Xx 로펌은 본안 원고의 위탁을 받아들여 나를 원고의 대리인으로 지명해 피고에게 알린 주택 임대 분쟁 사건에 참가하도록 했다. 현재 본안의 사실, 법률, 재판 상황에 근거하여 다음과 같은 대리 의견을 내겠습니다.
1. 원래 피고와 피고는 20xx 10 에 서명한 외관 임대 계약의 진실성, 합법성에 이의가 없기 때문에, 외관 임대 계약은 합법적으로 유효하며, 원래 피고에게 구속력이 있다. 계약 이행 기간 동안 원고는 피고에게 20xx 년 165438+ 10 월 1 부터 20xx 년 4 월 1 까지의 임대료 및 유틸리티 비용을 지급했습니다.
2. 피고는 20xx 년 4 월 원고가 임대한 문방을 다른 사람에게 임대하고, 실제 행위로 위약한 경우, 계약약속에 따라 위약 책임을 져야 한다는 것을 확인했다. 피고는 원고가 임대료를 지불하지 않았다는 이유로 일방적으로 계약을 해지했는데, 진실도 법적 근거도 없다.
1.20xx 년 3 월, 원고와 피고는 20xx 년 4 월 1 일부터 20xx 년 3 월 3 1 일까지의 임대료를 지불하기로 협의했고, 피고는 원고에게 그 집이 더 이상 임대되지 않고 원고에게 제때에 이사할 것을 요구했다. 피고의 장모가 사망한 지 일정 기간 동안 피고는 20xx 년 4 월 1 일에서 20xx 년 3 월 3 1 일에서 4 월 6 일까지 임대 기간을 연장하기로 합의했다. 4 월 1 일 ~ 4 월 6 일, 원고는 여전히 피고와 임대를 협상했고, 피고는 옆집에서 옷을 파는 업주에게 집을 임대해 원고에게 임대할 수 없다고 말했다. 피고가 실제로 이행하지 않았기 때문에, 4 월 6 일 원고는 어쩔 수 없이 임대한 외관을 떠나야 했다. 원고가 피고에게 임대료를 지불하지 않는 것은 전적으로 피고의 위약 때문에 피고가 계약을 해지하는 이유가 될 수 없다.
2. 한 걸음 물러서서' 계약법' 제 227 조' 임차인이 정당한 이유 없이 임대료를 지불하지 않거나 지연하는 경우 임차인은 임차인에게 합리적인 기한 내에 지급하도록 요구할 수 있다' 고 말했다.
즉, 임대인으로서 임차인이 정당한 이유 없이 임대료를 지불하지 않더라도 임차인에게 합리적인 지불 기한을 남겨야 한다는 것이다. 피고가 말했듯이 원고가 제때에 임대료를 지불하지 못하고 원고에 대한 합리적인 지불 기한을 정하지 않았지만 20xx 년 4 월 7 일에 문간방을 다른 사람에게 임대한 것은 공공연히 위약이며, 법률 규정에 부합하지도 않고 합리적이지도 않다. 본 사건에서 원고가 임대료를 지불하지 않는 것은 피고가 받아들이지 않았기 때문에 분명히' 정당한 이유 없음' 이 아니다. 한편 20xx 년 4 월 1 일부터 20xx 년 4 월 1 일 임대료 지불 기간까지 양측은 연장 구두 보충 계약을 체결했다.
3. 피고는 원고가 임대료를 낼 수 없을까 봐 걱정하거나 원고가 집을 임대하지 않을 것이라고 추측하며, 위약이 다른 사람에게 집을 빌려주는 이유가 될 수 없다고 말했다. 계약법 제 69 조에 따르면, "당사자 일방이 본법 제 68 조의 규정에 따라 이행을 중단하는 것은 제때에 상대방에게 통지해야 한다." 계약법 제 68 조: "먼저 채무를 이행해야 하는 쪽은 상대방이 다음 상황 중 하나를 가지고 있다는 확실한 증거를 가지고 있으며, 이행을 중단할 수 있다. (1) 경영상황이 심각하게 악화된다.
(2) 재산을 이전하거나 자금을 인출하여 채무를 피한다. (3) 상업 신용의 손실; (4) 채무 이행 능력을 상실하거나 상실할 수 있는 다른 상황이 있다. 당사자가 이행을 중단할 확실한 증거가 없다면 위약 책임을 져야 한다. "피고는 당연히 자신이 불안하다고 생각했고, 원고에게 알리지 않고 계약을 파기하는 것은 불안한 항변권의 적용에 부합되지 않는다.
4.' 누가 주장하는가, 누가 증명하는가' 의 기본 소송 원칙에 따라 원고는 문방을 다른 사람에게 임대하기 전에 그에 상응하는 통지와 임대료 지불을 요구한 의무를 이미 이행했다는 것을 증명해야 한다. 실제로 피고는 면전 임대료 상승을 직접적인 원인으로 위약의 핑계를 만들었고, 옆집의 외관을 임대한 의류업주들은 원래 임대료보다 훨씬 높은 가격을 내고 집을 임대하여 원고의 권익을 훼손했다.
거래 원칙을 장려하는 것은 계약법의 기본 원칙입니다. 이 원칙은 계약 해지 조건을 엄격히 제한한다. 이 원칙에 따르면, 일단 위약이 되면 계약이 종결될 수 있다는 뜻은 아니다. 본질적으로 종결은 거래를 없애기 위한 것이다. 일단 계약 종료를 선언하면, 비위약측의 이익을 보호하는 데 불리하며, 계약에서 교역을 장려하는 목적을 반영할 수도 없다. (윌리엄 셰익스피어, 계약, 계약, 계약, 계약, 계약, 계약) 계약법' 규정에 따르면 일방이 근본적으로 위약한 경우에만 계약 종료를 발표할 수 있다. 본 사건에서 원고는 여러 차례 자발적으로 피고에게 임대료를 지불하는 의무를 이행하였지만, 원고는 이를 무시하고,' 계약법' 에 규정된' 성실신용원칙' 에 위배되었다.
셋째, 원래 피고에게 계약금 8000 원을 돌려주고 인테리어 감가 상각 손실 25,000 원을 배상해 달라고 요청한 것은 사실과 법적 근거가 있다.
1. 피고가 위약으로 집을 다른 사람에게 임대하여 원고와 피고 사이의 임대 계약을 이행할 수 없게 되었다. 새 임차인이 원래의 인테리어를 철거하여 원고가 전체 인테리어를 잃게 했다. 쌍방의 외관 임대 계약 제 6 조, 제 9 조에 따르면, 을측 임대 기간 동안 갑측은 을측 외관의 정상적인 경영을 보증한다. 갑은 겉면을 다른 사람에게 임대해서는 안 된다. 만약 있다면, 갑은 을측의 모든 손실을 배상해야 한다. "피고는 반품과 배상 책임을 져야 한다.
2. 최고인민법원' 도시주택임대계약분쟁 사건의 구체적 적용법 몇 가지 문제에 대한 해석' 제 11 조에 따르면, "임차인은 임대인의 동의를 거쳐 인테리어, 장식, 계약이 해지될 때 양측이 부속인테리어의 처분에 대해 합의하지 않은 경우 인민법원은 (1) 임대인의 위약으로 계약을 해지하고 임차인은 임대인에게 남은 임대기간 장식을 배상해 달라고 요청해야 한다" 고 규정하고 있다. 이런 상황에서 피고는 나머지 부분을 배상해야 한다.
3. 한 걸음 물러서서 원고가 계약 이행에 작은 잘못이 있더라도 피고가 계약을 위반하고 집을 빌리는 것이 계약을 계속할 수 없는 근본 원인이라고 말했다.
상기 (3) 항에 따르면, "쌍방의 위약으로 계약을 해지한 경우, 쌍방은 나머지 임대 기간 동안의 장식 잔존가액 손실에 대해 상응하는 책임을 져야 한다" 며, 피고는 계약금 반환, 인테리어 손실 배상 책임을 져야 한다.
요약하자면 피고가 다른 사람을 임대하고 계약 약속을 위반하여 원고가 임대주택을 계속 사용하게 되면 피고는 위약 책임을 져야 한다. 이상의 대리 의견은 본원에서 채택을 충분히 고려해 주시기 바랍니다.
XX 로펌 변호사
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