첫째, 분할 판매.
상업 프로젝트는 주택처럼 명확한 호형 구조와 단위 구분을 가지고 있지 않다. 일부 대형 상업 건축물은 단일 건축 면적이 수천 평방미터에 달하며 어떠한 물리적 분할도 없다. "상품주택 판매관리방법" 제 12 조는 "상품주택은 세트로 판매해야지, 단품으로 판매해서는 안 된다" 고 규정하고 있다. 주택 분양 가능 여부, 분할할 수 있는 재산권 단위 수, 재산권 단위의 최소 면적이 얼마인지, 국가 법률 규정이 없어 일부 개발업자들에게 판매공간을 제공한다.
법률 규정이 부족하여 전국 각지에서 분할 판매에 대한 태도가 다르다. 예를 들어, 2004 년 상하이에서 발표한' 쇼핑몰 오피스텔 분할 양도에 관한 통지' 는 부동산 권리자가 부동산 등기부에 소유권 단위로 기재된 부동산을 무단으로 나누어서는 안 된다고 규정하고 있다. 베이징 20 10 647 호' 주택 분할 강화 및 준공 비주택 프로젝트 등록 관리 통지' 에 따르면 주택 분할, 측량 및 준공 비주택 프로젝트 등록의 기본 단위는 고정 경계, 독립 사용 가능, 명확한 고유 번호가 있는 주택으로, 계획 승인에 따라 엄격하게 사용할 수 있도록 해야 하며 무단 분할은 금지해야 한다. 일찍이 2006 년 난징은 분분분판매를 분명히 중지한 것은 변상 융자 혐의를 받고 있기 때문이다.
칭다오시 부동산 거래센터에 문의한 결과 칭다오시에는 관련 규정이 없지만 재산권 등록은 반드시 계획 비준을 기준으로 해야 한다. 실제로 분할 판매점에 대한 재산권 등록은 허용되지 않는다.
이런 상점은' 재산권식 상점' 이라고도 불리며 분할 판매 반품 판매 애프터 전세의 축소판이다. 이런 점포의 존재는 애프터 전세에 기반을 두고 있으며, 보통 자본을 반환하겠다는 약속이 수반된다. 일부 지역에서는 재산권식 상가가 부동산증을 실제로 처리했지만, 여전히 업주의 권익을 보장할 수는 없다. 청해성 시닝 시 중급인민법원 (20 17) 청01 법원은 독립적으로 사용되는 객관적 조건이 구비되지 않아 개인의 독립 공간을 정의하기 어렵다고 보고 있다. 점포를 반환하면 필연적으로 대다수 업주의 이익을 침해할 수 있기 때문에 업주의 소송 요청을 기각합니다. 혜주시 화염대로 1 1 호항환신천지상업광장에서1 혜주중원은 조사 결과 많은 상가 바로 위에 방화용 커튼이 있거나 방화용 커튼이 인접한 두 상가 사이에 있는 것으로 확인됐다. 일부 인접한 상가에는 건물 실체 기둥, 소수의 상가가 있다. 그러나 법원은 양측이 주택이 아닌 상업용실을 매매하고 있으며, 금속동못을 재산권 결정의 고정 경계로 사용하는 것을 명시적으로 금지하지 않았다고 보고 있다. 따라서 업주가 반환을 요구한 상가에는 실체 벽면이 있어야 하며 사실과 법적 근거가 없어야 한다.
둘째: 회귀 비용 판매.
원가가격 판매는 개발자가 일정 기간 내에 주택 구입금을 주택 구입자에게 돌려주겠다고 약속한 행위다. "상품주택 판매관리방법" 제 1 1 조는 "부동산 개발업체는 본전으로 돌아가거나 본전으로 돌아가는 방식으로 상품주택을 판매할 수 없다" 고 규정하고 있다. 본질적으로, 본 판매로 돌아가는 것은 일종의 변장한 융자이다. 개발업자들은 집값을 올리고 몇 년 후 원금을 돌려주겠다고 약속했다. 환현판매의 광고 구호는 통상' 원가환매'' 부가가치환매' 이다.
개발업자의 재판매 자금은 일종의 불법 자금을 모으는 형식이다. 본 판매로 돌아갈 위험은 개발자의 귀본 약속이 종종 실현되지 않고, 몇 년 후 기업이 파산하거나 돈을 가지고 도망칠 수 있다는 것이다. 집을 사는 사람들은 종종 경영이 좋지 않고 품질이 좋고 가격도 싼 상가, 심지어 아직 지어지지 않은 경매장까지 받는다.
칭다오운정수업유한공사가 개발한 운정국제프로젝트는 황도법원, 이창법원, 칭다오중원, 장쑤 해문법원에 의해 압수됐다 10 라운드. 구매 후 10 년 반납을 주장하는 방식으로 판매돼 구매자 5 만 구매금을 받고 구매자 950 명을 누적했다. 위챗 신고를 받은 후 황도구 국토자원 및 주택관리국은 긴급 통지를 보냈다. 더욱' 계적' 은 개발업자들이 부동산 이름을 이화록성으로 바꾸고 개장 시간과 장소를 변경하여 규제를 피한다는 것이다.
셋째: 애프터 전세
판매 후 전세는 개발자의 마케팅 수단으로 1960 년대 미국 부동산업계의' 판매 후 임대' 에서 유래한 것으로 개발자 현금 흐름의 어려움을 해결하는 합법적이고 합리적인 상업 행위다. 그러나 1990 년대 홍콩에서 중국으로 들어온 이후 곳곳에 꽃이 피었다. 애프터전세의 광고 구호는 통일관리, 원가환매, 재산보조금 제공, 은행보증연간 수익 10%, 연평균 임대료 9%, 무위험투자 최대 보장, 안전창부 등이다. 형식은 임대 반환, 임대 판매, 이익 공유, 보장 배당금 등을 포함한다. 애프터전세는 임대료 반환 형식으로 구매자를 유치하겠다고 약속하고 점포매매 계약과 임대 계약을 동시에 체결하는 것이 특징이다. 이 가운데 상가 매매계약은 구매자가 개발상이 개발한 상점을 매입하기로 약속하고, 임대계약은 구매자가 상점을 제 3 자 관리회사 (일반적으로 개발자의 계열사 또는 자회사) 에 통일적으로 보관하도록 약속하고, 보관기간은 10 년 또는 20 년이다. 이렇게 하면 애프터전세의 법적 위험을 피할 수 있을 뿐만 아니라 인수인계, 인테리어, 면적 분쟁을 생략하고 많은 번거로움을 줄일 수 있다. 개발자에게 집값은 스스로 정해져 있으며, 이전에 업주에게 지불한 고정수익은 저리 대출로 볼 수 있어 융자 비용을 낮출 뿐만 아니라 신속하게 자금을 회수하여 이익을 얻을 수 있다.
서해안 신구 황하로 왈츠 광장, 상가 총가격 1 17 만,' 최대 임대 10%' 로 알려진 개발자와 임대 계약 체결,/Kloc-0 성양구 카이펑국제금융광장은 연간 수입이 4 만 8000 원이라고 말했고, 업주들은 실제로 2 천여 원을 받았다.
"잘 팔리는 빌딩은 임대로 돌아갈 필요가 없고, 임대로 돌아가기 전에도 잘 팔리지 않는다." 요 몇 년 동안의 이런 실패 사례로 볼 때, 애프터전세 위험은 낮지 않고 수익도 높지 않다. 더 많은 부동산 종사자들은 판매 후 전세를' 시한폭탄' 으로 본다. 이런 전세 행위는 개발자의 자금 압력과 무관하지 않다. 예를 들어, 프로젝트가 완료된 후 관리가 부실하여 예상 수익 수준에 이르지 못하고 현금 흐름 지불이 없습니다. 예를 들어, 개발업자는 건설중인 프로젝트에 담보로 은행 대출을 받고 상환 압력에 직면해 있다. 예를 들어, 개발자가 자금을 조달하거나 위장 융자를 한 후 자금을 다른 프로젝트로 나누다. 프로젝트 운영의 한 부분에 문제가 생기면 자금 체인이 끊어지는 등.