0 1 임차인이 자발적으로 위약 책임을 맡을 권리가 있습니까?
베이징시 고등인민법원' 주택임대 계약 분쟁 사건 심리에 관한 몇 가지 난제에 대한 해답' 제 5 조에 따르면 임차인은 임대계약 이행 기간 동안 주택 접수를 거부하거나 일방적으로 임대주택을 옮기고 임대인에게 집 회수를 통지했다. 본인이 임대계약을 더 이상 이행하지 않겠다고 밝힌 행위다. 그는 계약법에 규정된 해지 조건에 부합하지 않고 일방적으로 계약을 해지할 효력이 없으며, 임대인은 계약에 달리 합의된 경우를 제외하고 이에 따라 계약을 해지할 권리가 있다. 법원은 임대인이 임대계약을 해지하기를 거부한 것으로 해석했다. 임차인이 임대계약을 계속 이행하기를 원하지 않는다는 점을 감안하면 채무의 성질은 강제이행에 적합하지 않고, 임대계약의 목적은 이미 실현될 수 없다. 법원은 직접 임대계약을 해지할 것을 판결할 수 있다. 사건의 구체적인 상황에 따라 계약 해지의 구체적인 시기를 합리적으로 결정할 수 있다. 예를 들면 임대인이 집을 회수한 시기, 당사자가 소송을 제기한 시기 또는 판결이 발효된 날짜. 임차인이 임대 계약 이행을 거부하고 임대인에게 손해를 입히는 것은 손해 배상에 대한 위약 책임을 져야 한다. 수비수로서 임대측도 손실 확대를 줄일 의무가 있다. 구체적인 손실금액은 법원이 계약의 남은 임대 기간, 임대주택이 재임대가 쉬운지 여부, 임대인과 기타 요인의 차이, 임차인의 결함 정도 등에 따라 결정된다. 일반 계약에서 약속한 임대료는 3 ~ 6 개월이다.
사법 사례: 202 1 1 1 산둥 칭다오시 중급인민법원은 주택 임대 계약 분쟁 처리의 10 대 전형적인 사례 중 3 가지를 발표했다.
사건 소개
장 씨는 임차인으로서 임대인의 한 부동산 중개사와 주택 임대 계약을 체결했고, 임차인이 조기 임대를 철회하면 30 일 앞당겨 임대인에게 서면으로 통보하고, 모든 비용을 청산한 후 월세 200% 의 위약금을 지급해야 한다고 계약했다. 주택 임대 기간 동안 장 씨는 계약을 해지하고 위챗 을 통해 회사 직원에게 제출하려고 했다. 그러나 양측이 위약금 지급 등에 합의하지 못하자 장 씨는 2020 년 6 월 27 일 임대집을 직접 떠나 인수인계 수속을 거치지 않고 열쇠를 돌려주지 않았다.
심판 결과
이후 장 씨는 집을 옮길 때 임대 계약이 종료되었음을 확인하고 수천 원의 반환을 요구했다. 1 심과 2 심 법원은 심리를 거쳐 그들의 호소 이유가 성립되지 않는다고 판단했다.
판사의 평론
임차인은 정당한 이유 없이 미리 임대 계약을 해지하고, 임대 주택을 이사한 사람은 위약을 구성하며, 그에 상응하는 위약 책임을 져야 한다. 동시에 임차인은 제때에 임대인과 인계수속을 잘 처리하고, 제때에 임대주택을 임대인에게 반납할 의무가 있으며, 특히 임대주택이 비어있는 것을 피하고 불필요한 손실을 초래할 의무가 있다. 일반적으로 임차인은 임차인이 임차인에게 임차인을 적절하게 이양한 날을 임차인 계약의 실제 종료 시간으로 미리 임차인이 임차인 집을 옮긴다. (윌리엄 셰익스피어, 임차인, 임차인, 임차인, 임차인, 임차인) 임대인의 경우, 임차인이 이미 실제로 임차인의 집을 앞당겨 임대인에게 집을 인수할 것을 요구하면, 임대인은 계약이나 법률 규정에 따라 임차인의 위약 책임을 추궁하거나 임차인에게 손해배상을 요구할 권리가 있다. 주택 임대 계약의 특징을 감안하여 일반적으로 임차인이 임대 계약을 계속 이행하도록 강요해서는 안 된다. 따라서 계약의 교착 상태와 주택 공석 손실 확대를 막기 위해 임대인도 임차인과 함께 제때에 집을 내야 한다. 그렇지 않으면 임대인이 협조를 거부하거나 일부러 주택 수거를 미루는 것은 주택 공석 손실 확대의 책임을 받게 된다. 이러한 분쟁의 발생을 줄이기 위해 쌍방은 성실성의 원칙을 고수하고 법률 법규에 따라 각자의 권리와 의무를 이행해야 한다.
계약의 해제에는 법정 해제, 합의 해제 및 합의 해제가 포함됩니다. "중화인민공화국 계약법 적용" 에 관한 몇 가지 문제에 대한 "최고인민법원의 해석 (2)" 제 24 조의 관련 규정에 따르면 법정이나 계약해지권을 가진 당사자만 통지를 통해 계약을 해지할 수 있다. 임차인은 자발적으로 위약 책임을 지더라도 일방적으로 주택 임대 계약을 해지할 권리가 없다. 임차인은 위약금이 너무 높다고 주장하고, 임대인은 실제 손실을 증명할 수 없으며, 미지급 임대료의 액수, 계약의 실제 이행 상황, 임대인의 과실 정도를 결합해 법원에 위약금을 줄일 것을 요구할 수 있다.
임차인이 일방적으로 주택 임대 계약을 해지하는 경우, 계약 해지 시간은 임차인이 일방적으로 계약을 해지하거나 임차인에게 인계를 통보하는 시간을 기준으로 하거나, 임대인이 명시적으로 임대를 철회하거나 쌍방이 실제로 주택 인수 수속을 처리하는 시간 등 기타 시간을 기준으로 합니까?
임차인은 일방적으로 임대인에게 계약 해지를 통지하고, 일방적으로 집을 탈퇴하는 것은 법률이나 계약서에 규정된 일방적으로 계약을 해지하는 조건이 아니며, 통지 송달 시간은 계약이 해지되는 시간으로 볼 수 없다. 현재 검열되고 있는 법원 판결 규칙에 따르면 계약 해지 시간은 일반적으로 상대방이 계약 해지에 동의한 시간, 집을 비우고 상대방에게 넘겨주는 시간, 또는 상대방이 제 3 자에게 집을 임대한 시간, 또는 기소한 날짜입니다.
사법 사례:
1, (202 1) 경03 민 중 5 140 호
법원은 양측이 계약 해지에 합의할 수 없는 상황에서 극동신덕사가 우리 병원에 소송을 제기한 후 행운의 시간회사가 2020 년 9 월 23 일 반소를 제기하고 법에 따라 주택 임대 계약 해지를 요청했기 때문에 반소 시간은 주택 임대 계약의 해지 시간이어야 한다고 주장했다.
2.(2022) 베이징 0 1 16 민초 1852
법원은 원래 피고가 체결한 주택 임대 계약은 쌍방의 진실한 뜻으로, 법령의 강제성 규정을 위반하지 않고 유효해야 한다고 주장했다. 계약이 체결된 후 쌍방은 계약에 따라 각자의 의무를 이행해야 한다. 계약 해지와 관련하여 원고는 계약 해지를 요구했고, 피고는 동의하고, 법원은 허락했다. 그러나 계약 종료일은 피고가 민사고소장을 받은 2022 년 3 월 22 일이다.
3.(2022) 베이징 0 1 민 중 2328 호.
법원은 중국 농업은행 석경산지점이 2020 년 6 월 20 일 벨로기술회사에 2020 년 6 월 25 일 임대계약을 앞당겨 해지했다고 서면으로 통보했다. 이후 2020 년 6 월 10 까지 중국 농업은행 석경산지점을 통해 백락기술회사와 협의한 결과 중국 농업은행 석경산지점은 임대주택 내 모든 시설설비를 철거하고 집을 백악기술회사에 반납했다. 중국 농업은행 석경산지점은 위약측으로서 일방적으로 임대 계약을 해지할 권리가 없다. 그러나 쌍방 임대 계약이 교착 상태에 빠졌고 2020 년 10 이후 실제 이행 사실이 없기 때문에 당사는 쌍방 임대 계약의 종료 시간을 2020 년 10 으로 확정해야 한다고 판단했고 1 심 법원은 임대 계약을 2020 년 6 월로 확정했다.
장기 임대 계약에서 임차인은 앞당겨 계약을 해지했다. 계약서에 약속한 대여기간은 어떻게 적용됩니까?
쌍방이 따로 약속한 것 외에 임대료는 임차인이 실제로 집을 점유하는 시간에 따라 계산됩니다.
사법 판례: (2022) 루02 민말 3809 호
법원은 면제 기간 설립이 보통 장기 임대 계약에서 임대인이 인테리어 기간 동안의 내부 전세 이익을 임차인에게 양도하는 것으로 보고 있다. 임차인이 사전에 계약을 해지한 상황에서, 만약 임차기간이 여전히 원래의 계약에 따라 집행된다면, 분명히 불공평하다. 본 사건의 임대 계약은 2065 년 6 월 1 1 일에 체결되었으며, 임대 기간은 10 년으로 약정되었습니다. 쌍방은 20 19 년 6 월, 1 1 까지 임대 기간을 면제하기로 합의하여 미리 임대 계약을 해지한 경우 임대 계약을 해지합니다.
04 결론
주택 임대 계약 분쟁은 사법 관행에서 흔히 볼 수 있는 계약 분쟁이지만, 실천에서 법적 지위가 다르기 때문에 종종 철거, 전염병, 주택 매매 등 여러 가지 문제와 얽혀 있다. 이 글은 임차인이 미리 주택 임대 계약을 해지하는 시각에서 출발하여 법률 실천에서 흔히 볼 수 있는 세 가지 문제를 총결하고, 관련 사법실천 관점을 제련하여 모두가 서로 배우고 교류할 수 있도록 하였다.