1 년 동안 점점 더 많은 도시들이 구매제한팀에 다시 가입함에 따라' 명의로 집을 사는 것' 도 늘고 있다. 그 이유는 주택 구입 자격, 대출 조건, 호적 제한, 주택 구입 정책 등이다. 현행 법률 규정에는' 명의로 집을 사는 것' 위법 규정이 없다.
그럼, 명의로 집을 사면 법률의 보호를 받나요? 위험은 무엇입니까? 무엇을 주의해야 합니까?
먼저 명의로 집을 사는 것이 무엇인지 설명해 주세요.
명집 구입' 이란 실제 출자자가 남의 이름을 빌려 집을 매입하고, 집 소유권을 다른 사람의 이름으로 등록하는 행위를 말하며, 보통 지인이나 친척 사이에 발생한다.
왜 실명으로 집을 사야 합니까?
다음과 같은 세 가지 가능한 이유가 있습니다.
첫째, 국가 모기지, 세금, 등록 등 관련 법률과 정책을 피하기 위한 것입니다.
두 번째는 다른 사람의 자질을 빌려 어떤 특혜 구매를 즐기는 것이다.
셋째, 재산을 이전하여 채무를 피하다.
그럼 이 이름으로 집을 사면 법률의 보호를 받나요?
명의로 집을 사서 부동산을 등록한 권리자는 집의 진정한 소유자가 아니다. 당사자가 물권 공시에 대한 신뢰를 바탕으로 한 거래 행위는 선의취득 제도와 같은 법률의 보호를 받아야 한다. 명의로 집을 사는 것에 관해서는, 출자자는 등록된 권리자가 아니며, 실제로 집을 소유, 관리, 사용하더라도 합법적인 자격처분자가 아니다.
등기 권리자는 집을 무단으로 처분하는데, 예를 들면 저당, 매각 등이다. , 상대방이 선의의 취득 조건에 부합할 경우 법은 거래의 안전과 선의의 상대인의 이익을 중점적으로 보장하는 데 중점을 두고 있으며, 단지 사실이 아닌 권리자가 처분할 권리가 없기 때문에 물권 변동이 무효라고 판단한 것은 아니다.
따라서, 만약 명의로 집을 사는 데 분쟁이 발생하면, 일반적으로 법이 당사자 간의 의미 자치를 보호하는 합법적인 약속, 즉 명의로 집을 사는 것에 대한 합의가 이루어지지만, 법률은 물권 공시의 공신력에 근거하여 거래의 안전과 선의의 상대인의 신탁이익을 보장하여 사회 안정을 보호한다.
이해가 안 돼요. 한 가지 사례가 있습니다.
지난해 말 선전시 중급인민법원은 수천만 위안의 투자와 관련된 부동산 보유 분쟁을 심리했다.
여러 해 동안 알고 지내던 이웃 왕홍과 왕연이는 집값이 여전히 크게 오를 것이라는 추세를 마음에 들어 왕연이와 왕홍이 함께 집을 사려고 상의했다. 20 13 년 7 월 왕홍은 선전시 남산구에 위치한 상인 부동산 우즈아파트 3 호 건물 24B 부동산, 총 가격 12725732 원을 구입했다.
2065438+2003 년 8 월, 두 사람은 왕홍이 200 만원을 빌려 상인 부동산 우즈아파트 3 층 24B 의 계약금을 지불하기로 합의했고, 왕홍의 이름으로 교통은행 뱀구지점에 개인 주택 담보대출 798 만원을 처리하기로 합의했다.
그 협정은 또한 관련된 부동산의 실제 재산권자가 왕연이가 독점적으로 향유한다고 규정하고 있다. 왕연이는 담보대출, 증서세 등 관련 부동산 비용을 부담하고, 왕홍은 고정수익 654.38+0 만 5 천 원을 받는다. 부동산이 전매되면 왕연이는 제때에 왕홍의 전체 수입을 한 번에 지불해야 한다. 부동산이 전매되지 않은 경우 왕연이는 2065,438+04 년 7 월 왕홍에게 이윤 50 만원을 지불하고 2065,438+05 년 7 월 나머지 654,380,000 원을 청산해야 한다. 한편 양측 당사자 * * * 는 관련 부동산이 왕연이의 소유임을 증명하는 증명서를 발급했다. 주택 제한으로 이 부동산의 소유권은 왕홍대 왕연이가 등록했고, 이 부동산의 모든 권리와 의무는 왕연이가 독립적으로 향유하고 부담한다.
관련 부동산은 20 13 년 9 월 왕홍명, 20 14 년 6 월 담보를 등록했고, 담보권은 광동동완은행 주식유한회사 선전 지점이다. 관련된 부동산 463 만 총통결제 중 왕홍은 실제로 약 305 만원을 출자하고 나머지는 왕연이가 지불한다.
지난해 4 월 양측은 다른 관련 채무와 채권을 청산한 뒤 왕연이가 여전히 왕홍 원금 654.38+0 만 7000 원을 빚지고 있음을 확인했다. 이후 왕홍은 왕연이에게 관련 재산의 원금과 수익을 요구하라고 여러 차례 재촉했고, 왕연이는 여러 가지 이유로 회피했다. 지금까지 왕홍은 관련 부동산을 매입하는 어떠한 수입도 받지 못했고, 심지어 원금조차 돌려받지 못했다. 어쩔 수 없이 왕홍은 관련된 부동산을 중개소에 놓아 팔았다.
이 사실을 알게 된 왕연이는 지난 3 월 남산구 인민법원에 소송을 제기하며 법원에 관련 재산을 원고가 소유하도록 판결해 달라고 요청했고, 피고인 왕홍은 원고가 재산 양도 수속을 밟도록 협조했다.
법원의 판결을 살펴 보겠습니다.
남산구 법원은 쌍방이 체결한' 협정' 이 명의주택 구입의 합의라고 생각한다. 사건과 관련된 부동산은 피고의 이름으로 등록되었지만 원고는 피고와 피고의 이름으로 집을 사는 관계가 있다는 것을 증명했기 때문에 관련 부동산은 원고가 소유했다. 피고는 관련 부동산에 대한 계약금을 지불했다고 주장했다. 양측은 채권채무 관계이며 피고는 다른 법적 수단을 통해 해결할 수 있다. 이에 따라 남산구 법원은 사건 관련 부동산을 원고가 소유하고, 원고는 판결 발효일로부터 60 일 이내에 집을 되찾고, 사건 관련 부동산 담보 등록을 취소하며, 피고는 담보등록 취소일로부터 10 일 이내에 원고가 사건 관련 부동산 이전 등록을 처리하도록 도왔다.
왕홍은 다시 항소할 생각은 불복했지만, 법이 집을 사는 구실을 보호한다고 말할 수 밖에 없었다.
다음으로 명의로 집을 살 위험에 대해 구체적으로 말해 보자.
사실 아까처럼 상황은 비교적 드물다. 일반적으로 명의로 집을 살 때 투자자와 등록자는 분리되어 있다. 투자자가 출자하여 자기가 집을 샀다는 것을 설명하는데, 등록자는 이름만 빌려야 한다. 상대적으로 말하자면, 둘 다 어느 정도 위험이 있다. 아까 사건에서 채무 관계로 양측의 위험은 모두 등록자의 이름으로 접붙여졌다.
위험 1: 등록자가 식언을 했습니다.
투자자가 등록자 명의로 집을 매입한 후 번복하면 당사자가 등록자 명의로 집을 매입했다는 사실을 증명할 충분한 증거가 있어도 불필요한 번거로움을 초래할 수 있다. 더욱이, 책에 등록된 권리자의 이름으로 집을 산다는 사실을 증명할 수 없다면 투자자 자신의 권리는 보장되지 않아 공금공방으로 이어질 수 있다.
위험 2: 투자자가 구매 조건을 충족하지 못합니다.
구매한 주택이 경제적인 주택이라면, 투자자들은 실제로 주택 구입 조건을 충족시키지 못한다. 등록된 권리자가 명의로 집을 산다는 사실을 인정하더라도 출자자는 집의 소유권을 얻을 수 없다.
위험 3: "진심으로 대하다"
이 문제는 비교적 복잡하다. 앞서 언급한 바와 같이, 법률은 명의로 집을 사는 투자자를 보호할 수 있습니다. 왜냐하면 그는 법적으로' 선의상대인' 에 속하기 때문입니다. 그러나 마찬가지로, 등록된 권리자가 무단으로 주택에 담보권 등을 설정할 경우, 다른 권리자가 선의인 경우, 투자자가 소유권 확인을 요청하면, 일반적으로 먼저 권리를 해지해야 다른 권리자의 승인을 받을 수 있습니다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 명예명언)
또한, 등록된 권리자는 무단으로 집을 팔고, 거래의 상대방 당사자는 선의로 변경 등록을 처리했으며, 투자자는 거래 철회와 주택 회수를 요구할 수 없다. 명의로 집을 산다는 사실이 증명되더라도 등록 권리자에게 그에 상응하는 책임을 맡길 수밖에 없다.
위험 4: 투자자는 모기지 론을 상환하지 않습니다.
투자자가 전액 주택을 구입하지 않고 담보수속을 밟아 투자자가 담보상환 의무를 이행하지 않으면 실제로 등록자의 신용자격에 영향을 미칠 수 있으며, 심지어 은행도 등록자에게 직접 상환을 요구할 수 있다.
설상가상으로, 등록된 채권자가 만기 채무를 상환할 수 없다면 채권자는 법원에 강제 집행을 신청할 것이다. 법원은 집행인의 재산을 규명할 때 등록자의 이름으로 구매한 주택을 등록자의 재산으로 간주하고 집행인의 생활에 필요한 재산으로 보류할 수 있지만, 다른 재산의 집행으로 등록자의 생활에 필요한 재산이 집행될 수 있다.
결론적으로 실명으로 집을 사는 데는 많은 위험이 있으니, 모두들 쉽게 시도하지 말 것을 건의합니다.
(위 답변은 20 17-02-28 에 발표되었습니다. 현재의 주택 구입 정책은 실제 상황을 참고하시기 바랍니다. ) 을 참조하십시오
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