開征房產稅的建議最早可以追溯到2010。十二五規劃中提到“研究推進房地產稅改革”。2011，上海、重慶開始房產稅試點。此後，開征房產稅的準備工作逐漸加快。不動產登記方面，2065438+2004 165438年10月，國務院發布《不動產登記暫行條例》，2065438+2008年6月，不動產登記全國聯網。在房地產稅立法方面，2065438+2003年10月165438《中國中央關於全面深化改革若幹問題的決定》中提到，要“加快房地產稅立法，適時推進改革”。2065438+2008年3月，原財政部部長樓繼偉表示“預計今年房地產稅立法草案將進入全國人大審議”。
然而，由於中美貿易摩擦的爆發和新冠肺炎疫情的影響，房地產稅立法的推進在最近兩年幾乎處於停頓狀態。2020年5月以來，隨著宏觀經濟企穩，房地產稅立法再次推進，但相關部門態度趨於謹慎。5月14日，全國人大常委會法工委相關負責人表示，根據安排，相關工作正在穩步推進，有關方面正在研究起草房地產稅法草案。5月18日，中共中央、國務院發布《中共中央國務院關於新時期加快完善社會主義市場經濟體制的意見》，其中提到“穩步推進房地產稅立法”。值得註意的是，無論是6月3日165438+發布的十四五規劃中，還是2月召開的中央經濟工作會議中，與房地產相關的內容仍主要強調“堅持房子是用來住的，不是用來炒的”，並未提及房產稅的推進和落地。在“十三五”規劃中，明確指出“完善地方稅體系，推進房地產稅立法”。上述變化表明，在國際國內宏觀經濟形勢仍存在較大不確定性的情況下，決策層對房產稅的推進更加謹慎。
第二，開征房產稅對經濟的影響相當不確定。
(壹)房產稅可能對房價產生較大影響。
目前關於房產稅對房價的影響還有很大爭議。有人認為房產稅對房價不會有太大影響，主要是從國外經驗來看，房產稅並沒有起到抑制房價的作用。也有觀點認為，房產稅的出臺會導致房價下降。筆者認為，以上觀點都只對了壹半。短期來看，在沒有其他政策對沖的情況下，房產稅對前期漲幅較大城市的房價影響較大。過去中國的房地產市場繁榮了30多年，住宅部門的大部分資產都是房地產。此外，房地產持有量嚴重失衡。目前房價上漲預期減弱，租金收入無法彌補持有房產的機會成本。在這種情況下，開征房產稅不僅會對房價產生很大影響，還會因大量拋售導致流動性風險。中國的房地產市場很特殊，國外的經驗不適合分析國內的房地產市場。從長期來看，房產稅並不能改變房價的走勢。但房產稅可以在壹定程度上降低房價漲幅的波動性，所以也會抑制房價。總的來說，無論是短期還是長期，房產稅對房價都有抑制作用，對短期房價的影響可能更大。
(二)壹旦房價大幅下跌，可能導致金融和經濟風險。
房價下跌可能導致以下五大風險。壹是房地產企業的債務風險。壹旦房價下跌，房地產企業的存貨價值會下降，資產負債率也會上升，房地產企業抵押給銀行的土地和房產價值也會下降，可能導致銀行放貸和停貸。其他融資渠道也可能收緊，導致企業現金流斷裂。二是居民的債務風險。壹旦房價下跌，住宅部門抵押給銀行的抵押物價值也會下降。這將降低居民還貸意願，大量居民債務可能逾期。三是地方政府債務風險。壹旦房價下跌，城投公司提供給金融機構的土地等抵押物的價值也會下降。屆時城投公司也將面臨融資壓力，可能導致城投公司債務違約。第四是銀行風險。目前，銀行體系中40%的貸款存量與房地產直接或間接相關。壹旦房價下跌，銀行的金融風險也會上升。第五是經濟風險。由於房地產產業鏈長，涉及行業多，壹旦房價下跌，房地產等相關行業的投資也會大幅下降，經濟下行壓力也會加大。而且，如果上述風險形成* * *震動，甚至可能引發小的區域性甚至系統性風險，這也是房產稅遲遲不能產生的主要原因。
第三，開征房產稅的必要性在上升。
(壹)開征房產稅是實施雙周期新發展的必然要求。
推動形成雙循環發展新格局的關鍵是國內大循環，而國內大循環的建立需要形成以消費為導向的經濟結構。在過去很長壹段時間裏，居民部門的大部分支出都花在了房地產上，這不僅造成了房地產泡沫，增加了金融風險，還導致居民杠桿率大幅上升，勢必影響中長期經濟增長。與其他主要經濟體相比，中國住宅部門的杠桿率已經處於較高水平。如果杠桿率進壹步上升，必然會對消費產生擠出效應。所以繼續依靠房地產發展經濟是不可持續的。在這種情況下，有必要盡快出臺房產稅，避免房地產再次快速上漲，從而盡快實現住宅部門需求結構的調整。
(二)開征房產稅是實現房地產長期健康發展的必然選擇。
過去30年，我國房地產市場經歷了幾輪通貨膨脹，部分城市房地產市場泡沫嚴重，這與房產稅制度的缺失密切相關。由於持有房產的機會成本低，大量資金參與炒房，導致房產價格每隔幾年就出現壹輪暴漲。不僅大大推高了居民杠桿率，也對實體經濟產生了擠出效應，加大了金融風險。在現有的房地產宏觀調控政策中，房產稅是抑制投機最有效的。如果房產稅能夠落地，將有效提高投機成本，避免未來房價暴漲的情況再次發生。因此，有必要開征房產稅，以實現房地產市場的長期健康發展。
(三)開征物業稅有助於減少貧富分化。
目前，世界主要經濟體基本上都面臨著貧富分化的問題。貧富差距擴大會加劇經濟結構失衡，嚴重危及經濟長期增長前景，整體經濟抗風險能力也會減弱。次貸危機後，美國經濟復蘇乏力，經濟增長超預期，與美國貧富分化加劇有直接關系。美國貧富差距擴大主要有兩個原因。壹個是工資增長放緩，另壹個是股票和房地產等資產價格的上漲。中國貧富差距擴大的主要原因是房地產。壹方面，房價上漲促使財富向富人集中，另壹方面，房價上漲迫使中低收入者借更多的債買房。而債務的持有者也是有錢人。房產稅開征後，有助於抑制房價過快上漲，減緩居民杠桿率上升，都有助於減少貧富分化。
(四)開征房產稅有助於改善地方政府的收入結構。
當前，地方政府財權與事權的不匹配更加突出。房產稅作為壹種直接稅，可以為地方政府增加財政收入，提供穩定的收入來源。我國城市化率已超過60%，具備開征房產稅的基本條件。雖然房產稅收入短期內還不能完全替代土地出讓收入，但對地方政府的收入結構調整也有很大作用。而且隨著未來城市化水平的不斷提高和房產稅政策的逐步完善，房產稅在地方政府收入中的比重會越來越高，最終會超過土地出讓收入。目前壹線城市二手房交易占比超過50%，房地產市場進入存量房時代。未來，越來越多的城市將進入存量房時代。在存量房交易為主的房地產市場，土地財政模式將不可持續，開征房產稅將是必然選擇。
第四，房產稅在“十四五”期間實施是大概率事件。
(壹)房產稅對房價的不利影響可以通過政策對沖。
雖然壹旦開征房產稅，可能會給房價帶來不確定性，影響宏觀經濟和金融穩定，但是，這種影響完全可以通過其他政策來對沖。筆者之前曾多次撰文建議在推出房產稅的同時降低房貸利率，這不僅有助於穩定房價，也有助於減輕居民的債務負擔。此外，也可以先在部分城市(如壹二線城市)試點房產稅，再擴大征稅範圍。或者先設定壹個相對較高的個稅起征點，再逐步降低起征點，這些都可以將房產稅推出可能帶來的不確定性降到最低。
(二)在經濟穩定的條件下，征收房產稅的風險較低。
此前，不少市場機構預計房產稅將於2020年立法，2022年征收。中美貿易摩擦的爆發和新冠肺炎疫情在壹定程度上推遲了房產稅的出臺。目前中國經濟已經度過了最困難的時期，預測2021年經濟增速將大幅回升。在這種情況下，盡快推進房地產立法是比較合適的。房地產立法完成後，經濟完全回歸正軌，選擇時機開征房產稅的風險相對較低。
(三)有效控制房地產企業的杠桿率是實施房產稅的前提。
近日，監管層設立“三條紅線”限制房地產融資。收緊房地產融資壹方面是為了降低房地產企業的杠桿率和風險，另壹方面也是為後續開征房產稅做準備。如果房地產企業杠桿率得到有效控制，即使由於房產稅的征收，房價出現壹定程度的下降，也不會給房地產企業帶來很大的風險。展望未來，在開征房產稅之前，用兩年左右的時間完成房地產企業的債務風險管理是比較合適的。
(四)十五計劃已經暗示房產稅將在十五期間落地。
2020年9月23日，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發《關於調整完善土地出讓收入使用範圍優先支持鄉村振興的意見》(以下簡稱《意見》)。《意見》指出，從“十四五”開局之年起，各省(區、市)要逐年穩步提高土地出讓收入用於農業農村的比例。到“十四五”末，土地流轉收益用於農業農村的比例要達到50%以上。土地出讓收入占地方政府收入的80%以上。如果50%用於社會主義新農村建設，那麽就會有新的稅種取代土地出讓收入，而這個稅種很可能就是房產稅。因此，從某種意義上說，《意見》已經暗示，房產稅將在“十五”期間下降。
目前房產稅的征收基本不存在技術障礙。考慮到2021後我國經濟將逐步企穩，房地產企業債務風險將得到有效控制，隨著宏觀經濟政策的對沖和房產稅征收機制的過渡性設計，2021-2022年完成房產稅立法、2023-2024年落地是可能的。鑒於國際經濟形勢和地緣政治環境在未來很長壹段時間內將面臨很大的不確定性。國內經濟增長也將繼續面臨諸多挑戰，房產稅的推出永遠不會有最好的時機。推出時間越晚，越不利於國內大周期的建立和經濟結構的調整。開征房產稅是需求側改革的必由之路，不僅有助於抑制金融資源過度流向房地產市場，提高資金在經濟中的配置效率，也有助於穩定居民杠桿率，增加居民消費。只有切實推進房產稅的落地，才能真正促進雙循環發展新格局的形成。