우리나라의 도시 주택 제도 개혁이 지속적으로 개선됨에 따라 경영성 국유토지사용권 시장화는 이미 기본적으로 완성되었다. 분양 주택이든 주택 개조든, 그 업주들은 그 집을 상응하는 토지사용권과 함께 양도하여 자유거래를 할 수 있다. 그러나, 기존의 법규의 제약으로 인해 우리나라 농촌택지 (이하 농촌택지) 사용권 시장이 아직 형성되지 않아 농민들이 소유한 농촌택지는 합법적으로 유통할 수 없다. 농촌 농가 거래시장을 설립하여 농촌 농가의 공개 이전을 허용하면 농민 수입을 늘리고 농촌 중심 마을 건설을 가속화할 수 있을 뿐만 아니라, 농가 재고량을 살리고 경작지자원을 절약하며 경작지의 총량균형을 유지하고, 현 도시 개발 건설지의 긴장을 완화하는 것은 매우 중요한 현실적 의의가 있다.
첫째, 농촌 농가 관리 시스템의 주요 문제점
현행법에 따르면 농촌 주택기지는 마을 집단조직이 성 (자치구 직할시) 이 규정한 분가구 기준에 따라 마을 집단 소유 토지에서 무상으로 마을 사람들에게 할당돼 사용연한이 없다. 마을 사람들은 집터를 이용해 자용할 수 있을 뿐, 토지시장에 들어가 공개적으로 양도할 수 없고, 담보나 임대에도 사용할 수 없다. 우리나라의 시장경제체제가 확립되고 지속적으로 보완됨에 따라, 현재 농촌 택지 관리의 관련 규정은 농촌 택지 상장유통을 허용하지 않아 많은 문제를 야기하고 있다.
1, 1 인당 주택지 면적이 심각하게 기준을 초과했다.
"중화인민공화국 토지관리법" 은 "농촌 촌민들은 단지 하나의 집터를 가질 수 있을 뿐, 그 집기지 면적은 성 자치구 직할시가 규정한 기준을 초과해서는 안 된다" 고 분명히 규정하고 있다. 그러나 풀뿌리 정부가 농민 집을 짓는 데 대한 올바른 지도와 관리가 부족하고, 자유롭고 무제한적인 사용제도가 부족해 농민들이 택지 초표준집을 점유하고 있다. (윌리엄 셰익스피어, 템플릿, 자유명언) (윌리엄 셰익스피어, 자유명언) 토지 관리 부서의 승인 없이 도급 토지에 무단으로 집을 지은 사람. 새 집을 짓는 것은 유휴 오래된 집 기지를 넘겨주고 싶지 않다. 일부 향진 지도 간부들은 권력과 관계로 많은 택지를 점거했다. 필자가 있는 저장성 가흥시 국토자원국에 따르면 2003 년 말 현재 이 시에는 농촌 거주지지 57 만 6200 무 () 가 있다. 시 전체 농업인구 2310.66 만명에 따르면 1 인당 주거지는 1.66 평방미터에 달하며 성 66 평방미터의 기준을 초과해 토지자원의 막대한 낭비를 초래했다.
교외 농촌에는 많은 "빈 마을" 이 있습니다.
오랫동안 우리나라 농촌 농가는 무상, 무기한 사용 제도를 채택하였다. 마을 집단조직은 대거, 중가, 소가의 기준에 따라 집단 토지를 마을 사람들에게 주택 단지로 분배한다. 최근 몇 년 동안 중국 경제의 지속적인 발전과 많은 도시의 호적 제도 개혁으로 부유한 교외 농민들이 도시에 들어와 집을 사서 도시 주민이 되었다. 그들이 농촌에 남아 있는 택지는 현행 법규의 제한을 받아 공개적으로 합법적으로 양도할 수 없다. 그러나 이 주택기지들은 합법적인 경로를 통해 얻어졌으며, 마을 집단조직은 처분을 철회할 권리가 없다. 유휴 농가는 다시 경작할 수 없어 교외 농촌에 대량의' 빈 마을' 이 생겨났다.
3, 마을 및 마을 건설 계획은 구현하기 어렵다.
최근 몇 년 동안, 연해 경제가 발달한 많은 성들이 많은 중심 마을 건설 계획을 세웠다. 그러나 농촌 농가 교체와 유통난으로 중앙마을 건설 계획 시행 효과가 이상적이지 않아 농민주택은 낮은 수준의 반복 건설에 처해 있어' 새집만 보고 새마을을 보지 않는다' 는 현상이 자주 나타난다. 또 대량의 자연마을 거주 규모가 작고 생활 기반 시설이 부족하다. 대량의 분산된 농촌 주택은 마을 건설 계획을 실시하기 어려울 뿐만 아니라, 필요한 생활 기반 시설이 부족하고, 환경이 더럽고, 주거질이 떨어지게 한다.
4, 농가 거래 분쟁이 끊이지 않는다.
농촌 농가의 성질은 농촌 집단 소유에 속한다. 우리나라의 현행법에 따르면 농민들은 법에 따라 취득한 택기지에 대한 사용권만 있고 처분권이 없어 양도할 수 없다. 그러나 국가의 기존 법령은 농촌 농가에 건설된 주택 양도를 명시 적으로 금지하지는 않았지만 양도를 명시 적으로 허용하지 않았다. 중화인민공화국 토지관리법' 제 62 조는' 농촌 촌민이 집을 팔거나 임대한 후 택지를 신청하는 것은 비준하지 않는다' 고 규정하고 있다. 현재의 법적 관행에서 볼 때, 지방정부가 농민집을 양도하는 것은 허용되지만 일정 범위 내에서 통제해야 한다 (양수인은 반드시 집이 있는 향진의 사람이어야 함). 농촌 주택 매매가 출현함에 따라 택지 양도는 필연적이지만, 이 택지의 양도는 기존 법규의 보호를 받지 않고 민간유통에 속한다. 양측 간에 갈등 분쟁이 발생할 경우 법원은 양측이 협의해 해결하도록 요구할 수밖에 없다. 법적 구속력이 부족하기 때문에, 쌍방의 갈등이 격화되기 쉬우며, 왕왕 큰 사건을 빚게 된다.
집단 토지 자산의 손실은 심각합니다.
시장경제의 발전과 경제체제 개혁이 심화됨에 따라 토지시장 수급관계의 객관적 존재는 농촌택지의 유통을 멈출 수 없게 만들었지만, 현행 법규는 농촌택지의 유통을 허용하지 않아 현재 농촌택지의 유통이 사적인 방식으로 진행되고 있다. 이런' 암함 조작' 과 임의가격 양도행위로 원래 마을 집단에 속해 있던 주택지 수익이 보이지 않는 거래에서 매매 쌍방의 손에 유입되어 집단 토지자산 수익이 크게 손실되었다.
농촌 금융 발전이 느리다.
현재 점점 더 많은 농촌 가정이 비농산업 생산에 종사하고 있다. 많은 농민 가정이 산업 규모를 확대하고 산업 구조를 조정할 때 자금 부족 문제가 자주 발생하여 금융기관의 신용 지원이 절실히 필요하다. 그러나 현행법에 따르면 농민이 소유한 택지는 담보물로 금융기관에 대출을 신청할 수 없다. 이런 식으로, 한편으로는 금융기관이 농촌에서 사업을 확장하는 것을 제한하여 농촌 금융의 발전을 더디게 한다. 반면에 농민들은 생산 융자 채널이 부족하여 농촌 산업 구조 조정에 영향을 미치고 농민 증수를 제한한다.
둘째, 농촌 농가를 사용할 권리 이전 모델
현재 농촌 농가 관리 제도의 문제점에 대해 각지에서 농촌 농가의 유통을 적극적으로 탐구하고 있다. 저장성 범위 내에서 농촌 택지 유통은 주로 다음과 같은 두 가지 모델이 있다.
1, 온주 모델
도시 (진) 계획구 내 농민주택 양도, 그 주택기지는 시와 현정부가 통일적으로 징수하여 국유로 징수한 후' 국유토지사용권 양도관리방법' 을 참고하여 양도 수속을 밟는다. 도시 (도시) 계획 구역 외 농민 주택 양도, 양도 쌍방은 모두 농업 호적에 속하며 호적은 같은 현 (시, 구) 에 속하며, 양수인이 현 (시, 구) 에 있는 기존 주택기지는 이미 현지 마을급 경제조직에 의해 회수되거나 양도되어 집단의 모든 성격을 그대로 유지할 수 있으며, 농가 양도 절차를 처리할 수 있다. 양도쌍방이 상술한 조건에 부합하지 않는 경우, 그 주택기지는 시현 정부가 통일적으로 징수한 후' 국유토지사용권 양도관리방법' 을 참고하여 양도 수속을 밟는다. 양도 후 양도측은 마을 단체조직에 택지 주택 건설을 신청할 수 없다.
이우 모델
도시 농촌의 주택기지는 양도 대상, 양도 조건, 양도 방식에 제한이 없으며, 산권증을 취득하기만 하면 어떤 방식으로든 양도할 수 있다. 교외 농촌 농가, 중앙 문서 [1997] 1 1 발행 후, 아직 완공되지 않은 주택은 양도할 수 있고, 이미 건설된 주택은 등록된 주택만 이전할 수 있다. 농촌의 농가는 저당 양도만 할 수 있다. 담보권이 실현되면 농촌 집단경제조직은 계속해서 규정에 따라 농민에게 기본적인 거주권을 부여할 것이다. 구체적인 유통관리, 이미 유류된 집단토지는 법에 따라 국유지로 징수되며 국유지 양도 모기지 임대 절차 및 방식에 따라 관련 수속을 밟는다.
위의 "온주 모델" 과 "이우 모델" 에 대한 심층 분석 연구를 수행 한 후, 저자는 이 두 모델의 본질이 먼저 집단 토지를 국유지로 징수한 다음 국유지의 관련 규정에 따라 토지유통을 처리하는 것이라고 생각하지만, 농촌택지의 상품속성을 실제로 해결하지 않고 현재' 집단건설용지는 국유로 전환해야만 2 차 시장에 들어갈 수 있다' 는 정책 틀 아래 있다 이 두 가지 유통 모델은 원교 농민들에게 명백히 불공평하여 시장 경제 발전의 요구에 부합하지 않는다. 홈스테드 유동 문제를 근본적으로 해결하려면 현행 정책에서 돌파하고, 농촌택지 유통을 제한하는 관련 규정을 취소하고, 농촌택지가 토지거래시장에 진입하고, 거래를 공개하고, 자유롭게 유통할 수 있도록 허용해야 한다.
현재 우리나라 도시 주민들이 분양 주택을 구매한 후 주택은 개인 재산에 속하며 토지는 국가 소유이며, 주택 소유주는 토지 사용권을 소유하고 있다. 농민들은 자신의 농가에 집을 짓는다. 집도 개인 재산이고, 토지는 집단 소유이며, 주택 소유자도 택지 사용권을 가지고 있다. 집 주인에게 도시와 농촌은 큰 차이가 없다. 그러나 현행 정책은 도시 주택이 차지하는 토지사용권을 포함해 자유롭게 매매할 수 있고, 농민 주택 양도가 제한되고, 주택기지가 자유롭게 양도할 수 없다는 것은 이론과 논리상 불합리하다고 규정하고 있다.
농민과 시민들이 동등한 토지사용권을 누릴 수 있도록 필자는 대량의 연구를 통해' 집단 소유권을 보존하고 간판을 내걸 수 있도록 허용' 하는 새로운 농촌 농가 유통 모델을 제시했다. 소위 "집단 소유권 유지, 상장 양도 허용" 은 정부가 농촌 농가의 집단 소유권을 유지하는 기초 위에서 농촌 농가의 유통을 제한하는 관련 규정을 취소하고, 수속이 완비되고, 합법적으로 건설된 농촌 농가와 지상 주택에 대해 집단 토지사용증, 주택권증 등의 증서를 발급하고, 농촌 주택기지와 지상 주택이 도시 주택, 주택개집처럼 합법적으로 상장할 수 있도록 하는 것이다.
농촌 농가 유통의 주요 목적은 토지 상품 속성을 부여하고 농촌 농가가 토지 거래 시장에 진입하도록 허용하고, 토지 자원의 가치를 공개, 공정성, 공정한 시장 행동을 통해 진정으로 표현하여 농민 소득을 극대화하고, 농민들이 시내에 들어가는 경제적 감당력을 높이고, 우리나라의 도시화 속도를 가속화하는 것이다.
셋째, 농촌 농가 유통의 새로운 모델은 배합된 정책 조치가 필요하다
농촌 택지' 집단 소유 유지, 상장 양도 허용' 은 매우 복잡한 시스템 공사가 될 것이다. 이 프로젝트의 시행을 보장하기 위해서 정부는 반드시 상응하는 보조정책을 제정해야 한다.
1, 기존 택지의 센서스 등록을 잘하다.
농촌 농가가 상장양도를 허용하면 농민 가정 농가의 수가 농민에게 직접 엄청난 급차수익을 가져다 줄 것이다. 소수 향진 간부가 직권을 많이 이용하는 것을 막기 위해 각지에서는 기존 농촌택지 사용에 대한 전면적인 조사를 실시하고, 수속이 완비되어 법적 요구에 부합하는 등록을 하고, 불법 경로를 통해 많이 차지하는 택지를 등록하지 않아야 한다. 택지 조사 업무량이 많다. 주택기지가 상장양도를 허용하기 전에 상장양도할 주택기지를 조사, 확인, 등록해 시간을 벌 수 있다.
2. 택지 유통' 삼자유화' 정책을 제정하다.
토지의 시장 가치를 진정으로 반영하려면 농촌 택지 상장유통은 구매 대상, 구매 면적, 구매 가격을 개방하는' 3 자유화' 정책을 시행해야 한다.
농촌택지 상장양도를 허용하는 핵심은 농촌택지가 원래 집단경제조직 내부나 향진 범위 내에서 택지 신청 조건을 충족하는 사람에게만 국한되지 않고 사회의 다양한 구매자에게 개방할 수 있도록 하는 것이 핵심이다. 농촌 농가의 상장 양도를 허용하는 것이 제도 혁신이라면 구매 대상을 개방하는 것이 제도 혁신의 돌파구다.
구매면적을 개방한다는 것은 농촌 주택기지가 계획의 중심마을이든 계획 밖에서든 상장양도를 허용해야 하며, 농촌 주택기지의 위치가 다르기 때문에 상장양도 과정에서 제한을 받아 농촌 농가 양도의 불평등을 야기해서는 안 된다는 것을 의미한다.
인수 가격을 자유화하는 것은 농촌 농가 양도가격이 매매 쌍방이 협상하여 결정하고, 완전히 시장 메커니즘에 의해 조정되어 기존 국유지 거래시장과 접목한다는 것이다. 정부나 집단경제조직은 가격을 정하거나 양도가격에 대한 제한적인 규정을 만들어서는 안 된다.
농민들이 중앙 마을에 집중하도록 장려하십시오.
모든 농촌 농가는 자유롭게 상장할 수 있지만 도시와 농촌 통합의 속도를 가속화하기 위해서는 농촌 농가의 유통이 중심 마을 건설과 결합되어야 하며, 지방정부는 흩어진 농민들이 중심 마을에 들어가 집을 짓도록 장려하는 우대 정책을 내놓아야 한다. 정책적으로, 역사적으로 여러 가지 이유로 형성된 낡은 농가의 면적이 기존 기준을 초과하는 것을 먼저 고려할 수 있으며, 농민들이 자발적으로 중심촌이나 마을로 이전한 것은 일정한 비율에 따라 주택기지나 자금을 보충할 수 있다. 둘째, 농민 이전 후 남겨진 낡은 주택 보상은 건설 비용에 따라 평가할 수 있다. 보상자금은 정부 재정이나 농촌 농가에서 재경보상 기금에서 제공할 수 있다.
4. 마을 사람들이 농가를 기습적으로 양도하는 것을 방지하다.
농촌 농가는 농촌 집단 소유의 땅이다. 현행법에 따르면 정부는 사회 공익의 필요에 따라 징용할 수 있다. 농민들이 토지 취득 전에 집을 양도하는 것을 막기 위해 정부는 주택지 양도를 규정한 후, 정부가 집을 철거해야 하는 것을 징수하기 때문에, 토지단위는 주택지 양수인에게만 화폐보상을 주고, 토지가없는 농민이 법에 따라 받아야 할 토지보상 안치정책을 즐기지 않도록 해야 한다. (윌리엄 셰익스피어, 토지보상, 토지보상, 토지보상, 토지보상, 토지보상, 토지보상) 이 규정은 두 가지 역할을 할 것이다. 첫째, 주택 구입자에게 농촌 주택 구입은 반드시 신중해야 한다는 것을 알리는 것이다. 둘째, 토지 단위의 토지 취득 비용은 증가하지 않고 오히려 낮아졌다.
관광계획구, 수원보호구역 등 특정 장소에서 농민들은 농가를 자유롭게 양도할 수 없다. 만약 이 지역의 주택기지를 양도해야 한다면, 정부는 우선 구매권을 가지고 계획의 시행을 보장해야 한다.
5, 서비스 수명 규정은 구매자의 주택 행동을 규제합니다.
토지시장을 통해 농촌택지를 확보한 주택 구입자들도 사용연한 문제에 직면해 있다. 도시 국유지의 사용 연한과 동기화하기 위해 정부는 사용 연한도 70 년이라고 규정할 수 있다. 만기가 되면 마을 단체조직이 사용권을 회수하고 양수인이 다시 마을 단체조직에 임대할 수 있도록 허용할 수 있다. 농촌택지 양수인은 기존 택지에서 집을 재건할 수 있지만, 그 건축 규모와 호형은 반드시 기획부의 비준을 거쳐 건축 행위를 규범화해야 한다.
6. 해당 사무실을 개설합니다.
현행 농촌 농가 관리 제도에 대한 돌파구로서 농촌 농가의 공개 상장 유통은 정부 농촌 집단 농민 등 다방면의 이익을 포괄하며 각 층과 각 구간에서 대량의 일을 해야 한다. 정부는 각 방면의 관계를 책임지고 조정하기 위해 전문 기관을 설립해야 한다. 농촌 농가 유통에 존재하는 각종 문제에 대해, 적시에 성공 경험을 총결하고,' 집단 소유권 보유, 상장 양도 허용' 의 개혁 모델을 점진적으로 보완해야 한다.