업주 대회는 부동산 관리 구역 내의 부동산 관리 활동에서 전체 업주의 합법적인 권익을 대표하고 보호한다.
같은 부동산 관리 구역 내의 업주는 부동산이 있는 지역, 현 인민정부 부동산 행정 주관부 또는 거리사무소, 향진 인민정부의 지도하에 업주 대회를 설립하고 업주 위원회를 선출해야 한다.
그러나 단 한 명의 업주, 혹은 업주 수가 적고 전체 업주가 만장일치로 동의한 경우 업주 대회를 설립하지 않고 업주가 업주대회와 업주위원회의 의무를 공동으로 수행하기로 했다.
업주위원회는 업주대회에서 결정한 사항을 집행하고, (1) 업주대회를 소집하여 부동산 관리 실시 상황을 보고한다. (2) 업주를 대표하여 업주 총회와 부동산 서비스 기업을 선임해 부동산 서비스 계약을 체결한다. (3) 업주와 부동산 이용자의 의견과 건의를 제때에 이해하고 부동산 서비스 기업이 부동산 서비스 계약을 이행하도록 감독하고 돕는다. (4) 감독 및 관리 시스템의 이행을 감독한다. (e) 소유주 총회에서 부여한 기타 의무.
(6) 업주의 의견, 건의 및 요구에 따라 건물 및 부속 시설 유지 보수 자금의 사용 및 갱신 방안을 제정하여 업주 대회 결정에 제출한다. (7) 업주의 제의에 따라 본 건물 구역의 구분과 조정 방안을 제정하여 업주 대회의 결정을 제출한다. (8) 부동산 서비스 기업이나 다른 관리자가 연간 서비스 계획을 세우고 소유주 총회에 제출하여 결정한다. (9) 업주대회에 제출하여 업주위원회 위원 자격과 추가업주위원회 위원을 종결하기로 결정했다. (10) 부동산 서비스 기업이나 다른 관리자들이 부동산 서비스 계약을 이행하는 것을 감독하고, 반년마다 부동산 서비스 기업이나 다른 관리자들이 부동산 서비스 계약에 따라 부동산 서비스를 이행하는 상황을 종합적으로 심사한다.
(11) 관리 규정의 시행을 감독하고 관리 규정을 위반하는 행위를 처리한다. (12) 부동산 서비스 계약 위반, 기한이 지난 부동산 서비스 요금을 납부하지 않는 업주를 독촉한다. (13) 관리협의에 따라 건물과 부속시설 수리자금을 납부하지 않은 업주들에게 기한 내에 건물과 부속시설 수리자금을 납부하도록 독촉한다.
(14) 업주대회에 속하는 관련 서류, 회의록, 도장 등의 재물을 잘 보관한다. (15) 업주와 이용인의 의견과 건의를 제때에 이해하고 방안을 형성하고 업주 대회 결정에 제출한다. (16) 업주와 업주 간, 업주와 부동산 서비스 기업 또는 기타 관리자 간의 관계를 조정하고, 업주와 업주 간, 업주와 부동산 서비스 기업 또는 기타 관리자 간의 부동산 관리 분쟁을 중재한다. (17) 부동산 관리 정책 및 규정의 학습 및 홍보를 강화하고 소유주의 자율 관리에 대한 인식 및 능력을 지속적으로 향상시킨다. (18) 업주위원회 접대제도를 세우고, 업주와 이용자의 상담, 불만, 감독을 받아들이고, 정기적으로 공고형식으로 전체 업주에게 업무 상황을 통보한다. (19) 법에 따라 직무를 충실히 이행하고 업주 대회의 결정을 집행한다. (20) 소유주위원회는 정기적으로 부동산 관리 부서에서 조직한 부동산 관리 교육에 참여하고, 거리 사무실, 향민 정부, 지역 주민위원회, 부동산 관리 부서의 지도와 감독을 받는다. (21) 규정에 따라 소유주위원회의 신용 정보가 설정되지 않은 경우 (22) 적극적으로 기관, 거리 사무소, 향민 정부, 지역 주민위원회에 협조하여 가족계획, 유동인구, 개 관리 등 관련 업무를 잘 수행한다. (23) 업주위원회의 이름으로 건축구역 내에서 부동산 관리와 무관한 활동에 종사해서는 안 되며, 어떠한 경영 활동도 조직하거나 참여해서는 안 된다. 그 구성원과 그 가까운 친척은 건축 구역 내 부동산을 위해 봉사하는 부동산 서비스 기업, 사업 단위에서 근무해서는 안 된다.
역사적 지위 2003 년' 재산관리조례' 가 처음으로' 업주대회' 를 제기했다
이 개념은' 업주위원회' 라는 단체의 이름과 마찬가지로' 업주대회 집행기관' 의 법적 지위를 확정했다.
2007 년' 물권법' 은 입법 차원에서 업주 조직인 업주대회, 업주위원회의 법적 지위를 확립했다.
2007 년' 재산관리조례' 를 개정하고 업주대회 집행기관인 재산관리위원회를 취소했지만 그 결정의 내용과 효력도' 물권법' 제 76 조의 영향을 받았다.
업주위원회' 를' 업주위원회 집행업주대회의 결정' 설립 절차 제 11 조 업주위원회는 업주대회의 집행기구로, 업주회 폐회 기간 동안 업주위원회 헌장에 규정된 권한 범위 내에서 전체 업주를 대표해 동네 공공재산을 소유, 사용 및 처분하고 공공재산수익을 받는다.
제 12 조 소유주위원회 위원 수는 소유주위원회 주임과 위원으로 구성된다. 업주위원회 의장은 업주위원회의 법정 대표인이다.
제 13 조 업주위원회 위원 후보는 업주가 추천한다.
제 14 조 소유주위원회의 임기는 3 년이다. 3 년이 만료되면 연임할 수 있다.
제 15 조 소유주위원회 위원 후보 생성 절차: 1. 10% 이상의 투표권을 대표하는 소유주는 1 명의 후보자를 추천할 권리가 있습니다. 대표 투표권은 10% 씩 증가할 때마다 1 명의 후보자를 증가시킬 수 있다. 2. 업주위원회 위원은 차기 업주위원회의 후보자이다. 3. 업주대회가 처음으로 업주위원회를 선출한 경우 10% 이상의 의결권을 대표하는 업주가 추천한 후보는 업주대회가 열리기 이틀 전에 대표 10% 이상의 의결권을 가진 업주들이 공동으로 추천한 추천서, 소유증명1을 추천해야 한다. 업주위원회는 선거로 65,438+00% 이상의 의결권을 대표하는 업주가 추천한 후보는 업주대회가 열리기 2 일 전에 상술한 서류를 가지고 업주위원회에 후보 등록을 신청해야 한다.
후보자가 연체되어 등록을 신청한 경우, 건설단위나 업주 위원회는 등록을 거부할 권리가 있다.
건설기관이나 업주위원회가 후보 등록 신청을 접수하는 경우 신청자에게 등록증을 발급해야 한다.
업주위원회 제 16 조 업주위원회 위원 선거 절차: 1. 건설기관이나 소유주위원회는 선거일 15 까지 전체 소유주에게 투표용지를 전달해야 한다.
투표는 소유자 단위, 소유자 1 표; 재산권 * * * 누군가, * * * 누군가 * * * 투표권이 있습니다.
3. 건설단위나 업주위원회는 각 후보가 후보 등록을 신청한 연대순으로 각 후보가 업주대회에 5 분 이내의 경선 강연을 할 수 있도록 준비해야 한다.
4. 각 후보자가 경선 발언을 마친 후 건설단위나 업주위원회는 업주대회에 제때 제출해 후보자에 대한 표결을 해야 한다.
5. 어떤 이유로 업주 대회를 개최할 수 없는 경우 건설기관은 선거일 15 이전에 후보 등록 신청 접수 및 후보 등록 신청 기한에 대한 공고를 발표해야 합니다. 업주위원회는 임기 만료 전 15 일 후보 등록 신청 접수와 후보 등록 신청 기한에 대한 공고를 발표해야 한다.
(후보자 등록 기간이 만료되면 건설단위나 업주위원회는 등록 조건에 부합하는 모든 후보자의 이름, 이력서, 연락처, 업주위원회 선거일, 투표용지는 공고나 기타 방식으로 본 동네 전체 업주에게 전달해야 한다.
6. 가장 많은 표를 얻은 후보자가 업주위원회 위원으로 당선되었다.
7. 건설단위나 소유주위원회는 공증기관에 (1) 신청자가 후보자 등록을 할 때 소지하고 있는 증명서를 위탁해야 한다.
(2) 후보 등록 기간이 만료되기 전에 후보 등록을 신청한 지원자 명단.
(3) 본 협약에 명시된 시한 이전에 제공된 표수.
(4) 선거일에 회수된 표수.
찬성표를 얻은 후보자 명단.
제 17 조 소유주위원회는 선거일로부터 설립된다. 선거로 인한 업주 위원회는 법에 따라 정부 관련 부서에 서류 등록을 신청해야 한다.
제 18 조 소유주위원회 주임은 다음과 같은 직권을 행사한다: 1. 소유주위원회 회의를 소집하고 주재하다. 업주위원회의 결의를 집행하다. 업주위원회가 제정한 관리제도 제 19 조 업주위원회 절차 규칙 서명: (1) 전체 위원은 업주위원회 회의에 참석해야 한다. 업주 위원회가 내린 결의안은 업주 위원회의 과반수를 거쳐야 한다. 업주위원회 위원은 회의에 참석할 수 없고, 다른 위원들에게 출석과 표결을 의뢰할 수 있다.
(2) 업주위원회가 회의에서 논의한 사항에 대해 결정한 회의록은 회의에 참석한 회원과 기록원이 서명해야 한다.
(3) 소유주위원회는 소유주위원회의 결의안에 대한 책임이있다. 업주위원회의 결의안은 법률, 법규, 규정을 위반하거나 본 공약 및 업주위원회 헌장이 부여한 직권을 넘어 업주위원회에 재산 손실을 초래한 경우 회의에 참석한 위원은 배상 책임을 져야 하지만 표결 시 반대 의견을 표명하고 회의록에 기재한 위원은 책임을 면제할 수 있다.
제 20 조 소유주위원회는 누구에게도 돈을 빌리거나 누구에게도 보증해서는 안 된다. 어떠한 투자 활동에도 종사해서는 안 된다.
법적 딜레마는 오랫동안 우리나라 부동산 관리 실무에서 줄곧 법적 지위가 불분명하고, 책임이 불분명하며, 조작이 규범화되지 않는 등의 문제가 있었다. 이에 따라 부동산 관리 회사는 부동산 관리 법률 관계에서 강세를 보이고 있으며, 업주의 합법적인 이익은 부동산 관리 과정에서 종종 손해를 입는다. 이런 상황은 이미 우리나라의 부동산 관리가 더 높은 수준으로 발전하는 것을 방해하는 중요한 요인이 되었다.
따라서 어떻게 업주 위원회를 이 법적 곤경에서 벗어나게 하고, 업주 자치에서 마땅히 해야 할 역할을 더 잘 발휘할 수 있는지, 우리가 직면하고 해결해야 할 과제가 될 수 있다.
딜레마 1: 소유주위원회의 법적 지위가 명확하지 않습니다. 우리나라 법률 규정에 따르면 업주위원회는 자연인, 법인 및 기타 조직, 국가의 세 가지 유형의 민사활동에 참여할 수 있다. 사회 조직이 민사 주체가 되려면 반드시 법인 자격을 갖거나 다른 조직에 소속되어야 한다. 그렇지 않으면 그 행위는 법률의 인가와 보호를 받을 수 없다.
법인이란 권리능력과 행동능력을 가지고 법에 따라 민사권리를 독립적으로 누리고 민사의무를 지는 조직을 말한다.
법인은 반드시 다음 네 가지 조건을 충족해야 한다: (1) 법에 따라 성립한다. (2) 필요한 재산이나 자금이 필요하다. (3) 자신의 이름, 조직 및 장소를 갖는다. (4) 민사 책임을 독립적으로 감당할 수 있다.
다른 조직이 불법인 조직이 된 것은 법인 자격이 없지만 자신의 이름으로 민사활동을 할 수 있는 조직이다.
우리나라 민법통칙에는 다른 조직에 관한 규정이 없지만 민사소송법 제 49 조는 "시민, 법인 및 기타 조직은 민사소송의 당사자가 될 수 있다" 고 규정하고 있다.
최고인민법원' 몇 가지 문제 적용에 대한 의견' 은 다른 조직을 더욱 분명히 했다. 그중 제 40 조 규정:' 민사소송법 제 49 조에 규정된 다른 조직은 법에 따라 성립되고, 일정한 조직과 재산이 있지만 법인 자격이 없는 조직을 가리킨다.
"다른 조직은 우리나라 법률이 인정하고 보호하는 민사 주체 중 하나로, 주로 합자기업, 자영업자, 농촌청부경영자, 개인독자기업, 기업법인의 지사 등 법인격이 없는 경영주체와 공익조직을 포함한다.
법인과 다른 조직의 차이는 주로 독립적으로 민사책임을 맡을 수 있는지, 법인이 독립적으로 민사책임을 맡을 수 있는지, 회원의 책임과 엄격하게 분리될 수 있는지를 보여준다. 예를 들어, 회사와 주주의 책임은 서로 독립적입니다. 다른 조직은 독립적으로 민사 책임을 질 수 없다. 그들의 책임은 회원들의 책임과 일정 한도 내에서 분리되어 있지만, 회원들은 반드시 최종 책임을 져야 한다. 예를 들어 동업자가 동업자의 재산 범위를 벗어나는 경우 파트너는 무한한 연대 책임을 진다.
우리 나라의' 재산관리조례' (이하' 조례') 에 따르면 업주대회와 업주위원회에 관한 규정에 따르면 업주대회는 전체 업주로 구성되며, 재산관리활동에서 합법적인 권익을 대표하고 보호하는 조직으로, 다음 6 가지 의무를 수행한다. (1) 업주공약과 업주대회 의사규칙을 제정하고 수정한다. (2) 업주위원회 위원을 선출하고 교체하여 업주위원회의 업무를 감독한다. (3) 부동산 관리 회사의 선발 및 해고; (4) 특별 유지 보수 자금의 사용 및 갱신 방안을 결정하고 시행을 감독한다. (5) 부동산 관리 구역 내 * * * 부위 및 시설 사용, 공공질서 및 환경위생 유지 관리를 위한 규칙과 제도를 제정하고 개정한다. (6) 법률, 규정 또는 업주 대회 절차 규칙에 규정된 기타 부동산 관리와 관련된 의무.
조례' 제 15 조에 따르면 업주위원회는 업주대회의 집행기관으로 다음과 같은 다섯 가지 의무를 수행한다. (1) 업주대회회의를 소집하여 부동산 관리 실시 상황을 보고한다. (2) 업주를 대표하여 업주대회와 선임한 부동산 관리 기업을 대표하여 부동산 서비스 계약을 체결한다. (3) 업주와 부동산 이용자의 의견과 건의를 제때에 이해하고, 부동산 관리 기업이 부동산 서비스 계약을 이행하도록 감독하고 돕는다. (4) 소유자 협약의 이행을 감독한다. (e) 소유주 총회에서 부여한 기타 의무.
비교 후, 다음과 같은 결론을 도출할 수 있다. 첫째, 업주대회는 업주공약 등 내부 규칙을 제정할 권리가 있으며,' 부동산 관리기업 선용, 해고',' 특별 수리자금의 사용 및 갱신 결정' 등 민사활동을 실시할 자격이 있으며, 전체 업주를 대표해 공공장소, 시설, 장비에 대한 재산권을 행사할 수 있다. 둘째, 업주위원회는 업주대회의 상설 집행기구일 뿐, 업주대회의 권한에 따라 업주대회의 일상 업무를 처리한다. 그것은 업주대회의 결정에 따라 부동산 관리회사와 계약을 체결할 수 있으며, 독립의 뜻은 없다. 셋째, 업주위원회는 법에 따라 설립되었지만 업주위원회가 등록 후 법인 자격을 취득할 것을 요구하는 법규가 없어 업주위원회는 법인이 아니다.
넷째, 부동산 관리 관행에서 업주위원회는 일반적으로 다른 조직으로 간주되지만 법적 책임 분석에서 업주위원회 위원이나 업주가 업주위원회의 행동에 대해 최종 책임을 질 수 없기 때문에 업주위원회는 다른 조직에 속하지 않는다.
필자는 업주위원회와 업주대회의 관계가 이사회와 주주총회의 관계와 비슷하다고 생각한다. 업주위원회는 업주대회의 내설기구일 뿐 법인이나 다른 조직은 아니다.
법률규정에 따르면 업주위원회는 현재 어떠한 법적 주체 자격도 갖고 있지 않다는 얘기다.
딜레마 2: 소유주위원회의 운영 절차는 규범이 필요하다. 조례' 와' 업주대회 의사규칙' 은' 업주위원회는 업주대회의 집행기관' 을 분명히 규정하고 있지만 업주대회의 개최 조건, 업주위원회의 조직보장, 업주위원회의 감독, 업주위원회의 법적 책임 등에 대해서는 구체적인 규정이 없다.
조례' 는' 같은 부동산 관리 구역 내 소유주는 부동산이 있는 지역, 현 인민정부 부동산 행정 주관부의 지도하에 업주대회를 설립하고 업주위원회를 선발하고 소집해야 한다' 고 규정하고 있다. 업주대회의 개최 조건 (부동산 인도 시간, 입주율 등) 은 명확하지 않다. ).
건설부의' 업주대회 조례' 에 따르면' 업주가 업주대회 설립을 준비하는 사람은 부동산이 있는 지역, 현인민정부 부동산 행정 주관부, 거리사무소 (향진인민정부) 의 지도 아래 업주대표와 건설단위 (공공주택단위 포함) 로 업주대회 준비팀을 구성해 업주대회 준비를 책임져야 한다.
"준비팀은 구성일로부터 30 일 이내에 부동산이 있는 지역, 현 인민정부 부동산 행정 주관부의 지도하에 사업주를 조직하여 첫 업주 대회 회의를 열고 업주위원회를 선출해야 한다.
"건설기관이 업주대회 준비팀에 참가하지 않으면 업주대회가 성립되지 않고 업주위원회가 구성될 수 없다는 뜻이다.
하지만 실생활에서는 공사 품질 문제, 부동산 관리의 지위 상실을 두려워하는 등 이익상의 이유로 업주 대회를 설립하기를 꺼리는 사람들이 많다. ), 그래서 소유주위원회를 성공적으로 설립하는 것은 불가능합니다.
업주 공약 업주 공약의 주요 내용은 (1) 첫 번째 업주 대회를 제외한 후속 업주 대회의 시간, 장소, 소집인, 진행자 (2) 소유자 회의의 권한; (3) 소유주 총회 의안 제출 방식 및 표결 방식; (4) 소유주위원회 후보자가 생성 한 조건 및 방법; (5) 소유주위원회 위원 수 및 선거 방법; (6) 소유주위원회 위원의 대우와 임기; (7) 소유주위원회 위원 제거 절차; (8) 소유주의 권리와 의무; (9) 소유주 협약 발효 조건; (10) 업주 공약의 조건과 절차를 수정하다.