첫째, 법률 및 규정은 임대를 명시 적으로 허용하지 않는다고 규정하고 있습니다.
"도시 주택 임대 관리 방법" 제 6 조의 규정에 따르면, 다음 주택은 임대할 수 없습니다.
(1) 법에 따라 주택 소유권 증명서를 취득하지 않은 경우;
(2) 사법기관, 행정기관이 법에 따라 판결을 내리거나 압류를 결정하거나 다른 형식으로 부동산권을 제한하는 것
(3) * * * * * * * * * * 동의 없이 집이 있습니다.
(4) 소유권은 논란의 여지가 있다.
(5) 불법 건설에 속한다.
(6) 안전 기준을 충족시키지 못한다.
(7) 저당권자의 동의없이 저당 잡혔다.
(8) 공안, 환경 보호, 위생 등 주관 부서의 관련 규정을 준수하지 않는다.
(9) 관련 법령이 임대를 금지하는 기타 상황.
상술한 규정에서 알 수 있듯이, 임대한 주택은 권리가 분명하고 안전, 계획, 환경 보호, 위생 등의 요구에 부합해야 한다. 이 규정들은 모두 잘 이해하지만, 임대한 주택은 법에 따라 소유권 증명서를 받지 못했다. * * * * * * 동의없이 집이 있습니다. 소유권은 논란의 여지가 있다. 불법 건물에 속한다. 관련 법규가 임대를 금지하는 다른 경우에는 임대인과 임차인이 담보주택의 임대를 무시하는 경우가 많다.
둘째, 임대주택에는 담보가 있어 법률 규정에 주의해야 한다.
담보인이 담보물을 임대하는 담보권이 실현되면 임대 계약은 양수인에게 구속력이 없다. 담보인이 담보재산을 임대할 때, 임차인에게 그 재산이 이미 저당잡혔다는 사실을 서면으로 알리지 않은 경우, 담보인은 담보재산을 임대해서 임차인에게 초래한 손실에 대해 책임을 져야 한다. 저당권자는 이미 임차인에게 그 재산이 이미 저당잡혔음을 서면으로 통지했고 임차인은 저당권 실현으로 인한 손실을 부담해야 한다.
집 소유자는 저당된 집을 세낼 것이다. 임대인의 경우 임차인의 집이 저당잡혔다는 사실을 서면으로 알리지 않은 경우, 담보인 (보통 임대인) 은 임차인에게 담보물을 빌려준 손실에 대해 책임을 져야 한다. 임차인의 경우, 임차인이 담보주택을 임대한 경우, 담보가 실현된 후 임대 계약은 양수인에게 구속력이 없다. 즉 임차인은 임대인에게만 배상을 주장할 수 있다. 만약 임대인이 이미 임차인의 집이 이미 저당잡혔다는 것을 서면으로 통지했다면, 손실은 임차인이 부담할 수밖에 없다. 저당된 주택의 경우 저당권자가 국익을 대표할 경우 저당권자의 동의 없이 임차인에게 서면으로 통지하면 임대행위가 국익을 손상시켜 무효가 된다 (민법전 (유효번호 2021..1.65438) 는 무효 계약을 명시 적으로 규정하고 있다. 저당권자는 집을 임대하는 것에 동의하며, 임대인은 서면 통보 의무를 이행해야 하며, 임차인은 담보집을 임대하는 법적 위험을 분명히 알아야 한다.
셋째, 임대 계약서에 서명 할 때 쉽게 발생하는 몇 가지 법적 문제.
실제 경우 임대 계약을 체결할 때 쉽게 발생하는 계약 취약점은 다음과 같습니다.
1. 임대 표기물에 대한 합의가 명확하지 않다. 특히 임대 주택 수 (계약된 임대 면적과 실제 임대 면적) 의 오차는 임대료가 덜 환불될 수 있다는 것을 결정한다. ) 및 품질 (주택 임대 전후의 상황은 주택 인도 전후의 수리 의무를 결정한다. 불분명 한 분쟁으로 인한 분쟁 합의;
2. 임대주택 사용 약정이 명확하지 않아 임차인이 과부하되고 약탈적으로 임대주택을 사용함으로써 임대기간이 만료된 후 임대주택의 임대 상황이 걱정스러워 더 이상 합리적으로 사용할 수 없게 되었다. (윌리엄 셰익스피어, 임차인, 임차인, 임차인, 임차자, 임차자, 임차자, 임차자) 예를 들어, 당사자가 제공한 부동산증에 열거된 임대주택은 1, 2 층에 있으며,' 상품주택' 으로 사용되며, 첫 임차인이 유흥장소나 외식업으로 개설한 전형적인 사례가 있다. 임대 기간 동안 이익 극대화를 위해 임차인이 24 시간 영업하면서 손님이 끊이지 않았다. 3 층 이상 이웃 (128 가구) 이 비참하게 고통스러워 극악무도한 영향을 끼쳤다. 임대 계약이 만료되어 임차인이 떠났다. 그러나 부동산 관리 회사와 * * * 빌딩의 소유주들은 이에 대해 불만을 표시했다. 업주 대회가 끝난 후 손을 들어 표결을 만장일치로 통과시켜 이 가게가 오락식업을 운영할 수 없다고 결정하자 결국 소유권이 제한되고 업주가 결석했다.
3. 임대 주택에 대한 수리 의무와 수리 의무 약정이 명확하지 않아 계약 해지 시 보증금 환불에 분쟁이 발생했다. 민법전 (202 1. 1 유효) 관련 규정에 따르면 일반적으로 임대인이 수리를 담당하고 당사자가 별도로 약속한 경우를 제외하고 유지보수를 책임진다.
실제 경우 계약 이행 과정에서 흔히 볼 수 있는 사기 행위는 다음과 같습니다.
1. 임대인이 계약서에 명시된 시간에 임대 주택을 배달하지 않았거나 배달된 주택에 결함이 있습니다. 실천에서 이행 지연이나 결함 이행으로 인해 임차인의 이익 (단수 정전, 도로 불통, 장소 불명 등) 이 훼손되는 경우가 많다. ) 을 참조하십시오.
2. 임대인은 계약서에 규정된 수리 및 유지 보수 의무를 이행하지 못했다. 임대주택의 결함은 임차인의 잘못으로 인한 것이 아니지만 분쟁은 빈번히 발생한다.
3. 임차인이 계약대로 임대료를 지불하지 않은 주된 이유는 납품 연기 때문이다.
임차인은 허가없이 임대 주택의 상태를 변경합니다.
5. 임차인이 무단으로 임대주택을 전세, 양도 또는 변상 전세, 양도한 것이다.
6. 임차인은 기한이 지나도 임대 주택을 돌려주지 않거나, 집을 돌려주지 않는 것을 거부한다.
7. 임대인은 임대주택을 이용하여 보증금, 보증금, 양도비를 받습니다. 이런 상황은 매우 전형적이다. 한 가지 사례를 들어 보겠습니다. 임대인은 임대계약의 결함 (전세 허용 여부) 을 이용하여 임대주택을 전셋하고 계약금, 이행보증금, 양도비, 임대료 차액을 받습니다. 임대 기간이 다가오자 임차인은 임대인 (전세인) 을 찾을 수 없었고, 임대인 (전세인) 은 이미 많은 돈을 휩쓸었다. 물론, 막대한 피해를 입은 임차인은 쉽게 집을 집주인에게 내주지 않을 것이며, 집주인은 당연히 집을 회수할 것이다. 이 이해 상충은 화해 할 수 없으며 법에 의지 할 수 있습니다. 결국 손해를 보는 것은 무고한 집주인과 착한 제 3 인 (임차인) 이다.
넷째, 지능형 예방.
이러한 허점과 사기를 막기 위해 우리는 이렇게 해야 합니다.
1. 임대 계약을 체결하기 전에 가능한 한 많은 이해 당사자.
임대 계약을 체결하기 전에 상대방의 법적 지위, 경영 범위, 신용, 준수 능력, 상업 신용도 등을 조사해야 한다. 자신이 이해하기 어렵다면 변호사에게 상대방의 소재지 상공부에 문의하도록 의뢰할 수 있고, 상대방 동업이나 관련 기업을 통해 알 수 있다.
2. 주택 임대 계약은 전문 변호사가 초안 작성, 수정 및 검토해야 합니다.
(1) 임대 계약의 조항은 가능한 한 상세하고 명확해야 합니다.
(2) 계약 조항은 가능한 전면적이어야 하며, 특히 주요 조항은 누락해서는 안 된다. 그렇지 않으면 분쟁이 발생하기 쉽다.
(3) 계약용어는 신중히 고려해야 하고, 표현은 명확하고 구체적이어야 하며, 애매모호함을 피하고, 여러 해석을 피해야 한다.
(4) 임대 계약에서 임대 주택의 사용과 유지 보수를 명확히 하여 분쟁을 피해야 한다.
(5) 임대 계약에서 명확한 위약 조항과 배상액을 약정하다.
(6) 계약 사기를 피하기 위해 보증 조항, 기간 조항, 첨부 조건 등 일부 조항을 첨부하여 계약의 원활한 이행을 보장할 수 있습니다.
(7) 주택 임대는 서면으로 이루어져야한다. 서면 형식이 아닌 경우 무기한 임대로 간주됩니다. 고정리스는 법에 따라 언제든지 종료할 수 있습니다.
동사 (verb 의 약자) 구제책.
문제가 발생할 경우 다음과 같은 시정 조치를 취하여 손실을 줄이거나 만회할 수 있습니다.
1. 임대인이 일정대로 임대물을 배달하지 않아 임차인이 계약의도 목적을 달성할 수 없게 된 경우 임차인은 계약 해지, 위약금 지급 또는 손해 배상을 요구할 수 있습니다.
2. 특수 사용 요구 사항이 있는 임대주택에 대해 임대인은 관련 시리즈 설명서, 조립도, 조작 절차 등을 전달해야 합니다. , 그리고 임대 계약서에 명시 적으로 합의했습니다.
3. 임차인의 권리에는 흠이 있다. 제 3 자는 임대주택에 대한 권리를 주장하여 임차인이 수익을 사용할 수 없게 하는 경우 임차인은 임차나 임차면제를 요청할 수 있다.
4. 임차인이 정당한 이유 없이 임대료를 지불하지 않거나 지연하는 경우 임차인은 합리적인 기한 내에 지불하도록 요구할 수 있고, 기한이 지난 임차인은 계약을 해지할 수 있다.
5. 임차인이 제멋대로 임대주택 현황을 바꾸는 경우 임차인은 임차인에게 원상태를 회복하거나 손실을 배상할 것을 요구할 수 있다. 임대인이 임대주택의 가치를 높이기로 동의한 경우 임차인은 임대주택을 반환할 때 임대인에게 일정한 비용을 지불하도록 요구할 수 있습니다. 단, 쌍방이 따로 약속한 경우는 예외입니다.
6. 임차인이 임대인의 동의 없이 임대주택을 다른 사람에게 전셋하는 경우, 임대인은 계약을 해지할 권리가 있다.
계약 위반에 대한 일반적인 책임.
1, 임대인의 채무 불이행 책임
(1) 주택과 그 보조시설이 약속대로 임차인에게 전달되지 않은 경우 위약금을 지불해야 합니다. 임차인에게 손해를 입힌 사람은 배상 책임도 져야 한다.
(2) 납품된 주택과 그 부속시설이 계약 규정에 부합하지 않거나 계약규정에 따라 집을 수리하지 않고 임차인의 정상적이고 안전한 사용을 위태롭게하는 경우 수리를 책임져야 한다. 임차인은 위약금 지급을 요구할 권리가 있다. 임차인에게 손해를 입힌 사람은 배상 책임도 져야 한다.
(3) 집을 매각하고 전세할 때 임차인의 우선구매권이나 우선구매권을 법에 따라 보장하지 않는 경우 손해배상을 책임져야 한다.
2, 임차인의 계약 위반에 대한 책임
(1) 약속대로 임대료를 지불하지 않은 경우, 연체임대료 외에 위약금을 지불해야 한다. 임대료가 일정 기간 (개인 임대 6 개월) 에 이르면 임대인이 계약을 해지할 수 있다.
(2) 부적절한 사용으로 인해 임대주택과 부속시설이 부당하게 파손된 경우, 원상 회복이나 손해 배상에 대한 책임을 져야 한다.
(3) 무단 전세, 대출, 임대주택 변경 또는 가옥을 이용해 위법활동을 하는 경우, 임대측은 계약을 해지하고 위약금 지급을 요구할 권리가 있다.
일곱. 보충 규정:' 주택임대민법' 관련 규정 (2021..1발효).
제 703 조 임대 계약은 임대인이 임차인에게 임차인의 사용, 수입, 임차인이 임대료를 지불하는 계약이다.
제 704 조 임대 계약의 내용에는 일반적으로 임대물의 이름, 수량, 용도, 임대 기간, 임대료 및 지불 기간과 방법, 수리 등의 조항이 포함됩니다.
제 705 조 임대 기간은 20 년을 초과할 수 없다. 20 년 이상, 초과분은 무효입니다.
임대 기간이 만료되면 당사자는 임대 계약을 갱신할 수 있습니다. 그러나, 약속한 임대 기한은 재임대일로부터 20 년을 초과할 수 없다.
제 706 조 당사자가 법률, 행정 법규의 규정에 따라 임대 계약 등록 수속을 처리하지 않은 것은 계약의 효력에 영향을 미치지 않는다.
제 707 조 임대 기한이 6 개월 이상인 것은 반드시 서면 형식을 채택해야 한다. 당사자가 서면으로 임대 기한을 확정하지 않은 것은 비정기 임대로 간주된다.
제 708 조 임대인은 약속대로 임차인에게 임차인을 납품하고 임대 기간 동안 임대물을 약속한 용도에 맞게 유지해야 한다.
임차인은 계약에 따라 임대물을 사용할 의무가 있습니다. 임차인은 약속한 방식으로 임대물을 사용해야 한다. 임대물 사용 방법에 대한 약속이나 약속이 없어 본 법 제 510 조의 규정에 따라 아직 확정할 수 없고 임대물의 성격에 따라 사용한다.
제 710 조 임차인은 약속대로 임대물을 사용하는 면책 의무를 사용한다. 임차인은 약속한 방식이나 임대물의 성격에 따라 임대물을 사용함으로써 임대물 손실을 초래한 것은 배상 책임을 지지 않는다. (윌리엄 셰익스피어, 임차인, 임차인, 임차인, 임차인, 임차인, 임차인)
제 711 조 임대인은 약속대로 임대물을 사용할 책임이 없다. 임차인이 약속한 방식이나 임대물의 성격에 따라 임대물을 사용하지 않아 임대물 손실을 초래한 경우 임대인은 계약을 해지하고 손해 배상을 요구할 수 있다.
제 712 조 임대인은 당사자가 별도로 약속한 경우를 제외하고 임대물의 수리 의무를 이행해야 한다.
제 713 조 임대물은 수리가 필요하며 임차인은 임대인에게 합리적인 기한 내에 수리를 요구할 수 있다. 임대인이 수리 의무를 이행하지 않는 경우 임차인은 스스로 수리할 수 있으며, 수리 비용은 임대인이 부담한다. 수리임대물은 임차인의 사용에 영향을 미치므로 임대료를 줄이거나 그에 따라 임대 기간을 연장해야 한다.
임차인의 잘못으로 인해 임대물을 수리해야 하는 경우, 임대인은 전액 규정된 수리 의무를 부담하지 않는다.
제 714 조 임차인은 임대물을 잘 보관해야 하며, 보관이 부실하여 임대물이 훼손되고 소멸되는 것은 배상 책임을 져야 한다.
제 715 조 임차인은 임대인의 동의를 거쳐 임대물을 개량하거나 기타 내용을 늘릴 수 있다.
임차인이 임대인의 동의 없이 임대물을 개선하거나 다른 물건을 늘리는 경우 임차인은 임차인에게 원상태를 회복하거나 손실을 배상할 것을 요구할 수 있다.
제 716 조 임차인은 임대인의 동의를 거쳐 임대물을 제 3 자에게 전매할 수 있다. 임차인이 전셋하는 임차인과 임대인 사이의 임대 계약은 계속 유효하다. 제 3 자가 임대물 손실을 초래한 경우 임차인은 반드시 손실을 배상해야 한다.
임차인이 임대인의 동의 없이 전셋한 사람은 계약을 해지할 수 있다.
제 717 조 임차인은 임대인의 동의를 거쳐 임대물을 제 3 자에게 전셋하는 것은 남은 임대기한을 초과하는 약속은 임대인에게 법적 구속력이 없다. 단, 임대인과 임차인이 별도로 약속한 경우는 제외된다.
제 718 조는 임대인이 전세에 동의한 것으로 추정된다. 임대인은 임차인의 전세를 알고 있거나 알아야 하지만, 6 개월 이내에 이의를 제기하지 않은 사람은 임대인이 전세에 동의하는 것으로 간주된다.
제 719 조 임차인이 임대료를 지불하지 않은 경우, 임차인은 전세와 위약금을 대신 지불할 수 있다. 단, 전세계약이 임대인에게 법적 구속력이 없는 경우는 제외된다.
전세자가 지불한 임대료와 위약금은 전세자가 임차인에게 지불해야 하는 임대료를 상쇄할 수 있다. 임차료 액수를 초과하는 사람은 임차인에게 회수할 수 있다.
제 720 조 임대 기간 동안 임대물을 점유하고 사용함으로 얻은 수익은 임차인에 속한다. 단 당사자가 따로 약속한 경우는 제외한다.
제 721 조 임차인은 약속한 기한에 따라 임대료를 지불해야 한다. 임대료 지불 기한에 대한 약속이나 약속이 명확하지 않고, 본법 제 510 조의 규정에 따라 아직 확정할 수 없으며, 임대 기간이 1 년 미만인 경우 임대 기간이 만료될 때 지불해야 합니다. 임대 기간이 1 년 이상인 경우, 매년 만기로 지불하고, 남은 기간이 1 년 미만인 경우, 임대 기간이 만료되어 지급됩니다.
제 722 조 임차인이 임대료 납부 의무를 위반한 법적 결과 임차인이 정당한 이유 없이 임대료를 지불하지 않거나 지연한 경우 임차인은 임차인에게 합리적인 기한 내에 지불하도록 요구할 수 있다. 임차인이 기한이 지나서 지불하지 않으면 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
제 723 조 제 3 자가 권리를 주장하여 임차인이 사용할 수 없게 되고 이득이 되는 경우 임차인은 임대료 인하를 요청하거나 임대료를 지불하지 않을 수 있다.
제 3 자가 권리를 주장하는 경우 임차인은 제때에 임대인에게 통지해야 한다.
제 724 조 다음 상황 중 하나가 있는 경우 임차인은 계약을 해지할 수 있다. 임차인의 사유로 임대물을 사용할 수 없는 경우 임차인은 계약을 해지할 수 있습니다.
(1) 임대물은 사법기관이나 행정기관에 의해 법에 따라 압수되거나 압류된다.
(2) 임차권이 논란의 여지가 있다.
(3) 임대물은 법률, 행정법규의 사용 조건에 대한 의무적 규정을 위반한다.
제 725 조 소유권의 변경은 깨지지 않는다. 임대 계약에 따르면 임차인이 점유하는 동안 임대물의 소유권이 변경되어 임대 계약의 유효성에 영향을 주지 않습니다.
제 726 조 임대인이 임대주택을 판매하는 경우, 판매 전 합리적인 기한 내에 임차인에게 통지해야 하며, 임차인은 동등한 조건 하에서 우선 구매권을 누려야 한다. 그러나 주택은 소유자가 선점하거나 임대인이 가까운 친척에게 집을 판매하는 것을 제외하고는 제외한다.
임대인이 통지 의무를 이행한 후 임차인은 15 일 이내에 구매를 명시적으로 밝히지 않고 임차인이 우선구매권을 포기하는 것으로 간주한다.
제 727 조 임대인이 경매인에게 임대 주택을 경매하도록 위탁한 사람은 경매 5 일 전에 임차인에게 통지해야 한다. 임차인이 경매에 참가하지 않은 것은 우선 구매권을 포기하는 것으로 간주된다.
제 728 조 임차인의 우선구매권을 침해하는 법적 결과 임대인이 임차인에게 통지하지 않았거나 임차인이 우선구매권을 행사하는 것을 방해하는 다른 상황이 있을 경우 임차인은 임차인에게 배상 책임을 요구할 수 있다. 그러나 임대인과 제 3 인이 맺은 주택 매매 계약의 효력에는 영향을 주지 않는다.
제 729 조 임차인에게 귀속될 수 없는 이유로 임차인이 일부 또는 전부 훼손되거나 소멸된 경우 임차인은 임대료 인하를 요청하거나 임대료를 지불하지 않을 수 있다. 임차인은 임대물의 일부 또는 전부가 손상되거나 소멸되어 계약 목적을 달성할 수 없기 때문에 계약을 해지할 수 있다.
제 730 조는 임대 기간에 대한 약속이나 약속이 명확하지 않고, 당사자는 임대 기간에 대한 약속이나 약속이 명확하지 않으며, 본 법 제 510 조의 규정에 따라 아직 확정되지 않아 비정기 임대로 간주된다. 당사자는 언제든지 계약을 해지할 수 있지만 합리적인 기한 전에 상대방에게 통지해야 한다.
제 731 조 임대물의 품질이 불합격할 때 임차인은 임대물을 종료할 권리가 있다. 임차인은 임차인의 안전이나 건강을 위태롭게 하며 임차인이 계약을 체결할 때 임차인의 품질이 불합격인 것을 알면서도 언제든지 계약을 해지할 수 있다.
제 732 조 주택 임차인이 사망한 임대 관계의 처리 임차인이 임대 기한 내에 사망한 경우, 생전에 함께 살던 사람이나 공동 거주하는 경영자는 원래의 임대 계약에 따라 집을 임대할 수 있다. (윌리엄 셰익스피어, 임차인, 임차인, 임차인, 임차인, 임차인)
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