무엇이 이런 이성의 결합을 감동시킬 수 있습니까? 씨스코 부동산부 매니저 장페이는 "하드웨어에 대한 기업의 관심은 10 년 전과 크게 다르다" 고 말했다. 개발자로서 오피스텔을 개발하는 데 무엇을 팔아야 하는지 너는 잘 알아야 한다. 오피스텔 개발업자들은 오피스텔을 구입하거나 임대할 때 자신이 무엇을 생각하고 있는지 알아야 한다는 것이다. "
임계값 1: 위치
위치 "4M" 표준
"지역, 위치, 부동산, 조사에 따르면 기업들은 오피스텔을 선택할 때 세 가지 요소를 고려하는 경우가 많다. 첫 번째 레벨은 전체 대상 영역의 개발 (지역
개발), 두 번째 수준은 구체적인 위치, 즉 오피스텔 부지 (부지) 에 관한 것이다.
선택), 세 번째 레벨은 구체적인 부동산 및 부동산 관리 (상업 시설 및
관리). 인터넷 시대 마케팅 컨설팅 회사의 마케팅 관리 컨설턴트 유조휘가 말했다.
외국 회사의 연구에 따르면, 지역에서 많은 회사들이 사무실 위치를 선택할 때 먼저 산업 체인, 산업 클러스터, 공업 단지에 초점을 맞추고 있는데, 이는 기업이 큰 지역을 선택할 때 가장 먼저 고려해야 할 요소 (예: 캘리포니아 또는 오레곤) 입니다. 산업 환경의 많은 구성에서, 해당 지역에서 교육받은 노동력의 양과 자원 외에 현지 정부의 지원도 고려된다.
부지 선정에 있어서 많은 유럽 기업들이 부동산 비용, 이전 비용, 건설 비용 등 일회성 비용을 최소화하는' 4M' 표준을 따르고 있습니다. 인건비, 운송, 유틸리티 및 세금을 포함한 일상적인 운영 비용 최소화 위험을 최소화하고 정부 규제, 테러 공격, 전력 공급 등 다양한 위험 요소를 고려합니다. 기회가 극대화되는 것은 회사의 입지 선정과 이전을 회사의 발전 전략의 일부로 삼는 것이다. 미국, 특히 신흥도시에서는 도시 가장자리와 교외 신도시가 지능 집약적인 기업이 선택한 지역 입지가 되었다. 이들 지역은 비용이 가장 낮고 발전 공간이 크기 때문이다. 현재 미국에는 200 여 개의 새로운 변두리 도시가 있으며, 미국의 약 3 분의 2 의 오피스텔이 모여 미국의 70% 의 새로운 일자리를 창출하고 있다. 영국에서는 수십 개의 신도시가 부상했고, 런던 주변에는 10 개의 신도시가 있어 영국의 경제 성장점이 되었다.
사실, 이 기준들 중 많은 것들이 이미 국내 기업에 의해 부지 선정 과정에 적용되었다.
교통 체증이 상업대로를 막을 수 있습니까?
현재, 교통 체증은 줄곧 기업의 큰 골칫거리였으며, 많은 기업들이 교통 체증으로 인한 통근 비용 증가, 생산성 감소, 심지어 일부 기회를 잃는 것에 대해 깊이 불평하고 있다. 어떤 사람들은 대량의 상업 건축물의 부상이 핵심 상업 지역의 교통에 큰 압력을 가할 것이라고 생각한다. 이러한 견해는 예를 들어 CCTV 새 건물의 정착이 교통 체증을 가중시킬 수 있다는 점에서 일부 기업들이 CBD 에서 이주한 이유다. (알버트 아인슈타인, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 스포츠명언) 중원 부동산 분석가들은 CBD 의 국모교가 CBD 동삼환, 장안가, 통주, 심지어 이장지역의 큰 노드가 되었다고 보고 있다. 현재, 교통 체증은 이미 확실한 사실이 되었다. CCTV 의 입주는 상하 3000 명 또는 4000 명의 비즈니스 인원을 CBD 로 끌어들일 예정이며, 교통압력의 증가는 필연적이다. 하지만 베이징의 몇몇 주요 상권들의 교통 문제가 심각해서 CBD 기업들은 교통 문제 때문에 중관촌 등 교통이 느슨하지 않은 핫스팟 지역으로 이사하지 않을 것이다.
현재 3 대 전통상권 중 중관촌과 CBD 는 건설기에 있다. 부동산 개발의 영향을 제외하면, 도로망 자체의 개조도 실제 교통 압력을 증가시킬 수 있는데, 이 과정은 불가피하다. 새로운 경제의 급속한 발전에 따라, 사전 계획에서 예상치 못한 변화가 발생하여 도로망, 출입구, 신호등, 버스 정류장의 전반적인 개선을 포함하여 실제 건설에서 끊임없이 조정해야 할 요소가 많다. 이것은 핫스팟이 직면한 것과 같은 문제이다.
화이트칼라 의류회사 사장 묘목은 중국 기업가 살롱에서 CBD 의 교통이 특히 러시아워에 어쩔 수 없다고 고백했다. Yizhuang 의 BDA International Enterprise Avenue 를 선택한 이유 중 하나는 편리한 교통입니다. 이장은 경진탕 고속과 5 순환로에 인접해 있다. 계획 중인 지하철선은 복지로 직통되어 있고, 버스 노선은 사통팔달하여 CBD 에 비할 수 없다.
하지만 수도혁신경제과제팀 책임자, 베이징정보인프라건설유한공사 상무 부사장 유지석은 사람들이 교통스트레스를 너무 두려워한다고 말했다. "해결할 수 없는 교통 문제-경제적 이익 추진." 그는 중관촌 서쪽을 예로 들어 "교통은 부정적일 뿐만 아니라 정면도 보아야 한다" 고 말했다. 。 예를 들어 중관촌 서부, * * * 사무실 면적 654.38+0 만 평방미터, 관련 배합 면적 70 만 평방미터. 이렇게 654.38+0.7 만 평방미터의 지역을 여행하는 것은 정말 쉽지 않다. 그리고 그 안의 기회가 크게 증가한 것을 알 수 있다. 1.7 만 평방미터는 어떤 개념인가요? 1.7 만 평방미터는 최소한 12 부터 15 만 명이 여기서 일한다는 것을 의미한다. 확률은 얼마나 됩니까? 그래서 변증해야 한다. 654.38+0.7 만 평방미터는 일 년에 최소 654.38+00 억원을 소비한다는 것을 의미한다. 그게 무슨 뜻이에요? 한 기업의 손익분기점에서 직원 소비와 기업 소득의 관계는 최소한 1: 5 이상이다. 즉 직원 소비 10 억원은 최소 500 억원의 생산액, 500 억원의 생산액, 10 억원을 산출한다 이렇게 큰 경제적 이익, 이렇게 큰 취업 기회, 나는 정부가 극복할 수 없는 이른바 교통난을 믿지 않는다. ""
위치 선택에서 보이지 않는 손
일부 오피스텔의 열기도 국제상권 효과와 같은 무형의 요인과 관련이 있다. 각 업종의 선두 기업과 비교하면 기업에 예상치 못한 견인과 업그레이드 효과를 가져올 수 있다. 동양경제무역도시를 예로 들면, 씨스코, 루슨스, 도씨화학, 머크, 나이키, 시세당, 홍콩 증권 거래소, 모건스탠리, 보성생명 등 세계 500 대 기업과 다양한 업계 선두 기업이 많이 있습니다. 각계 엘리트들이 함께 발전하여 좋은 상권 분위기를 조성했다.
장조양 소후사 이사회 주석도 소후가 CBD 에서 중관촌으로 이사한 것은 주로 회사 경쟁력의 고려와 미래 발전에 대한 판단에 기반을 두고 있다고 밝혔다. 장조양은 중관촌의 임대료가 CBD 보다 싸지는 않지만 소호에게 임대료 외에 가장 중요한 요소는 회사가 오늘날의 규모로 발전하여 높은 자질의 과학기술 인재와 혁신 관리 인재가 필요하다고 말했다. 국제 표준의 하드웨어 및 소프트웨어 개발 플랫폼의 대대적인 지원과 인문적 수요를 겸비한 사무실 환경이 있기를 바란다. 하이테크 기업으로서 소후는' 백년 노점' 으로 발전하려면 중국의' 실리콘 밸리' 를 선택해야 한다고 생각한다. 장조양은 소후가 중관촌으로 돌아온 후 이곳에서 장기적으로 발전하여 구위 우세를 이용하여' 소후 효과' 를 형성할 것이라고 밝혔다.
많은 사무실 세입자들은 아름다운 환경이 모든 사람, 특히 사업가들이 업무 스트레스를 완화하고 기분을 좋게 하는 중요한 요인이라고 말하면서 일부 기업들은 교외화로 발전하는 경향이 있다고 말했다. 상업의 핵심 지역에서도 많은 오피스텔은 수경 설계를 채택하여 사람의 심신 건강을 조절할 수 있을 뿐만 아니라 많은 기업가들이 재원의 상징으로 여기고 있으며, 물의 번영은 재원이 굴러오는 것을 의미한다. 게다가 세계 500 대 기업과 각 업종의 선두 기업들까지 더해져 많은 재계 인사들이 부와 지혜와 기회가 서로 흐르는' 풍수보지' 를 선택하려 한다.
기업은 배합 완벽의 정도를 매우 중시한다.
사실, 부지 선정은 또한 지원 시설에 대한 고찰을 의미한다. 우월한 지리적 위치도 쇼핑몰, 아파트, 호텔, 비즈니스센터, 훈련센터, 티켓, 여행사, 우체국, 심지어 세탁소, 진료소 등 상업과 생활세트를 포함한 주변이 완비되어 있음을 의미한다.
베이징의 고급 오피스텔의 경우, 시설은 기업의 실제 수요에 더욱 부합해야 하며, 일체화된 시설과 서비스를 제공해야 한 층 올라갈 수 있다. 다국적 기업의 베이징 투자 확대로 다국적 기업은 사무실 환경의 국제화에 점점 더 많은 관심을 기울이고 있다. 대기업의 국제 업무가 잦아 외국인 직원이 점차 늘고 있다. 오피스텔이 완벽한 5 성급 호텔, 고급 아파트, 대형 쇼핑몰, 국제학교 등 국제화된 세트를 제공할 수 있는지도 이런 기업 선정의 초점이 될 것이다. 또 하드웨어 시설과 서비스도 시대와 함께 발전해야 세입자를 장기간 유지할 수 있다. 주변 업무 시설이 완비되어 있는지 여부는 회사의 운영 효율성에 영향을 미친다. 이익과 부를 대표하기 편리하다. 오피스텔의 기능은 단지 사무실을 제공하는 것이 아니라 기업 발전의 중요한 플랫폼이다.
교통은 핫스팟 지역의 보편적인 문제가 되었다.
1. 도로 부드럽기
오피스텔에 인접한 도로의 원활함은 교통 상황 중 가장 쉽게 판단할 수 있는 요소이며, 기업들은 러시아워가 혼잡한지 여부를 체험할 수 있다. 보통 오피스텔은 신호등 길목이나 버스 정류장이 밀집된 곳에 위치하면 차가 막히기 쉬우며, 인접한 도로의 기동 차선과 비기동 차선은 분리되지 않고, 좌회전 표지판이 너무 많이 설치되어 있고, 보조도 설계가 불합리하면 도로의 원활성이 떨어질 수 있다.
저희 조사에 따르면 임성의 주요 교통요로에 있는 오피스텔 교통도가 상대적으로 좋은데, 사무사용자에 대한 샘플링조사에서 이런 오피스텔의 교통 만족도가 상대적으로 높은 것으로 나타났습니다. 이는 도시 교통 간선도로가 서로 다른 도시를 연결해 사용자가 서로 다른 거주지에서 사무실로 올 수 있도록 하기 때문이다.
2. 대중 교통 시스템 선택
한 기업은 직원의 통근 문제를 고려해야 한다. 조사 결과 지하철 근처에 있는 오피스텔은 지하철에서 멀리 떨어진 오피스텔보다 훨씬 더 많은 호평을 받았다. 우리는 버스 시스템에 의지하여 출퇴근하는 직원들이 보행거리에 대한 관용도가 버스정류장에 가는 직원보다 높다는 것을 발견했다. 설문에서 직원들이 출근하는 오피스텔은 지하철역에서 500 미터 떨어진 곳에서 일반적으로 버스역에서 300 미터 걷는 것보다 27 명이 높다는 평가를 받았다. 즉, 직원이 버스를 타거나 지하철을 타기 위해 300 미터를 택할 수 있다면, 후자를 선택하는 것이 낫다. 후자는 전자보다 심리적 체험이 더 쉬울 수 있다.
연구에 따르면 행인 영향 지역은 역에서 약 1220 미터 이내로 역에서 30.48 미터마다 버스 분담률이 약 0.65% 떨어진 것으로 나타났다.
이것이 바로 기업 직원들에게 버스 시스템의 중요성이다. 지하철역 근처의 오피스텔은 우세하다. 특히 베이징의 교통 체증이 단시간 내에 완화될 수 없는 상황에서 베이징은 버스 시스템과 철도 교통을 대대적으로 발전시킬 것이다. 차가 있는 일부 직원들이 지하철에 차를 세우고 지하철을 타고 출근하는 것이 미래의 추세다.
버스 시스템에 대한 시찰에는 각종 교통수단 간의 연결운송과 환승이 원활한지, 버스가 빈도에 따라 나타나는지, 혼잡을 일으키지 않는지 여부도 포함된다.
상업 센터와 상업 및 상업 혼합의 선택.
혼합사용이란 건물의 용도가 아니라 한 지역의 토지가 혼합된 다용도인지 아닌지를 가리킨다. 많은 사람들은 순수 상권이 혼동을 피할 수 있고 사무실 분위기가 짙다고 생각하지만, 실제로 단일 용도의 구역은 인위적이고 무뚝뚝하게 유기적인 인간 활동을 분리한다. 예를 들면 주거 지역, 비즈니스 구역, 사무실 구역을 분할하면 구역과 구역 사이의 교통 흐름이 커지고 차량 주행 거리가 많아지며 그에 따른 심각한 교통 체증이 발생할 수 있다. (윌리엄 셰익스피어, 템플릿, 교통체증, 교통체증, 교통체증, 교통체증, 교통체증, 교통체증, 교통체증, 교통체증) 따라서 오피스텔이 운집하고 백만 평의 상업시장이 있는 지역의 교통 상황은 낙관적이지 않다.
4. 접근하기 쉽다
오피스텔의 접근성은 건물이 쉽게 접근할 수 있는지를 더 많이 가리킨다.
거리에서 보면 지척에 가깝지만 먼 곳에서 유턴해야 하는 거 아닌가요? 아니면 통행금지 표지판이 있어서 갈 길이 멀다는 건가요?
안전면에서 푯말은 매우 눈에 띄는가, 운전석에 앉아 있는 사람이 나무 울타리가 시야를 가로막기 때문에 위험할 가능성이 있는가? 차량이 주차되거나 사용자가 대중의 시야에 없는 어두운 구석을 지나갈까?
심리적 경험으로 볼 때, 쓰레기는 울타리의 은신처에 놓을 수 없고, 지나갈 때 고약한 냄새가 나나요? 건물 부근의 도로에 좋은 배수가 있어 비와 눈, 날씨, 오수가 차에 튀는 것을 막을 수 있습니까? 매일 건설현장, 장사꾼, 범죄율이 높은 심리적 암시를 주는 곳을 지나 출근하면 불쾌감을 가장 많이 일으킬 수 있다.
아마도 많은 기업들이 이러한 요소들을 고려하지 않거나 균형 잡힌 조건으로 간주하지는 않을지 모르지만, 국제적으로 이것은 보편적으로 고려해야 할 문제이다.
-'오피스텔 클럽' 제 6 호,' 베이징 양질의 오피스텔 경쟁력 보고서'
조사에 따르면 현재 오피스텔 여객유량에 대한 고객 평가가 낮은 것으로 나타났다 (2004 년 6 월 베이징 오피스텔 클럽의 양질의 오피스텔 경쟁력 CRBO 여객유량 조사 조치에 따르면).
1. 자동차와 비자동차는 분리되지 않았다.
통계에 따르면 동급도로의 교통량은 분류가없는 도로보다 높습니다. 즉, 그러한 도로 근처의 사무실 교통은 더욱 원활합니다. 그러나 이런 유동성은 여전히 비교적 제한적이다. 피크 시간에는 3 순환 도로 내 주요 도로의 속도가 시간당 20 킬로미터도 채 안 되는 것으로 측정됐다 .. 선진국이 이 문제를 해결하는 흥미로운 예가 있다. 샌프란시스코 대교는 양방향 6 차선 다리다. (알버트 아인슈타인, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 스포츠명언) 1937 대교가 건설된 후 종종 엉망진창이 되어 관리부에서 수천만 원의 수집 솔루션을 썼다. 그 결과 우승하는 방안은 의외로 간단하다. 다리 중간에 있는 울타리를 움직일 수 있게 하고, 러시아워는 시내로 들어가는 방향을 임시로 4-5 차선으로 조정하고, 러시아워는 반대 방향으로 가는 것이다.
2. 이 길은 유턴이 필요합니다
평가 체계에서는 유턴이나 평면인터체인지가 필요한 오피스텔의 실점이 비교적 크며, 사무실 사용자에 대한 무작위 샘플링에서 유턴해야 할 총 설문지 수의 13.4% 에 만족하지 않는다.
3. 길이 좁아서 차량 주차에 불편을 끼칩니다.
이 수치를 조사한 결과, 우리는 유일한 100% 의 데이터를 얻었다. 독자의 시선에 들어갈 수 있고 도로가 좁은 오피스텔은 많지 않지만 100% 의 사용자가 차량 주차에 어려움을 초래할 수 있다고 말했다.
4. 붐비다
도로가 혼잡한 데에는 여러 가지 이유가 있다. 이 세 가지 원인은 모두 서로 다른 정도의 교통 체증을 초래한다. 또한 좌회전이 너무 많고 신호등이 너무 길다.
5. 버스 시스템이 불편하다
이용자 만족도가 가장 높은 건물은 거의 지하철 부근에 있으며, 응답자들은 모두 아웃 바운드 후 건물에 가는 것이 편리하다고 말했다. 하지만 70% 가 넘는 사람들은 버스 정류장이 500 미터 이상 걸어야 한다면 이런 통근 방식 (지하철 제외) 을 선택하는 것을 매우 꺼려할 것이라고 말했다.
오피스텔이 밀집되어 입주율이 높다.
비교 자료에 따르면 같은 수치로 오피스텔이 밀집되고 임차율이 높은 오피스텔은 러시아워의 교통량이 더 적은 것으로 나타났다. 이는 번화한 상권도 좋지만, 부지 선정시 미래 오피스텔의 대형화, 클러스터화로 인한 교통압력도 고려해야 한다. 특히 도로가 더 이상 증축될 수 없거나 궤도교통 대피가 제한된 경우에는 더욱 그렇다.
설문 조사에서 세 가지 데이터 중 "가장 많이".
1. 가장 흔한 단어인' 피크 시간 혼잡' 은 사용자 샘플링에서 가장 자주 발생합니다.
2. 가장 순수한 비율-1,000% 의 이용자들은 도로 협착이 주차 불편을 초래할 수 있다고 말했다.
3. 가장 재미있는 다툼-차가 있는 사용자는 도로 혼잡을 버스가 너무 많은 탓으로 돌리고, 같은 건물에 차가 없는 사용자는 버스를 타기가 편리하다고 말하지만 자가용이 너무 많아 도로 부하가 증가하여 버스 시스템의 질에 영향을 미친다고 불평한다.
문지방 2: 비용
기업지의 위치는 5 년 전, 10 년 전과 크게 다르다. 이전에 선정한 곳은 먼저 도심에 있는지, 그 다음은 하드웨어 시설이었다. 10 년 전 도시 발전은 지금만큼 좋지 않았고, 경제도 비교적 뒤떨어졌다. 지리적 위치에 따라 기업의 성패가 결정된다. 좋은 지리적 위치에서 기업의 실력을 과시하고 기업의 이미지를 높일 수 있다. 특히 외자기업이 막 중국에 들어왔는데, 일부 신흥 국내 기업을 포함해 기업 입소문이 좋지 않다. 우선 오피스텔이 기업 이미지에 맞을 수 있는지, 결국 운영 비용을 보는 것이 관심사다. 이와 함께 기업들은 빌딩의 에어컨, 전력, 교통 등 부대시설도 주시하고 있다. 하지만 지금은 운영 비용이 모든 기업에 의해 1 위에 올랐다.
반면 한 회사는 건물을 고를 때 운영 비용이나 사무실 비용을 가장 먼저 고려한다. 비용을 떠나면 너의 건물이 얼마나 좋은지 말하지 마라. 주주에 대한 회사의 책임, 재무제표에 대한 책임, 현금 흐름에 대한 책임이기도 하다. " 다국적 기업의 부서장이 말했다.
Microsoft (중국) 의 부동산 및 구매 관리자인 Lu Zhihua 는 "기업 의사 결정자는 의사 결정을 내릴 때 핵심 요소에 초점을 맞추어야 한다" 고 말했다. 그래서 부동산 개발업자들은 어떤 상황에서 기업이 오피스텔을 살 것인지, 어떤 상황에서도 사지 않을 것인지를 알아야 한다. 가장 중요한 점은 기업의 관심의 관건을 찾는 것이다. 이 관건을 파악하면 마케팅을 추진하면 적은 노력으로 더 많은 일을 할 수 있다. " 기업 사무실 위치의 관건으로서, 사무실 비용에는 여러 가지 측면이 포함되며, 임대료는 한 가지 측면일 뿐, 감가상각비, 운영비, 인적자본 등도 포함됩니다. 자료에 따르면 경성의 몇 대 인기 오피스텔 분포 지역에서는 국모 지역의 평균 입주 비용이 가장 높았고 중관촌 지역은 국모보다 약간 낮았으며, 그 다음은 금융거리와 왕경이 뒤를 이었다. 이장, 풍대, 상지 등 개발구는 앞서 언급한 주요 지역에 비해 입주 비용이 가장 낮으며 국제무역CBD 보다 20 ~ 30% 가량 낮다.
베이징 한하 신다 소프트웨어유한공사 행정기획부 매니저 이씨는 "상지는 기업을 끌어들이는 법보" 라고 말했다. "우리가 상지를 선택하는 것은 그것의 비용 유혹이다. 창업형 기업에게 풍부한 자본이 없다면 비용이 가장 중요한 요소가 될 것이다. 예를 들어 중관촌 핵심구에서 500 만 원을 쓰면 3 년만 빌릴 수 있지만 상하이에서는 10 년을 빌릴 수 있다. 차이가 이렇게 크면 기업은 당연히 땅을 택할 것이다. " 이 사장의 말도 지상을 선호하는 기업, 특히 소규모 혁신형 테크놀로지 기업의 심정을 많이 털어놓았을 것이다.
유명 테크놀로지사가 CBD 를 떠나는 주된 이유 중 하나는 CBD 의 높은 임대료인 것으로 알려졌다. 씨스코 부동산부 사장인 장페이는 기업 부동산의 위치가 5 년 전과 10 년 전과 크게 다르다고 말했다. 이전에 가장 먼저 본 것은 위치가 도심에 있는지, 마지막으로 운영 비용을 보는 것이다. 하지만 지금은 운영 비용이 모든 기업에 의해 1 위에 올랐다. 따라서 조건이 허락하는 상황에서 이장 () 망경 () 으로 이사하는 것은 가격이 더 저렴하지만 조건이 성숙한 지역으로 이주하는 것은 필연적인 선택이다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 조건명언)
세 번째 문턱: 관리
사무실 건물은 춥지만 사람들에게 제공하기 위해서는 사람만이 그것을 활기차고 따뜻하게 할 수 있다. 그리고 이 역할은 부동산 관리입니다.
사무실 건물의 하드웨어 시설은 모두 볼 수 있는 것으로 매우 직관적이다. 그러나 엘리베이터가 꺼지면 에어컨 유닛이 완전히 열리지 않고 계단통의 카메라가 절대 열리지 않으면 이러한 시설들이 높은 구성의 의미를 잃게 된다고 생각해 보십시오. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 엘리베이터명언) 더 중요한 것은, 훈련받지 않은 인력과 무책임한 팀이 건물을 사용하고 유지하는 것은 매우 심각한 안전 위험을 초래할 수 있다는 것입니다. 그래서 고급 오피스텔은 유명 부동산 회사를 고문으로 초빙해야 할 뿐만 아니라 현장 관리로도 채용해 이를 고집하는 고급 오피스텔의 장기 부동산 가치가 높아진 것이다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 오피스텔, 오피스텔, 오피스텔, 오피스텔, 오피스텔, 오피스텔) 많은 기업들이 오피스텔로 이사한 후의 큰 느낌은: 왜 부동산 관리를 검사하는 것을 잊었는가?
하드웨어는 한눈에 볼 수 있지만 소프트 서비스는 직접 체험을 통해서만 느낄 수 있다. 일부 대기업들은 오피스텔을 선택할 때 빌딩의 부동산 관리 수준을 평가하는 것이 매우 중요하다. 그들은 먼저 시장 조사, 귀청을 통해 초보적인 인상을 받은 후 전문 부동산 중개기관에 의뢰하여 그 건물의 기능 시설을 고찰하였다. 이것들은 효과적이고 직접적인 평가 방법이다.
오피스텔이 어떤지, 부동산 관리 수준이 어떤지 이해하는 것이 중요하다. 네가 가서 알아보고 이미 입주한 회사에 물어보면 알 수 있다. 이것은 매우 간단하지만 효과적인 이해 방식이다. 둘째, 지각감. 오피스텔에 처음 들어갔을 때 건축 방면의 전문가든 부동산 업계의 동행이든 자신의 취향과 회사의 필요에 따라 몇 가지 기본적인 느낌을 얻을 수 있었다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 오피스텔, 오피스텔, 오피스텔, 오피스텔, 오피스텔, 오피스텔, 오피스텔, 오피스텔) 예를 들어, 어떤 회사들은 사무실 건물의 모든 것이 북적거리기를 바라지만, 어떤 고객들은 조용하고 간단한 건물을 좋아합니다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 예술명언) 피할 수 없는 것은 부동산 서비스의 질이 건물에 들어가야 진정한 체험을 할 수 있다는 것이다.
① 교통 및 주차 공간 관리
사무실 건물의 각 출구가 편리하고 인간적인지 확인하십시오. 우리 모두는 자동차를 가진 모든 사람들이 주차 공간에 관심을 가지고 있다는 것을 알고 있다. 만약 네가 주차 공간이 없는 곳으로 간다면, 그것은 틀림없이 매우 비참할 것이다. 물론 도심의 오피스텔은 주차 공간 부족 문제에 직면해 있을 것임에 틀림없지만, 부동산은 VIP 주차 설정 여부, 비상하역 주차 등과 같은 고객에게 최대한 편리해야 한다. 일부 고객은 주차 공간 증가를 요구하지만 주차 공간은 고정되어 있다. 어떻게 해야 할까요? 그렇다면 물관 회사는 이웃과의 관계 개선과 같은 방법을 강구해야 하기 때문에, 자신의 관계를 이용하여 고객이 문제를 해결할 수 있도록 도와야 한다. 비록 물관 회사가 더 많이 나온 일이지만.
② 세부 사항에주의를 기울이십시오.
오피스텔에 들어가 부동산을 고찰하는 가장 직접적인 방법은 외관과 인테리어가 당신의 이상적인 등급에 부합하는지, 건물 공공구역의 채광과 실내 온도가 어떠한지, 여객화물 엘리베이터의 수가 합리적인지, 통신과 전력시설이 당신의 요구를 충족시킬 수 있는지를 보는 것이다. 물론, 일반 오피스텔에서 제공하는 장소 인테리어 내용은 다르기 때문에 당신이 선택한 장소의 후기 인테리어 비용에 주의를 기울여 꼼꼼히 평가해야 합니다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 예술명언) 다른 방면의 서비스 평가에 대해서는 부동산 영업 및 경영진과의 교류를 통해 개인적인 느낌을 얻을 수 있다. 이것들은 많은 전문적인 경험이 필요하지 않지만, 너는 부동산 관리 회사의 실력을 충분히 이해할 수 있다. 일반적으로 좋은 부동산 관리 회사는 모든 일을 질서 정연하게 처리할 수 있고, 모든 고객이 제시한 요구는 당신의 요구를 충족시키지 못하더라도 합리적인 설명과 건의를 해 줄 수 있다. (윌리엄 셰익스피어, 햄릿, 지혜명언) 하드웨어 관리의 경우 구석구석을 정확하게 관리합니다. 예를 들어, 장비 수리 또는 유지 보수로 인해 고객의 정상적인 업무에 영향을 미치는 것은 허용되지 않습니다. 손상된 모든 시설과 설비는 가장 짧은 시간 내에 처리될 것이다. 램프 두 개 중 하나가 고장나서 제때에 교체할 수 없다. 또 다른 열린 이유인가요? 이 이유는 우리가 받아들일 수 없다. 이것은 큰일이 아니지만, 그것은 관리 회사의 질을 반영한다. 오피스텔을 빌리면 엘리베이터가 다섯 대 있고, 어떤 것은 계속 켜져 있고, 어떤 것은 열리지 않거나, 계속 거기에 주차해 두는 것은 좋은 관리가 아닐 것이다.
인간적인 관리 방면. 한편으로는 엄격하게 관리하고, 다른 한편으로는 해결 방법을 강구해야 한다. 예를 들어 건물 내부의 공공구역에서는 흡연이 금지되어 있으니 광장 등에 충분한 좌석과 재떨이를 설치해야 한다.
③ 부동산 관리 회사의 책임
Dell 은 이메일, 전화 및 토론을 통해 고객과 효과적으로 의사 소통합니다. 때때로 우리는 자발적으로 몇 가지 피드백을 수집하고 있다. 우리는 매일 많은 고객으로부터 전화를 받는다. 매우 광범위하지만, 우리가 가장 먼저 해야 할 일은 그들이 우리에게 연락하기를 바라는 것이다. 왜냐하면 소통을 아는 것이 매우 중요하기 때문이다. 예를 들어, 제 이름, 직위, 휴대폰 번호는 모든 고객에게 공개되어 있습니다. 누구든지 필요할 때마다 언제든지 저에게 연락할 수 있습니다.
(4) 설비가 완비되어 있는지 여부.
안전의 가장 큰 특징은 몰입이 필요하다는 점이다. 인파 전술로 문제를 해결할 수는 없다. 사람은 졸리고, 편안해야 하고, 감정이 있어야 하고, 관리가 있어야 하며, 일부 기계 시설을 통해 문제를 해결해야 한다. 기계실은 반드시 제자리에 있어야 하는데, 이것은 많은 투자가 필요하다. 충분한 기계실 수단이 없어 돌발 사건과 후속 조사를 해결하기가 불편하다. 기계실의 두드러진 특징 중 하나는 관리가 엄격하다는 것이다.
⑤ 직원 안전 품질
부동산 관리자의 안전 품질은 매우 중요합니다. 보안이나 다른 직원들이 반드시 안전의식을 가져야 하는지, 재산관리회사 직원들이 안전을 아는지, 보안의 책임이 얼마나 큰지, 일상 업무에 얼마나 투입할 수 있는지, 안전위험에 대한 인식이 얼마나 높은지, 안사위험에 대한 인식이 있는지 등이 중요하다. 예를 들어 주차장은 반드시 100% 의 조명을 유지해야 하는데, 이것은 반드시 체계를 형성해야 한다. 주차장이 멈추지 않으면 불을 덜 켜서는 안 된다고 말할 수 없다. 조명의 작용은 조명뿐만 아니라 일종의 안전보장이다. 또 다른 예로, 우리는 많은 가전제품들이 처음에는 이상한 냄새가 나고, 어떤 것은 머리카락과 손톱이 타는 냄새이며, 시간이 지나면 불이 붙는다는 것을 알게 되었습니다. 그래서 나는 모든 경비원들을 훈련시킬 때 후각으로 느끼라고 요구했다. 가전제품의 냄새가 무엇인지 모르면 위험할 수 있습니다. 부동산 관리 회사의 관리에 대해서는 수시로 직원을 교육해야 한다. 이런 일상적인 작은 안전 문제는 대부분 잊을 수 없다. 일단 발생하면, 우리는 처리를 확대하고, 모두를 소집하여 현장 교육을 실시하여, 모두가 안전의식을 충분히 가질 수 있게 하고, 안식처가 위태로울 것이다.
6. 한 걸음 걸어가서 비교해 보세요.