壹、如何辦理商品房退房手續退房手續因違約方不同、階段不同而有所不同:（1）定金（定金或認購款）階段買受人已支付定金（定金或認購款）但未簽訂正式商品房預售合同的:如果買受人已向出賣人支付定金（定金或認購款）， 但是支付的款項的性質沒有說明也沒有約定，這種情況，如果賣方出售的項目有預售許可證或產權證，買方和賣方有協議付款是定金，如果買方和賣方未能就商品房買賣合同達成協議並最終未能簽署合同，付款將被沒收，定金將不予退還。 律師江濤和劉桂林（劉桂林博客、劉桂林新聞、劉桂林之聲）認為，該協議違反了公平正義原則，應該是壹種強迫交易行為。在這種情況下，如果賣方拒絕退還定金，買方可以直接向法院提起訴訟，但《商品房銷售管理辦法》第22條似乎同意這壹協議。（2）在預售登記階段，如果買賣雙方中有壹方違約且不能達成協議，那麽主張解除合同的壹方應通知另壹方。當通知到達另壹方時，合同終止。對方不同意的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。如果雙方協商未能達成退房協議，可以直接向法院或仲裁機構提起訴訟或申請仲裁。此外，雙方還應在不動產登記機構辦理註銷預售登記。（三）交房階段房屋竣工後，如果買受人已經辦理了交房手續，繳納了政府部門規定的到期稅費，但在退房前房產證還未辦理，壹般是買受人在此階段要求退房，違約的多為出賣人。該階段不僅與上述第二階段的要求壹致，還涉及物業、裝修損失、稅費、搬出時間等問題。出賣人違約的，裝修損失由房地產評估機構評估確定裝修損失。購房者還應與物業管理公司簽訂合同終止物業管理，賣方收取的稅費也應退還。如果不能達成協議，買方可以向法院或仲裁機構提起訴訟或申請仲裁。（四）房產證辦理完成後，房屋所有權已轉移。除非合同中有約定，否則買方通常情況下不能退房。如果出賣人已經為買受人辦理了房產證，但出賣人墊付了資金，且合同約定買受人拒不按約定履行付款義務的，出賣人可以提出解除合同並要求買受人退房並承擔相應損失。這種情況下，雙方需要到房產證發證機關辦理房產證的過戶或註銷手續。二、商品房退房的流程是什麽？（1）向開發商發出終止合同通知；開發商同意的，雙方協商辦理退房、退款、賠償損失等事宜。開發商不同意的，依法向有管轄權的人民法院提起訴訟，要求解除合同，並由開發商賠償相關損失，由法院作出判決。（二）購房合同解除後，可以請求貸款銀行解除商品房擔保貸款合同。根據最高人民法院的司法解釋，這樣的請求應當得到法院的支持；（3）優先將開發商返還的購房款返還給有抵押權的銀行。開發商返還購房款時，可以扣除代其償還的銀行款項。在我們的日常生活中，經常會發生開發商交付的房屋不符合購房合同約定的情況，但並不是所有情況都可以退貨。作為買家，我們不僅要知道哪些情況下可以退貨，還要知道如何退貨。只有這樣才能更好地維護我們的合法權益。