법률 실천에서, 개발상이 계약금을 선불하는 데 일정한 근거가 있습니까? 사실 선불금은 법적 개념이 아니며, 법적으로 대출계약, 인도 지시, 채무 약속 등의 개념이 있다. 말 그대로 선불금은 일반적으로 타인을 위해 제 3 자에게 선불하는 것으로, 채권자가 채무자를 위해 자신에게 선불한다는 말은 없다. 그러나 개발자가 주택 구입자를 위해 지불한 금액은 세 가지 유형의 법적 관계를 포함할 수 있습니다. 1 차용 계약, 즉 개발자가 주택 구입자에게 돈을 빌려주고, 주택 구입자는 개발자에게 대출을 제공합니다. (2) 제 3 자 이행, 즉 개발자가 제 3 자로서 구매자의 지시에 따라 자신에게 돈을 지불하고 구매자를 대신하여 채무를 이행하는 것이다. (3) 채무 부담, 즉 개발업자가 제 3 자로서 개발자에 대한 주택 구입자의 채무를 부담한다.
첫째, 차용계약의 경우, 개발업자는 부동산 매매 법률 관계의 채권자이며, 동시에 일부 계약금을 주택 구입자에게 빌려주고, 빌린 돈은 개발자 본인에게 빌려야 하기 때문에, 개발업자의 명의로 계약금을 선불하는 것은 사실상 선불하지 않는다.
대출의 법적 행위는 실제 법적 행위이기 때문에, 대출 계약은 대출이 실제로 배달될 때만 효력을 발휘하는 법적 결과이다. 따라서 실제로 대출을 제공한다면' 대출법' 은 효력이 없다. 개발자가 누리는 채권은 본질적으로 부동산 매매 계약서에 의해 설립된 채권이다. 진실되고 효과적인 차입 법률 관계도 없고, 이른바 선불금도 없다.
둘째, 개발자는 구매자의 지시에 따라 자신에게 돈을 지불한다. 개발자는 제 3 자에 속하지 않으며, 제 3 자가 대신 이행하는 경우는 아니며, 실제 이행의 법적 효력이 발생하지 않습니다. 다른 말로 하자면, 사실 이때는 선불금이 없고, 주택 구입자는 선불금을 충분히 내지 못했다.
셋째, 채무 약속은 채권자와 채무자가 계약을 변경하지 않고 제 3 자와 채무를 양도하는 합의를 통해 전체 또는 일부를 제 3 자에게 양도하는 법적 현상을 말한다. 즉, 채권자와 채무자와는 독립적인 제 3 자가 있어야 하고, 개발자가 주택 구입자를 위해 개발자에 대한 채무를 부담할 때 독립된 제 3 자가 없기 때문에 채무 약속을 구성하지 않고 채무 약속의 법적 효력이 없다는 것이다. 이때 이른바 선불금은 성립되지 않았고, 주택 구입자들은 여전히 선불금을 지불하지 않았다.
따라서 개발업자가 이른바' 선불금' 이라고 부르는 것은' 선불금' 이라는 이름으로 구매자가 먼저 은행 담보 대출 처리 조건을 만족시켜 선불금 전액의 허위 증명서를 발급하고 은행 대출을 더 완성하여 자금을 회수하는 목적을 달성할 수 있도록 하는 것이다. 그러나 선불은 국무원의 선불비율과 한도대출에 관한 규정에 따라 전부 청산하지 않았다. 즉, 개발자가 불법으로 설립된' 선불금' 이라는 구실로 주택 구입자와 부동산 매매 계약을 체결하는 것은 사실상 국무부가 규정한 선불비율과 대출 제한 정책을 피한 것이다.
이런 행위는 사법기관이' 합법적인 형식으로 불법 목적을 은폐하는 무효 행위' 로 인정될 가능성이 높으며, 일단 무효로 인정되면 계약은 처음부터 무효가 되고, 법적 결과는 개발업자가 주택 구입금을 반환하고 구매자가 체크아웃하는 것이다. 은행의 관점에서 볼 때, 이런 행위는 또한' 악의적인 담합이 제 3 인의 이익을 해치는 무효 행위' 로 간주될 수도 있다. 주택 구입자 담보 대출 과정에서 개발업자가 주택 구입자가 이미 전체 계약금을 지불했다는 것을 증명해야 하지만, 개발자의' 선불금' 요인으로 주택 구입자의 선불금은 실제로 지급되지 않았다. 주택 구입자가 제때에 담보대출을 상환하지 못하면 은행은 일반 절차에 따라 담보물을 경매할 수 있을 뿐만 아니라 개발업자를 기소해 허위 증명서를 발급해 청산한 연대책임을 개발자에게 요구할 수 있다.