첫째, 부동산 매매 계약 위반
1, 법정 위약금
계약은 원칙적으로 위약금을 약속하고, 관련 규정은 위약금의 비율을 약속하고, 법정 위약금을 적용한다. 본 경우 계약 내용이 다르기 때문에 위약의 성격과 정도가 다르기 때문에 위약금을 확정하는 방법과 액수도 다르다. 첫째, 관련 법규가 위약금의 비율을 명확하게 규정한다면 이 비율에 따라 위약금의 액수를 직접 계산할 수 있다. "공광 제품 구매 및 판매 계약 조례" 제 35 조 제 5 항에 따라 납기 경과 납품은 중국 인민은행의 지연 지급 규정 및 납기 경과 납품의 총가치에 따라 구매자에게 납기 경과 납품 위약금을 지급한다. 이곳은 납품 연기의 위약금 비율이 매일 만분의 3 이라는 것을 분명히 규정하고 있다. 또' 노동계약조례' 제 2 1 제 4 항 규정에 따르면, 기한이 지난 농작물을 배달하는 사람은 계약의 약속에 따라 당사자에게 위약금을 지불해야 한다. 보상의 경우, 기한이 지난 1 일마다 연체된 부분 보상 총액의 천분의 1 을 위약금으로 지급한다. 법정 지연 이행 계약 위약금의 계산 기준은 고정되어 있음을 알 수 있다. 각종 연체료와 연체료 등. 상술한 규정을 기준으로 해야 한다.
둘째, 관련 법규는 일정 비율의 위약금만을 규정하고 있다. 이를 위해서는 사건을 접수하는 인민법원이나 계약중재기관이 일정한 비율을 정해야 위약금의 액수를 계산할 수 있다. 예를 들어,' 공광 제품 구매 계약 조례' 제 35 조 제 1 항 규정, 공급자가 물건을 인도하지 않으면 수요자에게 위약금을 지불해야 한다. 일반 제품의 벌금은 65438+ 부분 총가치의 0 ~ 5% 입니다. 일반적으로 계약이 이행되지 않거나 완전히 이행되지 않는 법정 위약금은 모두 일정 비율 내에 있다.
2. 위약 배상금을 약정합니다
법에 합의된 위약금의 비율을 명시 적으로 규정하지 않았기 때문에 실천에서도 일치하지 않는다. 일부 사람들은 합의된 위약금의 액수가 법정 위약금을 초과해서는 안 되고, 일부 무효를 초과해서는 안 된다고 생각하지만, 실제로 약속된 위약금이 너무 높은 문제가 자주 발생한다. 약속한 위약금의 비율이나 금액을 어떻게 결정합니까? 다음은 여러 방면에서 작가의 견해를 이야기해 보겠습니다. 위약금의 최대 금액은 위약부분의 지불이나 보상 총액으로, 계약을 이행하지 않거나 완전히 이행하지 않는 위약금과 계약 이행 지연의 각종 위약금을 포함한다. 법적으로' 민법통칙' 제 122 조 제 2 항은 당사자가 계약에서 한 당사자가 위약할 때 일정 금액의 위약금을 상대방에게 지불해야 한다고 약속할 수 있다. 본 조항은 합의된 위약금의 액수를 제한하지 않으며, 당사자가 계약위약금으로 법정위약금이 낮은 일부 결함을 보완할 수 있도록 허용한다.
공광 제품 구매 계약 조례에 따르면 일반 제품의 법정 위약금 비율은 위약 부분 대금의 1% ~ 5% 에 불과하다. 이것은 일부 불법 상인들에게 탈 수 있는 기회를 주었다. 예를 들어, 공급자가 시장 변화로 인해 제품 공급이 부족할 경우, 최대 위약금을 지불해도 여전히 이득이 될 수 있는 계약을 위반할 수 있습니다. 이것은 분명히 사회주의 경제 질서의 안정과 계약 당사자의 합법적 권익 보호에 불리하다.
따라서 법률은 당사자가 법정 위약금보다 높은 위약금을 협상하도록 규정할 필요가 있다. 높은 합의 위약금은 위약 예방에 적극적인 역할을 할 수 있다. 그러나, 그러한 협정은 무한하지 않다. 민법통칙' 의 공정성과 성실신용원칙, 사법관행의 관례에 따라 위약금의 액수를 위약부분의 지급이나 총 보수 금액 이내로 제한하는 것이 적당하다. 그러나 관련 규정에는 위약금 액수에 대한 특별 규정이 있으므로 특별 규정에 따라 처리해야 한다. 예를 들어,' 도로화물 운송 계약 시행 세칙' 제 19 조 1 항은 위약금 액수를 쌍방이 협의하여 동등하게 처리하도록 규정하고 있다. 일반적으로 최대 금액은 위약금 누적 운송비의 10% 를 초과할 수 없습니다.
이에 대해 합의된 위약금의 최고 비율도 위약 부분의 미지급운송비의 10% 여야 한다. 여기서 말하는 위약금의 최대 금액 제한은 위약측이 상대방의 실제 손실에 대한 보상과는 다르다는 점에 유의해야 한다. 민법통칙' 제 122 조 1 항은 당사자가 계약을 위반한 배상 책임은 상대방이 입은 피해에 해당해야 한다고 규정하고 있다. 예를 들어, 구매 및 판매 계약의 총 가치는 5 만 위안이고 위약금은 654.38+0,000 위안입니다. 공급자가 계약을 이행하지 않으면 구매자는 6 만 위안의 경제적 손실을 입게 된다. 이에 대해 위약 공급자는 654.38+0,000 원의 위약금 외에 경제적 손실 5 만원을 배상해야 한다. 사법실천에서 구체적인 계약의 위약금 조항을 확정할 때 먼저 경제계약 체결의 일반 원칙에 부합하는지 확인해야 한다. 명백한 불공정, 강압, 사기 행위가 있는지 없는지에 달려 있다. 계약법에 규정된 무효 경제계약에 속하는 것은 위약금 조항이 무효라는 것을 인정해야 한다.
둘째, 주택 매매 계약 위반은 어떻게 합니까?
1. 주택 매매 계약 위반은 주택 매매 계약 위반을 어떻게 처리합니까? 납기 경과 납품
계약은 개발자의 기한이 지난 교방 등 기한이 지난 교방 위약 처리 방식을 약속하지 않고 위약금은 최고인민법원' 분양주택 매매 계약 분쟁 사건의 적용에 관한 법률 몇 가지 문제에 대한 해석' 에 따라 기한이 지난 교방 기간 중 관련 부처가 발표하거나 자격이 있는 부동산 평가기관이 평가한 동구 동류주택 임대료 기준에 따라 결정된다.
2. 주택 매매 계약 위약 어떻게 주택 매매 계약 위약 처리 방법? 면적 오차
계약은 주택 면적 오차 처리 방식을 약속하지 않았고, 개발자가 납품한 실측 주택 면적과 계약 합의 면적에 오차가 있는 것으로,' 상품주택 판매 관리방법' 과' 최고인민법원' 에 따라 상품주택 매매 계약 분쟁 사건의 적용 법률 몇 가지 문제에 대한 해명' 에 따라 면적 오차는 다음과 같이 처리된다.
(1) 면적 오차가 절대치보다 3% 이내인 경우 (3% 포함) 집값을 실질적으로 결산한다.
(2) 면적 오차가 절대치보다 3% 를 초과할 경우 구매자는 체크아웃할 권리가 있다. 구매자가 체크아웃하는 경우 부동산 개발업체는 구매자가 체크아웃을 제안한 날로부터 30 일 이내에 이미 지불한 집값을 구매자에게 돌려주고 이미 지불한 집값 이자를 동시에 지불해야 한다. 구매자가 체크아웃을 거부한 경우 재산권 등록 면적이 계약면적보다 크고 면적 오차가 3% 이내 (3% 포함) 인 집값은 구매자가 보충한다. 집값의 3% 이상이 부동산 개발업체가 부담하고, 재산권은 매수인에게 귀속된다. 재산권 등록 면적이 계약면적보다 작을 경우 면적 오차가 절대치가 3% 이내 (3% 포함) 인 부분의 집값은 부동산 개발업체가 구매자에게 반송한다. 집값 절대값이 3% 를 넘는 부분은 부동산 개발업체가 구매자에게 두 번 돌려준다.
(3) 주택 매매 계약 위반은 주택 매매 계약 위반을 어떻게 처리합니까? 구성 및 설계 변경
"상품 주택 판매 관리 방법" 제 24 조에 따르면 부동산 개발 기업은 승인된 계획 설계에 따라 상품 주택을 건설해야 한다. 계획 부서에서 승인한 계획 변경이나 설계 단위가 동의한 설계 변경으로 인해 상업용 주택의 구조 유형, 아파트, 공간 크기, 방향 등이 변경된 경우 부동산 개발 업체는 변경 성립일로부터 65,438+00 일 이내에 구매자에게 서면으로 통지해야 합니다. 구매자는 통지 전달 후 15 일 이내에 체크아웃에 대한 서면 답변을 할 권리가 있다. 구매자가 통지 도착 후 15 일 이내에 서면 답변을 하지 않은 것은 계획 설계 변경 및 그에 따른 집값 변화를 받는 것으로 간주됩니다. 부동산 개발업체는 정해진 기한 내에 구매자에게 통지하지 않고 구매자는 체크아웃할 권리가 있다. 구매자가 체크아웃하는 경우 부동산 개발업체는 위약 책임을 져야 한다.
4. 주택 매매 계약 위약 어떻게 주택 매매 계약 위약 처리 방법? 집의 질이 불합격이다.
《 최고인민법원 》 에 따르면 상품주택 매매 계약 분쟁 사건 적용 법률 몇 가지 문제에 대한 해명' 제 1 13 조 규정에 따르면 개발상이 납품한 주택의 주체 구조 품질이 불합격하고, 집의 질이 집의 정상적인 사용에 심각한 영향을 미치고, 구매자는 주택 구입 계약 해제를 요청할 수 있으며, 개발상에게 배상 책임을 요구할 수 있다 (본 절 제 4 항 체크아웃 분쟁 처리 참조). 다른 주택 품질 문제에 대해 구매자는 개발자에게 기한 내에 수리를 요구할 수 있다. 판매자가 합리적인 기한 내에 수리를 거부하거나 수리를 미루는 경우 구매자는 스스로 수리하거나 다른 사람에게 수리를 의뢰할 수 있으며, 수리 비용은 판매자가 부담한다. 수리로 인해 인도가 연기된 경우 개발자에게 납기 경과 납품의 위약 책임을 맡길 것을 요구할 수 있습니다. 집의 품질은 공사 품질 검사 기관의 검사 결과를 근거로 해야 한다. 주택 구입자가 주택 품질에 대해 의문이 있으면 공사 품질 검사 기관에 의뢰하여 주택 품질을 점검할 수 있다.
5. 주택 매매 계약 위약 어떻게 주택 매매 계약 위약 처리 방법? 제때에 재산권 양도 수속을 처리하지 못했다
"상품주택 판매관리방법" 제 34 조에 따르면 개발자는 상품주택 인도 후 60 일 이내에 주택소재지의 부동산 행정 주관부에 주택소유권 등록에 필요한 자료를 제출해야 한다. 개발자가 상술한 날짜에 주택 소유권 등록 자료를 제출하지 않아 구매자가 예정된 날짜나 지정된 날짜에 주택 소유권 증명서를 받지 못한 경우 개발자는 그에 상응하는 위약 책임을 져야 합니다.
상술한 규정 날짜는 다음과 같이 계산됩니다. 계약은 주택 소유권 취득 날짜를 약정하지 않고, 상품주택 매매계약의 표지물은 미완성 주택이며, 주택 인도 사용일로부터 90 일 후에 계산됩니다. 상품주택 매매계약의 표지물은 이미 준공된 것으로, 계약이 체결된 날로부터 90 일 이내에 계산됩니다. 판매자는 제때에 주택 소유권 등록에 필요한 자료를 제출하지 않았고, 구매자는 제때에 주택 소유권 증명서를 받지 못했고, 분양 주택 매매 계약은 위약금을 약정하고, 계약에 따라 처리한다. 상품주택 매매 계약이 위약금 처리 방식을 약정하지 않은 경우, 이미 매입금을 지불하고 중국 인민은행이 규정한 금융기관의 연체대출 이자계 징수 기준에 따라 계산한다. 판매자가 제때에 주택소유권 등록자료를 제출하지 못했고, 구매자가 약속과 규정 기한 내에 주택소유권 증서를 1 년 이상 취득하지 못한 경우, 구매자는 계약 해지를 요청하고 손해배상을 요구할 수 있으며, 손실은 은행 동기 고정자산 대출 금리에 따라 계산될 수 있다.
이상은 부동산 매매 계약의 위약에 관한 모든 지식과 어떻게 해야 하는지에 관한 것이다. 집을 사는 것은 거대한 거래이므로, 주택 계약을 체결할 때 반드시 신중해야 한다. 만약 개발자가 위약한다면, 너는 반드시 제때에 법적 수단을 취하여 자신의 이익을 보호해야 한다. 필요하다면 전문 부동산 변호사의 도움을 구해야 한다. 소송 과정에서 대량의 증거를 수집해야 하기 때문이다.