문/투광저우 일보 전 언론 기자 이봉화 (서명 제외)
사례 1: 업주가 성실하지 않다. 귀신의 집' 을 샀는데 체크아웃해도 되나요?
거듭되는 경계에도 불구하고' 귀신의 집' 을 샀는데, 진양은 최근 이런 고민을 겪었다. 며칠 전, 여러 차례 판매자와의 소통이 무효였기 때문에, 진 양은 소송의 길로 갈 수밖에 없었다.
진 양은 어머니의 교통사고로 경추 골절로 여러 차례 치료와 수술을 받아야 했다. 아직 침대에 마비된 어머니를 돌보기 위해 광저우 의료수준이 높고 사촌 언니가 광저우에서 일하기 편하다는 점을 감안하여, 그녀는 온 가족이 광저우로 이사하기로 결정했다. 20 17, 진양은 이미 호적을 광저우의 한 집단가구로 전입해 주택 구입 자격을 가지고 있다. 광저우에서 집을 사기 위해 진씨의 부모님은 고향의 집을10.27 만원에 팔았다. 올해 6 월, 중개인의 추천으로 진양은 반유구에 가서 건물을 보러 갔는데, 76 평방미터의 2 베드룸 한 채가 마음에 들었다. 집 가격은 210.3 만원이고, 마지막으로 210.2 만원으로 거래됩니다. 8 월 초에 쌍방은 양도거래를 마치고 8 월 말에 집을 냈다. 배달 당일, 첸 씨의 가족은 몇 달 전에 이 방에서 누군가가 죽었다는 것을 의외로 알게 되었다. 사망자는 차주의 가족이다. 사건 직후, 진 양은 여러 사람에게 사망자의 사망 원인을 물었다. 이웃이 그들에게 죽은 사람은 손목을 베고 자살했다고 말했고, 재산은 그들에게 죽은 사람이 급사라고 말했다. 진 양은 이 일이 있다는 것을 알게 되자 즉시 중개업자에게 물어보며 체크아웃을 요구했다. 중개업자는 모른다고 업주의 딸에게 연락했다. 여러 차례의 의사소통 협상을 거쳐 업주들은 여전히 체크아웃을 거부했다. 진 양은 집을 사는 것은 어머니를 돌보기 위한 것이기 때문에 특히 집의 죽음을 받아들일 수 없다고 말했다. 집주인이 70 대 노인이라는 것을 알았을 때, 그녀는 방 안에 무슨 일이 있는지 물었지만, 아무도 그녀에게 이 일을 알려주지 않았다. 업주의 딸은 계약서에 관련 조항이 있다고 알려졌으니 쌍방이 합의할 수 없으니 정규적 법률로 해결하는 것이 낫다고 밝혔다.
(문/광저우 일간지 전 언론 기자 유리금)
변호사 분석: 판매자가 성실신용원칙을 위반하면 사기로 인정되어야 한다.
집을 사는 과정에서 이런 일에 부딪히는 것은 의심할 여지 없이 좋지 않다. 광둥 로펌 변호사 루는' 귀신의 집' 은 보통 집 안에서 비정상적인 사망이 발생해 거주자에게 불편과 두려움을 안겨 주택 평가절하를 초래한 집을 가리킨다고 밝혔다.
귀신의 집' 의 정보는 집의 물리적 품질을 통해 드러나지는 않지만 구매자의 부정적인 감정을 불러일으켜 구매자의 구매 결정에 영향을 미칠 수 있다. 일반적으로 구매자가' 귀신의 집' 을 구매하는 것은 대부분 판매자가 고의로' 귀신의 집' 정보를 숨겼기 때문에 실제로 구매자의 진실한 의도에 어긋난다. 성실신용원칙과 주택거래의 형평성에서 판매자는' 귀신의 집' 정보 등 부정적인 관련 정보를 공개할 의무가 있어야 한다. 판매자가 성실한 신용원칙을 위반하면 사기로 간주해야 한다. 선의매수인은 법원이나 중재기관에 계약 변경 또는 해지를 요청하여 매수인에게 손해를 입히는 경우 판매자는 손해배상 책임을 져야 한다.
업계 관계자들은 또한 주택 구입자들이 계약에서 주택 조건을 명확히 할 수 있으며, 구매 결정을 내리기 전에 업주에게 집을 판매하는 상황 (예: 관할 파출소에 가서 상황을 알아보는 상황) 을 더 많이 물어볼 수 있다고 경고했다. 동시에, 소유주에게 계약서에 정보 공개 조항을 약속하도록 요구할 수도 있다. 예를 들면, "업주가 판매한 주택에 비정상적인 사망이나 심각한 형사사건이 발생하지 않았다고 보증한다" 는 것이다. 구매자가 집에서 이런 상황이 발생했다는 것을 알게 되면, 업주는 서면으로 통지하지 않고, 구매자는 계약을 해지할 권리가 있으며, 업주에게 XX 위안을 배상할 것을 요구한다. 이러한 합의는 업주들에게 주택 정보를 공개하도록 독촉할 수도 있고, 주택 구입자들이 분쟁이 발생했을 때 법적 구제를 구하는 증거를 제공할 수도 있다.
(문/광저우 일간지 전 언론 기자 유리금)
사례 2: 누군가가 죽으면' 귀신의 집' 인가?
최근 몇 년 동안 각지에서' 귀신의 집' 과 관련된 소송이 발생했다. 지난 8 월 광둥성 청원시민인 나씨도 집 내 전 업주 아내가 사망했다는 이유로 집 반환을 시도했지만 판사는 나씨의 항소를 기각했다고 판결했다. 언론 보도에 따르면, 나씨는 이 집을 매입한 후 원래 집주인 판씨의 아내가 그 집 안에서 병으로 사망했다는 것을 알게 되었다. 그래서 그는 법원에 가서 원래 집주인을 기소해 주택 구입 계약을 해지하고 주택 구입금을 반환했다. 전 업주인 팬 씨는 법정에서 그의 아내가 암으로 집에 수십만 원을 썼고, 중개인은 아내가 죽었다는 것을 알게 된 후 병이' 귀신의 집' 이 아니라고 말했다. 광둥 청원영덕시 법원은 피고인 배우자의 사망이 생로병사의 정상적인 현상이라고 판단했고, 그 주택은 통속적인 의미의' 귀신의 집' 이 아니었다. 집이' 귀신의 집' 에 속하지 않는다는 전제하에 피고는 더 많은 통보 의무를 감당할 필요가 없어 나선씨의 소송 요청을 기각했다.
변호사 분석: 주인은 사랑하는 사람에게 정상적인 사망을 알릴 수 없다.
법적으로' 귀신의 집' 의 정의는 없다. 사법 관행에서는 일정 기간 동안 자살이나 살인 등으로 인한 집을' 귀신의 집' 이라고 부르며 일반인들이 정상적인 거래 조건 하에서 구매하기를 꺼리는 경우가 많다. 죽은 모든 부동산을' 귀신의 집' 이라고 부를 수 있는 것은 아니다. 청원시 인민법원 판사의 판결은 합리적이다. 사회의 모든 가정이 생로병사의 상황에 부딪히기 때문이다. 이는 정상적인 사회현상이다. 특별한 힌트는 필요 없다.
광동 그린 로펌 양김나는 집의 물리적 결함, 집 안의 자살, 살인 등의 요소는 업주가 공개해야 한다고 제안했다. 나중에 집을 사는 사람이 들키면' 중요한 정보 숨기기' 책임을 져야 할 수도 있고, 중고방 안의 정상적인 생로병사는' 귀신의 집' 에 속하지 않을 수도 있다.
사례 3: 이웃 분쟁이 발생하여 소송이 끝나자마자 업주가 제안을 발표했다.
범 여사 (가명) 가 아래층 이웃과 소송을 벌였다. 아래층 이웃들은 그녀가 물이 새서 업주 집 천장에 물자국이 있어 수만 위안의 수리 배상을 요구했다고 고소했다. 결국, 법관의 중재로 쌍방은 서면 성명에 서명했고, 반 여사는 거의 5 만 위안으로 소송을 화해했다. 선서서에서 이웃은 앞으로 어떠한 관련 소송도 제기하지 않겠다고 약속했다. 소송이 해결되자 업주는 즉시 오퍼를 냈다. 그녀는 계약하기 전에 바이어에게 이전에 이웃과의 소송을 통보하고 앞으로 새 업주와 이웃의 모든 분쟁이 자기와 무관하다고 선언할 계획이다. 팬 여사는 기자에게 이 고지서는' 보험' 이며' 면책조항' 으로 주택 판매 과정이나 판매 후 이웃 분쟁으로 소송의 고통을 겪지 말라고 말했다. 만약 당신이 판매 과정과 판매 후 이웃의 악의적인 소송을 만난다면, 이 통지는' 방패' 역할을 할 수 있다.
변호사 분석: 이전 소송은 이미 종결됐고, 양도한 후에는 자신과 무관하다.
광동 그린 로펌 양김나 변호사는 중고방 매매에서 범 여사 같은 업주가 자발적으로 공고한 방식으로 집의 과거 역사를 공개하는 경우는 드물다고 기자들에게 말했다. 그녀의 통지는' 면책' 역할을 할 수 있다. 그러나 이런 면제는 법적으로 규정된 것이다. 비록 그녀가 통지를 쓰지 않더라도, 집이 팔린 후, 인접권 분쟁으로 인한 책임도 새 업주가 부담한다.
민법통칙' 제 83 조에 따르면 부동산 인접 당사자는 생산 촉진, 생활 촉진, 연대 공조, 공정하고 합리적인 정신에 따라 물 차단, 배수, 교통, 환기, 조명 등의 인접관계를 올바르게 처리해야 한다. 이웃 당사자에게 방해나 손실을 초래하는 것은 침해를 중단하고 방해를 배제하며 손실을 배상해야 한다. 물권법' 제 92 조: 부동산권자는 인접한 부동산을 이용하여 물, 배수, 통행, 배관 등을 하는 활동을 한다. , 그는 인접한 부동산 소유자에게 피해를 입히지 않도록 최선을 다해야 한다. 손해를 조성한 사람은 마땅히 배상해야 한다.
위의 법률에 따르면, 인접한 관계의 책임을 지는 것은 부동산 권리자이며, 범 여사의 이전 분쟁은 이미 종결되었으며, 범 여사가 이렇게 하는 것은 불필요하다. 만약 주택이 재산권이 양도된 후 다시 물이 새면, 책임은 범여사가 아니라 새 업주가 부담해야 한다.
힌트: 바이어는 많이 보고 물어봐야 하고, 판매자는 중요한 정보를 말해야 한다.
일수방 판매부에서는 계획과 환경 불리한 요인에 대한 공고를 볼 수 있다. 중고 주택 바이어가 중고 주택을 살 때 어떻게 불리한 요소를 없앨 수 있습니까? 법률가들은 계획과 환경상의 불리한 요인을 없애기 위해서는 먼저 현장을 방문해야 하며, 낮, 밤, 맑은 날, 비 온 후에 가서 집의 조명, 소음 등을 관찰하는 것이 가장 좋다고 조언했다. 둘째, 주변 이웃을 방문하고, 그들의 상황을 많이 묻고, 주변 주민들의 주거느낌을 듣는다. 관련 불리한 요소가 있다면 채팅 과정에서 제때에 발견할 수 있다.
부동산 소식통에 따르면 중고 주택 소유주는 이웃 분쟁에 휘말릴 때 소송을 제기하는 등 자신의 집의 과거 역사를 솔직하게 공개하는 것이 거래의 장애물이 될 수 있다고 한다.
양김나 변호사는' 민법통칙' 제 7 조는 민사주체가 민사활동에 종사하며 성실신용원칙을 따르고 성실신용을 견지하며 약속을 지켜야 한다고 밝혔다. 부동산에 계약체결과 관련된 중요한 사항 (예: 물리적 결함이 있거나 매각된 주택의 비정상적인 사망, 심각한 형사사건 등) 이 있을 경우 구매자의 심리적 불안을 유발할 수 있으며 민법통칙 중 성실한 신용원칙에 따라 소유자는 고지의무가 있다.
업주가 구매자에게 미리 통지하여 구매자의 집의 물리적 결함이나 이미 발생한 악성 사건을 알려주면 구매자는 여전히 구매를 결정한다. 본 사건에서 주택 매매 계약이 체결된 후 구매자는 더 이상 집의 불리한 요소가 있다는 이유로 계약 해지를 요구할 수 없다. 업주가 매각하기 전에 주택 거래에 영향을 미치는 불리한 요인을 구매자에게 알리지 않은 경우 구매자는 사기 이유로 계약 해지와 손해 배상을 요구할 수 있다.
집안 노인의 자연사망과 정상적인 사망은 주인이 알릴 수 있는 요인이다.