拍賣後以房抵債。

作為被執行人的律師，我們申請執行被執行人的財產。進入強制執行程序後，以房抵債兩次的方案和做法...

這篇文章，講的是我們團隊正在處理的壹個執行案件，省略了當事人的信息，只講了提綱。大致情況如下:我們作為被執行人的律師，申請執行被執行人的財產。進入強制執行程序後，先拍賣、再拍賣；第二次拍賣又失敗了。這兩年正趕上樓市低迷，正常的樓盤都很難賣出去，這是可以理解的，更何況是業內稱為“藥單”的樓盤。但是我們從訴訟到執行，不能眼睜睜看著債權收不回來。於是，我們去和客戶溝通，希望接受用房子還債。

我們的客戶是國企，他們有自己的考慮:被執行人的房產還在抵押，還在正常還款，所以作為抵押權人的銀行暫時沒有動；但我們作為第壹簽字人和執行人，如果要以實物抵債，就需要拿出壹部分錢來註銷抵押，承擔稅費。要知道，對於國企來說，“對外債權怎麽可能收不回來，需要我們拿出壹部分錢來填窟窿？”"

作為辦案律師調查後得知，被執行人暫時沒有其他訴訟案件，已被限制高消費。對方想盡快解決，心態平和。本案法律關系沒有什麽復雜的。如果申請的執行人是私企，那就很簡單了。可以自己填錢或者安排(金額不大)，還清債務後再在市場上賣，可以收回大部分債權。看著債權躺在那裏不吃是不可能的。暫時無法用房子還債，我們又去和法院溝通。法院表示，如果出售失敗，被執行人不願意用房屋清償債務，如果被執行人提出要求，他們可以解封房屋。所以建議先中止出售程序，保持房產處於持續查封狀態，尋求其他途徑解決。

和法院溝通好細節後，我們打算從兩端努力:壹方面和被執行人談。被執行人的心態是，只要我不多交錢，妳就可以把房子拿走，盡快給我解除限制。另壹方面，繼續找國企做工作:雖然在裁定書上無法直接用房子抵給第三方債務(即使各方都同意，因為有通過司法程序打破限購的嫌疑)，但如果市場上有第三方買家或者國企自己安排的人，達成三方協議後，可以由法院當場直接解封，轉讓給第三方。如果被執行人食言不合作怎麽辦？在現場封起來就回去了。

當然，這個方案還是在於需要先拿出壹筆錢來填補這個小洞，不管這筆錢是真實的交易資金還是過橋資金，都需要先解除抵押，才能完成向第三方的現場過戶。如果能達成三方協議，還有壹個好處，就是解決清場問題。深圳法院很難讓他去外地清場。如果能達成協議，在確認房屋現狀後，他會更換鑰匙並暫時保管在執行法官辦公室，待過戶完成後再交給新的產權人。不要房子裏突然出現壹個“房客”，或者持有長期租約。

至於法院環節:暫時停售，即使不是通過上述壹萬種方法解決，根據相關規定和司法判例，在市場情況確實發生重大變化時，可以重啟拍賣程序。暫時擱置，等風來。此外，還有稅收的問題。法律和司法解釋對被執行人以房屋抵債的稅收負擔沒有詳細規定，雖然根據法理，稅收應由債務人/被執行人承擔。但在本案及類似案件中，如果被執行人拿(不)不(拿)錢，那就白拿了。最終為了過戶，實際上是由申請執行人或者第三方買受人承擔。

根據最高法院判例——(2017)最高法執字第324號，法院抵債裁定中明確“上述抵債財產轉讓所需稅費依法由雙方分別承擔的，依照生效文書執行。”根據江蘇省高級人民法院——(2016)蘇誌富案第154號判例，“債務清償判決沒有明確稅收負擔的，相關稅款應當由法定納稅人依法繳納，而不是由申請執行人繳納。”

最後，何必呢？因為國企的債權總是要收回的，參與交易的第三方也想白菜價拿到房產。

執行程序，總有壹套房子作為被執行的財產；比起執行小公司的股權或者被執行人沒有財產，總算有些希望了。但歸根結底，要拍賣的財產必須是有流動性的，也就是說必須是優質的，足夠便宜的，否則別人憑什麽去趟這趟渾水？