호주 부동산 투자의 위험은 무엇입니까?
위험 1. 경매 투자는 해외 인사에게 적합하지 않다.
고층 아파트 경매는 투자국 현지 고소득자들에게 적합하며 아파트 고감가 상각을 통해 정부 환급을 받을 수 있습니다. 미국과 호주에서는 마이너스 부동산 투자라고 합니다. 해외 투자자들은 오스트레일리아에 착륙하기 전에 수입이 없고, 자녀는 취업이 없고, 아파트 감가 상각을 통해 회사나 개인소득세를 공제할 수 없다. 높은 감가 상각 자체는 더 높은 세금 손실을 의미합니다.
위험 2 차 및 2 차 판매 시간은 상대적으로 길다.
별장 범주와 달리 아파트는 중고거래시장에서 차지하는 비중이 상대적으로 낮고 체류 시간이 길다 (주간 시장 경매 제품 범주로 구분하면 아파트 제품은 경매 부동산의 약 20% 에 불과하다). 특히 작은 아파트 1 실 아파트, 1 베드룸, 50 평방 미터 이하의 좌석이 없는 아파트 등 가장 부진한 아파트입니다. 왜 우리의 많은 주택 구입자와 투자자들의 상상과는 완전히 다른가? 대답은: 여러 차례 폭락한 해외 성숙한 부동산 시장에 비해 우리 중국인들이 투자할 만한 부동산은 바로 현지인들이' 집' 으로 볼 수 있는 제품이다. 오스트레일리아 가정을 참고로 서구 선진국 평균 4 ~ 5 명의 중산층 가정이 50 평짜리 아파트에 살 수 있는데 출산 제한이 없나요?
위험 3. 아파트 제품은 호주 뉴질랜드 미국 캐나다 등에서 주류 자택 및 강성 주택 수요의 주요 범주가 아니다.
따라서 은행의 현금 가치와 모기지 가치는 상대적으로 낮습니다. 특히 도심의 고층 아파트는 현지인의 첫 거처가 아니다. 인구 420 만 명을 보유한 호주의 두 번째로 큰 도시인 멜버른을 예로 들자면, 구횡구종인 CBD 에 거주하는 오스트레일리아 현지인 (호주 여권과 영주권권 보유) 은10 만 4 만 명에 불과하지만 CBD 에 거주하는 총 30 만 명 중 대부분은 유학생, 방문학자, 방문학자 등 외래인구다. 중국의 도시화는 이제 막 시작되었고, 멜버른은 80 년대에 시작되었다. 도심은 상업 중심지일 뿐 주류 생활 공동체는 아니다. 호주 현지인의 절대다수가 도심에 살지 않는다면, 우리 중국인이 투자한 도심 고층 아파트는 앞으로 누구에게 팔까요?
위험 4. 은행 평가와 대출 위험은 상대적으로 높습니다.
건설된 건물이 현주택으로 개조된 후 은행은 계약구매가격에 따라 대출을 지급하지 않고 건물 완공 후 시장평가에 따라 대출을 계산한다. 몇 년 후 주택 시장의 예상이 떨어지면 이 부동산에 대한 은행의 평가 가치가 투자자가 구매할 때의 가격보다 낮을 수 있어 투자자가 자금을 모으기가 어려워질 수 있다. 또한 해외은행이 해당 기간 동안 투자자에게 담보대출과 해당 대출 비율, 대출 이자율 등을 제공할 것인지도 알 수 없다. 썩은 꼬리 건물이나 경매점의 거래가 2 ~ 3 년 후였기 때문이다. 무형에서, 기지의 오랜 교부는 해외 투자자들의 대출 승인 위험을 되돌려준다. 시간이 길수록 잠재적 위험이 커진다.
위험 v. 전달 위험
판매에서 발생할 수 있는 모든 위험을 총칭하여' 결제 위험' 이라고 한다. 이러한 위험은 주택 구입자뿐만 아니라 주택 구입자, 개발자, 중개업자에게도 영향을 미친다. 오스트레일리아 신중감관리국 (APRA) 이 투자 대출을 조여 호주의 부동산 가격 상승을 식히려 했지만 이는 호주 부동산 시장의 인도 위험도 증가시켰다. 투자 대출을 강화하는 이 일련의 정책은 부동산 시장의 성장세를 감소시켰지만 경기 침체의 위험도 증가시켰다.
호주 부동산 투자가 위험을 피하는 방법
호주 부동산의 역사를 살펴보면, 10 년 20 년 후 도시의 면모와 지역 전체의 집값 격차가 커지고 있다는 보편적인 현상을 발견하기는 어렵지 않다.
이런 현상의 주요 원인은 취업 기회다. 취업 기회가 많은 지역에는 대형 상업센터가 있는 경우가 많으며, 상당수의 고임금 사무직 근로자들이 가까운 주택을 선택해 현지 주택 시장, 특히 고급 주택에 대한 수요가 많다.
이렇게 하면 독창적인 하이엔드 개발업자들이 현지에서 개발하여 품질이 좋고 외관이 아름다운 고급 빌딩을 만들 수 있습니다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 예술명언) 지역 전체의 발전 추세가 갈수록 좋아지고, 집세와 집값이 모두 오르고 있다.
인구 증가와 주택 공급은 집값 추세를 결정하는 가장 직접적인 요인이다. 인구 증가가 주택 공급보다 훨씬 클 때 집세와 집값은 오르기 어렵다.
반대로, 한 지역의 주택 공급이 상대적으로 크고 지역 인구가 크게 증가할 조짐이 없다면, 우리는 투자를 할 때 각별히 조심해야 한다. 주목할 만하게도, 많은 계획이 곧 건설을 시작하려는 지역이라면 투자 가치가 가장 높고 투자 우위가 가장 강하다.
첫째, 생각이 가장 중요하다. 우리는 우리의 생각과 관점을 바로잡아야 한다. 우리가 투자한 것은 호주 시장이지 국내 시장이 아니므로 국내 시장의 안경을 통해 호주 시장을 보지 마세요.
둘째, 전문가를 식별합니다. 업계에 특기가 있다. 우리는 치과의사에게 가서 이를 뽑고 이발을 해야 한다. 우리는 이발소에 가서 호주 부동산에 투자해야 한다. 우리는 이 방면의 전문가를 찾아야 한다. 성공한 사람들은 각자의 재테크 팀을 보유하고 있으며, 각 업종의 엘리트들을 포함해 어떤 프로젝트가 투자에 유리하고 수익을 얻을 수 있는지 정확하게 판단할 수 있다.
셋째, 종합적으로 고려해야 한다. 주택 선택 기준, 지역, 판매가격 중앙값, 평가절상 공간, 가격 대비 성능, 임대료 수익률, 공실률, 미래 거래량 등을 고려해야 한다.
넷째, 보험을 사세요. 보험은 매우 중요하다. 호주의 주요 도시는 모두 연해에 있다. 호주의 재해성 날씨는 매우 적지만, 미연에 방지해야 한다. 그리고 호주의 보험업계는 완벽하다. 이런 위험에 대처하는 더 좋은 방법은 보험을 사는 것이다.
다섯째, 좋은 변호사를 찾아라. 변호사, 집을 사서 변호사의 책임을 얕보지 마라. 모든 돈은 고객이 집을 살 때 변호사의 신탁계좌에 들어가는 것이지 개발자에게 직접 주는 것이 아니다. 매 호마다 완성해야 변호사가 너의 돈을 개발자에게 지불할 것이다. 만약 개발자가 중도에 집을 포기한다면, 그는 너에게 한 푼도 받지 못할 것이다.
여섯째, 회진을 기억하세요. 주택 검사: 주택 배달 후 7 일 이내에 고객은 집을 검사할 수 있습니다. 만약 어떤 품질 문제도 제기할 수 있다면, 개발자는 개선될 것이다. 만약 방을 검사할 시간이 없다면, 전문적인 검사기관을 초빙하여 당신의 집이 정확한지 확인할 수 있습니다. 이러한 몇 가지 개입을 통해 해외 투자의 위험을 줄이고 투자를 진정으로 "자신 있게" 할 수 있습니다
중국과 호주의 부동산 투자 비교
1, 재산권 기한
중국: 중국에서는 일반 민용주택의 재산권이 70 년의 사용권으로 소유권을 포함하지 않습니다 (중국 토지관리법 참조).
오스트레일리아: 호주는 사유재산 소유권의 경제적 기반을 가지고 있으며, 법률은 소유주가 임대권이 아닌 영구적인 토지 소유권을 가지고 있다고 규정하고 있다. 영구재산권' 은 소유자가 영원히 토지의 소유권을 누릴 수 있다는 것을 의미한다.
2. 기실 계약금 규정 및 자금 위험.
중국: 중국에서는 일반적으로 주택 구입 계약을 체결할 때 집값의 30% 를 지불하고 계약금을 개발자에게 직접 지불해야 합니다. 개발자에게 문제가 생기면 구매자의 자금이 보장되기 어렵다.
오스트레일리아: 계약 시 오스트레일리아 소유주는 10% 의 주택만 지불하면 되고, 변호사를 통해 제 3 자에게 위탁된 신탁회사 계좌를 선불로 지불하고, 이자는 구매자 또는 구매자와 개발자에게 귀속된다. 개발자에게 문제가 생기면 자금은 신탁회사가 환불한다.
3. 주택 융자
중국: 중국 부동산 바이어가 주택 구입 계약을 체결한 후 바로 원금 상환을 시작한다. 주택 구입자의 상환 압력이 크고 현금 흐름 압력이 긴장되어 있다. 많은 경우 주택 구입자들은 현찰을 받기 전에 은행에 이자를 거저 지불해야 한다.
호주: 호주 바이어는 주택 구입 계약을 체결한 후 보통 10% 의 계약금만 지불하면 됩니다. 현방의 상환은 인도 이후에야 시작되며, 고정 기간 (대출 30 년) 에는 이자만 갚고 원금은 갚지 않기 때문에 상환 압력이 비교적 작기 때문에 투자자는 이자만 갚도록 선택할 수 있다. 게다가, 주택 구입자들은 은행에 헤지계좌를 신청할 수 있다. 업주는 방금을 헤지계좌에 예금할 수 있고, 은행은 정기적으로 헤지계좌에서 이체할 것이다. 그리고 주인은 언제든지 헤지계좌에서 돈을 인출할 수 있다.
4. 법적 보호
중국: 중국에서는 집을 사는 것이 일반적으로 부동산거래소에 가서 전문 변호사가 참여하지 않습니다. 투자자들이 계약 세부 사항을 이해하지 못하면 앞으로 함정과 분쟁에 휘말리는 일이 자주 발생한다.
오스트레일리아: 반면 오스트레일리아에서는 매매 양측이 전문 양도대리인이나 변호사를 고용하여 관련 법률 업무를 처리해야 한다. 전문가의 관문을 통해 투자자의 이익을 더 잘 보호하고 투자 위험을 줄일 수 있다. 투자자들이 호주에서 산 것은 집뿐만 아니라 안심과 안심도 있다.
5. 세금 혜택
중국: 투자실을 통한 세금 환급액은 매우 낮습니다.
호주: 일부 소득세는 감가상각 또는 기타 무형의 유형 비용 (호주 부동산 매입에 대한 세금 공제) 을 통해 공제될 수 있습니다.
6, 주택 구입 할인
중국: 집을 처음 살 때는 할인이 없어요. 저택 증서세는 두 배로 늘었고, 2 년 이내에 부동산을 팔아 영업세를 전액 징수했다.
오스트레일리아: 오스트레일리아 현지인 또는 영주민이 처음으로 주택을 구매하고, 정부 보조금은 65,438+00,000 호주 달러 (집값이 750,000 호주 달러 미만인 경우 신청할 수 있음) 로 60% 의 구매인지세와 일부 대출인세를 면제한다.
7, 부동산 면적 알고리즘이 다릅니다.
중국: 부동산 면적에는 계단 등 공공부위의 분담 면적이 포함되며, 부동산의 유효 실물 면적은 포함되지 않습니다.
호주: 호주 부동산의 내부 면적은 실물 실제 면적으로, 노점 면적은 없다. 그래서 호주의 집 면적은 사실 중국의 부동산 면적보다 크다. 또한 호주 부동산은 전체 판매가격에 불과하지만, 중국 부동산은 평방미터당 판매가격에 따라 판매한다.
8. 공실률
중국: 20 14 중국 주택공실률 보고서에 따르면 중국 도시 주택시장 공실률은 22.4%, 상하이와 베이징의 공실률은 각각 18.5% 와 19.5% 로 나타났다. 지금은 더 높을 수 있습니다.
호주: 호주 부동산 정보사이트 도미인 그룹 통계에 따르면 20 17 년 6 월 호주의 각 주요 수도도시의 전세공실률은 3% 미만이고 시드니의 주택평균 공실률은 2% 정도다.
국제관례에 따르면 5% 에서 10% 사이의 공실률은 합리적인 구간으로 상품주택 공급과 수요의 균형이 국민 경제의 건강한 발전에 도움이 된다는 것을 보여준다. 10%-20% 는 빈 위험 지역으로 부동산 시장의 정상적인 발전과 국민 경제의 정상적인 운영을 보장하기 위한 조치가 필요하다. 20% 이상의 공실률은 상품주택의 심각한 잔고 지역에 속하므로 투자자들은 신중히 고려해야 한다.