부동산 관리 권리자와 시행인의 관점에서 부동산 관리 모델의 개념을 정의하고 공단에서 흔히 볼 수 있는 부동산 관리 모델을 요약하고 다양한 모델의 내포와 장단점을 분석했다. 이 그림은 위임 관리 모드의 주요 유형 (완전 승인된 통합 관리 모드, 에이전트의 모니터링 모드 및 병렬 위임 관리 모드) 을 세분화합니다. 공업 단지의 부동산 관리 모드 선택의 전형적인 예를 밝혀냈다. 업종의 부동산 관리 모델에 대한 인정과 최적화를 촉진하고 공업단지의 부동산 관리 효율성 향상을 촉진하는 것이 목적이다.
키워드: 공업 단지, 부동산 관리, 모델
중국 도서관 분류 번호: F290
문서 식별자: b
문장 번호:1001-9138-(2012) 06-0045-50
공업 단지에는 주로 두 가지 유형이 있습니다: 다중 사용자 공업 단지와 단일 사용자 공업 단지. 다중 사용자 공업 단지는 일반적으로 지방정부나 투자그룹이 대규모로 개발한 후 다른 지역과 단위의 많은 회사나 기업에 임대한다. 단일 사용자 공업단지는 종종 대기업이나 기업그룹이 독자적으로 개발하여 전부 또는 대부분 내부용으로 사용한다. 전반적으로 볼 때, 그들 사이의 부동산 서비스 수요는 일대다 (한 부동산 서비스 기업 (이하 부동산 서비스 회사) 의 여러 캠퍼스 사용자 기업) 과 일대일 (부동산 서비스는 단일 소유자 단위에만 해당) 의 수요와는 확연히 다르다. 어떤 공업단지든 적절한 부동산 관리 모델을 선택하여 공업단지의 서비스 효율을 높이고 정상적이고 효율적인 운영을 보장해야 한다.
1, 공업 단지 부동산 관리 모델의 정의와 구분
"패턴" 은 일반적으로 어떤 일이나 일의 표준 형식을 가리키며, 다른 사람이 유사한 문제를 "처리" 할 수 있는 일련의 방법과 방안이다. 공업단지의 부동산 관리 모델을 토론하려면 먼저 몇 가지 개념을 명확히 하고 정의해야 한다. 하나는 권리와 시행 (책임) 주체의 관점에서 차별화 관리 모델을 정의하는 것이다. 이러한 관점에서 공업 단지의 부동산 관리에는 주로 자체 건설, 자체 관리, 협력 관리 및 위탁 관리의 세 가지 모드가 있습니다. 그 중에서도 건설단위 (업주 단위) 는 관리 서비스를 더욱 보장하거나 브랜드 영향력을 높이기 위해 국내 또는 해외 유명 기업을 고문으로 고용하여 컨설팅 관리 모델이라고 하는 경우도 있다. 또 다른 부동산 관리 모델은 관리 서비스의 방식이나 수단의 관점에서 나누어진다. 예를 들면 폐쇄형 관리 및 오픈 관리 모델입니다. 지능형 네트워크 관리 모델, 호텔식 관리 모델, 집사식 부동산 관리 모델, 원스톱 관리 모델 등. 또 다른 부동산 서비스료 계산 방식으로 구분된 모델도 있다. 주로 계약제 모델과 장려제 모델이 있다. 상업이익원, 조직성, 통치모델 등 여러 각도에서 나누는 기타 부동산 관리 모델도 있다. 이 글은 부동산 관리 권리 주체와 경영 실시 주체 (책임) 의 관점에서 부동산 관리 모델을 검토하는 데 중점을 두고 있다. 이런 의미에서 서로 다른 부동산 관리 참가자 조합은 서로 다른 부동산 관리 모델을 구성한다. 이 글은 위탁 관리 모델의 다양한 세분 형식을 중점적으로 연구한다. 또한 문제가 지나치게 복잡해지는 것을 피하기 위해 이 글은 부동산 관리 서비스 주체와 부동산 관리 주체가 분리되어 있는지 여부에 따라 부동산 관리 모델을 구분하지 않는다.
다양한 주요 모델의 의미와 장점 및 단점 분석.
2. 1 자체 구축, 자체 관리, 협력 관리 및 위임 관리 모델
2.1..1자체 제작
자건자관, 즉 건설단위 (업주 단위) 가 직접 자신의 투자건설을 관리하는 부동산은 자회사, 사업부 또는 관리센터 설립 (후기에 법적 요구에 따라 독립법인자격으로 전환해야 하는 회사) 등 다양한 형태가 있다. 이런 모델의 장점은 상하 소통이 편리하다는 점이다. 상급 기관은 하급 부서나 회사를 직접 지휘할 수 있고, 구체적인 관리 서비스 단위는 상급자의 의도에 따라 직접 부동산 관리 작업을 할 수 있고, 상급자의 의도는 더 잘 관철될 수 있다는 것이다. 동시에, 서비스를 관리하는 데 필요한 다양한 자원은 건설 단위의 지원을 더 쉽게 받을 수 있고, 작업 계획은 더 쉽게 승인되고 시행될 수 있다. 시공 단위는 전문 회사의 지배를 받지 않으므로 전문 회사에 지불해야 하는 보수나 이윤을 절약할 수 있다. 그러나 단점은 자신의 팀이 표준에 미치지 못하고, 관리 서비스 효과가 떨어지고, 비용이 많이 든다는 것이다. 건설 단위 및 하위 단위는 모든 관리 책임 및 위험을 부담해야 합니다. 기업 내 인사관계가 복잡하여 직원들은 주업인원의 임금 대우를 비교하기 쉽고, 관리를 조율하기 어렵고, 관리 책임을 추궁하기 쉽지 않으며, 기업이 주업에 집중하는 데 불리하다. 이런 모델은 건설단위에 비교적 강한 부동산 관리 경험이 있어야 하고, 충분한 전문 관리 인재를 비축해야 한다. 일반 공업 단지는 자율 관리 조건을 갖추지 못했다.
2. 1.2 협력 관리
협력 관리는 건설 단위 (업주 단위) 가 전문 부동산 회사와 협력하는 프로젝트의 부동산 관리를 말한다. 일반적인 협력 형식은 쌍방 * * * 이 공동으로 출자하여 프로젝트 관리 회사를 설립하는 것인데, 보통 건설기관에서 사장과 운영자를 파견하고, 전문회사는 백본 전문 관리원을 파견하여 프로젝트 관리 서비스 임무를 맡습니다. 서비스 관리 과정에서 전문회사는 시공단위 인원에 대한 과외와 훈련을 실시하고, 후기시공단위는 경험의 축적에 따라 점차 독립하게 된다. 이런 모델은 건설단위에 여유 인원이 있어 부동산 관리업에 개입하려는 경우에 적용된다. 이런 관리 모델의 장점은 쌍방의 자원을 함께 이용할 수 있다는 것이다. 시공 단위의 경우 일부 직원을 분류할 수 있을 뿐만 아니라 팀을 단련하고 인재를 양성하고 경험을 쌓을 수 있다. 부동산 회사에게는 관리 프로젝트를 획득하고 경영 범위를 확대하는 것이 더 편리하다. 단점은 기업이 다르고, 문화가 다르고, 업무 습관이 다르고, 직원들 간의 소통과 조율 채널이 원활하지 않고, 이익 분쟁이 발생하기 쉬우며, 책임이 분명하지 않다는 것이다.
2. 1.3 위임 관리
위탁 관리란 건설 기관이 전문 부동산 회사나 기계, 청소, 녹화 등의 전문 회사에 의뢰하여 프로젝트 관리에 종사하는 것을 말합니다. 전권 위임 (부동산 회사가 전체 관리 서비스를 부담할 수도 있고 하청할 수도 있음), 대리 감독 위임 (다른 업무를 다른 전문 회사에 위임하고, 전문 회사의 선택과 감독은 건설 기관이 책임진다), 겸업 위탁 (일부 주요 부동산 관리 업무; 모두 부동산 관리 회사 (일부 프로젝트 부동산 관리 회사는 하청할 수 있음), 특수설비 유지 관리 등 핵심 업무를 전문회사에 의뢰했다. 이런 모델의 장점은 위탁측이 주영 업무에 집중할 수 있고, 사회에서 우수한 부동산 회사나 전문회사를 광범위하게 선택하여 프로젝트 관리 서비스를 담당하고, 사회화 전문 분업의 장점을 충분히 발휘하고, 권력과 책임이 명확하고, 전문관리 서비스가 강하며, 적용 범위가 넓고, 효율이 높고, 위험은 주로 전문회사가 부담하며, 감독이 비교적 쉽다는 것이다. 단점은 전문 관리 서비스에 대한 추가 비용을 지불해야 한다는 것이다. 또한 건설기관은 전문회사의 정보에 의해 봉쇄될 수 있어 프로젝트 운영의 실제 비용과 상황을 이해하기 어려울 수 있으며, 계약이 만료된 후 서비스 업체를 교체할 때 인수인계 문제가 발생하기 쉽다.
2.2 폐쇄 및 개방형 관리 모델
2.2. 1 폐쇄 관리
폐쇄형 관리의 특징은 전체 부동산이 폐쇄적인 시스템이고, 부동산 출입구에는 전문 보안요원이 지키고, 업주와 이용자는 특별통행증을 가지고 있으며, 외부인은 반드시 업주와 이용인의 동의를 구하고 등록 수속을 밟아야 들어갈 수 있다는 것이다. 이 방법은 정부기관, 부대나 별장, 고급 오피스텔, 고급 공단 등 일부 중점 부문과 이용자들이 안전에 대한 특별한 요구 사항을 가진 고급 부동산 또는 부동산 관리에 적용된다. 그것의 장점은 엄밀한 안전, 안전과 질서 보장, 소유주와 사용자가 안심할 수 있다는 것이다. 단점은 안전 방면의 종사자가 많고 인건비가 비교적 크다는 점이다. 때로는 소유주, 이용자, 관람객에게 불편을 끼치고 제한감과 불경감을 일으켜 분쟁을 일으킬 수 있다는 점이다.
개방형 관리
개방적인 관리 모델은 업주와 이용인이 부동산을 드나들 뿐만 아니라 특별통행증도 필요 없고, 외래인은 옷차림이 깔끔하고 행동거지가 정상이면 자유롭게 출입할 수 있다. 이 방법은 일부 공공상업건물, 보호조건이 없는 주택단지, 공업단지, 대학단지 등에 적용된다. 완전히 개방된 부동산 관리를 실시하는 부동산은 많지 않으며, 일부 공공상업 건물도 비근무 시간에도 폐쇄적인 관리를 통해 소유주와 이용자의 재산 안전을 보장한다. 폐쇄형 관리와 비교했을 때, 개방형 관리는 인원의 출입 속도에 영향을 주지 않고, 자유와 친화력을 주며, 많은 인력을 소모할 필요는 없지만, 질서가 통제력을 잃고 안전사고를 일으키기 쉽다.
2.3 계약제 및 보상제 관리 모델
2.3. 1 계약 생산 모델
계약제는 업주가 부동산 회사에 고정 부동산 서비스료를 납부하고 손익은 부동산 회사가 누리거나 부담하는 방식이다. 도급 책임제는 모든 비용 때문에 부동산 관리 회사의 절약의식을 자극할 것이다. 더 많이 저축할수록 남은 이윤이 많아진다. 그러나 이 때문에 계약 기간 동안 부동산 관리 회사가 수리하거나 돈을 아껴서는 안 되는 문제가 생겨 일부 시설 설비가 제때에 유지 보수되지 않고, 작은 고장은 큰 문제가 되고, 작은 수리는 정밀 검사 (정밀 수리는 특별 수리 자금이나 예비금을 동원할 수 있음), 심지어 사고까지 발생할 수 있다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 보수명언) 극복의 방법은 상세한 계약과 업무 요구를 제정하고 엄격한 감독 통제 체계를 갖추는 것이다.
2.3.2 급여 시스템 모델
계약보상제는 미리 수령한 부동산 서비스 자금에서 약속된 비율이나 금액에 따라 부동산 회사에 약 전액을 지불하고, 나머지는 부동산 서비스 계약에 약속한 비용, 잔액 또는 부족한 부분은 업주가 누리거나 부담하는 부동산 서비스 청구 방식을 말한다. 계약제와 달리 임금제를 시행하는 부동산 회사는 절약에 대한 충동이 많지 않고 계획을 세우고 돈을 헤프게 쓸 수 있다. 일이 많을수록 돈이 많을수록 보수도 많아진다. (보수는 종종 총 지출의 일정 비율에 따라 지급된다.) 해결책은 부동산 관리 회사가 실제 필요에 따라 지출 계획을 엄격히 제정하고, 자금 사용 및 연간 예산을 적시에 업주에게 공개하고, 업주의 검사와 감독을 받고, 고정 요금 계약을 실시하여 서비스업체가 지출하는 충동을 억제할 수 있도록 하는 것이다.
계약제이든 임금제이든 쌍방이 모두 성실하게 약속을 지키면 집행 효과는 크게 다르지 않다. 하지만 두 가지 분명한 차이점이 있습니다.
첫째,' 부동산 서비스 요금 관리 방법' 에 따르면 계약제 모드의 부동산 서비스 비용은 국가에 납부해야 하며, 전체 사례제 이하의 부동산 서비스 비용은 국가에 납부할 필요가 없다.
둘째, 계약제 하에서 법률법규는 부동산 회사가 업주에게 비용과 지출을 발표할 것을 규정하지 않고, 장려제 하에서, 법률법규는 서비스기업이 매년 적어도 한 번 이상 업주에게 서비스 지출을 발표할 것을 명시하고 있다.
그래서 현재 대부분의 서비스업체들은 계약제를 선택하고 있다. (보수제도가 실제로 면세가 가능한지, 세무서가 집행 과정에서 인가해야 한다.)
위임 관리 모드의 세분화 및 선택
과학적 관리 모델은 품질과 효율성을 보장합니다. 어떻게 선택하느냐는 업주가 부동산 규모, 자신의 능력, 부동산 회사 자격, 자원, 전문 회사 자격, 관리 서비스 수요 등의 요소를 종합해 부동산 관리 서비스 효율성과 효과 극대화의 관점에서 고려해야 한다. 전문회사에 부동산 관리를 의뢰하는 것은 현대사회 분업의 필연적인 산물이며 국내외 부동산 관리의 주류 추세이자 대부분의 공단 부동산 관리 모델의 필연적인 선택이다. 공단의 구체적인 규모, 프로젝트 구성 및 관리 서비스에 따라 위임 관리 모델을 다음 유형으로 세분화할 수 있습니다.
3. 1 전권 통합 관리 모델
이 모드에서 업주는 공업단지의 모든 부동산 관리 업무를 전문 부동산 회사에 위임하고, 전문 부동산 회사가 직접 모든 프로젝트를 관리하거나 일부 관리 서비스를 전문 회사에 하청하고, 부동산 회사는 전문 회사를 직접 감독한다. 그림 1 에 나와 있다.
이런 모드에서 업주와 부동산 회사는 일반 청부 계약을 체결하여, 부동산 회사가 비교적 포괄적인 관리 서비스 능력을 갖추도록 요구하며, 전문 하청업체를 선택하고 채용하여 감독하는 방법을 잘 알고 있다. 하청업체는 프로젝트뿐만 아니라 프로젝트 그룹일 수도 있다는 점에 유의해야 합니다. 이런 모델은 캠퍼스 부동산 관리 업무가 그리 복잡하지 않아 업주가 부동산 관리 업무에 익숙하지 않거나 돌볼 겨를이 없는 상황에 적용된다.
3.2 에이전트 규제 모델
즉, 업주가 권한을 위임한 부동산 관리 회사가 모든 공사를 대신 하청하고, 하청업체를 선택하고, 그 업무를 감독하며, 위탁관리 서비스 계약을 업주가 직접 전문 하청업체와 체결하는 것이다. 물관 회사는 감독만 담당하고 운영층은 없다. 순관리회사로 부동산 서비스 대리, 통합업체, 감독관 역할을 합니다. 이것은 외국에서 주요한 방법이지만 국내에서는 부동산 회사와 전문 회사의 능력과 전문성에 국한되어 있어 실제 사례는 많지 않다. 이 상황은 그림 2 에 나와 있습니다.
3.3 병렬 위임 관리 모드
즉, 소유주는 주요 부동산 관리 서비스 프로젝트를 부동산 회사에 의뢰하여 통일된 전문 관리 (일부 프로젝트는 부동산 회사가 하청할 수 있음), 일부 부동산 회사가 잘하지 못하는 중요한 프로젝트를 전문 회사에 위임해 업주가 직접 감독한다는 것이다. 이 상황은 그림 3 과 같습니다.
4. 위임 관리 모드 응용 사례
다음은 우리가 모 통신본부 산업원을 위해 설계한 위탁 부동산 관리 모델이다. 캠퍼스 부동산에는 전문적인 통신시설이 많이 있으며 식당 식사의 제공과 관리도 캠퍼스 관리에 포함돼 있다. 부동산 관리 회사는 식당 음식과 구체적인 통신 시설의 관리와 감독에 능숙하지 않기 때문에, 업주들은 장기 실전에서 통신대행사를 초빙하고 감독하는 경험을 쌓았기 때문에, 공원 부동산 관리 모델의 선택에서 우리는 병렬 위탁 관리 모델을 선호하는데, 그 실제 관리 모델은 그림 4 에 나와 있다.
이 구체적인 관리 사례에서 캠퍼스 소유주는 1 급 자질의 부동산 관리 회사를 초빙하여 대부분의 프로젝트 부동산 관리 서비스를 실시하고, 캠퍼스 내 주요 부동산 서비스 (예: 부동산 자체의 작은 수리, 일반 시설 설비의 유지 관리, 일반 고객 서비스 (서비스 접수, 불만 접수, 층 접수, 회의 서비스, 방문 접수 등) 를 실시한다. ), 질서 유지 관리, 아파트 서비스는 모두 1 급 자질 부동산 관리 회사 산하의 서비스 센터에서 직접 실시한다. 일부 전문화된 부동산 관리 서비스 (예: 주택 정비, 엘리베이터 정비, 소방 시설 정비, 일부 설비 정비, 청소, 녹화, 메일 송수신, 상품 구매, 세탁 등). ) 모두 부동산 회사가 전문 회사에 아웃소싱하여 실시하고, 부동산 회사가 서비스 센터를 지도하여 감독한다. 비부동산 회사가 잘하는 프로젝트 (통신 및 관련 전력 설비 유지 보수, 음식 서비스 등). ) 업주가 직접 전문 회사에 하청하여 직접 감독하고, 부동산 회사가 협조한다. 통신 및 관련 전력 설비는 네트워크 보안과 관련이 있어 영향이 크고, 부동산 회사가 관리를 잘하지 못하고, 소유주도 장기 감리 협력 경험이 있어 직접 청부 감리가 좋다.
식당 음식을 제공하고 관리하는 전문성은 일반 부동산 회사가 가지고 있지 않으며, 전문 식음료 회사는 관리 서비스의 질을 보장할 수 있다. 그림 4 에서 부동산 관리위원회는 업주 대표, 공원 일반 사용자, 부동산 회사, 서비스 센터로 구성되어 있다. 그 목적은 제때에 협의하여 부동산 관리 서비스를 협상하고, 제때에 부동산 관리 서비스 개선에 대한 의견과 건의를 제시하고, 관리 서비스 공급자가 자격을 갖춘 부동산 관리 서비스를 제공하고, 업주들에게 필요한 업무 지원과 협조를 제공할 것을 촉구하는 것이다.
5. 결론
부동산 관리 모델은 부동산 서비스 참가자의 조합 형식, 서비스 구현 방법, 해당 절차 및 계약 약정과 관련이 있습니다. 형식상 부동산 관리 임무의 계약 분배 모델이다. 본질적으로 부동산 관리의 구체적인 운영권과 관련 책임의 이전 (위험의 이전을 의미함) 이다. 현 단계 (사회분업, 업주, 전문기업 기술 수준, 자질 상태, 부동산 규모와 서비스 복잡성, 법률법규 배경) 에서 부동산 관리 서비스의 효율성을 높이기 위해 선택한 전문분업과 협력 형태다. 부동산 관리 모델을 최적화하면 부동산 자체의 부가가치와 보증에 도움이 될 뿐만 아니라 부동산의 전반적인 운영 효율성을 높일 수 있습니다 (소유주와 고객 모두에게 가치 창출). 이 문서에서 설명하는 위임 관리 모델은 대부분의 경우 대규모 공공 및 상업 프로젝트의 부동산 관리에도 적용됩니다.
참고 자료:
1. 추. 어떻게 과학기술산업원의 부동산 관리 서비스를 잘 할 수 있습니까? 중국 부동산 관리. 2007.7
2. 주준춘 리. 통합업체 모델: 부동산 서비스 기업의 미래 비즈니스 모델을 선도합니다. 도시 개발 (부동산 관리) .2010.3
3. 진신정. 급여 제도와 계약제의 비교 분석. 도시 개발 (재산 관리) .2008.8
4. 장일민. 부동산 관리 모델은 변화와 혁신의 시대에 접어 들었습니다. 중국 부동산 관리. 20 10.4
기금 프로젝트:
이 글은 광저우시가 고교 사회과학 프로젝트 (08B076) 의 연구 성과이다.
작성자 정보:
진덕호, 광저우 대학 경영대학원공학관리과 교수, 석사생 멘토는 주로 부동산과 부동산 관리 연구에 종사한다.