최고인민법원은 상품주택 매매 계약 분쟁 사건의 적용 법률 몇 가지 문제에 대한 해석을 한다.
(2003 년 3 월 24 일 최고인민법원 재판위원회 제 1267 차 회의 채택)
상품 주택 매매 계약 분쟁을 적시에 심리하기 위해' 중화인민공화국 민법통칙',' 중화인민공화국 계약법',' 중화인민공화국 도시 부동산 관리법',' 중화인민공화국 보증법' 등 관련 법률에 따라 민사 재판 관행과 결합해 이 해석을 제정한다.
제 1 조 본 설명에서 언급한 상품주택 매매 계약은 부동산 개발업체 (이하 총칭 판매자) 가 미완성 또는 완공된 주택을 사회에 공개적으로 판매하고, 주택 소유권을 구매자에게 이전하고, 구매자가 가격을 지불하는 계약을 가리킨다.
제 2 조 판매자가 분양주택 예매 허가 증명서를 받지 못한 경우 구매자와 체결한 분양계약은 무효로 인정되어야 하지만, 판매자가 기소하기 전에 분양주택 예매 허가 증명서를 받는 것은 유효하다고 판단할 수 있다.
제 3 조 상품주택 판매의 광고와 홍보 자료는 청약 초청이지만, 판매자가 상품주택 개발 계획 범위 내의 주택 및 관련 시설에 대한 설명과 약속은 구체적이며, 상품주택 매매 계약 체결과 주택 가격 결정에 중대한 영향을 미치는 것으로 간주되어야 한다. 설명과 약속이 상품 주택 매매 계약에 포함되지 않더라도 계약 내용으로 간주해야 한다. 당사자가 위반하면 위약 책임을 져야 한다.
제 4 조 판매자는 구매자의 계약금을 인수, 주문, 예약 방식으로 상품주택 매매 계약을 체결하는 담보로 받아들이고, 일방 당사자의 이유로 상품주택 매매 계약을 체결할 수 없는 경우,' 예금법' 규정에 따라 처리한다. 쌍방에 귀속될 수 없는 이유로 분양 주택 매매 계약을 체결할 수 없는 경우, 판매자는 계약금을 구매자에게 반납해야 한다.
제 5 조 상품주택 청약, 주문, 예약 약정은' 상품주택 판매관리방법' 제 16 조에 규정된 상품주택 매매계약의 주요 내용을 가지고 있으며, 판매자가 약속에 따라 구매금을 수락한 경우, 이 약정은 상품주택 매매계약으로 인정되어야 한다.
제 6 조 당사자는 법률, 행정법규의 규정에 따라 등록신고 수속을 처리하지 않았다는 이유로 상품주택 예매 계약이 무효라는 확인을 요청하며 지지하지 않는다.
당사자는 상품주택 예매 계약의 발효가 등록신고 수속을 근거로 하는 것에 동의하는데, 그 약속에서 한 쪽이 이미 주요 의무를 이행한 것을 제외하고는 다른 쪽이 접수한 것을 제외한다.
제 7 조 철거인과 철거인은 재산권 교환 형식으로 철거 보상 안치협정을 체결하고, 철거인이 특정 위치와 용도의 주택으로 철거인을 보상해 배치하기로 분명히 합의해야 한다. 철거된 사람은 보상 안치실을 제 3 자에게 별도로 판매하고, 철거된 사람은 우선 보상 안치집을 받을 것을 요구하며, 지지해야 한다.
철거인이 철거 보상 안치협정 해제를 요구한 것은 본 해석 제 8 조의 규정에 따라 처리한다.
제 8 조 다음 상황 중 하나가 상품주택 매매 계약 목적을 달성할 수 없는 경우, 집을 구할 수 없는 구매자는 계약 해지, 지급된 구매금 및 이자 반환, 손해 배상 등을 요구할 수 있으며, 판매자에게 이미 지불한 구매금의 두 배를 넘지 않는 배상 책임을 요구할 수 있다.
(1) 상품 주택 매매 계약이 체결된 후 판매자는 구매자에게 알리지 않고 그 집을 제 3 자에게 저당잡혔다.
(2) 분양주택 매매 계약이 체결된 후 판매자는 집을 제 3 자에게 팔았다.
제 9 조 판매자가 상품 주택 매매 계약을 체결할 때, 계약이 무효이거나 취소, 해지되는 경우, 구매자는 이미 지불한 주택 구입, 이자, 배상 손실을 반환하도록 요구할 수 있으며, 판매자에게 이미 지불한 구매금의 두 배를 넘지 않는 배상 책임을 요구할 수도 있다.
(a) 의도적으로 상업용 주택 사전 판매 면허를 취득하지 않았거나 허위 상업용 주택 사전 판매 허가를 제공하지 않은 것을 은폐한다.
(2) 분양된 주택이 저당잡혔다는 사실을 일부러 숨긴다.
(3) 매각한 집이 이미 제 3 자에게 팔렸거나 집이 철거되어 정착한 사실을 일부러 숨기고 있다.
제 10 조 구매자는 판매자와 제 3 인 간의 악의적인 담합으로 분양주택 매매 계약을 별도로 체결하고 사용을 제공한다는 이유로 판매자와 제 3 인이 맺은 상품주택 매매 계약이 무효임을 확인하도록 요청해 지지해야 한다.
제 11 조 주택 소유권 이전은 당사자가 별도로 약속한 경우를 제외하고 주택 인도로 간주된다.
가옥 훼손, 소멸의 위험은 배달 전에 판매자가 부담하고, 배달 후 구매자가 부담한다. 구매자가 정당한 이유 없이 판매자의 서면 인도 통지를 받아들이기를 거부한 경우, 서면 인도 통지서에 명시된 인도일로부터 가옥 파손, 소멸의 위험은 구매자가 부담한다. 단, 법에 달리 규정되어 있거나 당사자가 별도로 합의한 경우는 제외된다.
제 12 조 주택 주체 구조의 품질이 불합격하여 사용할 수 없거나, 주택 인도 사용 후, 주택 주체 구조의 품질이 확실히 불합격임을 확인한 후, 구매자가 계약 해지를 요청하고 손실을 배상하는 것을 지지해야 한다.
제 13 조 주택 품질 문제가 정상적인 주거와 사용에 심각한 영향을 미치기 때문에 구매자가 계약 해지와 손해 배상을 요청한 것은 지지해야 한다.
배달된 주택에 품질 문제가 발생했으며, 보증 기간 동안 판매자는 수리 책임을 져야 합니다. 판매자가 합리적인 기한 내에 수리를 거부하거나 수리를 미루는 경우 구매자는 스스로 수리하거나 다른 사람에게 수리를 의뢰할 수 있다. 수리 비용과 수리 기간 동안 발생한 기타 손실은 판매자가 부담해야 한다.
제 14 조 판매자가 납품한 주택 세트 안의 건축 면적이나 건축 면적이 상품주택 매매 계약서에 규정된 면적과 일치하지 않는다. 계약은 약속대로 처리되고, 약속대로 처리한다. 계약은 약속이 없거나 약속이 명확하지 않은 경우, 다음 원칙에 따라 처리한다.
(1) 면적 오차가 절대치보다 3% (3% 포함) 미만인 경우, 계약서에 규정된 가격에 따라 결제하고 구매자가 계약 해지를 요구한 것은 지원되지 않습니다.
(2) 면적 오차가 절대값의 3% 를 넘는 경우, 구매자가 계약 해지를 요구하고 이미 지불한 집값 및 이자를 돌려주는 것을 지원해야 합니다. 구매자는 계약을 계속 이행하기로 동의했다. 주택의 실제 면적은 계약면적보다 크고, 면적 오차가 3% 이내 (3% 포함) 인 부분은 구매자가 계약가격으로 집값을 보충하고, 면적 오차가 3% 를 넘는 부분은 판매자가 집값을 부담하고, 소유권은 바이어에게 귀속된다. 주택의 실제 면적은 계약면적보다 작으며, 면적 오차가 3% 이내 (3% 포함) 인 부분과 이자는 판매자가 구매자에게 돌려주고, 면적 오차가 3% 를 넘는 부분은 판매자가 두 번 구매자에게 돌려준다.
제 15 조' 계약법' 제 94 조에 따르면, 판매자가 집 배달을 연기하거나 구매자가 주택 대금을 늦게 지불한 후 독촉 후 3 개월의 합리적인 기한 내에 아직 이행되지 않았으며, 일방이 계약 해지를 요청한 사람은 반드시 지지해야 한다. 단 당사자가 따로 약속한 경우는 예외다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 계약법, 계약법, 계약법, 계약법, 계약법)
법률은 규정이 없거나 당사자가 약속하지 않은 경우 취소권을 행사하는 합리적인 기한은 상대방이 통지한 지 3 개월 후이다. 상대방이 통지를 요구하지 않은 경우 취소권은 취소권이 발생한 날로부터 1 년 이내에 행사된다. 기한이 지나도 행사하지 않는 것은 취소권이 소멸된다.
제 16 조 당사자가 약속한 위약금이 너무 높다는 이유로 감축을 요구하면 위약금이 손해를 초래한 30% 를 넘는 기초 위에서 적당히 줄여야 한다. (윌리엄 셰익스피어, 위약금, 위약금, 위약금, 위약금, 위약금) 당사자가 약속한 위약금이 조성된 손실보다 낮다는 이유로 증액된 액수는 위약으로 인한 손실에 따라 결정되어야 한다. (윌리엄 셰익스피어, 위약금, 위약금, 위약금, 위약금, 위약금)
제 17 조 상품주택 매매 계약이 위약액이나 손해배상 계산 방법을 약정하지 않은 경우 위약금이나 손해배상액은 다음 기준에 따라 결정될 수 있습니다.
연체지불은 중국 인민은행이 규정한 금융기관의 연체대출 이자계 징수 기준을 참고하여 미지급 매입금 총액으로 계산한다.
기한이 지난 배달은 관련 주관부에서 발표하거나 자격을 갖춘 부동산 평가기관이 평가한 동구역 동류주택 연체인도 기간의 임대료 기준에 따라 결정된다.
제 18 조 판매자의 사유로 구매자가 다음 기한이 만료될 때 주택 소유권을 취득하지 못한 경우, 쌍방이 따로 약속한 경우를 제외하고 판매자는 위약 책임을 져야 한다.
(a) 상업용 주택 매매 계약서에 규정 된 주택 소유권 등록 기간;
(2) 상품주택 매매계약의 표지물은 완공되지 않은 주택으로, 주택 인도일로부터 90 일이다.
(3) 상품주택 매매계약의 표지물은 이미 건설된 주택으로 계약 체결일로부터 90 일이다.
계약상 위약금이나 손해액을 확정하기 어려운 것은 이미 지불한 구매금 총액에 따라 중국 인민은행이 규정한 금융기관의 연체대출에 대한 이자 징수 기준을 참고하여 계산할 수 있다.
제 19 조' 상품주택 매매계약' 또는' 도시부동산개발경영관리조례' 제 33 조에 규정된 주택소유권 등록기간이 1 년 이상 만료되어 판매자의 이유로 구매자가 주택소유권 등록을 할 수 없게 되고 구매자가 계약 해지와 손해배상을 요청한 것은 지지해야 한다.
제 20 조 판매자는 판매자와 분양업자와 분양주택 분양 계약을 체결하고, 판매자가 개발한 주택을 판매자의 이름으로 판매하기로 약속하고, 분양기간이 만료된 후 판매되지 않은 집은 계약상 계약한 전세가격에 따라 구매하기로 합의했다. 단 당사자가 따로 약속한 경우는 예외입니다.
제 21 조 판매자는 스스로 집을 팔고, 위탁업자가 인수하는 것에 동의한다. 보험인이 판매자에게 손해 배상을 청구하는 것은 마땅히 지지해야 하는데, 당사자가 따로 약속한 것은 제외한다.
제 22 조 매매 쌍방이 상품주택 매매 계약으로 분쟁이 발생한 경우 인민법원은 보험인에게 소송에 참가하라고 통지해야 한다. 판매자, 대리점, 구매자는 각자의 권리와 의무에 대해 명확한 합의를 가지고 있으며, 약속한 내용에 따라 각 당사자의 소송 지위를 확정한다.
제 23 조' 상품주택 매매계약' 은 구매자가 담보대출 방식으로 지불하고, 한쪽의 이유로 상품주택 담보대출 계약을 체결할 수 없어 상품주택 매매계약을 계속 이행할 수 없게 되고, 상대방은 계약 해지와 손해배상을 요구할 수 있다고 규정하고 있다. 쌍방에 귀속될 수 없는 이유로 분양 주택 담보대출 계약을 체결할 수 없어 분양 주택 매매 계약을 계속 이행할 수 없게 된 당사자는 계약 해지를 요청할 수 있으며, 판매자는 분양금 원금과 이자 또는 계약금을 구매자에게 반납해야 한다.
제 24 조 상품주택 매매 계약이 무효, 철회 또는 해지된 것으로 확인돼 상품주택 담보대출 계약 목적이 실현되지 못하고 당사자가 상품주택 담보대출 계약 해지를 요청한 것은 지지해야 한다.
제 25 조 담보대출을 지불 방식으로 하는 상품주택 매매 계약, 당사자 측이 상품주택 매매 계약이 무효인지 또는 해지, 해지를 요청한 경우, 담보측이 독립청구권을 가진 제 3 자로서 소송을 제기한 경우, 상품주택 담보대출 계약 분쟁과 함께 심리해야 한다. 소송을 제기하지 않고 상품 주택 매매 계약 분쟁만 처리하다. 담보측이 상품주택 담보대출 계약 분쟁에 대해 단독으로 소송을 제기한 사람은 상품주택 매매 계약 분쟁과 함께 심리할 수 있다.
만약' 상품주택 매매 계약' 이 무효로 확인되거나 취소, 해지,' 상품주택 담보대출 계약' 도 해지된다면 판매자는 주택 구입 대출 원금과 인수주택대금을 각각 담보측과 구매자에게 반납해야 한다.
제 26 조 구매자는' 상품주택 담보대출 계약' 에 따라 상환을 약속하지 않고 보증인에게 상품주택 담보등록 수속을 하지 않고, 보증인은 구매자를 기소하고,' 상품주택 매매계약' 에 따른 구매자의 계약권리를 처분할 것을 요구하며, 판매자에게 소송에 참가할 것을 통지해야 한다. 담보측이 판매자를 동시에 기소할 때 판매자가 상품주택 담보대출 계약을 담보하는 것은 공동 피고로 기재해야 한다.
제 27 조 구매자는' 상품주택 담보대출 계약' 의 약속에 따라 대출금을 상환하지 않았지만, 이미 주택 소유권증을 취득하고 담보권자와 상품주택 담보등록 수속을 처리했고, 담보권자는 매수인에게 대출금을 상환하거나 담보주택에 우선 상환할 것을 요구하며, 판매자를 당사자로 늘리지 않는다. 단, 판매자가 담보를 제공하는 경우는 제외한다.
제 28 조 본 해석은 2003 년 6 월 6 일부터 시행된다.
중화인민공화국 도시부동산관리법 시행 후 체결된 상품주택 매매계약은 본 해석이 반포된 후에도 여전히 1 심, 2 심 단계에 있으며, 이 해석이 적용된다.
중화인민공화국 도시부동산관리법 시행 후 체결된 상품주택 매매 계약 분쟁은 본 해석이 발표되기 전에 이미 확정되었고, 당사자가 재판 감독 절차에 따라 재심을 신청하거나 재심을 결정한 것은 본 해석에 적용되지 않는다.
중화인민공화국 도시부동산관리법 시행 전 상품주택 매매는 당시의 법률과 법규와' 부동산관리법' 시행 전 부동산 개발 경영 사건의 몇 가지 질문에 대한 답변을 적용한다.