保證合同無效的法定情形如下:

（1）根據《擔保法》第二十九條、《擔保法解釋》第17條、第18條規定，法人分支機構、內部職能部門未經法人書面授權或者超越授權範圍與債權人訂立擔保合同的。

（二）主債權人或者債權人、債務人雙方以欺詐、脅迫或者惡意等手段使保證人在違背真實意思的情況下提供保證。

（三）未經國務院批準，國際機構與債權人簽訂擔保合同的。

（四）學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的機構與債權人訂立擔保合同。

（5）根據《公司法》第149條第3項規定:董事、高級管理人員違反公司章程的規定，未經股東會、股東大會或者董事會同意，以公司財產為他人債務提供擔保的。

從上述情形可以看出，債務人同意並非保證合同的有效要件。換句話說，這份擔保合同雖然只有房東和擔保人簽字，但沒有債務人簽字也是有效合同。

當然，以上列舉的只是作為保證合同這種特殊合同形式的無效要件。擔保合同本身也是合同，也應符合普通合同的生效要件。根據房東描述的情況和合同的書面形式，不存在無效的情況，所以這份合同是有效的。

補充回答:

房東準備的這些短信和錄音是非常有用的證據，可以用來支持房東的說法，但還有壹個非常關鍵的證據。如果要起訴，房東還應該收集房東已經按照合同支付押金的證據，例如銀行轉賬記錄。因為沒有這個證據，房東就無法證明妳已經按照合同履行了支付押金的義務，所以這個證據非常重要。

如果妳想向法院提起訴訟，第壹件事是列出房東收集的證據，第二件事是寫壹份符合格式的民事起訴狀。然後向法院的立案庭提交起訴書和證據副本。收到法院的立案通知書後，就可以繳納訴訟費用了。案件被法院受理，然後妳可以等到法院通知妳參加訴訟。

這些是壹般程序，妳可以咨詢律師或去法院立案指導。咨詢律師是要收費的，但妳可以把壹切交給律師，所以不用擔心。自己去法院立案很麻煩，但是立案指導也很好理解，來回幾次就行了。

樓主可以找個模板寫在網上。即使是錯誤的，立案庭的審查法官也會在立案時教妳如何更改。總之，不怕麻煩，多跑幾次，自己就能成功。如果是為了省事，當然是委托律師了。程序相當詳細和繁瑣，不可能在網上回答中解釋每個步驟的所有細節。

我額外補充壹點。

《中華人民共和國擔保法》第八十九條規定:當事人可以約定壹方向對方給付定金作為債權的擔保。給付定金的壹方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的壹方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。

所以根據法律規定，妳可以要求對方雙倍返還定金。但房東簽訂的《定金協議》明確規定:“甲方未能出售房屋的，應當全額退還上述定金……”該條款明確規定應當全額返還，排除了《擔保法》中雙倍定金罰則的適用。所以說房東可以要求對方雙倍押金是不對的。因為合同明確排除了雙倍返還定金違約金的適用。

再次添加:

如果房東轉給朋友，朋友給他，那就有點麻煩了。但這不應該影響妳最終拿回妳的錢。因為只要妳有轉賬記錄，即使妳的朋友沒有把錢轉給那個人，妳仍然可以要求妳的朋友把錢拿回來。所以雖然有點麻煩，但對妳拿回錢的結果不會有太大影響。只是另壹個還錢的人。

再次添加:

樓主補充的是，這份《房屋買賣定金協議》不是本人簽的，是朋友簽的？算了，我得說出來。

（1）證據材料沒有有效期的說法是指房東收集的證據始終有效。但是，訴訟權利是有期限的。房東必須在權利受到侵害後兩年內主張權利或提起訴訟，否則法律將無法保證房東贏得訴訟的權利。

（2）房東有兩種策略要回錢。

第壹，基於存款合同和擔保協議。

妳有權要求賣家返還定金，或者要求妳的朋友作為擔保人承擔連帶責任償還定金，這是基於合同的約定。

第二，基於朋友的不當得利要求退款。

也就是說，無論妳的朋友是否將錢轉給了賣家，只要妳有銀行轉賬記錄證明妳向妳的朋友轉賬了13萬元，因為妳的朋友無權獲得這13萬元，她就不當得利了。房東可以基於不當得利請求法院要求妳朋友償還這13萬元。

建議樓主采用第壹種策略，因為實際上妳簽的合同應該是有效的。我之所以列出第二種策略，是想告訴大家，無論如何，只要能收集到證據，妳的訴求就能得到法院的支持。所以妳不必問更多的細節。只需按照第壹個策略收集證據並向法院提交訴狀即可。立案庭會有非常詳細的立案指南。最後，互聯網只能給妳壹個方向，不可能解決所有問題。如果互聯網真的可以解決案件中的所有問題，那麽律師還需要做什麽？妳自己上網查就行了。所以還是那句話，立案過程中有非常瑣碎的問題，無法壹壹解答。妳需要自己面對它們。

希望我的回答能幫到妳，滿意請采納。