소송 제기 사유가 다양하기 때문에 사법감정평가의 부동산은 실물, 위치, 권익 등에서 각기 다른 성과를 보이고 있다. 평가 대상 결정에는 신체 조건, 위치 조건 및 지분 조건의 세 가지 측면이 포함됩니다.

일상적인 감정에서 감정 대상 범위의 정의는 주로 물리적 구성, 지분 및 공간 범위 결정을 포함합니다. 실물 구성 범위의 정의는 주로 평가 대상이 단독 토지사용권과 건물인지, 토지와 건물을 하나로 모은 부동산인지, 자체 인테리어, 기계설비 등도 포함돼 있는지에 달려 있다. 권익 범위 정의에 대해서는 프랜차이즈, 채권 채무 등을 포함할지 여부를 고려해야 한다. 공간 범위 정의에는 위치, 4 방향, 높이, 깊이 등이 포함됩니다. 특히 관련 부동산에 모기지, 압류, 공사 진도금 체불, 체세 등 많은 문제가 있다는 점에 유의해야 한다. , 그리고 권한은 종종 불완전합니다. 평가자는 기존 지분의 범위뿐만 아니라 특정 평가 목적에 따라 평가에서 설정해야 하는 지분 범위도 알아야 합니다. 설정된 지분 범위가 평가 대상의 실제 지분 범위와 일치하지 않을 경우 평가자는 보고서에 차이를 충분히 설명하고 평가에서 지분 범위를 설정하는 기준을 설명해야 합니다.

(2) 시간을 명확하게 평가하다.

부동산 평가는 특정 시점을 평가 시점으로 하여 해당 시점의 부동산의 현재 가치를 추정한다. 사법소송사건과 관련된 손해, 손실, 침해, 경제행위는 일반적으로 과거에 발생하며, 판결과 집행은 현재나 미래에 발생하며, 사법감정사업과 관련된 감정시간은 구체적인 소송문제의 다양한 요구와 감정결론의 최종 용도에 따라 과거, 현재 또는 미래의 어느 시간을 감정시간으로 삼는다. 감정인은 제때에 법관과 소통하고, 감정시간을 명확히 하며, 위탁사법감정서에서 분명히 해야 한다.

(3) 명확한 평가 목적

소송 단계와 의뢰인의 차이로 부동산 평가 보고서의 구체적인 목적도 다르기 때문에, 우리가 흔히 말하는 평가 목적은 비교적 광범위하고 일반적인 표현이며, 사법소송에서 몇 가지 구체적인 평가 응용 목적의 총칭이다. 예를 들어, 횡령 뇌물 사건의 재판에서 사법감정 목적은 양형 유죄 판결을 위한 근거를 제공하는 것일 수도 있고, 결국 횡령 뇌물 수수를 어떻게 처리해야 하는지에 대한 근거를 제공하는 것일 수도 있다. 최종 평가 목적이 다르기 때문에 평가 시간 및 가치 유형 선택도 다르므로 평가 결과에 영향을 미칩니다. 따라서 사법감정에서 감정 목적은 최종 구체적 목적에 따라 더 자세히 설명해야 한다.

실제 평가에서는 의뢰인이 평가 요구 사항을 충족하는 명확하고 구체적인 평가 목적을 정확하게 제시하지 못하는 경우가 많기 때문에 평가자가 적극적으로 의뢰인과 소통하고 의뢰인의 실제 평가 요구 사항을 잘 이해해야 한다. 평가자는 고객의 평가 목적을 이해한 후 평가 요구 사항을 충족하는 진술방식으로 표현하고 의뢰인에게 확인을 요청해야 합니다.

(d) 명확한 가치 유형

가치 유형 정의는 평가할 가치를 정의하는 특정 유형입니다. 다른 평가 업무 가치 정의와 달리, 법의학 평가의 가치 정의는 평가의 목적과 대상에 따라 크게 달라지는 경우가 많습니다. 예를 들어, 경매 집행에 사용될 때, 부동산이 합법적인 양도 조건 하에서 시장 가치를 평가하는 경우가 많습니다. 자산으로 빚을 갚는 데 사용되는 경우 보상 가치입니다. 계약 양도의 경우, 협의 양도 가치일 수도 있고, 빠른 실현 가치일 수도 있다. 그러나 재산 분할을 목적으로 하는 많은 평가의 경우, 평가 대상은 일반적으로 불완전하거나 제한된 (예: 주택지) 것으로, 이를 위해서는 평가자와 판사가 평가 목적에 따라 적절한 가치 정의를 선택하고 객관적이고 공정하고 합리적인 원칙을 고수하며 갈등 해소, 합법적인 권익 보호 원칙에 의거해야 한다. 합리적인 가치 정의는 평가자가 평가의 기본 이론을 따르고, 평가의 근본 목적과 결합해 심사숙고하지 않는' 시장가치' 를 피하고, 시장가치를 깊이 이해하는 것은 가치의 한 형태일 뿐이다.

가치 유형을 결정한 후, 평가자는 평가 보고서에서 가격 값 유형에 대한 명확한 정의를 내리고, 판사와 당사자가 가치의 정의를 이해하고, 평가 결과와 평가 보고서가 오용되는 것을 방지하며, 불필요한 분쟁을 야기할 수 있도록 위탁자에게 보내는 편지에 중점적으로 설명해야 합니다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 가치명언)

평가자가 고려하는 가치 유형의 선택과 정의는 현행 국가 및 업계 기술 표준과 규범을 근거로 해야 합니다. 기존 관련 표준, 규범은 명확하게 규정되어 있으며, 정의를 기준으로 하며, 더 이상 별도로 정의되지 않습니다. 현행 관련 기준과 규범은 명확하게 규정되어 있지 않으므로 공인된 이론과 연구 성과를 고려해야 하며, 필요한 경우 관련 이론과 연구 성과를 감정 보고서에 첨부해야 한다. 최고인민법원, 최고인민검찰원' 뇌물 형사사건 적용법에 대한 의견' (법발 [2007] 22 호) 에 따르면 거래형 뇌물 액수는 거래시 현지 시장가격과 실제 지급가격의 차액으로 계산되며 시장가격에는 상품경영자가 미리 마련한 특정 인구에 대한 최저할인가가 포함된다. 신설 상품주택 거래 과정에서 개발자가 설정한 시장판매가격은 결정적이지 않고, 보통 참고가치만 있는 반면, 상품주택 매매의 상대금액을 실제로 결정하는 것은 거래에서 통행하는 할인가격이다. 신설 상품주택 거래의 특혜 범위는 불확실하며, 개발자는 경영인의 직위에 따라 서로 다른 우대 권한을 설정합니다. 따라서 재판 관행에서 신설 상품주택 판매자의' 최저할인가격' 을' 시장가격' 으로 판단해 국가 직원들이 실제로 지불하는 가격이' 시장가격' 보다 현저히 낮은지 판단해야 한다.