상품주택 구매 시 구매자가 영구적으로 소유하고 있습니까? 아직 일정한 연한이 남아 있다.

집은 영구적이지만 토지사용권은 40-70 년, 740-0 년 후에 구매합니다!

현재 복지분옥의 대막이 이미 떨어지고 있으며, 화폐분방 정책이 더욱 추진되고 있으며, 시민 개인이 분양 주택을 구입하는 것이 필연적인 추세가 되고 있다. 그러나 시민이 상업용 주택을 구입하고 상업용 주택 소유권 증명서를 받으면 상업용 주택의 영구 재산권을 실제로 누릴 수 있습니까? 이것은 현재의 주택 제도 개혁에서 모든 시민들이 관심을 갖는 문제이다. 이 글은 우리나라의 현행 부동산 재산권 법규에 근거하여 상품 주택의 영구 재산권 문제를 검토하려고 한다.

첫째, 중국 부동산 제도 개혁 및 관련 주요 법률 규정

토지는 부의 어머니이고, 토지 기반 부동산은 인류의 가장 중요한 부 중 하나이다. 1980 년대 말에 중국은 도시 부동산 제도를 개혁하기 시작했다. 1987 하반기 선전 특구는 먼저 토지사용권 유상 양도를 시범했다. 나중에 복주 해구 광저우 샤먼 상해 등의 도시는 선전 모델을 참고하여 시장 메커니즘을 토지 개발 활용에 도입하였다. 1988 년 4 월, 9 회 전국인민대표대회 1 차 회의에서 우리나라 토지사용에 관한 규정을 개정하여 토지사용권을 법에 따라 양도할 수 있도록 명확히 규정하였다. 이후' 중화인민공화국 토지관리법' (이하' 토지관리법') 도 그에 따라 개정됐다. 1990 년 5 월 국무원은' 중화인민공화국 도시 국유토지사용권 양도 및 양도 잠행조례' (이하' 잠행조례') 를 반포했다. 이 일련의 법률의 반포는 토지사용권 양도의 형식과 원칙을 규범화했을 뿐만 아니라 우리나라 부동산업의 빠른 발전을 촉진시켰다.

둘째, 중국의 현재 부동산 재산권

부동산물권이란 부동산 권리자가 직접 부동산을 지배하고 그 수익을 누릴 수 있는 전속권을 말한다. 현재 우리나라의 법적 근거가 있는 부동산권에는 국가 토지 소유권, 국가 토지 사용권, 주택 소유권이 포함된다. 헌법은 도시의 토지가 국가 소유라고 규정하고 있다. 이는 국가가 국유지 소유권의 통일된 유일한 주체이며, 어떤 기관이나 개인도 점유하거나 매매하거나 다른 형태로 불법으로 토지를 양도할 수 없지만, 토지사용권은 법에 따라 양도할 수 있다는 것을 보여준다. 우리나라의 현 단계에서 유통물로 사용할 수 있는 유일한 토지 권리입니다. 권리의 취득과 효력에 따라 국유토지사용권은 토지사용권 양도, 토지사용권 할당, 도시사유토지사용권으로 나눌 수 있다. 주택 소유권은 소유자가 법률에 규정된 범위 내에서 모든 주택을 소유, 사용, 수익 및 처분할 수 있는 권리입니다. 일반적으로 국유주택 소유권, 기업주택 소유권, 개인주택 소유권으로 나뉜다. 그 중에서도 시민의 개인 주택 소유권은 가장 순수하고 상업화된 소유권이다. 그러나 우리나라 부동산 시장의 불완전성 때문에 시민의 개인권리의 내용과 효력은 부동산 소유권 취득의 출처와 비용에 따라 다르다. 도시 개인 소유권, 자건 공채 소유권, 분양 주택 소유권 등.

셋째, 상업용 주택 소유권의 성격

상품주택 재산권이란 상품주택 소유자가 법률규정 범위 내에서 그 모든 재산을 독점할 권리를 가리킨다. 상품주택 소유자는 자신이 소유한 주택에 대해 소유, 사용, 수익, 처분의 권리를 행사할 수 있으며, 다른 사람이 자신의 의지를 위반하여 그 재산에 간섭하는 것을 배제할 수 있다. 가장 완전하고 완전한 재산권이나 재산권입니다. 그러나 우리나라의 현재 상품주택은 일반적으로 임대토지에 건설되어 있기 때문에 그 소유권은 다음과 같은 관련 법률과 양도계약의 제한을 받는다.

《 잠행조례 》 관련 규정에 따르면 국가는 토지소유자로서 소유권과 사용권분리의 원칙에 따라 일정 기간 동안 도시토지사용권을 토지사용자에게 양도하고, 토지사용자는 토지사용권 양도금을 국가에 납부한다. 토지사용권 양도 연한은 일반적으로 40-70 년이다. 즉, 국가는 토지 소유자로서의 지위가 변하지 않고, 토지 사용권의 양수인은 소유권, 사용권, 수익권, 어느 정도 처분권을 포함한 독립 재산권을 얻는다. 토지사용권은 토지소유권에서 분리된 독립재산권이며 토지사용권은 연한이 있다. 토지 이용자가 토지사용권을 누리는 기한은 양도기한으로 제한되며, 최대 양도기한은 법률에 의해 규정되어 있다. 실제 기한은 토지사용권 양도인과 양수인 계약서에 규정된 최대 기한 내에 있다.

앞서 언급했듯이 우리나라의 현재 상품주택 재산권은 매우 복잡하여 외국의 성숙한 부동산 제도에 비해 매우 표준화되지 않았다. 상업용 주택의 재산권은 영구적이지 않지만 제한적이라고 할 수 있으며, 이로 인해 다음과 같은 두 가지 법적 문제가 발생합니다. 하나는 제한된 토지 사용권과 무한한 주택 소유권 사이의 모순입니다. 둘째, 헌법이 보호하는 시민의 사유재산 소유권의 영구성과 상품주택 소유권의 유한성 사이의 갈등.

넷째, 중국의 토지 사용권 만료 후 상업용 주택 재산권의 법적 결과

우리나라의 토지 소유권은 유동 분야에 들어가지 않기 때문에 상품주택의 재산권은 주택 소유권과 토지사용권의 조합으로 이루어진다. 우리나라는 현재 토지사용 2 궤도제가 존재한다. 즉, 같은 부동산의 표지물에 두 개의 독립된 물권, 즉 토지사용권과 주택 소유권을 세울 수 있다. 토지 사용 제도 개혁 이전에 부동산 양도에는 이미 토지공유제와 부동산 법정이나 사유소유권 간의 갈등이 있었지만 과거에는 사람들의 중시를 받지 못했다. 토지유상이용제도가 시행됨에 따라 시한 토지사용권과 무기한 주택 소유권 사이의 갈등이 날로 두드러지고 있다. 지금까지 대부분의 시민들은 이 문제에 대해 잘 알지 못했다. 많은 시민들이 상품주택을 구매할 때 종종 산권증의 중요성만 주목하고 토지사용권의 문제는 간과하는 경우가 많다. 잠정 조례에 따르면 도시 토지사용권 양도 연한은 토지 용도에 따라 다르며 최대 연한은 70 년이다. 이 기한은 제외 기간, 즉 도시 토지사용권 양도의 기한이며, 기한이 만료되면 토지사용권이 종료된다. 잠행조례 제 40 조는 토지사용권이 만료된 후의 지상물처리를 명확히 규정하고 있다. "토지사용권이 만료되면 토지사용권과 지상건물, 기타 부착물 소유권은 국가가 무상으로 취득한다. 토지 이용자는 반드시 토지 사용증을 반납하고 규정에 따라 취소 등록을 처리해야 한다. " 그러나 1994 가 반포한' 중화인민공화국 도시부동산관리법' (이하' 도시부동산관리법') 은' 잠행조례' 의 지상건물이나 기타 부착물이 국가가 무상으로 획득한 규정을 회피했다. 이 법 제 2 1 제 2 항은 신법에는 규정이 없다. 이는 이전 법률이 규정한 내용을 부정하지 않았다는 의미다. 따라서' 잠행조례' 에 규정된 무상회수는 여전히 유효하다. 만기회수에 대한 상황일 뿐이다. 이로써 토지사용권이 종료된 후의 법적 결과에는 두 가지가 있음을 알 수 있다. 첫째, 토지이용자는 더 이상 토지사용권을 누리지 않고, 토지사용권 양수인과 토지소유자 또는 그 대표 사이의 권리의무는 그에 따라 해제되고, 토지사용권은 국가가 무상으로 회수한다. 둘째, 지상 건물 및 기타 부착물은 토지사용권이 종료됨에 따라 국가가 무상으로 취득한다. 토지 사용권 양수인은 어떤 이유로든 지상 건물 및 기타 부착물 소유권을 주장해서는 안 되며, 제멋대로 파괴해서는 안 된다. 첫 번째 유형의 법적 결과에 대한 규정에는 의문이 있어야 하지만, 두 번째 유형의 법적 결과에 대한 규정에는 다음과 같은 결함이 있다. 첫째, 토지사용권 양도 계약의 주체는 원칙적으로 토지사용권만 있고, 지상물은 없고, 지상물의 소유권은 토지사용자에게 속한다. 소유권이기 때문에 시간 제한이 없습니다. 토지사용권 기한이 만료되면 국가는 무상으로 지상 건물 및 기타 부착물 소유권을 취득하며, 그 소유권은 기한에 의해 제한되며 법리상으로는 통하지 않는다. 둘째,' 잠행조례' 제 47 조는 "... 토지사용권을 무상으로 회수할 때, 시와 현인민정부는 실제 상황에 따라 지상 건물과 기타 부착물에 대해 적절한 보상을 해야 한다" 고 규정하고 있다. 토지사용권을 양도한 토지사용자에게 토지사용권을 획득한 사용자에 대한 유상보상이 아니라 무상으로 지상물을 회수하는 것은 분명 불공평하다. 셋째, 공정성 원칙에 부합하지 않습니다. 국유토지사용권양도 법률관계에서 국가는 특수한 민사주체로서 존재하고 양수인과 동등한 위치에 있어야 한다. 국가가 토지사용권을 양도하는 것은 공평한 것이고, 양도측은 양도금을 지불한다. 법률은 국가가 사회공익의 필요에 따라 토지사용권을 앞당겨 회수할 수 있는 권리를 부여하고, 국가에 분명히 유리하며, 지상 건물과 부착물을 무상으로 회수하도록 규정하고 있다. 명백한 불공정은 민법의 평등 원칙에 위배된다. 넷째, 우리나라 부동산 제도 개혁의 중점은 부동산 2 급 시장을 대대적으로 발전시키는 것이다. 토지사용권 양도, 담보 등 2 급 시장의 합법적인 행위는 1 급 시장 토지사용권 양도 연한에 의해 제한되어야 한다. 토지 사용권이 만료되면 부동산 시장의 거래주체는 거래 비용과 미래 투자가 제한된 연한 내에 회수될 수 있는지 여부를 고려해야 한다. 이런 식으로, 부동산 2 급 시장의 발전은 의심할 여지 없이 한계가 있다.

다섯째, 우리나라 토지사용권 관련 규정의 현행 결함.

중국 헌법은 "국가가 시민의 합법적인 수입, 저축, 주택 소유권 및 기타 합법적인 재산을 보호한다" 고 규정하고 있다. "민법의 소유권 원칙으로 볼 때 소유권은 가장 완전하고 완전한 재산권이며, 개인 주택 소유권도 이런 소유권이어야 한다. 민법통칙에 따르면 상품주택 소유권의 절대 상실은 다음과 같은 몇 가지 상황에서만 발생한다. "하나는 소유권자 때문에 소유권을 포기하는 것이다. 둘째, 국가가 징수하기 때문에, 이 경우, 주택 소유자는 보통 보상을 받는다. 셋째, 소유권 대상의 상실 (예: 화재, 지진 등) 으로 인해. ). 상술한 세 가지 경우를 제외하고, 주택 소유권자는 무기한 소유권을 행사해야 하며, 박탈해서는 안 된다. 그러나 분양주택이 임대토지에 건설되었기 때문에 토지사용권인은 토지사용기한 내에만 점유, 사용, 수익, 부분 처분권을 행사할 수 있다. 기한이 만료된 후 토지사용권은 국가에 의해 회수되고, 상품주택 소유권은 생존 기반을 잃는다. 현재 우리나라의 토지사용권 연한은 40-70 년이며, 일반 주택주택 최대 연한은 70 년이다. 우리 모두 알고 있듯이, 현대 건축의 질은 크게 향상되었고, 사용 수명은 크게 연장되었다. 일부 강철 혼합 구조의 건물은 100 년 이상 사용할 수 있습니다. 벽돌 콘크리트 구조물조차도 70 ~ 80 년을 사용해도 자연적으로 유실될 수 없다. 그렇다면 토지사용권이 만료되고 지상주택이 여전히 가치가 있을 때, 주택 소유자의 권익은 사실상 필요한 보호를 받지 못할 것이다.

이로써 우리나라의 현재 토지사용권 기한에 관한 규정에는 몇 가지 결함이 있음을 알 수 있다. 하나는 민법 중 소유권의 일반 원칙과 상충되며 헌법과 민법이 시민의 사유재산 소유권을 보호하는 입법정신을 충분히 반영하지 못한다는 것이다. 상품주택 소유권은 토지사용권을 바탕으로 한 권리이지만 일단 성립되면 소유권의 기본 속성인 불확실성을 가져야 한다. 기한이 있는 권력으로 해석된다면 소유권이 아니라 토지사용권과 동시에 상실되는 주택 사용권이 된다. 두 번째는 실제로 나쁜 결과를 초래할 수 있다는 것이다. 첫째, 개발업자들은 단기 투자에만 열중하고 장기 투자를 피하는데, 특히 토지사용권이 만료된 후 국가가 토지와 지상물을 무상으로 회수하고 토지 사용 기간이 만료되기 전에 토지에 계속 투자하기를 꺼리는 것은 사회경제 발전에 불리하다. 둘째, 거액을 쓴 시민들은 제한된 시한의 상품주택 사용권 (명목상 주택 소유권임에도 불구하고) 만 받을 수 있으며, 만기는 국가가 무상으로 회수한다. 그러나 정부가 우대 판매한 복지실은 행정이 배정한 토지에 기반을 두고 있으며, 그 재산권은 토지 사용 연한에 구애받지 않아 주택이 자연적으로 소멸될 때까지 행사할 수 있다. 주택 구입에 투자할 때, 사람들은 왕왕 의심을 품고 관망하는 태도를 가지고 있으며, 주택 상품화를 촉진하는 데 불리하고, 부동산 시장의 건립과 보완에 불리하다. 셋째, 국제 관례에 맞지 않는다. 연구에 따르면 세계 대다수 국가에는 이런 규정이 없는 것으로 나타났다. 대륙법계 국가들은 일반적으로 독일, 일본 민법과 같은 지상권을 법적으로 설치한다. 이 민법에 따르면 지상권은 다른 사람의 토지를 이용하여 건물, 기타 노동물, 대나무를 짓고 그 건물과 대나무의 소유권을 얻을 수 있는 권리를 가리킨다. 지상권의 가장 큰 특징은 토지소유자가 부가원칙에 따라 건물 소유권을 획득할 가능성을 배제하고 지상권자가 건물 소유권을 단독으로 누릴 수 있도록 하는 것이다.

6. 상품주택 소유권과 토지사용권의 충돌을 피하기 위해 갱신을 허용할 수 있습니까?

"도시 부동산 관리법" 제 2 1 조는 토지사용권이 만료되기 전에 토지사용자가 갱신 신청을 할 수 있다고 규정하고 있다. 어떤 사람들은 이 규정이 충돌을 피할 수 있다고 생각한다. 갱신 제도는 사용자가 공짜로 지상을 되찾는 것을 피하는 법적 구제책이지만, 임시방편일 뿐 충돌 자체를 근본적으로 해결할 수는 없다고 생각한다. 중국정법대 조홍메이 교수는 4 개 방면에서 이 문제를 분석해 갱신 제도가 여전히 상당한 한계가 있어 상품주택 소유권과 사용권 충돌을 근본적으로 해결할 수 없다고 결론 내렸다.

일곱. 입법건의

토지사용권양도제도는 우리나라에서 몇 년 동안 시행되었는데, 양도기한이 만료된 후의 법률문제는 현재 두드러지지 않지만, 그것은 토지사용권인, 주택 소유자의 권익과 국가의 이익을 직접적으로 다루고 있다. 이에 따라 토지사용권 기한이 만료되고 지상건물 및 기타 부착물이 국가가 무상으로 획득한 관행 및 양도기한 등 관련 규정을 수정할 필요가 있다.

우선, 우리는 대륙법계의 지상권 제도를 참고해야 한다. 대륙법계 국가는 일반적으로 법적으로 지상권을 설정하는 반면 민법상의 지상권은 건물에 대해 설정되며 무기한이거나 무기한이라고 가정한다. 토지의 건물과 기타 부착물 소유권은 토지 이용자에게 속한다. 예를 들어, 독일과 일본은 지상권 실종의 법적 결과를 처리하는 데 두 가지 성숙한 방법을 가지고 있습니다. 일본 민법은 지상권이 사라질 때 지상권 소유자의 기본 의무가 토지를 원래대로 회복시키는 것이라고 규정하고 있지만, 그는 자신의 작품을 회수할 권리가 있습니다. 작품을 회수하는 것이 경제적으로 불리할 경우 토지소유자가 우선구매권을 가지고 현행가격으로 구매할 수 있도록 허용한다. 독일 민법은 현지 상권이 사라지면 토지 소유자가 건물의 현행가격에 따라 지상권을 보상해야 한다고 규정하고 있다. 토지소유자에 대한 일방적 보상 의무가 너무 가혹하면 토지소유자는 건물 사용기간 내에 지상권을 연장할 수 있고 연장을 거부하는 지상권자는 보상을 요청할 수 없다.

둘째, 토지사용권 기한을 적당히 연장하여 일반 건물의 수명을 초과하거나 근접하게 한다. 예를 들어 홍콩, 놀이공원, 부두를 제외하고 토지 임대 기간은 일반적으로 999, 99, 75 년이다. 이 중 999 년 임대는 영구 소유권의 성격을 지녔으며, 99 년 임대는 일반적으로 지상 건물 소유주의 소유권 행사 요구를 충족시킬 수 있으며, 75 년 임대는 일반적으로 재계약할 수 있다.

셋째, 더 이상 토지사용권 기한을 연장하지 않고 해당 행정법규나 사법해석을 제정하여' 토지사용권 기한이 만료된 후 국가가 유상으로 토지소유권을 취득하는 것' 을 법으로' 도시부동산관리법' 을 보완하는 역할을 한다. 동시에 토지사용권 양도계약의 관련 조항을 수정하거나' 국가무상취득' 을' 국가유상취득' 또는' 토지재산소유권 조항' 으로 바꿔 토지사용권이 만료되고 토지재산이 여전히 가치가 있을 때 토지사용권인은 정부와 토지사용권 양도계약을 갱신하거나 계약을 해지해 정부 보상을 요청하는 두 가지 방법 중 하나를 선택할 수 있다. 완전한 부동산은 한 명 이상의 사람이 소유하지만, 재산권자가 동의할 때 이 방법이 더 적용된다. 한 부동산이 여러 재산권자가 소유하고 있고 여러 재산권자의 의견이 일치하지 않을 경우, 비교적 번거롭기 때문에 더 많은 연구가 필요하다.