"부동산 관리가 부동산 개발보다 돈을 더 벌다니, 정말 놀랍다." 한 투자자가 이렇게 감개무량하다.
동양증권에 따르면 상장부동산사의 이익률은 매우 이산적이어서 순금리가 가장 낮은 회사와 가장 높은 회사 간의 차이는 3 배에 달할 수 있다. 이 기관은 향후 업계 및 회사 이익률을 주도하는 주요 요인이 신규 제공 서비스, 부가 가치 서비스의 비율 및 비즈니스 역량의 차이라고 보고 있습니다.
모 국제투행에 취임한 조휘 (가명) 는' 중국부동산보' 기자에게 부동산회사와 부동산모회사가 업무상 밀접하게 연결되어 있어 비용과 이윤을 재분배할 수 있는 공간이 크다고 말했다. "부동산 업계와는 달리 부동산 분야 투자자들의 관심사는 개별 회사의 수익성이 아니다. 모두 실적의 확실성을 추측하고 있다. 왜냐하면 이 업계는 급속한 발전 단계에 있기 때문이다. 따라서 투자자들은 수익성보다는 회사의 확장력과 규모에 더 많은 관심을 기울이는 것을 볼 수 있다. "
머리 기업의 순이익률 분화가 뚜렷하다.
관리 규모가 커지면서 부동산 상장사 20 19 연간 소득과 이윤이 모두 크게 증가했다. 벽계원 서비스 매출 증가 106.3% 에서 약 96 억 4500 만원, 매출 총이익은 약 30 억 5200 만원, 73.3% 증가, 순이익은 83.9% 증가한17/KLOC-0
야생활 20 19 년 기록수입은 565438+3 억원으로 전년 대비 5 1.8% 상승했다. 매출 총이익 654.38+0.88 억원으로 전년 대비 46.0%, 순이익 654.38+0.29 억원으로 전년 대비 59.3% 증가했다.
같은 기간 폴리 부동산의 수입과 이윤도 40% 이상 증가했다. 그중 수입은 59 억 6700 만 원으로 전년 대비 465.438+0. 1% 증가했다. 매출 총이익 12 1 억 위안으로 전년 대비 42.2%, 순이익 5 억 3 천만 위안, 전년 대비 49.7% 증가했다.
그린 시티 서비스 20 19 연간 매출은 약 85 억 8200 만 위안으로 전년 대비 27.9% 증가했다. 매출 총이익은 약 1547 억원으로 전년 대비 29.2%, 순이익은 약 4 억 7200 만원으로 전년 대비 1.4% 증가했다.
이익률 지표를 분석해 보면, 처음 두 회사는 매출 증가율이 높을 뿐만 아니라 돈을 더 잘 버는 것 같다. 벽계원 서비스의 모금리와 순금리는 각각 365,438+0.64%, 65,438+07.8% 로 우아한 생활이 더 높아 36.7%, 순금리는 25.65,438+0% 로 나타났다. 폴리 부동산과 중해 부동산의 총금리는 각각 20.3% 와 18%, 순금리는 각각 8.4% 와 5.5% 였다.
각 회사의 업무 구성을 구체화하면 양대 진영의 수익성이 이미 기초적인 부동산 관리 서비스에서 차별화되기 시작했다는 것을 이해하기 어렵지 않다. 벽계원이 제공하는 기초재산 관리 서비스의 총 금리는 30.2%, 우아한 생활도 25.3% 에 달했다. 폴리 부동산과 그린시티의 서비스는 모두 15% 이하로 각각 14.2% 와 1 1.4% 입니다. 지역사회 부가 가치 서비스 방면에서 벽계원 서비스 총금리는 66.2% 로 녹색도시 서비스 총금리가 가장 높은 컨설팅 서비스의 거의 두 배이며, 야생활 비업주 부가가치서비스 총금리는 50% 에 육박하며 폴리부동산의 두 배 이상이다.
이 네 회사의 수익성의 분화는 부동산 관리 업계의 축소판일 뿐이다. 동방증권은 15 개 상장부동산회사 20 19 년 상반기 실적을 집계한 결과 평균 총금리가 28%, 순금리가 12% 로 나타났지만 분산도가 매우 커서 순금리가 6 에 불과했다
트랙은 이윤이 아니라 규모다.
동양증권은 상장 부동산 회사의 수익성에 영향을 미치는 요인으로는 새로 납품된 프로젝트, 부가 가치 서비스 개발, 유료 모델, 세율, 관리 형식 등이 있다고 보고 있다. 이 가운데 신규 산출물은 단기간에 주도적 역할을 할 것으로 보인다. 소득측 성장이 제한적이고 원가측 강성상승으로 재고 품목 이익률이 해마다 하락하고 이익률이 높은 신규 산출물은 물관회사의 전체 이익율에 영향을 미칠 수 있기 때문이다. 중장기 차원에서 부동산 회사의 이익률은 부가가치 서비스의 성과에 크게 좌우된다. 부가 가치 서비스의 이익률이 기본 부동산 서비스의 이익률보다 훨씬 높기 때문에 부가 가치 서비스 수익이 높은 회사의 일반 이익률이 높기 때문이다.
이것은 기술 분석이며, 조휘의 관점에서 볼 때, 적어도 단기적으로는 헤드 부동산 회사의 이익률이 여전히 모회사와의 관련 거래이다. 예를 들어, 벽계원은 비업주 부가가치 서비스에 대한 총 금리가 465,438+0%, 2065,438+09 년 이 판의 수입이 80% 증가했다. 주요 업무로는 현장 서비스, 토지 개간 청소 및 녹화 유지 관리 서비스, 주차 공간, 후기 판매 위탁 판매 등이 있으며, 대부분 모회사인 벽계원에서 운영하고 있습니다.
우아한 생활 비업주 부가 가치 서비스의 주요 수입원도 부동산 기업으로, 녹지 공간, 아거락에 사례 서비스, 부동산 마케팅 대리, 방 구경을 제공한다. 이 판의 총금리는 50% 에 육박하고, 20 19 연봉은 야생활총소득의 35.3% 를 차지한다.
이전에 부동산 개발은 줄곧 폭리업으로 여겨져 왔으며, 부동산 관리는 줄곧 미리업으로 여겨져 왔지만, 지금은 부동산 개발보다 더 높은 이익률을 기록하고 있다. 이것은 정말 이상한 현상이다. 온건파의 한 부동산 회사는 순금리를 너무 많이 설명하지 않고 "우리는 업계의 정상 수준이다" 고 말했다.
"부동산 회사의 평가는 이익 규모와 관련이 있습니다. 1 원의 이윤, 부동산은 6 배, 부동산은 30 배이다. " 조휘는 이익률의 성과는 각 회사의 선택에 달려 있으며, 높은 이익률은 최소한 상장융자와 시가관리에 큰 장점이 있다고 생각한다.
더욱 이상하게도 투자자들은 부동산 개발사의 이윤 지표에 대해 까다롭지만, 부동산 회사에 대해서는 특히 부드러워, 많이 벌고 적게 버는 것에 대해 강한 관심을 보이고 있다. "현재 그들은 누구의 규모가 빠르게 성장하고 누가 더 많은 시장 점유율을 차지할 수 있는지에 대해 더 우려하고 있다." 조휘는 부동산 관리가 좋은 방법이며 투자자들이 앞장서서 구매하고 있다고 말했다. 이들은 기업의 안정수익과 항주기성을 중요하게 생각하는데, 단기적인 이윤 수준은 초점이 아니다.
투자자들은 비교적 깨어 있다. 직언재산관리업계가 순금리의 20% 와 복합성장률의 30% 를 유지할 수 있다면 선두 기술과 견줄 만하다. "나는 항상 이것이 미익 산업이어야 한다고 생각했고, 미래는 결국 합리적인 이익 상태로 돌아갈 것이다."