사법관행에서 원임차인은 법원에 고소해 원임대물에 대한 우선임권권 확인을 요구했다. 법원이 사건을 처리할 때 원래 임차인의 우선구매권을 부정하는 것은 불공평하고 불공정하다는 것을 이미 의식했지만, 현재로서는 명확한 법적 근거가 없기 때문에 민법통칙 중 공정원칙에 따라 처리할 수밖에 없다. 공정성 원칙의 목적은 당사자 간의 재산 상태와 재산 손실의 균형을 맞추고 당사자 간에 불행한 손실을 합리적으로 분배하며 손상된 재산 이익의 균형을 회복하기 위해 노력하는 것이다. 공평원칙은 판사에게 일정한 자유재량권을 부여하고, 판사에게 공평한 이념을 사건 처리의 가치 판단 기준으로 부여한다. 그러나 객관적인 요인은 천차만별이다. 주관적으로 공평하고 객관적으로 불공정하다고 생각하는 현상이 나타날 수밖에 없다. 그리고 사물에 대한 판사의 인식과 이해로 인해 비슷하거나 같은 사건은 다른 판사가 심리해 다른 결과를 얻을 수 있다.
첫째, 선점권의 의미.
우선 임차권이란 임대 관계에서 계약 만료가 임대 계약을 갱신하도록 요구할 때, 같은 조건 하에서 원래 임차인이 원래 임차물에 우선권을 갖는다는 것을 말한다. (윌리엄 셰익스피어, 임차인, 임차인, 임차인, 임차인, 임차인, 임차인)
선점권의 성격:
우선권은 현행법에 규정된 우선구매권과 유사하며 우선구매권의 성격과 공통점이 있다.
1 은 형성권입니다. 임차인은 임차인이 동등한 조항을 가지고 있다고 선언하며, 임차인은 임차인이 채무자 (임차인) 의 약속 없이 한 쪽의 의지로 채무자와 동등한 조항을 체결할 수 있는 임대 의무가 있다.
이런 권리는 본질적으로 형성권에 속한다. 즉 권리자의 일방적인 표현에 따라 어떤 상태를 창설할 수 있다는 것이다. 만약 이런 권리가 형성권이라면, 분명히 이런 권리는 제 3 자에 대항하는 효력을 가지고 있다. 우리나라 계약법 제 230 조는 임대인이 임대주택을 판매하는 사람은 판매 전 합리적인 기한 내에 임차인에게 통지해야 하며 임차인은 동등한 조건 하에서 우선 구매권을 가지고 있다고 규정하고 있다. (윌리엄 셰익스피어, 임차인, 임차인, 임차인, 임차인, 임차인, 임차인, 임차인) 주택이 매각될 때 임차인이 동등한 조건 하에서 우선 구매권을 누린다는 것을 알 수 있다. 그러면 주택 임대시 임차인도 동등한 조건 하에서 우선 구매권을 누려야 한다. 이는 입법정신에 어긋나지 않는다.
2. 그것은 제한된 물권이다. 주택 소유자는 자신의 집을 임대하고, 그는 집의 소유자이며, 그의 소유권 행사는 소유자 (임차인) 의 제한을 받으며, 단지 제한된 재산권으로 약자 집단의 이익을 보호할 수 있을 뿐이다. 이런 견해는 주택 소유자가 제 3 자에게 집을 매각하는 민사법행위가 민법통칙 제 62 조의 규정에 더 부합하고, 민사법행위는 조건을 첨부할 수 있고, 조건을 첨부한 민사법행위는 첨부된 조건에 부합할 때 효력이 발생한다는 것이다. 따라서 임차인이 우선구매권을 행사할 경우, 주택 소유자가 제 3 자에게 집을 임대하는 민사법 행위는 전혀 효력이 없고 무효가 아니다.
우선 구매권을 부정한다는 주장은 우리 법률이 소유자가 재산에 대한 소유, 사용, 수익, 처분을 누릴 권리를 규정하고, 우선 구매권은 임대인이 처분권을 행사하는 것을 제한하고 당사자의 의미 자치 원칙에 간섭하는 것으로 보고 있다. 법원이 원래 임차인이 우선임대권을 가지고 있고 일정 기간 후에 임대인이 임대물을 임대할 수 있다고 판결한다면, 원래 임차인이 우선임대권을 가지고 있는지, 있다면 이 기한은 얼마나 됩니까? (존 F. 케네디, 임차인, 임차인, 임차인, 임차인, 임차인) 현재 법률은 명확한 규정이 없고, 판결은 집행하기 어렵고, 법률의 권위성을 손상시켰다.
리스 청구의 우선 순위 확인:
첫째, 우선 임차권은 특수단체, 즉 원래 임차인의 권익을 보호하고 실질적 공평성을 유지해야 할 필요성이다.
둘째, 임차권의 우선 순위는 사회복지를 보호하고 특수법률정책을 반영해야 할 필요성이다.
얕은 수준에서 볼 때, 우선권 제도는 원래 임차인의 권익을 보호하기 위해서이다. 그러나 더 깊은 수준에서 특정 산업의 성장 또는 특정 분야의 거래 보안을 찾는 것입니다. 그것은 매우 강한 공익성을 가지고 있으며, 특정 사회 정책의 요구를 반영한다. 이것은 중대한 사회적 사명을 지닌 법률 제도이다.
이익에 따라 부동산의 보관인과 이용자는 보존되거나 사용되는 재산의 가치를 유지할 수 있다. 사회 도덕의 관점에서 강자는 특별한 보호가 필요하다. 그리고 실천의 조작성으로 볼 때, 원래 임차인은 법에 따라 실제로 임대물을 소유하거나 사용하는 것이 다른 사람보다 우선해야 한다.
한 국가가 우선권을 창설하는 것은 객관적인 근거가 있다. 우선권에 의해 반영되고 보호되는 사회관계의 존재를 포함해서, 해당 사회관계도 우선임대권의 입법 기초가 된다. 공정성과 정의를 수호할 필요가 있다. 경제 활동에서 사람들은 이익 사이의 양성 균형을 유지하기가 어렵고, 때로는 각종 불합리한 요인에 의해 방해를 받기도 한다. 임차인의 경제활동 중의 경제적 이익은 임대인에 비해 비교적 작은 피해를 받을 수 있으며 약자에 속한다. 따라서, 반드시 법률에서 규정한 적절한 해결책에 의지하여 그 이익을 보호해야 한다.
우리나라 법률은 우선 임차권을 명확하게 규정하지 않았기 때문에 실생활에서 임대 관계는 상당히 복잡하며, 임대 분쟁에서 어떤 분쟁이 임차인에게 주어지고, 어떻게 임차인에게 우선 임차권을 부여할지 파악하기가 어렵고, 임차인의 권익을 침해하기 쉽다. 계약의 자유 원칙에 따라 임대인과 임차인의 임대 관계가 종료된 후 쌍방은 평등협상을 통해 자발적으로 합의에 도달해야 하며 법원은 지나치게 개입해서는 안 된다. 임차인의 우선임권권을 지나치게 강조하면 임차인의 임차물에 대한 소유권을 침해하기 쉬우며, 어떤 임차인 계약 분쟁이 임차인에게 우선임차권을 부여하고, 임차인에게 우선임차권을 부여하는 방법, 판결을 내린 후 어떻게 집행하는지, 어떻게 실현하는지 등의 문제도 해결해야 한다.
국내외 입법은 부동산 임차인의 우선보상권에 대해 일정한 규정을 가지고 있으며, 그에 인접한 임차인의 우선보상권도 다음과 같은 이유로 확정해야 한다.
임차인의 우선 구매권은 무조건적인 것이 아니라 조건적이므로 반드시 동등한 조건 하에서 행사해야 한다. "동등한 조건" 의 내용은 먼저 동일한 가치를 의미합니다. 둘째, 가격의 지불 방식과 기한은 일치해야 하며, 할부 방식도 마찬가지이다. 임대인이 집을 임대할 때 임차인은 우선 임차권을 행사하여 거래질서의 안정을 유지하고 임차인과 임차인의 이익을 겸비하며 입법의 정신과 목적에 부합한다. 입법의 정신과 목적은 임차인에게 임차인과 임차인 간의 법적 관계가 임차인의 임대 행위의 영향을 받지 않고 거래질서의 안정을 유지하고 시장경제의 발전을 촉진하는 것이다. 동등한 조건 하에서 임대인은 임대주택을 임대한다. 제 3 자와 임차인에게 임대하면 그들의 이익은 영향을 받지 않으며, 임대인의 원래 임차인에 대한 임대는 임차인의 이익을 보호하는 데 더 유리하다. 임차인이 임차인의 집을 임대한다는 사실에 근거하여, 법률은 임차인의 우선 임차권을 규정해야 한다.
둘째, 우선 임차권 수립의 전제 조건
첫째, 주체적으로 볼 때 시민, 법인, 국가가 될 수 있는데, 그중에서도 시민이 가장 기본이다. 우선임대권의 주체는 법정사유의 출현으로 생겨났고, 우선인과 채무자는 특정이다.
둘째, 내용상 권리와 의무의 관계가 있다. 이런 권리의무관계는 우선 우선 우선 우선 임차인과 채무자가 객관적으로 청구와 보상을 하는 관계지만, 이런 관계는 평등원칙에 따라 해결되는 것이 아니라 우선 임차인이 법률에 의해 부여한 특권으로 자신의 권리를 우선적으로 실현할 수 있다는 것이다.
셋째, 우선임대권의 객체도 특정하며, 원임대물로만 제한된다.
넷째, 권리와 의무 사이에는 인과 관계가 있다. 우선 임차권의 출현은 임대인의 행동이 어느 정도 손해를 입힐 수 있기 때문이어야 하며, 이런 손해의 구제는 법적으로 우선해야 한다.
셋째, 우선 임대권 제한
우선임대권의 요구는 임대계약이 만료된 후 아직 다음 임대계약을 체결하지 않은 단계에 반영된다. 우선임대권은 제 3 인뿐만 아니라 주로 임대인의 소유권을 제한하는 것이다. 따라서 우선 임차권에 대한 인정은 사실상 임차권에 더 큰 물권 효력을 부여하여 임차계약 기간 동안 배타적으로 임차계약이 만료된 후에도 일정 기간 동안 계속 존재할 수 있도록 하는 것이다. (윌리엄 셰익스피어, 임차권, 임차권, 임차권, 임차권, 임차권, 임차권)
어떤 사람들은 이 기한이 원래 임대 계약이 만료될 때 계산해야 한다고 생각한다. 임대인은 자신의 임대 조건을 설정하여 일정 기간 동안 특정 방식으로 원래 임차인과 기타 사람 (예: 광고, 임대 통지 등) 에게 통지합니다. 제 3 자는 임대인과 임대 관계를 맺고자 하는데, 임대인은 제 3 자가 제시한 조건을 원래 임차인에게 알릴 수 있고, 원래 임차인도 제 3 자가 제시한 조건에 따라 임대물을 계속 임대하는 것에 동의하며 우선 임차권을 누릴 수 있다. 임대인이 임대인이나 제 3 자가 제시한 조건에 따라 그 집을 계속 임대할 수 없다고 말하거나, 원래 주택을 계속 임대할 것인지의 여부는 명시되어 있지 않지만, 원래 임차인의 임차인의 임차권은 임대 계약이 만료된 후 일정 기간이 만료될 때 소멸된다. 임대인이 통지 의무를 이행하지 않고 제 3 자와 직접 임대 계약을 체결한 경우, 우선 임차인은 임대 계약이 무효라고 주장할 수 있다.
넷째, 동등한 조건의 결정
우선 구매권은 제한된 물권으로, 동등한 조건 하에서만 누릴 수 있다. 동등한 조건의 내용은 우선 가격이 동일하다는 것을 의미합니다. 즉 임대료는 동일해야 합니다. 둘째, 임대료 지불 방식과 기한은 일치해야 한다. 할부인 경우 결제 방법이 같아야 합니다. 셋째, 동등한 조건에는 다른 거래 조건의 동일성도 포함되어야 한다. 동등한 조건 기준의 확정과 관련하여 일반적으로 임대인과 제 3 인이 체결한 임대 계약에서 약속한 조건은 동등한 조건으로 여겨진다. 실제로 임대인은 제 3 자와의 임대 계약에서 계약의 발효가 임차인이 우선구매권을 행사하지 않는 것을 조건으로 하거나 임차인이 우선구매권을 행사하는 경우 임차인이 계약을 해지할 권리를 보유하기로 합의할 수 있다. 임대인과 제 3 자 간의 계약은 임차인이 우선구매권을 행사하여 무효이거나 해지된 것으로, 그에 따라 결정된 동등한 조건은 여전히 유효하다. 임차인이 우선 구매권을 행사하면 임차인과 임대인 사이에 임대인이 제 3 인과 체결한 매매 계약서에 규정된 조건과 동일한 조건으로 계약이 성립된다.
동사 (verb 의 약어) 우선 임대권 구축
1. 임대 관계 (주택, 외관, 카운터 등 부동산의 임대 관계). , 렌터카를 포함), 임차인이 우선권을 가지도록 규정하다.
2. 임대 관계에서 계약 쌍방은 원래 임대 기간이 만료되기 전 일정 기간 내에 또는 임대인이 새 임대 조건이나 제 3 자의 임대 조건을 원래 임차인에게 통보한 후, 원래 임차인이 임대인에게 계속 임대할지 여부에 대한 의견을 서면으로 표현하면 우선권을 가질 수 있다고 분명히 약속했다. 이 기한의 확정은 최고인민법원' 민법통칙 적용에 관한 몇 가지 문제에 대한 의견' 제 1 18 조,' 임대인이 집을 팔면 3 개월 전에 임차인에게 통지해야 한다' 를 참고하거나 임대 계약의 길이에 따라 합의할 수 있다. 임대 계약이 길면 기한이 적당히 완화되고, 임대 계약이 짧으며, 기한이 적절하게 단축될 수 있다.
3. 임대 계약이 만료되면 임대인은 일정 기간 동안 원래 임대물을 임대하지 않습니다. 임대인이 일정 기간 내에 임대물을 이전할 때, 원래 임차인은 우선 임차권을 가지고 있다. 이 기한은 너무 길어서는 안 되며, 임대인이 소유권을 행사하는 것을 과도하게 제한하여 임대인의 권익을 침해하기 쉽다. 이 기간을 반년이나 1 년의 짧은 기간 내에 확정하는 것이 적절하다.
여섯째, 임차권의 우선권.
소유주가 부동산을 취득할 권리가 우선이며, 그 보존과 사용의 우선 순위는 먼저 발생한 우선 순위보다 우선해야 한다. 둘째, 부동산 자체는 더 이상 새로운 가치를 창출할 수 없고, 끊임없이 평가절하되며, 부동산의 보존과 사용은 그것을 보존하고 심지어 부가가치까지 증가시킬 수 있다. 보존, 사용, 유지 보수가 없다면 부동산 자체의 가치는 손상될 것이다. 따라서 임차인의 우선권이 우선되어야 한다.
일곱째, 전 임차인과 후 임차인의 순서.
같은 부동산을 다른 사람이 임대한 적이 있을 것이다. 계약이 만료되면 모두 원래 임차인이다. 그것들의 순서에 대해서는 프랑스 물권법이 확립한 우선권 충돌 해결의 세 가지 규칙인 1 을 참조할 수 있다. 직접적인 효력을 가진 당사자는 다른 당사자보다 우선합니다. 주제의 가치를 보존하는 것이 우선입니다. 3. 표지물 가치 보존 시 가장 가까운 수탁자가 우선권을 갖는다. 이에 따라 후임차인이 전임차인보다 우선하기로 했다.
여덟째, 우선 임대의 소멸.
1. 우리나라 계약법 제 230 조의 우선구매권에 관한 규정을 참고하여, "임대인이 임대주택을 판매하는 사람은 판매 전 합리적인 기한 내에 임차인에게 통지해야 하며, 임차인은 동등한 조건 하에서 우선구매권을 누려야 한다." 임대 우선권은 임대 계약 만료 후 아직 다음 임대 계약을 체결하지 않은 단계에 나타난다. 임대인이 일정 기간 내에 원래 임차인에게 새로운 임대 조건을 통지할 때, 원래 임차인은 이 기간 동안 우선임차권을 주장해야 한다. 원래 임차인은 이 기간 동안 우선 임차권을 주장하지 않고, 그 권리는 소멸되었다.
2. 법률은 임차인의 권익을 보호하면서 동시에 임대인의 권리도 보호해야 한다. 임대인의 이익은 종종 자신의 생존과 가정생활과 밀접한 관련이 있다. 임차인의 참여는 임차인의 가치를 높일 수도 있지만, 다른 결과도 있을 수 있다. 임차인이 임대 기간 동안 임차인의 가치를 손상시키거나 상실하여 임차인의 이익이 어느 정도 손실을 입게 되면, 원래 임차인은 원래의 임차인에 대한 우선임차권을 잃게 된다.
(저자 단위: 장쑤 성 진쟝시 윤주구 인민법원)