농촌 주택 매매 계약 분쟁 분석. 다음은 제가 여러분을 위해 정리한 농촌 주택 매매 계약의 사례입니다. 독서를 환영합니다.
농촌 주택 매매 계약 사건의 원인
199 1 년 6 월, 왕은 농사 전환으로 마을에 아무도 사지 않아 집을 팔고 싶어 했다. 왕은 영창현 도크 읍촌 2 촌의 벽돌집 4 채를 읍호구가 있는 나로에게 자발적으로 팔았다. 나지불 주택대금 3300 원, 왕은 주택 소유권증과 토지사용증을 나로에게 전달했다. 쌍방이 체결한 주택 구입 계약에는 마을공소와 향인민정부의 공인이 찍혔고, 나씨는 영창현 인민정부에 증서세 198 원을 납부했다. 증서세 증명서에 현 집주인의 이름이 나씨 남편의 이름으로 변경되었지만 관련 부서에 양도 수속을 밟지 않았다.
그 이후로 로 씨 가족은 줄곧 집에 살고 있다. 2008 년 6 월 5 일, 집이 있는 토지는 정부에 의해 징용되었고, 집은 철거에 직면했다. 나씨는 철거 보상금을 받지 못하고 계약 효력 확인을 기소했다.
다른 관점
본 사건 심리에는 두 가지 관점이 있다. 첫 번째 관점은 본 사건의 주택 매매 계약이 무효라는 것이다. 농민이 단체로 소유한 토지사용권은 판매, 양도, 임대가 비농업 건설에 사용될 수 없기 때문이다. 두 번째 의견은 본 사건의 주택 매매 계약이 유효하다는 것이다.
의견 및 분석
1. 우리나라 농촌 주택 매매에 관한 법률 규정 1986 전국인민대표대회 상무위원회 통과된' 토지관리법' 제 41 조 규정:? 도시 비농업 호적 주민은 집단 소유의 토지를 주택 건설에 사용해야 하며, 현급 인민정부의 승인을 받아야 하며, 토지면적은 성 자치구 직할시가 규정한 기준을 초과해서는 안 되며, 국가 건설 징용 토지기준에 따라 보상비와 안치보조비를 지급해야 한다. -응? 1989 국가토지관리국' 토지소유권 결정에 관한 약간의 의견' 규정? 도시와 교외 농민들의 집단 토지에 있는 주택은 농민 집단이나 집단 이외의 개인에게 판매되고, 집을 파는 토지는 국가 소유입니까? 。 이 규정들은 도시 주민들이 농촌 주택을 살 수 있지만, 주택 소유권을 취득하면 주택이 점유하는 토지사용권이 국가 소유로 전환되고 그에 따른 비준 수속을 밟아야 한다는 것을 보여준다.
2. 본 사건의 계약 효력 분석은' 중화인민공화국 계약법 적용' 에 관한 몇 가지 문제에 대한' 최고인민법원의 해석 (1)' 제 4 조의 규정에 근거한다. 계약은 무효이며, 전국인민대표대회 및 상임위원회가 제정한 법률과 국무원이 제정한 행정법규를 근거로 지방성 법규와 행정규정을 근거로 해서는 안 됩니까? 。 이에 따라 국무원 사무청이 지난 5 월 발표한' 토지양도관리 강화 엄금해고지 통지', 1999 등 유사한 규정에 관한 문건은 부처규정에 속하며 농촌주택 매매계약의 무효를 확인하는 법적 근거가 될 수 없다.
최고인민법원은' 중화인민공화국 계약법 적용' 에 관한 몇 가지 문제에 대한 설명 (1) 제 9 조에서 계약법 제 44 조 제 2 항의 규정에 따라 법률, 행정법규에 따라 계약이 비준 수속을 밟거나 비준, 등록 수속을 처리한 후 계약이 발효된다고 명시했다. 제 1 심 법원 토론이 끝나기 전에 당사자가 승인 또는 승인 등록 수속을 하지 않은 경우 인민법원은 계약이 발효되지 않았다고 생각해야 한다. 법률 행정 법규는 계약이 등록 수속을 밟아야 한다고 규정하고 있지만, 등록 후 효력이 발생하도록 규정하지 않았다. 당사자가 등록 수속을 하지 않은 것은 계약 효력에 영향을 미치지 않으며, 계약 표지물의 소유권과 기타 물권은 이전할 수 없다. -응? 따라서, 소유권 이전 등록은 주택 소유권 이전의 법적 요소일 뿐, 주택 매매 계약의 발효 요건은 아니다. 본 안건에서 계약 쌍방은 협의에 서명할 때 모두 상응하는 민사행위 능력을 가지고 있으며, 이는 진실을 표시한다는 뜻이다. 협의 내용은 개인 부동산을 매매하고 매매하며, 국가와 사회의 이익을 해치지 않는 것이다. 쌍방이 체결한 주택 매매 계약은 합법적으로 유효하다.
1999 개정된 토지관리법 제 63 조 규정? 농민이 단체로 소유한 토지사용권을 양도, 양도 또는 임대하여 비농업 건설에 사용할 수 없습니까? 。 그래서 어떤 사람들은 도시 주민들이 산다고 생각합니까? 택지집? 계약이 이 조항을 위반했다. 필자는' 토지관리법' 제 63 조의 입법 목적은 토지사용 통제를 강화하고 농지를 건설용지로 전환하는 것을 제한하는 것이라고 생각한다. 도시 거주자 구매? 택지집? 택지 자체도 건설용지이기 때문에 이용권 주체의 변경은 택지의 성격을 바꾸지 않기 때문에 제 63 조로 택지 사용권의 유통을 판단할 수 없다. 한편 농촌 마을 사람들은 집을 팔고 나면 더 이상 택지를 신청할 수 없게 됐다. 집을 사는 도시 주민도 주택 사용권을 행사할 수 있지만 모든 권증을 얻을 수는 없다.
물권법' 제 162 조 제 1 항은 집단 동의를 거쳐 택지 이용권자가 건설한 주택을 집단 중 택지 사용권 분배 조건을 충족하는 농민에게 양도할 수 있다고 규정하고 있다. 집을 양도할 때 택지 사용권을 함께 양도하다. 도시 주민들이 농촌에서 농가를 사는 것을 금지하다. -응? 이 규정은 처음으로 도시 주민들이 농촌에서 농가를 살 수 없다는 것을 분명히 했지만, 마을 주민들이 농촌에서 집을 살 수 없다는 것은 분명하지 않았다.
게다가, 본 사건은 쌍방이 계약을 체결할 때의 법률이나 정책을 적용한다. 토지관리법' 과' 물권법' 의 시행은 본 사건 당사자가 집을 매매한 후에 발생했다. 1999 년 5 월 이전에 우리 법률은 도시 주민들이 농촌 주택을 살 수 없다고 명확하게 규정하지 않았다. 불추적 및 과거의 원칙에 따르면,' 물권법' 의 관련 규정은 본안에 사용할 수 없다. 자유무금지 원칙에 따라 본 사건 당사자의 행위가 법률의 금지성 규정을 위반하지 않고 쌍방이 체결한 매매 계약이 유효하다는 것을 인정해야 한다.
지식을 확장하다
우선 역사를 존중하고 현실을 돌보는 원칙을 고수해야 한다. 이런 상황에서 주택 판매는 20 년 전에 발생했다. 계약이 무효라고 판단될 경우, 매주자는 불법으로 집을 팔고 다시 이윤을 내고, 주택평가절상, 철거보상 등의 이유로 계약이 무효라고 주장한다. 직접적인 결과는 성실한 판매자의 이익을 위반하고, 성실을 지키는 바이어가 손해를 보는 것이다. 그리고 바이어가 결국 약간의 보상을 받았지만, 그는 이사를 해야 했다. 그가 거처가 없는 상황에서 사회 안정에 불리하다. 둘째, 심판의 법적 효과와 사회적 효과의 유기적 통일을 중시한다. 도시 주민들은 농촌 주택을 구입한 후 이미 법에 따라 증서세 수속을 등록하거나 이행했다. 판매자는 이미 도시 주민으로 바뀌었다. 장기 매매, 구매자가 장기간 농촌에 거주하고, 집이 재건되거나 개조되는 경우, 당사자의 거주권 보호, 사회관계 안정이라는 관점에서 계약이 유효하다는 것을 인정하고, 감정적으로 대중에게 더 쉽게 받아들여지고, 인문적 배려로 가득 찬 심판에 의해 인정될 가능성이 더 높다.
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