이준은 한 판매원이 1 년에 10 채의 집을 팔아 업계에서 좋은 실적을 거두었지만, 올해 시세는 이미 그를 두 달 만에 15 채의 주택 거래를 성사시켰다고 기자에게 말했다. "처음에 우리는 전염병의 영향을 받았다고 생각했는데, 올해의 시세는 그다지 좋지 않을 것이라고 생각했지만, 이전보다 더 잘할 줄은 몰랐다."
이준이 맡은 사정과 복영 지역에는 많은 작은 재산권실이 있다. 또 다른 작은 재산권실 거래중개 조영 (가명) 에 따르면 "곳곳에 작은 재산권실이 가득하다" 고 소개했다. 기자가 최근 방문한 결과, 최근 선전 소산권 주택 수요가 왕성하고, 많은 부동산 가격이 오르고, 막 고객과 투자자가 활발하게 활동해야 한다는 사실이 밝혀졌다.
일찍이 2007 년, 주건부는 작은 재산권실이 법률의 보호를 받지 않고 상장 거래 자격을 갖추지 못했다는 위험 힌트를 보냈다. 사실, 기자의 최근 방문에 따르면, 소재산권실 거래는 이미 비교적 완전한 체인과 조작 과정을 형성했다. 이 가운데 일부 개발업자들은 주택 구입자를 안심시키기 위해 이름과 관련 주체 도장이 다른 각종 계약계약과' 주택이용권증' 등 각종 증명서를 발급했다. 포장 아래, 모든 거래는 특별히' 정규적' 으로 보인다. 그리고 왜 작은 재산권 방이 이렇게 인기가 많나요? 여기에는 많은' 매혹적인' 이익 사슬도 숨겨져 있다.
작은 재산 방의 "어두운 상자" 거래
6 월 29 일 조영은 기자를 데리고' 이화원' 이라는 마을위원회 통일건물 동네를 찾아왔는데, 이 동네는 사정 컨벤션 센터 옆에 6 채의 집이 있고 공중정원과 지상주차 공간이 있어 평균 2,2500 원/평방미터였다. 외관과 규모로 볼 때, 이 동네는 일반 상품실과 거의 비슷하다. 실제로 현지에서는 이런 집, 농촌의 집, 기업이 토지투자로 지은 건물을 통칭하여' 소재산권실' 이라고 부른다.
판매처 직원 서화 (가명) 는 기자에게 107 평방미터의 3 베드룸 한 채를 추천했다. 총 가격은 약 254 만원, 계약금은 50% 로 10 년으로 나뉜다. 서화는 기자에게 할부를 선택하면 처음 5 년 동안 주택 구입자가 은행에서 직접 최대 50 만 원을 대출하고, 마지막 5 년 남은 주택은' 지불' 으로 보고 개발자의 이름으로 은행에 대출한 다음 주택 구입자가 개발자에게 대출한다고 말했다.
주택 대금 외에 주택 구입자들은 위에서 언급한 통일건물의 개발업자, 즉 마을위원회 도장비와 주택 구입 계약을 체결할 때 3 만원의 종합서비스료를 내야 하며, 각 마을위원회의 요금도 다르다. 서화는 기자들에게 고객이 통일건물을 매입하는 것은' 입주' 형식, 즉 구매자가 투자그룹으로 개발자의 주식을 매입하고, 명목상 마을위원회 및 개발자와 합작하여 건물을 짓는다고 설명했다. 주식의 형식은 부동산이다. 집이 팔리면 자신의 주식을 파는 것과 같다.
이후 서화는 기자에게 한 로펌과의' 계약' 이라는 표지와' 주택 구입 계약' 이라는 제목의 녹색 포장 증명서를 한 부 주었다. 이 표지에는' 주택 사용증' 이라고 적혀 있다. 서화는 계약 체결을 마치기 위해 주택 구입자들은' 변호사 간증비' 인 변호사의 개인 도장을 2000 원 더 내야 한다고 언급했다. "이것은 필수이며, 당신 스스로 집을 살 수 있는 보장이다. 변호사가 증언하면 주택 구매 계약은 상품주택의' 홍보서' 와 맞먹는다. "
이준이 기자를 데리고 참관한 또 다른 복영거리촌위원회 빌딩에서 주택 구입자는 개발상 선전 () 시 풍래치 부동산 관리유한공사와' * * * 투자분배협정' 이라는 계약을 체결했지만, 이 회사는 주택 구입자에게 상술촌위원회 도장비와' 변호사 간증비' 를 부과하지 않았다. 영업소 관계자는 기자들에게 "변호사의 증언은 필요 없다" 고 말했다. 마을위원회의 도장이 있으면 이미 이 집을 합법적으로 소유하고 있다는 것을 이미 표명했다. " 서화가 있는 개발자가 발행한' 주택사용증' 과 마찬가지로 이 건물의 개발업자들은 주택 구입자에게 갈색 책가죽으로 싸인' 사용권확인서' 를' 녹피서' 라고도 한다.
하지만 경소김 로펌 주임은 기자에게 현행법 규정에 따라 소재산권실 매매 계약의 효력은 종종 무효라고 말했다. 어떤 명의로' 주택 구매 계약' 을 발행하든, 사실 작은 재산권실의 성격을 감추기 위해서이다. "'녹서' 는 법적 효력이 없고, 개발자는 증명서를 발급할 권리가 없다."
또한 왕우진은 변호사가 목격한 소재산권방 매입계약과 변호사가 증언하지 않은 구매계약이 법적 효력에 차이가 없다고 밝혔다. "불법 거래라면 변호사의 증거 때문에 합법적인 거래가 되지 않을 것이다. 만약 당신이 불법적인 행위를 목격한다면, 증거 행위 자체는 불법이며, 유료도 불합리하고 불법이다. "
소재산권실 거래의 각종 요금 외에도 구매자는 중고 소재산권실을 구매할 때 서로 다른 액수의' 양도비' 와' 차비' 를 지불해야 한다. 관련 중개인은 기자들에게 중고 소재산권실의' 양도비' 가 보통 500 원/평방미터라고 말했다. 요 몇 년 동안 마을위원회는 서로 비교해서' 양도비' 가 증가했다. 현재 일부 중고 소재산권실의' 양도비' 는 이미 1 만원/평방미터에 이르렀다. 이준은 면적 1 13 평방미터, 총 279 만원의 중고 소재산권실을 최근 한 번에 9 만 6000 원의 양도비를 받았다고 말했다.
모 중개업자는 두 달 만에 연간 실적 지표를 완성했다.
소재산권실 판매에는 규제가 부족하지만, 여전히 막 필요한 고객과 투자객이 많다.
용강구 부기남령촌에서 작은 재산권실을 산 종여사는 기자들에게 2007 년 집을 살 때의 작은 재산권실 가격은 평방 미터당 4000 원, 주변 상품주택 평균가격은 654.38+0 만 8000 원/평방 미터라고 말했다. 대조적으로, 가격이 낮은 것이 작은 재산권실을 선택하는 주요 요인이다.
7 월 7 일 이준은 기자를 데리고 마을위원회의 한 통일층으로 갔는데, 사정남루프에 위치한 교방 번호는 20 15 입니다. 단가는 평방 미터당 약 2 만 위안이다. 하지만 이준은 통일빌딩에서 1 km 도 안 되는 개방되지 않은 분양주택에 대해서는 판매 단가가 최소 65,000 원/평방미터인 반면 통일빌딩에서 약 1 km 떨어진 새 아파트의 판매평균가격은 이미 60,000 원/평방미터에 달한 것으로 추산했다. "현재 사정주택 평균 가격은 7 만원/평방미터이다."
가격이 낮기 때문에 땅을 살 필요가 없고, 판매에 제한이 없고, 작은 재산권실을' 투자 핫스팟' 으로 만들 수 있다.
지난해 말 백석주 철거 주택을 팔았던 석선생 (가명) 은 올해 초 손에 600 만 원의 현금을 들고 사정으로 왔다. 그는 일주일도 채 안 되어 통일빌딩에서 중고 주택 3 채, 투자 2 채, 1 자숙을 샀다.
관련 중개업자는 기자에게 임대료 보답 외에 최근 몇 년간 사정의 작은 재산권실 가격도 상승세를 보이고 있다고 말했다. KLOC-0/00 평방미터의 작은 재산권실을 예로 들면, 총 집값이 1 년에 20 ~ 30 만 원 오르는 것은 거의 문제가 되지 않는다. "기세가 좋을 때 평방미터당 5000 원에서 8000 원까지 오르는 것도 가능하다." 이준이는 기자에게 또 다른 데이터 세트를 주었다. 20 16 년 소재산권실 평균 가격은 2000 원 ~ 3000 원, 올해 소재산권실 단가는 보편적으로 20,000 원/평방미터에 달한다.
기자가 최근 방문한 결과,' 단기 임대, 장기 철거' 는 작은 재산권실 판매자가 내놓은 큰 판매점이다. 기자는 수중에 유휴 자금이 있다는 이유로 모 중개업자에게 작은 재산권실의 투자 건의를 문의했다. 중개인은 기자에게 현 단계에서 사카이 (Shajing) 의 많은 오래된 마을 지역이 도시 갱신 계획에 포함되어 있다고 말하면서 기자들에게 200 만 위안의 통일 건물과 주택으로 시작하여 단기간에 임대료 수입을 얻을 것을 제안했다. 그 후 철거 보상을받을 수 있습니다. "현재 여기는 평균 임대료가 3500 원으로 비교적 안정적이다. 만일 당신의 집이 당시 철거와 관련되어 있었다면, 최소한 10 만원을 보상해 주십시오. "
많은 요인들로 인해 작은 재산권실에 대한 게임이 여전히 뜨겁다. 이준도 이' 카니발' 의 수혜자 중 한 명이다.
"특히 20 17 과 올해, 소재산권 주택 시장이 긴박한 것은 주로 20 16 주변 지하철이 본격적으로 개통되면서 올해 전염병의 영향을 받아 많은 고객들이 부동산에 투자하기로 했다. 올해 3, 4 월, 나는 이미 15 채의 집을 팔아 1 년 동안의 실적을 완성했다. " 이준이 기자에게 말했다.
이익 뒤에 숨겨진 법적 위험
심천의 작은 재산권실은 특별한 의의가 있다. 공식 설명에 따르면 심천에는 작은 재산권실이 없다.
왕우진은 기자에게 작은 재산권실은 엄격한 법적 개념이 아니라 실생활에서 한 종류의 집을 통칭하여 합법적인 대재산권실에 해당한다고 말했다. 일반적으로 작은 재산권실은 농촌 집단 토지에 세워진 주택을 가리키며 관련 증명서와 토지 양도금이 없다.
1992 와 2004 년 두 차례의 농촌 도시화 개조를 거쳐 선전 농촌 집단 토지가 모두 국유지로 바뀌었다. 따라서, 토지의 특성상, 선전은 통상적인 개념에서 작은 재산권실을 가지고 있지 않지만, 역사의 유류와 낡은 개혁 과정이 느리기 때문에, 선전의 촌민과 마을 집단은 여전히 대량의 토지를 가지고 있으며, 작은 재산권실이라는 단어는 왕왕 널리 사용되고 있다.
소재산권실이 선전에서 발휘하는 역할을 언급하면서 중국 종합개발연구원 관광부동산연구센터 주임 정송은 선전 주택공급이 부족해 소재산권실이 주거격차를 보완해 사용가치와 시장을 확보할 수 있다고 판단했다. (윌리엄 셰익스피어, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 부동산명언) "사실, 작은 부동산 시장은 항상 존재합니다. 그러나 올해 상반기 이후, 특히 2 분기 이후 선전 부동산 시장은 온난화 현상이 나타났다. 상품주택 시장의 주도 아래, 작은 재산권실의 거래 수요는 줄곧 비교적 왕성하다. "
광둥성 주택정책연구센터 수석연구원 이도 소재산권실은 선전 실제 주택 공급의 일부라고 밝혔다. 관련 정책 추진과 최근 몇 년간 도시 쇄신 가속화의 영향으로 작은 재산권실이 다시 한 번 뜨거운 관심을 받고 있다.
흥미롭게도, 열정에 따라, 작은 재산권 주택 거래에는 많은 위험이 있다.
지난 5 월 20 일 자연자원부는' 자연자원부' 가' 택지 추진과 단체건설지 이용권 등록 촉진에 관한 통지' 를 발표했다. 평정발 [2020] 84 호는 "도시 주민들이 주택기지와 소재산권실을 불법으로 매입한 사람은 등록하지 않고 등록을 통해 불법 토지를 합법화해서는 안 된다" 고 명확하게 규정하고 있다. 그러나 사법 관행에서 본 마을 주민이 구입하거나 비촌민이 매입한 후 호적을 부동산으로 옮기거나 관련 합법적인 재산권 등록 증명서를 취득한 것은 특수한 상황이다.
하지만 왕우진은 법적 위험의 관점에서 주택 구입자에게 작은 재산권실을 구매할 것을 권하지 않는다고 밝혔다. "지금의 작은 재산권실은 대부분 위법지, 불법으로 건설된 집에 속한다. 행정위험 외에 소재산권 주택이 철거를 당하면 지방정부가 소재산권 주택의 합법적인 출처, 원업주가 계약을 파기하는 등의 위험에 직면하게 된다. 그리고 작은 재산권실에는 왕왕 산권증이 없고, 관련 계획 수속이 없어 구매 후 정착할 수 없다. 집의 많은 부가 가치는 실현할 수 없다. "
또한 현실적으로 많은 투자자들에게' 하룻밤 사이에 벼락부자' 라는 꿈을 실현하는 것은 쉽지 않다. 중남재경정법대 디지털경제연구원 집행원장인 판학림은 선전의 작은 재산권실이 역사의 유산으로 남아 있어 단기간에 해결책을 찾기가 어렵다고 보고 있다. "사실 선전은 이미 관련 시도를 했지만, 복잡한 이익관계를 많이 다루고 있어 처리하기가 더 어렵다. 당분간 현상 유지가 가능할 것 같다. "
앞서 언급한 관련 문제에 대해 7 월 8 일, 기자는 선전시 계획과 천연자원국에 편지를 보냈고, 관계자는 소재산권실 관련 사항은 항상 각 구역에서 관리해 왔다고 밝혔다. 이날 기자는 선전시 보안구 토지계획감독국에 전화를 걸어 취재 요구를 했다. 종합과 관계자는 이 국이 언론과의 인터뷰를 하기 전에 구위 홍보부를 거쳐 기자에게 연락처를 줘야 한다고 밝혔다. 원고까지 기자의 전화는 시종 아무도 받지 않고 보안구위 홍보부의 한 부주임의 사무실 전화를 걸려고 했지만, 아무런 성과가 없었다.