1. 객관식 질문 (***35 질문, 질문당 1 분

1. 부동산 징수로 인한 단종 폐업 손실을 평가하는 것은 () 업무에 속한다.

A. 기존 가치 평가

B. 값 분포

C. 관련 경제적 손실 평가

D. 가치 손상 평가

2. 다음 부동산 평가 원칙은 부동산 담보평가에 적용되지만, 도시 주택 철거 평가에는 적용되지 않는 것은 () 이다.

A. 사용 원칙

B. 합법성의 원칙

C. 대체 원칙

D. 예방 원칙

3. 개발법이 개발중인 부동산의 가치를 평가하는 데 사용된다고 가정하면, 적용 가능한 평가 전제는' 강제 양도 전제' 이다. 이번 평가는 () 의 필요성 때문이다.

A. 고정 가격 부동산 주식

B. 법원은 경매를 허가했다

C. 부동산세

D. 부동산 징수 보상

4. 모 임대청사의 총재산가치는 2000 만원, 임대 * * * * 의 이익가치는 16 만원이므로 임대 * * * 의 이익가치는 () 만원이다.

A.-40

B.400

C. 1800

D.3600

5. 한 지역 인프라 개발의 정상적인 사용비용은 평방미터당 토지에 분담된다. 즉 도로 20 원, 가스 18 원, 급수 14 원, 배수 16 원, 난방/KLOC

답: 98

을 102

C. 108

D. 1 16

6. 한 주민은 2008 년 6 월 건축 면적이100 ㎡인 집을 한 채 샀는데 단가는 5000 원/㎡이다. 2008 년 현지 유사 주택의 명목가격이 매월 0.5%, 연간 인플레이션률이 5% 상승하면 이 집은 2008 년 2 월 위안화로 자연스럽게 평가절상된다.

A.4296.96

5560.86

C.5839.9 1

D.30838.9 1

7. 부동산은 기계설비 등 동산과 다를 뿐만 아니라 상표 등 무형자산과도 다르다. 이것은 () 의 조합입니다.

A. 엔티티, 지분, 위치

B. 물리적, 지분, 위치

C. 물리적, 권리 및 장소

D. 엔티티, 지분, 위치

8. 고급 주택 한 채가 연후에 준입할 때, 같은 종류의 현집 가격은 5000 원/㎡이고, 연말에 총 임대 수익은 500 원/㎡, 관리비 등 기타 비용은 100 원/㎡이다. 예상 할인율은 10% 이며 위험 보상은 기존 집값의 3% 입니다. 이 경매점의 현재 가격은 () 위안/㎡이다.

A.4395

B.4486

C.4636

기원 4850 년

9. 법정우선보상권이 없는 부동산가치가 600 만원이고 법정우선보상금이 50 만원이고 대출비율이 70% 인 경우 부동산 담보대출 금액은 () 10000 원이다.

A.370

B.385

C.420

기원 550 년

10, 총 가격이 60 만원인 주택 세트, 실제 거래 중 결제 방식은 다음과 같은 경우가 있을 수 있습니다.

(1) 거래 당일에 일회성 지불이 필요합니다.

(2) 거래일에 일시불로 지불하고 9.5% 할인해 드립니다.

(3) 계약금 20 만원, 나머지는 담보대출로 지불하고, 대출기한은 15 년, 대출은 월등액으로 분할 상환한다.

(4) 거래일로부터 1 년 이내에 일시불로 지불하기로 합의했다.

(5) 거래일로부터 할부로 계약금 20 만원, 잔금은 1 년 이내에 2 기로 나누어 지불하고, 매년 20 만원을 지불한다.

위의 예에서는 명목 가격 () 이 있습니다.

A. 사례 (1) 및 (3)

B. 사례 (3), (4) 및 (5)

C. 사건 (23, (4)

D. 사례 (2), (4) 및 (5)

1 1. 전반적으로 전체 인구는 변하지 않지만, 가정인구가 소형화되면서 집값의 총추세는 () 이다.

A. 상승

B. 가을

C. 상대적 안정성 유지

D. 먼저 오른 후 떨어진다

B.b.

C.c.

국방장관.

13, 주택 그래픽 디자인의 기능 구역이 부동산 가치에 미치는 영향은 부동산 가치 영향 요인 () 에 속한다.

A. 위치 요소

B. 사회적 요인

C. 물리적 요인

D. 공정성 요인

14, 부동산의 계획 용도가 부동산 가치에 미치는 영향은 부동산 가치의 영향 요인 중 () 에 속한다.

A. 지원 시설 건설에 대한 제한

B. 부동산 사용 통제

C. 부동산 권리의 수립 및 행사에 대한 제한

D. 부동산 인접 관계의 제한

15. 사용, 규모, 강도, 등급 등 사용되는 경제원칙은 평가 대상의 용도를 결정하는 데 도움이 됩니다 ().

A. 소득 증가 감소 원칙

B. 균형 원리

C. 대체 원리

D. 적합성 원칙

16. 보험회사는 평가기관에 화재 전 파괴 주택의 가치를 평가하고 보험청구에 참고가치를 제공하도록 의뢰했다. 평가 시점은 현재이며, 평가 대상과 부동산 시장 상황은 각각 () 이다.

A. 평가 대상은 과거이고 부동산 시장은 과거다.

B. 평가 대상은 현재이고 부동산 시장은 현재다.

C. 평가 대상은 과거이고 부동산 시장은 현재다.

D. 평가 대상은 현재 상태에 있으며 부동산 시장은 과거에 있습니다.

17. 수익법으로 부동산 담보 가치를 평가할 때 미래 수익이 높거나 낮을 것으로 예상되는 경우 일반적으로 () 의 예상 수익을 사용해야 한다.

A. 고급 높은 수준; 더 중요한 것은

B. 낮음

C.

D. 센터

18. 2008 년 6 월 65438+ 10 월 1 부동산 시장 가격을 평가하기 위해 비교 사례 데이터를 다음과 같이 선택합니다. 거래일은 2008 년 4 월/kloc- 이 지역의 부동산 거래 매매 쌍방이 각자 납부해야 할 세금을 규정하는 것은 모두 정상이다. 2008 년 2 월 1 부터 2008 년 10 월/KLOC-0

A.3673.20

3673.68

C.3790.43

D.3790.93

인접한 두 개의 구획 19, A 와 B 는 시가가 각각 60 만원과 40 만원이다. 만약 두 토지가 합병된다면, 총 가치는 20 만 위안이다. 만약 A 구획의 사용자가 B 구획을 구매할 의향이 있다면 쌍방에게 가장 공평하고 합리적인 정상 가격은 () 만원이어야 한다.

A.40

B48

C.50

풀 60

20. 거래의 경우 부동산 사용 면적은 3,000 평방 피트이고 총 거래가격은 0,000 달러입니다. 4 기 지불 (거래일을 기준으로 달러 연금리가 7% 라고 가정), 계약금 35 만 달러, 반년 후 35 만 달러, 1 년 후 30 만 달러, 잔액은 1 년 반 후에 지급된다. 당시 시장 환율이 달러당 인민폐 7.7 원이었고 건축 면적과 세트 내 면적의 관계가 1:0.65 라고 가정하면, 거래 사례는 건축 면적으로 계산한 실제 가격은 약 () 위안/㎡이다. (1 평방 피트 =0.0929 ㎡)

A. 17484

을 19020

C. 19754

D.20539

2 1 .. 경작지 1 개 토지 취득비 540 원/㎡, 토지 개발 연한 2 년. 첫해와 이듬해 토지개발비는 각각 90 원/㎡, 60 원/㎡, 대출 연금리는 8% 였다. 원가법을 사용하여 경작지의 가치를 계산할 때 투자이자는 () 위안/㎡이다.

A.55.20

103.22

C. 109.63

D. 1 14.82

22. 8 년 전 준공된 건물, 건축면적1.20 ㎡단위 건축면적 재설정 가격 600 원/㎡, 연간 감가상각액 1.440 원. 직선법으로 계산한 이 건물의 신율은 () 이다.

16%

42%

58%

D.84%

23. 10 년 전에 지은 작은 사무실 건물, 건축 면적 1500m2, 높이 4.1m. 토지의 잔여 사용 연한은 30 년이므로 갱신할 수 없다. 현재 시장에서 같은 기능을 하는 이런 오피스텔의 정상 높이는 3.6 미터이고, 건물 개조 가격은 2,000 원/㎡이다. 층 높이가 0. 1m 을 늘리지 않고 건축 비용이 평방 미터당 10 위안 증가한다고 가정합니다. 층층이 높기 때문에, 사무실 건물은 매년 25,000 원의 에너지를 더 소비한다. 재건축 가격으로 건물 가치를 산정하면 공제해야 할 기능 감가 상각은 () 만원이다. (건물 수익률은 10%)

A. 1 1.80

16.07

C.23.57

D.3 1.07

24. 모 부동산 토지는 유상 양도 방식을 통해 취득되고, 토지 사용연수는 50 년, 이미 10 년, 갱신 불가 (토지이용권 만료, 기타 건물 및 기타 부착물 소유권은 국가가 무상으로 취득), 건물 잔여 경제수명 55 년. 이 부동산은 정상적인 상황에서 매년 8 만원의 순이익을 얻을 수 있을 것으로 예상되며 수익률은 8% 이면 이 부동산의 수익가격은 만 위안이다.

A.95.40

97.87

C.98.55

99.33

25. 집의 조명이 영향을 받습니다. 충격 전년도 임대료 3 만, 충격 후년 임대료 2 만 5000 원. 집은 잔존가액 수명이 30 년, 수익률이 8% 로 예상된다. 번개로 인한 주택 가치 손실은 만 위안이다.

답: 0.50

B.5.63

C.6.25

D.28. 14

26. 모 도로점포에서 투자자는 자체 자금 자본화율이 10%, 은행이 60%, 5% 연율 8%, 등액 월별 상환을 기대할 경우 종합 자본화율은 () 이다.

8.8%

B. 10%

C. 18%

18.6%

27. 상가는 보통 월세 40 원/㎡임대 면적 방면에서 임대율이 85%, 운영비가 유효 총소득의 35%, 수익률이 2% 를 차지한다. 쇼핑몰 건축 면적은 40,000㎡, 대여율은 95%, 경영기한은 38 년이다. 이 쇼핑몰의 수입액은 만 원이다.

A.690.40

8284.79

8720.83

D.9746.8 1

A.5362

B.5374

C.5532

D.5702

160.8

C. 170.8

D. 180.8

3 1, 다음 평가 공식 중 잘못된 것은 () 입니다.

A. 땅값 = 집값-건축가격

B. 부동산 가격 = 채권채무가 있는 부동산 가격+채권채무.

C. 건물 감가 상각 = 건물 구매 가격-건물 시장 가치

D. 부동산 가격 = 비부동산 성분이 포함된 부동산 가격-비부동산 성분의 가격.

32. 모 공업지 토지 면적 10 000㎡, 계획 용적률 1.0, 바닥 땅값 500 원/㎡. 계획 조정 후 용도는 주택으로 바뀌었고 용적률은 2.0 으로 올랐고 건물 가격은 1.500 원/㎡이므로 계획 조정에 필요한 토지 양도금은 () 만원이다.

500 달러

1000

C.2250

D.3000

33, 다음의 기본 평가 사항은 의뢰인이 결정할 수 있습니다 ().

A. 이중성 평가

B. 평가 목적

C. 평가 시간

D. 가치 유형

34. 한 평가자가 2008 년 9 월 27 일 평가자에게 평가 보고서를 제출했습니다. 본 보고 일자는 평가 활동 일자는 2008 년 9 월 20 일부터 26 일까지, 평가 일자는 2008 년 9 월 23 일, 평가 대상 현장 조회 일자는 2008 년 9 월 22 일부터 23 일까지이며, 평가 보고 수명은 2008 년 9 월 26 일부터 반년이다. 이에 따라 본 보고서의 발행일은 () 입니다.

A.2008 년 9 월 20 일

B.2008 년 9 월 23 일

C.2008 년 9 월 26 일 C.

D.2008 년 9 월 27 일 D.

35. 평가 시점의 부동산 시장이 공개, 평등, 자발적인 거래 시장이라고 가정하고, 평가 대상이 단기간에 거래를 성사시킬 것을 요구하면 평가가치는 () 이어야 한다.

A. 신중한 가치

B. 시장 가치

C. 신속한 가치 실현

D. 투자 가치

둘째, 객관식 질문 (*** 15 문제, 질문당 2 점. 각 질문에 대한 두 개 이상의 대체 답은 질문의 의미와 일치합니다. 검정 답안지에 상응하는 숫자를 칠해 주세요. 선택이 모두 정확하다면 2 점을 받는다. 잘못 선택 또는 다중 선택, 분리 할 수 ​​없습니다; 적게 고르고, 각 옵션마다 0.5 점을 받는다.)

1. 부동산 평가사가 지켜야 할 직업윤리에 대한 다음 진술 중 올바른 것은 () 이다.

A. 정직하고 공정하게 실천하다.

B. 전공수준을 높이기 위해 자신의 전공능력을 뛰어넘는 감정프로그램을 받아들일 수 있다.

C. 의뢰인의 서면 허가 없이는 의뢰인의 서류를 무단으로 공개해서는 안 된다.

D. 정부가 제정한 유료기준은 집행해야 하며, 추가 요금이 적당히 부과될 수밖에 없다.

E. 본인이 평가자로서 평가하지 않은 평가 보고서에 서명하거나 도장을 찍어서는 안 됩니다.

2. 한 식당의 자산은 토지, 건물, 인테리어, 동산, 프랜차이즈 등으로 나눌 수 있다. 식당이 현재 위치에서 계속 운영하기에 적합하지 않아 양도될 경우, 양도가격을 결정하기 위한 참조를 제공하는 평가 대상의 범위는 일반적으로 () 를 포함한다.

A. 육지

B. 건물

C. 장식

D. 동산

E. 프랜차이즈

3, 다음은 비용 임대료로 구성된 내용 () 입니다.

A. 감가 상각비

B. 유지 보수 비용

C. 관리비

D. 보험료

E. 재산세

4, 다음 값 유형 중 기본 값 유형에 속하는 것은 () 입니다.

A. 모기지 가치

B. 시장 가치

C. 과세 가치

D. 투자 가치

E. 사용 가치

부동산 가치에 영향을 미치는 권리와 이익은 다음과 같습니다 ().

A. 부동산 권리의 수립 및 행사에 대한 제한

B. 부동산 위치의 한계

C. 부동산 사용 통제

D. 부동산 환기 및 채광에 대한 제한

E. 부동산 인접 관계의 제한

6. 도시 주택 철거 보상은 재산권 교환 방식을 취하고 집을 경매주택으로 바꾸는 것으로, 주택재산권 차액을 청산할 때 ().

A, 평가 시점은 철거된 주택 부동산 시장 가격 평가 시점과 일치해야 한다.

B. 경매장 재산권 교환의 차액 = 경매장의 미래 시장가치-철거된 주택의 현재 시장가치.

C. 기주택재산권 교환 차액 = 기채의 현재 시장가치-철거된 주택의 미래 시장가치.

위치, 용도, 면적, 건물 구조 등. 집을 경매하는 사람은 철거인과 철거인이 철거 안치 보상 협의에서 약속한 것을 기준으로 한다.

E. 제자리재산권 교환시 차액은 철거된 주택 시장가격의 20% 를 초과할 수 없다.

7. 다음 자료 중 평가 보고서에 첨부해야 할 것은 () 입니다.

A. 평가 위임장

B. 위탁 계약 평가

C. 평가 대상의 소유권 증명

D. 평가 보고서 내부 감사 양식

E. 감정인 등록 증명서 사본

8, 다음 부동산 상황은 위치 상황에 속한다 ().

A. 위치

B. 부동산 규모

C. 환경 경관

D. 외부 인프라의 무결성

E. 방향 및 바닥

9. 건물의 구매가격에서 건축설치공사비용을 계산하는 방법에 따라 건물의 구매가격을 계산하는 방법은 () 입니다.

A. 단위 비교법

B. 시장 추출법

C. 분해법

D. 수량 측정 방법

E. 지수 조정 방법

10. 오피스텔 임대료는 하루 평방 미터당 3 원, 전기세와 부동산 관리비는 임차인이 부담하고, 수촌, 난방비, 부동산세는 임대인이 부담한다. 임대료에서 영업비용을 뺀 방법으로 사무실 건물의 순이익을 계산하는데, 빼야 할 영업비는 () 입니다.

A. 전기 요금 계산서

B. 재산 관리비

C. 수도 요금

D. 난방 비용

E. 부동산세

1 1, 개발법에서 건설중인 공사 가치를 계산하는 공제 항목이 () 라고 가정합니다.

A. 토지 취득 비용

B. 지속적인 건설 관리 비용

C. 계속 건설투자이자

D. 부동산 판매 완료 후 연장 비용.

E. 건설세 취득

12, 장기 추세법의 역할은 주로 () 입니다.

소득법에서 미래 임대료, 공실률 등을 예측하는 방법.

B 시장법에서 비교 가능한 사례의 거래 가격을 조정하는 데 사용됩니다.

C. 원가법을 통해 재설정 가격을 계산하는 데 사용됩니다.

두 가지 이상의 부동산 가격의 발전 추세와 잠재력을 비교하다.

E. 일부 부동산의 역사적 가격 정보 부족을 채우는 데 사용됩니다.

13, 도시 기준 땅값의 내포에는 해당 () 이 포함되어 있다.

A. 용적률

B. 토지 사용세

C. 토지 개발 수준

D. 토지 이용 기간

E. 토지 취득 보상

14, 3 층, 층당 건축 면적이 같고, 총 부동산 가치는 200 만원이며, 그 중 1 층 가치는 2 층의 2 배, 3 층 가치는 2 층의 0.7 배입니다. 만약 건물의 총가치가 20 만원이라면, 아래 토지 점유율 분배에 대한 견해는 정확하다.

A 2 층이 차지하는 토지 점유율은 건축 면적에 따라 33.33% 로 계산됩니다.

B 2 층이 차지하는 토지 점유율은 해당 주택 가치에 따라 17.57% 로 계산됩니다.

C. 2 층이 차지하는 토지 점유율은 주택 가치에 따라 27.03% 로 계산됩니다.

D 2 층이 차지하는 토지 점유율은 토지 가치에 따라 17.57% 로 계산됩니다.

E. 2 층이 차지하는 토지 점유율은 토지 가치에 따라 27.03% 로 계산됩니다.

15. 부동산 평가 절차의 역할은 다음과 같습니다 ().

A. 표준 평가 행위

B. 절감 평가

C. 평가 품질 보장

D. 평가 효율성 향상

E. 평가 감독 회피

셋. 참 또는 거짓 (*** 15 문제, 질문당 1 분. 판단 결과에 따라 검정 답안지에 상응하는 부호를 바르고, "√" 를 정확하게 치고, "×" 를 잘못 쳐 주세요. 네가 대답하지 않으면 점수를 매길 수 없다. 한 번 잘못 누르면 1, 이 문제는 총점에서 최대 0 점을 공제한다. ) 을 참조하십시오

1. 언제든지 평가 의뢰인은 평가 보고서의 사용자이자 평가 이해 관계자입니다. ()

모든 평가 프로젝트에는 평가 목적이 있습니다. ()

3. 시장법의 평가 결과는 일반적으로 수익법보다 높으며 부동산 가격에 일정한 거품이 있음을 보여준다. ()

4. 부동산의 사용가치는 일반적으로 부동산의 시장가치보다 적다. ()

부동산 평가는 신중한 가치 기준을 채택해야합니다. ()

6. 전반적으로 주택보다 직향보다 바닥이 가격에 미치는 영향이 더 크다. ()

7. 판매자 시장에서는 판매자가 납부한 세금을 늘리면 일반적으로 부동산 가격이 상승한다. ()

8. 2 년 전, 모 부동산은 담보대출 방식을 채택했고, 대출 기한은 5 년, 대출 비율은 60%, 연금리는 8% 였다. 대출의 원금과 이자는 등액 원금 형식으로 월별로 상환한다. 현재 이 부동산의 가치는 500 만 위안으로 우선보상권을 정할 수 없고, 이 부동산의 재저당 가치는 300 만 위안으로 다른 채권 제한이 없다. ()

9. 시장법을 채택하여 도시주택 철거를 평가할 때, 선택한 비교 사례가 인테리어가 있는 부동산인 경우 비교 기준을 설정할 때 비교 사례의 인테리어 가치를 공제해야 합니다. ()

10. 원가법을 사용하여 평가할 때 부동산 가격은 원가에 직접 달려 있다. 원가가 증가함에 따라 부동산 가격도 그에 따라 상승할 것이다. ()

1 1. 어느 부동산의 연간 유효 총소득 65438 만원, 영업비 25,000 원, 유효 총소득승수 10, 부동산 종합자본화율은 7.5% 입니다. ()

12. 가설 개발법 평가에서 평가 결과의 신뢰성은 주로 개발이 완료된 후의 부동산 가치와 지불해야 할 비용, 비용, 세금을 정확하게 예측할 수 있는지 여부에 달려 있으며 부동산 개발 활용 방식을 판단하는 것과는 무관합니다. ()

13. 시장 조사에 따르면, 어떤 종류의 부동산은 2003-2007 년 사이에 매년 3500 원/평방 미터, 3700 원/평방 미터, 3950 원/평방 미터, 4250 원/평방 미터, 4250 원/평방 미터 평균 개발 속도법을 채택하여 2008 년 이 같은 부동산의 가격을 예측했다. ()

14. 선형 가격 세그먼트를 분할할 때 접근성이 비슷하고 연결된 구획을 동일한 선형 가격 세그먼트로 나눕니다. 따라서 두 교차점 사이의 구획은 동일한 선형 가격 세그먼트여야 합니다. ()

15. 사례를 수집할 때 비정상적이거나 인위적인 요인의 영향을 받는지 조사해야 한다. 이러한 요소의 영향을 받는 예는 평가에 사용할 수 없습니다. ()

4. 계산문제 (***2 문제, 20 점. 공식 및 계산 프로세스의 목록이 필요합니다. 공식에 따라 계산해야 하는 경우 공식을 작성해야 합니다. 계산 과정 없이 계산 결과만 있는 것은 점수를 매길 수 없다. 계산 결과는 소수점 이하 두 자리까지 유지해야 한다. 답안지에 대답해 주세요.)

1. 한 회사는 5 년 전 모 오피스텔 소유주와 임대 계약을 체결하고 임대 면적1000 ㎡을 체결했다.

임대 기간은 20 년, 첫해 임대료는 24 만 위안이다. 이후 매년 임대료는 전년도를 기준으로 654.38+0,000 원을 늘렸고, 8 년부터는 임대료가 변하지 않았다. 현재 시장에서 같은 종류의 오피스텔은 월세 30 위안/㎡, 할인율 10% 를 가정한다. 임대의 현재 수익액을 계산해 주세요. (8 점)

2. 분양된 경작지 면적은10000 ㎡로 아파트나 호텔 건설에 적합하다. 용적률 5, 양도연한 40 년, 연장불가. 토지 취득 후 가공물을 짓는 데는 2 년이 걸릴 것으로 예상된다. 시장에서 유사한 건물의 건축 설치 비용은 1 100 원/㎡, 전문비용은 건축 설치 비용의 6% 입니다.

관리비는 건축설치공사비와 전문비의 합계의 3% 로, 이 세 가지 비용은 첫해에 60%, 이듬해에는 40%, 매년 평균 투입된다. 가공물집이 완공된 후 판매가격은 평방미터당 8000 위안이다. 가공물을 양장본 아파트로 개조하는 데는 반년, 인테리어, 전문비, 관리비 800 원/㎡ 양장본형 가격 10000 원/㎡. 아파트 인테리어가 완료되면 관련 시설장비를 한 번에 구매하면 호텔로 정상 운영에 투입할 수 있고, 시설장비 구입 비용은 200 원/㎡입니다. 호텔이 정상적으로 운영하는 연간 순이익은 565,438+0 만원, 수익률은 65,438+00% 로 예상된다. 부동산 개발 사업과 비슷한 판매비와 판매세는 각각 판매가의 3% 와 6% 이다. 분양비는 가공물, 양장본 아파트 또는 호텔 완공 상반기에 평균 투입되는데, 건설판매 시 모두 매진되는 것이다. 매입증서세는 땅값의 4%, 할인율은 12% 입니다. 위의 정보에 근거하여 서로 다른 개발 방식의 토지 가치를 비교하고 토지의 합리적인 가치를 판단해 주십시오. (12 점)