현재 국내 대출로 집을 사는 경우 대출은행은 기존 주택에 담보를 설치할 예정이다. 규정에 따르면: "저당기간 동안 저당권자의 동의 없이 저당권자는 담보물을 양도할 수 없다. 단, 양수인이 대신 채무를 청산하는 경우는 제외한다." 즉, 구매자가 기꺼이 재산권을 위해 은행의 채무를 청산하지 않는 한, 은행의 동의 없이 재산권자는 집을 양도할 수 없다.

현재 많은 사람들이 집이 없어 모두 담보대출을 통해 진행되고 있으며, 구체적인 담보기한도 비교적 길다. 하지만 저당을 갚기 전에, 나는 어떤 이유로 집을 팔고 싶어할지도 모른다. 그럼 이때 아직 대출금을 갚지 않은 집을 팔 수 있을까요? 이제 세부 사항을 함께 살펴보겠습니다.

1. 아직 대출금을 갚지 않은 집을 팔 수 있나요?

우선, 대출금이 아직 상환되지 않은 중고주택은 실제로 매매할 수 있지만, 초기에는 그에 상응하는 일을 잘 해야 한다. 구체적인 조작 방향과 절차는 부동산의 구체적인 상황과 업주의 구체적인 요구에 근거해야 한다.

둘째, 중고 부동산 거래 전에 대출금을 갚는 것이 좋다. 이렇게 하면 부동산 거래가 더 빨라질 뿐만 아니라 구매자도 더 안심할 수 있다.

민법 (202 1 부터 1 집행)

제 406 조 담보기간 동안 담보인은 담보물을 양도할 수 있다. 당사자가 따로 약속한 것 외에 그 약속에서. 재산을 담보로 양도하는 담보권은 영향을 받지 않는다.

담보인이 담보물을 양도하는 사람은 제때에 담보권자에게 통지해야 한다. 담보권자는 담보물 양도가 담보권을 손상시킬 수 있다는 것을 증명할 수 있으며, 담보인에게 채무를 청산하거나 양도소득 가격을 미리 담보권자에게 예탁할 것을 요구할 수 있다. 양도가격이 채권액을 초과하는 부분은 담보인이 소유하고, 부족한 부분은 채무자가 청산한다.

둘째, 대출금을 갚지 않은 집은 어떻게 팔아요?

아직 대출금을 갚지 않은 부동산을 매매하는 구체적인 조작:

(1) 재저당:

가장 간단하고 직접적인 방법은 중고 주택 매매에서 유행하고 있다. 개인 주택을 제 3 자에게 매각하거나 양도하고, 개인 주택 대출을 신청하고, 대출 기한을 변경하거나, 대출자를 변경하거나, 담보물을 변경하는 것이다.

(2) 나머지 대출금을 구매자의 계약금으로 상환한다.

이것은 현재 중고 주택 거래에서 가장 널리 사용되는 모델이다. 이런 방식은 원차주 대출 금액이 낮거나 대량 상환 후 남은 대출 금액이 적은 경우에 적용된다. 보통 구매자는 총 부동산 거래액의 30 ~ 40% 의 선불을 인정하고, 판매자는 구매자의 선불로 나머지 대출금을 갚은 후 부동산 담보등록을 취소하고 다음 거래를 진행할 수 있다.

(c) 은행 대출을 사용하여 나머지 대출 청산:

판매자가 부동산을 팔기 전에 대출금을 갚거나 구매자가 낙관적이지만 대출금이 아직 갚지 않은 부동산을 사고 싶지 않은 경우 이 방법을 사용할 수 있다. 그러나 집주인이 은행에서 승인한 담보물 (예: 다른 부동산) 이 있어야 대출을 신청할 수 있다. 이렇게 하면 집주인은 담보대출을 통해 은행에 일정 자금을 대출하여 그가 팔고 싶은 부동산 대출을 상환하여 거래의 성공을 촉진할 수 있다.

셋째, 저당 재산이 아직 갚지 않은 대출은 나눌 수 있다.

저당된 주택이 전체 주택금을 갚지 않은 상태에서 이혼 소송에서 분할할 수 있을지에 대해 이론적으로 두 가지 첨예한 견해가 있다. 한 가지 견해는 모든 주택 대금을 갚기 전에 당사자가 아직 담보주택의 소유권을 취득하지 않았다는 것이다. 소유권이 없는 이상 담보주택의 소유권을 나누어서는 안 되며, 먼저 한쪽에게 판정할 수 있다. "최고인민법원 제 1 인민법원 혼인사건 처리 분석에 관한 문답" 의 관련 의견은 이런 견해를 가지고 있다. 또 다른 견해는 당사자가 주택에 대한 소유권 등록을 하면 개발자로부터 소유권을 취득하고, 주택 가격이 아니라 은행에 빚진 대출금 원금과이자를 속속 갚았다는 것이다. 소유권을 얻은 이상 분할할 수 있다.

금융 관행에서 모기지는 구매자가 부동산 중개업자와 체결한 주택 매매 계약에 따라 소유한 모든 주택을 은행에 저당잡히고, 은행 대출은 구매자에게 빌려주고, 구매자의 이름으로 부동산 중개업자에게 돈을 건네 주택 대금을 지불하는 것을 말한다. 구매자가 만기되면 본이자를 상환할 수 없는 담보은행은 담보주택의 가격을 변경하고 우선권을 받을 권리가 있다. 그중에는 담보주택의 소유권을 은행에 양도하는 링크가 없다. 따라서 담보인은 대출금을 모두 갚지 않은 담보주택에 대한 소유권을 가지고 있으며, 이혼할 때 분할할 수 있다.

따라서 이혼 소송에서는 담보대출이 아직 갚지 않았더라도 소유권 등록을 한 담보부동산이 부부 재산으로 분할되지 않은 경우에도 소유권을 얻지 못한 것으로 간주될 수 없다. 한쪽이 주택담보로 매입할 때, 매입한 부동산을 담보로 은행과 채권채무 관계를 형성하는 것 (결혼 후 부부가 공동으로 상환에 참여하는 것, 같은 부동산으로 혼전 개인 채무를 청산하고 이혼할 때 집주인이 보상해야 함) 은 담보부동산 소유권의 인정과 분할을 방해하지 않는다.

대출금을 갚지 못한 집에 대해서는 사실상 재매매가 허용된다. 그러나 이때는 조건부이며 채권자의 이익을 보호하기 위해서이다. 이때 대출자가 제때에 남은 대출금을 미리 갚거나, 집을 사는 사람이 대출자가 대출금을 갚을 수 있도록 도와준 다음, 주택담보 주택이 매매될 수 있다. 그러나 나는 이렇게 집을 파는 것을 추천하지 않는다. 결국, 그 기간 동안 더 많은 법적 위험이 발생하기 쉬우므로 당사자에게 매우 불리하다.