農村房屋買賣可以分為三類:壹類是城鎮居民與農村居民之間的農村房屋買賣；壹是農村居民與集體經濟成員之間買賣農村房屋；壹是農村居民與非集體經濟成員之間的農村房屋買賣。
1.司法實踐中對城鎮居民在農村購買農房的效力沒有爭議。根據《中華人民共和國土地管理法》、《國務院辦公廳關於加強土地出讓管理嚴禁炒房的通知》、《國土資源部關於加強農村宅基地管理的意見》等法律規定，城鎮居民在農村購買房屋的合同無效。
2.至於不屬於同壹集體經濟組織成員的房屋買賣合同的效力問題，根據《土地管理法》的規定，農村土地屬於集體經濟組織所有，這意味著只有本集體經濟組織成員才能享有集體土地的使用權。因此，《物權法》第壹百五十三條規定:宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。因此，不是同壹集體經濟組織成員簽訂的房屋買賣合同也是無效合同，因為根據法律規定，不可能對宅基地轉讓進行登記。農村土地只屬於集體。如果將房屋隨意轉讓給非本集體成員，無疑侵害了集體的公共利益和他人的合法權益，合同無效。
第三，法律沒有禁止同壹集體經濟組織成員買賣房屋，只是規定村民壹旦將房屋轉讓給他人，就不能再申請宅基地。但是，即使是同壹集體經濟組織成員之間的房屋買賣，也必須符合下列條件:
（1）轉讓方與受讓方為同壹集體經濟組織成員；
（2）轉讓行為必須征得集體經濟組織的同意；
（3）宅基地使用權不得單獨轉讓，必須與依法建造的房屋壹並轉讓。
（4）受讓方無房屋和宅基地，符合宅基地使用權分配條件。
其依據如下:
《土地管理法》（2004年修訂）第八條規定，城市土地屬於國家所有。農村和城市郊區的土地除依法屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有；宅基地、自留地和自留山屬於農民集體所有。
《國務院辦公廳關於加強土地出讓管理嚴禁炒房的通知》（國辦〔1999〕39號）規定，農民住宅不得向城鎮居民出售，城鎮居民不得占用農民集體土地建房，有關部門不得為違法建造和購買的房屋頒發土地使用證和房產證。
《關於加強農村宅基地管理的意見》（國土資發〔2004〕234號）規定，嚴禁城鎮居民在農村購買宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和非法建造的房屋頒發土地使用證。
《國務院辦公廳關於嚴格執行農村集體建設用地法律政策的通知》（國辦發【2007】71號）第二點規定，農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得在農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”。單位和個人不得非法出租或者占用農民集體所有的土地進行房地產開發。農村村民只能擁有壹處宅基地，其面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民出售或出租房屋後申請宅基地的，不予批準。
《物權法》（2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過）第壹百六十二條規定:經集體同意，宅基地使用權人可以將所建房屋轉讓給符合宅基地使用權分配條件的農民；房屋轉讓時，宅基地使用權壹並轉讓。禁止城鎮居民在農村購買宅基地。依照前款規定轉讓宅基地使用權的農民不得再次申請宅基地。