(a) 기존의 법적 제약
1. 실제로 집단건설용지 사용권의 유통은 현행법 규정과 상충된다. 중화인민공화국 토지관리법 제 43 조는 "어떤 기관이나 개인이 건설을 하려면 토지를 사용해야 하는 사람은 반드시 법에 따라 국유지 사용을 신청해야 한다" 고 규정하고 있다. 그러나, 본 집단경제조직 구성원은 본 집단경제조직의 토지를 이용하여 기업을 운영하거나 집을 짓는다. 동시에, 이 법 제 63 조는 "집단 토지사용권은 비농업 건설을 위해 양도, 양도 또는 임대해서는 안 된다" 고 규정하고 있다. 그러나 토지 이용 마스터 플랜에 부합하고 법에 따라 건설용지를 취득한 기업은 파산 합병 등의 이유로 법에 따라 토지사용권을 양도하는 경우를 제외하고는 제외한다. "상술한 규정에 따르면 집단경제조직 구성원은 본 집단경제조직의 토지를 이용하여 기업을 설립하거나 주택을 지을 수 있지만 양도, 양도 또는 임대할 수는 없다. 따라서, 법률은 집단 건설 토지 사용권의 유통을 금지하고, 농촌 집단 건설 토지 이용권 유통의 현실은 현행법의 규정과 현저히 충돌한다.
2. 법은 집단 건설용지 사용권 유통의 특수한 상황을 규정하고 있지만 상응하는 규정이 부족하다. 물권법' 제 183 조에 따르면' 향진 기업 건설용지 사용권은 단독으로 담보할 수 없다. 향진 기업의 공장 등 건물을 저당잡히는 것은 점유 범위 내의 건설용지 사용권을 함께 저당잡히는 것이다. " 이 부분의 집단건설용지사용권은 담보를 허용하기 때문에 담보권이 실현되면 집단건설용지사용권이 이전되었다. 그러나 담보권 실현으로 양도된 건설용지 사용권이 어떻게 처리되는지, 양수인에 대한 제한이 있는지 등에 대해서는 분명하지 않다. 한편' 토지관리법' 제 63 조의 규정에 따르면 본 사건은 건설용지 사용권 양도에 대한 구체적인 운영성 규정이 없다.
(b) 재산권 제도의 문제점
도시와 농촌 분단의 이원토지제도와 농지재산권이 불분명하여 농촌 건설지의 유통을 크게 제한하여 법과 정책의 초심을 위반한 일련의 사회경제적 결과를 초래하였다. 우리나라의 현행 토지법률제도로 볼 때, 시행은 도시토지국가 소유와 농촌토지집단 소유의 이원토지제도이다. 오랫동안 우리 헌법, 토지관리법 등 토지관리법은 이 두 가지 토지소유권에 대해 서로 다른 규정을 해 왔으며, 특히 두 가지 토지사용권 방면에서 국가토지사용권과 집단토지사용권은 크게 다르다. 토지관리법에 따르면 국유토지사용권은 판매, 양도, 임대, 저당, 즉 법이 부동산용익물권의 모델에 따라 설계되고 운영될 수 있다. 그러나 집단 건설용지 사용권의 경우 이익물권의 처분권을 누릴 수 없으며, 권리자는 출자, 입주, 연합업 등 특정 상황에서만 그 권리를 양도할 수 있다. 단체건설용지 사용권은 원칙적으로 양도, 양도, 임대, 담보로 양도할 수 없다. 동시에, 현행 농지 제도에는 재산권 모호, 소유권 주체 부재 등의 문제가 있다. 현행 농촌 토지 제도는 토지가 집단 소유, 즉 재산권이 집단 소유라고 분명히 규정하고 있지만 집단 방향은 분명하지 않고 농촌 집단 토지 소유권의 대표도 모호하다. 향진 정부, 촌민위원회, 촌민조, 농민 개인은 모두 어느 한 방면의 토지권력을 누리고 있지만, 소유권주체는 아니다. 일부 지역에서는 토지재산권 주체가 불분명하고, 소유권의 출처가 불분명하며, 소유권의 경계가 불분명한 문제를 해결하기 위해 촌민 집단이나 향진 농민들이 집단적으로 소유한 토지소유권을 마을 농민의 소유로 확정하고, 조직 관리를 용이하게 하며, 토지재산권 관계의 혼란을 야기한다.
(c) 관련 이해 상충
현재 농촌 건설지 유통에서 가장 두드러진 문제는 농민, 집단, 지방정부가 토지 부가가치를 둘러싼 이익 충돌이다. 농촌 건설지가 유통됨에 따라 토지의 기능은 전통적인' 생산' 기능에서' 자산' 기능으로 바뀌며, 산업화, 도시화 과정의 토지 수요는 농민의 집단토지재산권과 농민의 이익이 제도적 차원에서 모순되는 것을 강조한다.
1, 지방정부는' 공권력' 으로 농촌 건설지 유통의 부가가치를 대부분 얻었다. 중앙정부의 엄격한 토지통제, 비준 절차, 토지감독, 재세 정책 제약으로 지방정부의 토지 취득 비용 증가는 객관적으로 집단 건설지의 유통을 촉진시켰다. 개발업자, 즉 토지 사용자들에게 토지 취득에 대한 사전 승인 절차가 번거롭고 시간이 많이 소요되어 집단 손에서 직접 토지를 얻도록 강요하고 있다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 토지, 토지, 토지, 토지, 토지, 토지) 집단건설용지사용권의 유통은 복잡한 토지 취득 절차를 피할 수 있고,' 토지지표' 의 제약을 받지 않고, 토지 취득 제도를 크게 대체했다. 지방정부는' 공권력' 으로 농촌 건설지 유통 중 토지 양도 수익 분배에 직접 참여하고 있다. 따라서 농촌 건설용지 유통의 가장 큰 수혜자는 지방정부다.
2. 농촌 건설지 유통에 대한 농민의 수익은 토지 권리와 비대칭적이다. 토지 소유자와 토지 사용자의 이중 신분으로서 농민의 권익은 농촌 건설지 유통에서 충분히 실현되지 못했다. 소유주인 마을 농민 집단이든 규모가 작은 마을 단체 농민 집단이든 관리자에 대한 효과적인 구속 메커니즘이 부족하다. 따라서 농민은 농민 집단의 일원으로서 집단 건설지 사용권 유통에서 상응하는 이익을 얻을 수 있다는 것을 보증하기 어렵다.
3. 농촌 단체조직의' 관리자' 는 이익 공유 집단으로서 농촌 건설지 유통에서 큰 이익을 얻었다. 토지 부가가치의 원동력으로 농촌 토지를 관리하는 기층 조직은 농촌 집단 건설지 이용권 유통의 주요 추진자이자 기득권자가 되었다. 결국 농촌 토지 이동의 이해 관계자와 집단 토지 이동의 최종 수혜자는' 향진촌' 기층조직이다. 그들은' 집단소유제' 의 대표이자 지방정부에 우세정책을 장악하는 정보 우세자였으며, 결국 농촌 건설지 유통의 주체가 되었다. 집단 토지 소유권의 관리자로서 그는 집단 토지 소유자가 누리는 부가가치의 대부분을 장악하고 있다.