우리 나라' 보증법' 은 당사자가 토지사용권, 도시부동산 또는 향촌 기업의 공장 등 건물, 나무, 항공기, 선박, 차량, 기업의 설비 및 기타 동산 담보로 담보물 등록을 해야 한다고 규정하고 있으며, 담보계약은 등록일로부터 발효된다. 당사자가 다른 재산으로 저당잡히는 사람은 자발적으로 담보물 등록을 할 수 있으며, 담보계약은 서명일로부터 효력이 발생한다. 당사자가 담보물 등록을 하지 않은 사람은 제 3 자에 대항해서는 안 된다.
부동산 담보관계가 설정된 후 당사자가 법에 따라 시 또는 구, 현 부동산 등록기관에 부동산 기타 권리 등록을 신청한다는 뜻이다.
부동산 담보등록은 세 가지 상황으로 나뉜다. 하나는 쌍방이 담보계약을 체결한 후의 권리등록이다. 둘째, 권리 내용이 변경될 때의 변경 등록입니다. 셋째, 권리 소멸시 등록 취소.
중화인민공화국 보증법 제 4 1 조에 따르면 부동산 담보는 등록을 해야 하며 담보계약은 등록일로부터 효력이 발생한다.
부동산 담보 등록에는 부동산 담보 설정 등록, 부동산 담보 취소 등록, 모기지 부동산 처분 후 이전 등록이 포함됩니다.
(1) 부동산 담보 대출 등록. 부동산 담보는 반드시 등록을 거쳐야 법적 효력이 발생한다. 그렇지 않으면 담보계약을 체결하고 공증을 거쳐야 담보역할을 할 수 없다. 따라서 부동산 담보계약 당사자는 담보계약을 체결하고' 부동산 소유권 증명서' 를 취득한 직후 부동산 담보등록을 신청해야 한다. "도시 부동산 관리법" 제 665438 조 1 항은 부동산 담보로 현급 이상 지방인민정부가 지정한 부서에 등록해야 한다고 규정하고 있다.
(2) 부동산 담보 대출 취소 등록. 담보가 담보하는 주채권이 보상, 상계, 면제로 소멸된 후, 부동산 담보계약 당사자는 제때에 부동산 담보등록기관에 등록 취소를 신청해야 한다. 등록 취소 후 부동산 담보가 형식적으로 소멸되었다.
(3) 부동산 처분 후 이전 등록. 채무자가 만기가 되면 전체 채무를 청산할 수 없는 경우 담보권자는 공증기관이 법에 따라 부여한 부동산 담보계약에 따라 인민법원에 강제 집행을 신청하고 담보부동산을 경매할 수 있다. 담보부동산이 경매되면 부동산의 소유권은 바뀌며, 새로운 부동산 권리자와 담보인은 부동산 관리부와 토지관리부에 이전 등록을 신청해야 한다.
2 수락 단위
"도시 부동산 관리법" 은 부동산 담보가 서면 담보계약을 체결하고 담보등록을 해야 한다고 규정하고 있다. "재산법" 은 모기지가 등록시 설정되도록 규정하고 있습니다. 부동산 담보가 등록되지 않으면 담보권은 효력이 발생하지 않는다. 담보물은 우선 보상권이 없다. 우리나라 각지의 토지, 부동산 관리 제도의 차이가 크고, 관리 모델이 다양하며, 법률은 도시 부동산이나 향 (진), 마을 기업의 공장 건물 등을 담보하는 것을 규정하고 있으며, 등록기관은 현급 이상 인민정부가 규정하고 있다. 담보권은 소유권의 물권인 담보물권에서 설정한 또 다른 권리이기 때문에 담보권자가 담보부동산을 처분할 권리를 제한하는 것이 주요 기능이다. 담보권자의 동의 없이 담보재산을 양도하거나 임대해서는 안 되므로, 등록기관은 부동산 거래권 등록기관에서만 지정할 수 있고, 다른 부서에는 위탁할 수 없다. 도시부동산관리법' 은 부동산 양도나 변경에 대한 법정 절차를 규정하고 있다. 즉, 먼저 부동산 변경 등록을 신청한 다음 변경된 주택 소유권으로 토지사용권 변경 등록을 신청한다. 절차를 단순화 하기 위해, 당사자의 입찰을 촉진, 모기지 등록의 안전을 보장 하기 위해, 일부 장소는 주택, 토지 부동산 저당, 모기지 등록 기관으로 부동산 관리 부서를 규정; 토지사용권은 지상정물담보로 토지사용권증서를 발급한 토지관리부에서 담보등록을 한다.
[편집]
3 등록 자료
"주택 등록 방법" 에 따르면, 모기지 등록 신청은 다음 자료를 제출해야 한다.
(1) 등록 신청서
(2) 신청자의 신분증;
(3) 주택 소유권 증명서 또는 부동산 소유권 증명서;
(4) 모기지 계약;
(5) 주요 부채 계약;
(VI) 기타 필요한 자료.
등록 기관은 신청자의 신청을 검토해야 하며, 그 내용은 주로 담보물이 담보거래 시장 진입 조건을 충족하는지 여부이다. 담보인이 제공한 부동산 권리 증명서가 소유권 서류에 기재된 내용과 일치하는지, 소유권 증명서의 진실성을 확인하며 감사인이 서명한다. 등록 조건에 부합하는 경우, 반드시 법정 기한 내에 등록을 승인하고, 그에게 권리 증서를 발급해야 한다.
4 등록 절차
부동산 모기지 등록의 기본 절차는 다음과 같습니다.
1. 모기지 등록 신청
부동산 담보등록을 하려면, 반드시 등기기관에 다음 서류를 제출해야 한다.
(1) 부동산 담보 대출 등록 신청서;
(2) 저당권 자의 신분증 또는 법인 자격증;
(3) 모기지 계약;
(4) 국유지 사용증, 주택소유권증 또는 부동산증
(5) 저당권자가 저당권을 설정할 권리가 있다는 것을 증명할 수 있는 서류와 증명 자료;
(6) 모기지 부동산의 가치를 증명할 수있는 정보;
(7) 등록 기관이 필요하다고 생각하는 기타 서류.
2. 신청을 수락합니다
신청인이 제출한 서류가 진실하고 완전한지, 신청서류가 요구에 맞지 않는지 심사하여 접수하지 않는다. 신청 서류가 요구 사항을 충족하는 경우 접수하고 신청 번호를 지정해야 하며 영수증에는 접수된 서류, 접수 날짜 및 번호를 명시해야 합니다.
돌이켜보다
(1) 등록 기관은 부동산 등록부에서 이전 등록을 신청한 부동산 권리 상황을 규명해야 하며, 다음 중 한 가지 경우 이전 등록 신청을 거부해야 합니다.
A 소유권의 본질은 관련 부서의 동의 없이 저당을 제한하는 것이다 (복지실, 미익실, 행정할당 토지, 토지가격 감면 포함).
B. 도시 계획에 따르면 정부는 토지 사용권을 회수하기로 결정했다.
C. 사법기관, 행정기관은 법에 따라 압류를 결정하거나 다른 형식으로 부동산권을 제한하는 것을 결정한다.
D.*** * 다른 * * * 사람의 서면 동의 없이 부동산을 소유한 사람
E. 소유권은 논란의 여지가있다.
(6) 법률, 규정 또는 시, 구정부는 양도를 금지하고 있다.
등록 신청을 기각하는 사람은 신청 접수일로부터 지정된 시간 내에 신청인에게 서면으로 통지해야 한다.
(2) 부동산 등기부나 컴퓨터 기록에서 담보등록을 신청한 부동산의 권리 상황을 파악한 후, 다음 서류가 진실하고 완전하며 유효한지 검토한다.
A. 감정
B. 부동산 허가 또는 기타 부동산 권리 증명서;
C. 모기지 등록 신청서가 필요에 따라 작성되는지 여부;
D. 모기지 계약이 관련 법률 및 규정을 준수하는지 여부.
심사가 요구에 부합하는 것을 심사하여 등록을 승인하고 담보인에게 통지하다.
등록
(1) 담보등록을 허가한 사람은 부동산 소유권 증서에 담보도장을 찍고 부동산 등록부에 담보상황을 기록해야 한다. 담보기록에는 담보인과 저당권자, 담보물의 이름, 면적, 가치, 담보금액, 담보기한 등이 포함되어야 한다.
(2) 부동산 담보를 예매할 때는 매매 계약에 담보도장을 찍어야 한다.
5. 요금 증명서
(1) 등록비 징수 기준은 국가 또는 지방 관련 규정에 따라 집행됩니다.
(2) 정해진 시간 내에 부동산 담보 전용장을 덮은 부동산권증을 담보인에게 반납한다 (담보인이 영수증, 신분증, 지급증빙으로 수령함).
6. 제안
규정에 따라 토지와 부동산 등록 서류를 작성하다.
5 변경
행정 주관 부서
1, 국무원 건설 행정 주관부 (건설부): 전국 도시 수건 부동산 관리 담당: 담보관리
2. 성 자치구 건설 행정 주관 부서 (건설청): 본 행정 구역 내의 도시 부동산 담보 관리 업무를 주관하다.
3. 시 (구), 현 (구) 인민정부 부동산 행정 주관부는 본 관할 구역 내의 도시 부동산 담보관리를 담당한다.
관련 항목
1. 저당권자는 법에 따라 취득한 부동산을 저당권자에게 자신이나 제 3 자 채무보증으로 제공하는 시민, 법인 또는 기타 단체를 말한다.
2. 담보권자는 부동산 담보를 채무자의 채무 담보로 받는 시민, 법인 또는 기타 조직을 말한다.
기본 작업 흐름
1. 담보기간 부동산권 양도, 변경, 당사자는 양도, 변경일로부터 30 일 이내에 담보권자가 이전, 변경에 동의한 증명서는 원래 등록관리부에 가서 이전, 변경 등록을 처리해야 한다.
2. 부동산 담보 당사자가 변경, 즉 계약 주체가 변경된 경우 당사자는 변경일로부터 30 일 이내에 담보양도 계약 및 관련 서류를 가지고 원래 등록관리부에 가서 담보등록을 다시 처리해야 한다.
3. 쌍방 당사자가 담보계약 내용을 변경하는 경우 변경일로부터 05 일 이내에 원래 등록관리부에 가서 등록수속을 해야 한다.
4. 저당부동산이 처분된 후. 원저당 당사자는 처벌일로부터 15 일 이내에 원등기관리부에 가서 취소 등록을 해야 한다.
5. 담보가 등록된 부동산, 담보권자가 제 3 자에게 채권과 담보권을 양도할 때 담보권 양도계약이 체결된 후 원래 등록관리부에 담보변경 등록 수속을 밟아야 한다. 담보권 양도는 담보인의 사전 동의가 필요하지 않기 때문에 담보권자와 양도된 제 3 자는 원래 등록관리부에 가서 담보변경 등록 수속을 밟아야 한다.
신고 서류
담보권자와 양도된 제 3 자가 담보변경 등록을 할 때 다음 서류와 자료를 제출해야 한다.
1. 저당권자가 원래 가지고 있던 부동산의 그의 권리에 대한 허가;
담보물이 양도를 등록한 제 3 자의 신분증;
모기지 계약 원본;
4. 청구 및 모기지 이전 계약;
5. 시 국토관리국이 규정한 기타 서류.
주석을 첨부하다
1. 그의 권리 허가증이 분실된 경우 담보권자는 등록관리부에 서면으로 분실신고를 하고 관련 신문에 무효를 선언해야 한다. 등록관리부는 신문 공고 30 일 후에 그의 권리 허가증을 재발급해야 한다.
2. 담보권자는 담보등록을 하고 그의 권리허가를 받은 후 담보인의 재산권증을 압수해서는 안 된다.
6 가지 FAQ
물권법' 과' 주택등록방법' 시행 이후 부동산 등록 관행에 강한 지도 역할을 했다. 부동산 담보 등록을 처리하는 관행에서 많은 새로운 문제가 발생했다.
첫째, 모기지 등록 및 모기지 변경 등록을 구별하는 방법
담보는 담보방식으로 많은 장점으로 광범위하게 응용되어 현재 우리나라에서 가장 흔하고 활발한 융자 방식이 되었다. 모기지 설립 등록과 모기지 변경 등록을 어떻게 구분할 수 있습니까? 우리는 그것들의 정의와 본질적인 특징으로부터 그것들을 구분할 수 있다.
담보설정등록은 등록기관이 담보당사자의 신청에 따라 법에 따라 담보설정사항을 등록부에 기록하는 행위다.
담보권 변경 등록은 부동산 담보권 주체 (담보인, 담보권자, 담보물) 는 변하지 않지만 담보권 대상과 내용 (예: 담보권자의 이름과 주소, 담보물의 주소, 면적 변경 등) 이 변경되는 행위다. ), 모기지 변경 등록 사항은 모기지 등록부에 기록됩니다.
등록 관행에서 부동산 담보 변경은 주로 담보권자 이름, 주소 변경으로 인한 부동산 담보 변경 (예: 담보권자 회사 개편, 이름 변경 등) 과 같은 몇 가지 상황을 등록해야 합니다. 모기지 재산의 주소와 면적이 변경되었습니다. 담보의 내용은 저당 순서의 변화, 담보기한의 변화, 담보범위의 변화 등 바뀌었다.
법률 규정에 따르면, 집의 소유권, 이용익물권, 담보물권은 모두 설립, 변경, 양도, 취소 (취소) 이다. 담보설립등록은 담보가 발효되는 필수조건이며, 등록되지 않은 담보는 효력이 없다. 따라서 담보권의 설립등록과 담보권의 변경등록관계를 간단히 이해하는 것은 소유권의 초기 등록과 소유권 변경등록과 유사하며 순서와 종속관계다. 담보의 설립 등록을 먼저 해야 담보의 변경 등록이 발생할 수 있다.
둘째, 같은 주택 기록에 대해 이미 두 차례 담보를 설정했고, 첫 번째 담보는 채권액 감소로 변경등록을 하고, 변경등록 시간이 마지막 담보보다 늦어지는 것은 선착순이라는 의미인가?
우선보상권은 담보권자가 담보주택에 누리는 중요한 권리이다. 같은 주택에 여러 담보권을 설정할 때 담보인이 채무를 이행하지 않으면 담보권자는 담보권을 실현해야 한다. 담보주택 경매, 매각 후 수익가격은 첫 번째 담보권자가 등록된 채권액에 따라 먼저 지불하고 두 번째 담보권자에게 순차적으로 지급한다. 즉, 이전 담보권자가 담보물 매각으로 얻은 전체 가격을 이미 청산했다면, 다음 담보권자는 담보권을 실현하지 못하고 경제적 손실을 입게 될 것이다. 따라서 우선 보상권은 담보권자가 담보권을 실현할 수 있는지를 결정하는 관건이다.
물권법' 제 199 조는 같은 재산을 두 명 이상의 채권자에게 저당잡히고 담보물 경매, 매각 후의 청산 순서가 1 이라고 규정하고 있다. 모기지 등록은 등록 순서에 따라 청산됩니다. 순서가 동일하여 채권 비율에 따라 청산하다. 등록 된 모기지는 등록되지 않은 모기지보다 먼저 상환됩니다. 3. 담보가 등록되지 않은 것은 채권비율에 따라 청산한다. 이 규정에 따르면 등록된 담보권은 등록되지 않은 담보권보다 우선하며, 같은 등록된 담보권에서 등록시간에 따라 상환 순서가 결정됩니다. 등록시간은 등록기관이 담보등록을 승인하고 등록부에 기재한 시간입니다.
채권액이 줄어든 담보가 채권액보다 줄어든 담보가 먼저 등록돼 보상순서를 변경할지 여부를 해결하기 위해서는 먼저 채권액이 줄어든 등록이 담보의 순서에 영향을 미치는지 여부를 결정해야 한다. 등록시간은 담보설정 또는 담보변경 등록 시간에 따라 결정된다.
채권 금액을 줄이는 변경 등록은 담보권 변경 등록의 내용 중 하나이다. 앞서 언급한 모기지 변경 등록에 대한 이해에 따르면 담보주체는 바꾸지 않고 담보의 대상과 내용만 변경하며 담보당사자의 민사법률 관계에는 영향을 주지 않는다. 동시에, 담보설립등록과 담보변경등록은 일종의 순서와 종속관계이다. 필자는 담보권의 효력이 담보권 설립 등록 초기에 발생했지만 담보권 변경 등록은 담보권의 효력을 바꾸지 않았다고 생각한다. 따라서 채권액 감소로 인한 담보권 변경 등록은 담보권의 순위에 영향을 주지 않으며, 담보권 순위의 등록시간은 담보권이 설정한 등록시간을 기준으로 해야 한다.
그러나' 물권법' 제 194 조는 담보권자가 담보권이나 담보권의 순위를 포기할 수 있도록 규정하고 있다는 점에 유의해야 한다. 따라서 담보권자가 담보의 우선순위를 포기했기 때문에 담보변경 등록은 당연히 담보의 우선순위를 바꾸었다.
셋째, 민영학교 병원 등 기관의 모든 부동산 담보와 담보등록.
부동산 담보의 범위에 대하여 우리나라' 보증법',' 물권법',' 주택 등록방법' 은 모두 금지성 규정을 내렸다. 이 가운데 학교, 유치원, 병원 등 공익성 기관과 사회단체의 교육시설, 의료위생 시설 등 공익성 시설을 담보하는 것은 금지되어 있다. 어떻게 이 규정을 정확히 이해하고 부동산 담보등록 실천에 적용하는 것이 중요하다.
우선' 보증법',' 물권법',' 주택등록방법' 규정에 대해 철저히 이해해야 한다. 필자는 이 요구를 달성하기 위해서는 세 가지 조건을 동시에 만족시켜야 한다고 생각한다. 하나는 부동산이 공익을 목적으로 해야 한다는 것이다. 둘째, 부동산은 교육 시설, 의료 위생 시설 및 기타 사회 복지 시설에 속한다. 셋째로, 이 부동산들은 반드시 사업 단위와 사회 조직이 소유해야 한다. 만약 이러한 조건이 충족된다면, 상술한 법률법규에 명확하게 규정된 담보금지 범위에 부합한다.
이에 따라 공립학교, 유치원, 병원은 모두 법률법규가 담보대출을 금지하는 범위 내에 있는 것이 분명하다. 그러나 중국 교육체제와 의료체제가 개혁됨에 따라 점점 더 많은 사립학교와 병원이 생겨났다. 이런 신형 교육의료기관은 자신의 특성 때문에 종종 융자 수요가 있는데, 자신의 자산으로 담보대출을 담보하는 것은 의심할 여지 없이 중요한 융자 방식이다. 그럼, 등록 실무에서 이런 담보수요가 발생하면 등록기관이 담보등록을 할 수 있을까요? 필자는 다음과 같은 방면에서 이해해야 한다고 생각한다.
우선 사립학교와 사립병원의 본질을 인식해야 한다. 중화인민공화국 민영교육촉진법에 따르면 국가기관 이외의 사회조직이나 개인이 비국가재정성자금을 이용해 개최하는 학교 및 기타 교육기관은 민영교육에 속한다. 민영교육은 공익사업이며 사회주의 교육의 일부이다. 사립학교와 공립학교는 동등한 법적 지위를 가지고 있다.
개인과 사회조직의 이름으로 운영하는 학교 유치원도 중화인민공화국 교육법, 중화인민공화국 교육법 시행 조례, 유치원 관리 조례 등 법령에 따라 설립해야 한다는 것을 알 수 있다. 공익사업과 모든 교육시설 (예: 학교 건물, 실험건물 등) 입니다. ) 학교 운영 목적을 달성하다. 마찬가지로, 국무원의 의료기관 관리 조례에 따르면 의료기관은 생명을 구하고, 질병을 예방하고, 시민의 건강을 봉사하는 것을 취지로 해야 한다. 그래서 사립병원도 사회복지를 목표로 하고 있다. 그래서 학교와 병원은 공립이든 사립이든 모두 법률과 규정에 의해 금지되어 있다. 공공도서관, 과학기술관, 노동자 문화궁, 경로원 등 사회복지를 목적으로 하는 시설도 담보를 금지하고 있다.
두번째로, 우리가 주목해야 할 것은' 최고인민법원 적용' 에 따르면
7 등록 취소
만약 마지막 집도 대출금을 갚지 않았다면, 마지막 집의 대출금을 갚아야만 이전 거래를 할 수 있다. 마지막 대출금이 아직 상환되지 않은 경우, 반드시 상술한 이전 절차의 두 번째 단계 전에 대출을 완료하고 담보등록을 취소해야 한다.
I. 절차
(1) 조기 상환 신청 (이전 주택이 1 년 동안 상환된 경우 일반적으로 조기 상환을 신청할 수 있습니다. 만 1 년 동안 갚지 않은 경우, 마지막 대출 계약에 따라 위약금을 지불하거나 전혀 돌려주지 않는다.)
② 1 년 대출금을 상환하면 미리 상환할 수 있다.
(3) 대출 후 3 ~ 5 일 (영업일 기준) 이내에 은행에 가서 담보등록 취소에 필요한 자료를 수령한다.
(4) 은행에 가서 담보등록 취소에 필요한 자료를 수령하고, 거래센터에 가서 담보등록 취소를 한다.
둘째, 은행에서 얻은 정보는 일반적으로
① 부동산 권리 증명서 (그의 증명서)
② 모기지 등록 취소 신청
(c) 은행이 발행 한 위임장
④ 은행 영업 허가증 사본
⑤ 고객은 대출 증명서를 갚았다.
⑥ 원래 보험 증권
셋째, 거래 센터에 가서 모기지 등록 취소에 필요한 정보를 처리하십시오.
① 은행은 모기지 등록 취소에 필요한 정보를 처리합니다.
② 신분증 원본 및 사본 취소.
(3) 담보취소 등록 수속을 해야 하는 주택재산권증 원본.
참고: 루완, 푸타구 거래센터는 부동산증을 제공해야 합니다.
마지막으로 회사 직원에게 모기지 등록 취소를 의뢰한 사람은 다음과 같은 보충 자료를 제공해야 한다.
(1) 위임장에 있습니다.
(2) 회사 위탁인의 신분증 및 사본 [1]