부동산 관리업은 제 3 산업의 서비스업에 속하며, 구체적인 서비스 범위는 매우 넓어서 각종 건물을 포함한다. 고층 및 다층 주택구, 종합청사, 상업건물, 공업작업장, 창고, 주차장 등. 이 가운데 주택단지 소유주 집단이 방대하고 부동산 관리 범위가 넓어 부동산 관리의 핵심 부분과 중점 서비스 분야다.
동네 부동산 관리에는 일반 서비스, 특별 서비스 및 위탁 특별 서비스가 포함됩니다. 일반 서비스는 소유주에게 제공되는 기본 서비스로, 주로 (1) 본관 관리를 포함합니다. (2) 주택 장비 시설 관리; (c) 환경 위생 관리; (4) 녹화 관리; (5) 안전 관리; (6) 화재 관리; (7) 차량 도로 관리; (8) 공공기관 서비스 등. 특별 서비스는 부동산 회사가 일부 소유주의 요구를 충족시키기 위해 제공하거나 지원하는 각종 서비스로, 부동산 동네에 상업망, 금융 서비스 및 대리 중개 서비스, 조직 문화 오락 활동 등이 있다. 위탁 전문 서비스는 업주가 의뢰한 개인별 수요를 충족시키는 서비스로서, 예를 들면 동네 노인 환자 간호, 어린이 하학 픽업, 장애인 상하계단 관리, 업주를 위한 생활용품 구매 등이 있다. 현재 우리나라 도시 공동체의 부동산 관리는 주로 정규 서비스를 위주로 하고 있다. 일반 서비스 외에도 자질이 높은 일부 부동산 관리 회사들은 특색 서비스 개발에 중점을 두고 위탁된 특색 서비스를 맡고 있다.
인민의 생활수준이 지속적으로 향상됨에 따라 업주들은 부동산 관리 회사의 관리 서비스 수준에 대해 더 높은 요구를 하였다. 우리나라 부동산 회사의 기업 구성 모델은 부동산 개발업자 자건, 정부 관리부 설립, 노거리 방관소 개조, 대기업 백오피스 설립, 독립법인 주식회사 설립 등이다. 자체 체제의 제약으로 인해 각종 부동산 회사는 관리 사상과 서비스 의식에 일정한 차이가 있다. 하지만 전반적으로, 부동산 관리 서비스의 부재, 부동산 회사와 업주 간의 갈등이 날로 뚜렷해지면서, 이미 부동산 업계의 통병이 되었다. 동네 부동산 관리 분쟁에 관한 각종 보도가 빈번히 보도되어 사람들의 관심의 초점이 되었다.
현재, 업주들은 부동산 관리 현황에 불만을 품고 있으며, 일반적으로 부동산회사의 서비스 품질이 낮고, 일반 기초 서비스가 제자리에 있지 않다는 문제를 반영하고 있다. 일부 부동산 회사 직원의 질이 낮고 서비스 태도가 좋지 않습니다. 부동산 관리비가 너무 높다. 물론 업주의 의견에 직면하여 부동산 회사도 나름대로의 이유와 어려움이 있다. 지역사회 부동산 관리의 갈등 분쟁은 지역사회 주민들의 일상생활과 지역사회의 조화로운 분위기에 영향을 미치고, 우리나라 부동산 관리 업계의 발전 행보를 방해하고, 우리의 광범위한 관심을 불러일으켜야 하며, 우리는 적극적으로 갈등을 해소하고, 문제에 대한 해결책을 찾아야 한다.
둘째, 지역 사회 재산 관리의 문제점 분석
2004 년 하반기에는 베이징 허베이 등지의 지역사회 부동산 관리에 대한 설문조사를 실시하여 효과적인 조사 데이터 100 부를 얻었다. 설문지의 내용은 업주가 동네 부동산 서비스에 만족하는지 여부를 겨냥한 것이다. 조사 프로젝트에는 녹화 환경, 스포츠 시설, 교통 상황, 치안, 위생 청소, 주차 공간 관리, 애완동물 관리 규정, 직원 자질, 서비스 태도 등이 포함됩니다. 조사 결과 부동산의 전체 서비스 품질에 만족하는 것은 10% 로, 일반적으로 20%, 불만족은 70% 로 나타났다. 이번 조사에서 우리는 우리나라의 부동산 관리 서비스 품질 수준이 매우 낮고 업주의 요구와 기대와는 아직 큰 차이가 있다는 것을 보편적으로 알 수 있다. 서비스업인 부동산 관리 회사에게는 서비스 품질이 관건이다. 부동산 서비스는 업주의 일과 생활과 밀접한 관련이 있다. 서비스 부재는 업주의 불만을 초래하고 쌍방의 긴장으로 이어질 수 있으며, 동네의 안정과 조화에 영향을 줄 뿐만 아니라 부동산 회사 자체의 생존 발전에도 영향을 미칠 수 있다.
조사를 통해 부동산 관리에 존재하는 주요 문제는 다음과 같습니다.
1. 부동산 관리 회사와 소유주의 법적 관계가 명확하지 않다.
최근 몇 년 동안, 국가 관련 부서와 베이징시 정부는 부동산 관리에 관한 법률 법규를 반포하여 많은 문제에 대해 명확한 제약이 있었지만, 실제 집행 과정에서 큰 거리가 있었다. 관련 법률에 따르면 업주 관리위원회는 부동산 지역의 최고 권력기관이어야 하며, 부동산 관리회사는 업주 관리위원회의 의뢰를 받고, 업주 관리위원회는 부동산 관리회사를 해고할 권리가 있다. 사실, 많은 부동산 관리 회사들은 업주 관리위원회의 의뢰를 받지 않고 일을 하고 있다. 업주 관리위원회가 부동산 관리에 만족하지 않아도 부동산 관리 회사를 교체하는 것은 어렵다.
2. 부동산 동네 시설이 미비하다.
이것은 주로 부동산업자의 유류 문제이다. 당초 개발자가 약속한 시설이 현실과 맞지 않았다. 예를 들어 집을 짓고, 계획된 녹화 면적이 줄고, 건설시설이 건설되지 않고, 업주 * * * 또 주민생활과 관련된 보조시설 (예: 헬스, 오락, 상업, 유치원 등 보조서비스시설) 이 완벽하지 않아 업주 생활에 불편을 끼치고 있다.
요금은 서비스와 일치하지 않습니다.
일부 부동산 단지의 소유주들은 납부한 재산비가 비교적 높지만 즐기는 서비스가 부족해 부동산 회사의 서비스가 미흡하다는 것을 반영했다. 물론, 일부 부동산 관리사들은 소유주와 협상하지 않고 물가국의 승인을 받지 않고 스스로 요금을 책정하고 있으며, 부동산 관리사들이 서비스만 제공하지 않거나 서비스를 적게 제공하는 경우도 있다. 이것이 업주의 불만과 보이콧의 주요 원인이다. 게다가, 부동산 회사의 재정 불투명도 분쟁의 원인이다. 베이징시 주택재산 관리 방법' 에 따르면 관리회사의 장부는 반년마다 한 번씩 공개해야 하지만, 실제로 집행할 수 있는 동네는 매우 적다. 관리비의 지출은 종종 업주가 가장 관심을 갖는 문제이다. 업주가 자신이 낸 부동산 비용이 어디에 있는지 알고 싶어하기 때문이다.
4. 업주의 협조.
일부 동네 부동산 관리사들은 유료문제가 두드러졌는데, 대부분 부동산 회사 등의 이유로 업주들의 불만을 불러일으켰다. 부동산 회사와 업주 간의 소통과 이해가 부족하기 때문에 그들 사이에는 장벽이 있고 심지어 충돌이 발생하기도 한다. 일부 부동산 관리 회사들은 어쩔 수 없이 정전요금을 내고 있지만, 왕왕 갈등이 격화되는 경향이 있다.
부동산 관리의 상술한 문제는 주로 부동산 회사의 서비스 품질에 나타난다. 부동산 관리의 수준과 품질을 향상시키기 위해서는 회사의 구성 방식, 자격 등에서 부동산 회사의 서비스 품질에 영향을 미치는 요소를 분석할 필요가 있다.
셋째, 부동산 회사의 서비스 품질에 영향을 미치는 요인 분석
1. 부동산 관리 회사 구성 모델 및 부동산 관리 서비스 수준
일반적으로 동네 부동산 기업의 구성 방식은 5 가지 범주로 나눌 수 있다. ① 부동산 개발상이 직접 설립한다. (2) 행정부가 설립한다. (3) 주택 당국으로부터의 전환 메커니즘; (4) 중대형 기업 사업 단위의 물류 부서에서 설립한다. (5) 사회적 독립법인이 현대기업제도에 따라 설립한 주식유한회사 또는 개인유한책임회사.
실제 상황에 따르면, 위의 분류 중 ② 와 ③ 성질은 비슷하며, 모두 도시 건설 행정 주관부에 속하여 통합할 수 있다. 이런 식으로 부동산 회사는 구성 방식에 따라 네 가지 범주로 나눌 수 있습니다. 즉, 첫 번째 범주는 독립 법인 기업에 의해 구성됩니다. 두 번째 범주는 부동산 개발업자가 설립한 것이다. 세 번째 범주는 행정부에 의해 설립되었습니다. 네 번째 범주는 대기업 및 기관의 물류 부서입니다. 서로 다른 유형의 부동산 관리 회사는 운영 방식과 서비스 품질에 대해 서로 다른 성과를 보이고 있다.
표 1 특정 프로젝트에 점수를 매겨 서로 다른 건설 모델의 부동산 서비스 품질 평가 결과를 산출했다. 표 1 에서 알 수 있듯이, 제 1 류 회사의 부동산 서비스 품질은 비교적 좋으며 비교에서 가장 높은 평가를 받고 있습니다. 대부분의 독립법인재산기업은 현대주택단지에 속하며, 하드웨어 시설이 완비되어 업주의 다단계 수요를 충족시킬 수 있다. 인력 자질, 주거환경, 지역사회문화, 가정서비스 종합 점수가 다른 부동산 회사보다 높다.
2 등급 점수는 3, 4 등급보다 약간 높다. 주로 개발자와 통합되기 때문에 현재 개발자들은 자신의 부동산 브랜드 효과를 높이기 위해 부가가치를 높이고 제품의 애프터서비스에 더 많은 관심을 기울이기 때문에 서비스 품질이 후자보다 높다. 그러나 개발자와의 긴밀한 관계로 개발자 제품의 유류와 자금의 자유 지배에서 수동적인 위치에 있어 사업의 자유 확장을 방해하고 서비스 품질도 어느 정도 영향을 받고 있습니다.
2 등급 및 3 등급 득점이 가장 낮으며, 주요 문제는 주관부 행정관리의 영향을 받아 전통적인 관리 방식을 따르고 시장화 수준이 낮아 업주의 요구를 잘 충족시킬 수 없다는 점이다.
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