큰 분류에 따르면, 주택 융자 모델은 지분, 채권, REITs 세 가지가 있다. 지분 융자의 초기 비용은 비교적 낮지만, 잠재적 비용은 결코 낮지 않다. 조건부 주택 기업에게 상장은 안정적인 자금을 얻는 데 선호되는 것이다. 채무 융자에는 명확한 융자 금리가 있어, 빠른 대출보다 좋고, 주식을 희석하지 않는다. 채권과 지분 융자가 결합된 REITs 는 이제 막 시작되었다. 인터넷 금융과 마찬가지로 대중투자자들을 대상으로 주택 기업에 더 넓은 융자 선택과 저리 융자의 가능성을 제공한다. 1. 지분 융자: 공모 스텔스 비용은 낮지만 문턱은 높고 사모 스텔스 비용은 높지만 유연합니다. 1. 1. 회사 차원의 지분 융자: 공모 위주, 보이지 않는 비용은 ROE 로 측정할 수 있습니다. 주택기업그룹 차원의 지분 융자의 주요 형식은 공개 지분 융자이다. 공개 지분 융자는 일반적으로 주식 시장을 통해 공공 투자자에게 기업 주식을 발행하여 자금을 모으는 행위 (예: 기업 상장 (IPO), 상장회사 발행 및 배주 (SPO)) 를 가리킨다. 공개 시장을 이용한 지분 융자의 중요한 형태다. 부동산 기업들이 IPO 와 SPO 융자를 통해 얻은 자금은 이자를 지불하고 원금을 상환할 필요가 없다. 원가가 없는 것 같아요. 그러나 투자자가 주주가 되면 배당금, 이익 배당, 순자산 부가 가치 이익, 주식 매각 등을 즐길 수 있다는 점에 유의해야 한다. 일정 기간 고정 이자를 지급하는 채무 융자와는 달리 지분 융자 비용은' 우발 비용' 입니다. 즉, 비용이 발생할 수도 있고 발생하지 않을 수도 있습니다. 일어날 때, 높음과 낮음이 있다. 또한 형식이 유연하여 기업의 이윤이 높더라도 배당금이 적을 수 있다. 기업이 더 많은 이윤을 남길 수 있고 주당 순자산이 상승할 수 있기 때문이다. 그러나 어떤 형식을 취하든 그 비용은 자산 수익률로 측정할 수 있다. 순이익률, 자산 회전율, 순부채율 등 다양한 요인의 영향을 감안하여 우리는 순자산 수익률을 선택하여 공모 지분 펀드의 융자 비용을 측정한다. 작은 주택 기업을 보면 공개 지분 융자 비용이 7.32% 로 낮아 부채 발행 비용보다 훨씬 낮다. 이에 따라 소규모 주택업체들은 IPO 와 SPO 등 공개 지분 융자 형식을 우선적으로 고려해야 한다. 1.2 프로젝트 레벨 지분 융자: 비공개 발행이 주요 형태이며 무형 비용은 판매 순금리로 측정할 수 있습니다. 부동산 기업 프로젝트 차원의 지분 융자는 비공개 발행 형식을 위주로 하며, 다른 부동산 기업이나 사모펀드와의 협력을 포함해 형식이 민첩하다. 최근 몇 년 동안 주택업체들이 프로젝트 풍조 통제 강화, 은행 위험 회피 등 객관적인 조건으로 기업 대출난으로' 지분' 융자 사례가 비공개로 발행되고 있다. 우리는 비공개 지분 융자 (예: 사모기금, 주택기업과의 협력) 의 비용을 순금리로 측정할 수 있다고 생각한다. 주택업체와 사모기금 등 주택업체들의 협력 방식은 모두 프로젝트 차원에서 출발하기 때문에 기업 전체의 자산 회전율과 순부채율은 고려하지 않아도 되므로 협력 프로젝트의 매출순이익률만 고려할 수 있다. 이를 위해 영업 순이익률을 선택하여 비공개 지분 융자의' 보이지 않는 비용' 을 참조합니다. 기업 순이익으로 측정하면 A 주 135 주택 비공개 지분 융자의' 보이지 않는 비용' 은 역사적 추세로 볼 때 이미 20 10 에서 업계 비공개 지분 융자의' 보이지 않는 비용' 이 가장 높은 것으로 나타났다. 하지만 20 14 년이 되자 업계 비공개 지분 융자의' 보이지 않는 비용' 은 1 1.74% 로 떨어졌고, 중소기업은/KLOC-0 으로 낮아졌다. 이것은 또한 은시대 주택 기업들 간의 더 많은 비공개 지분 협력을 통해 자금 압박을 완화하고 비용을 절감할 수 있음을 시사한다. 2. 채무 융자: 정책의 격려로 채권 융자 비용이 점차 낮아진다. 채무 융자란 기업이 대출을 통해 융자를 하는 것을 말한다. 기업은 먼저 자금 이자를 부담하고 대출이 만료된 후 채권자에게 자금 원금을 상환해야 한다. 20 14 년 이후 국가정책의 지원으로 국내 주택 채무 융자 비용이 눈에 띄게 하락하기 시작했다. 2. 1 은행 대출: 비용은 낮지만 부동산 기업에게는 너무 큰 경우가 많습니다. CRIC 모니터링에 따르면 20 12-20 14 년 부동산 기업이 받은 국내 은행 대출의 연간 이자율은 6.15%-15/5 에 있다 이 가운데 폴리, 녹지 등 대형 주택업체들의 대출비용은 6. 15%-6.85% 의 구간에서 변동해 실력이 강하고 공기업 배경을 가진 주택업체들이 저리 대출을 받기 쉽다는 것을 보여준다. 중소기업 비용은 6. 15%- 15% 구간에서 변동하며, 비용이 현저히 높다. 특히 소기업들은 위험통제로 인해 얻기가 더 어렵다. 한편 주택업체들이 외자은행 신용대출을 받는 비용은 일반적으로 HIBOR 나 LIBOR 를 기준으로 0.32%-4.5% 상승하는데, 구체적인 금리는 기업 등급과 관련이 있다. 은행 대출 비용도 다음과 같은 특징을 가지고 있다: 1) 부채율이 높은 주택 기업 대출 비용이 높다. 예를 들어 태화그룹 20 12 1 1 흥업은행으로부터 대출하면 비용은12%-15 입니다 중남 건설 20 12 1 1 장쑤 은행으로부터 차용 비용 12%. 당시 타이와 중남의 순부채율은 각각 65,438+064.77% 와 99.84% 였다. 위험에 대한 고려에 근거하여 은행은 신탁에 가까운 비용을 제시했다. 국자 배경을 가진 기업들을 제외하고는요. 예를 들어 폴리 부동산 20 13 년 순부채율은 94.48%, 20 14 년 분기는113./KLOC 로 상승했다. 2) 현재 해외은행의 신용비용은 국내은행보다 낮다. 예를 들어, 2065438+2005 년 4 월 용호지산은 7800 만 홍콩 달러를 인수하여 연금리가 4.40% 로 낮았다. 주로 해외은행의 대출 기준금리가 보편적으로 낮기 때문이다. 2.2 중기 어음: 비용은 기준 금리보다 낮고 자격 요건은 상대적으로 높다. CRIC 모니터링에 따르면 20 14-20 15 년 주택기업이 획득한 중기 어음 융자 연간 이자율은 4.55%-8.37% 구간에서 변동하며 업계 평균 대출비용은 약 5.36% 로 은행 기준금리보다 낮았다. 비용 우세는 매우 뚜렷하다. 이 가운데 10 조 김보 4 개 대형 주택 융자 비용은 4.55% ~ 4.90% 구간에서 변동하고 중소주택 기업 비용은 4.59% ~ 8.37% 구간에서 변동했다. 규모가 크고 브랜드 우위가 뚜렷한 주택 중기 어음 융자 비용이 더 유리하다는 것을 알 수 있다. 중기 어음 융자 비용에는 다음과 같은 특성도 있습니다. 1) 중기 어음 융자는 은행 대출 이자와 관련이 있습니다. 20 14 년 2 월, 세모 지분은 50 억원 중기 어음을 성공적으로 등록한 뒤 3 회에 걸쳐 발행했다. 비용은 각각 다르다. 20 14 년 4 월, 65438 억원 발행, 연 이율은 8.4%, 4 전후 융자 비용 격차는 2.3% 포인트로 2065 438+04-2065 438+05 중앙은행의 두 번의 금리 인하와 직접적인 관계가 있다. 2) 중기 어음의 평균 대출 기간은 은행 대출보다 길며 장기 어음의 비용은 상대적으로 높다. 중기 어음을 성공적으로 발행한 주택 융자 사례에서 평균 대출 기간은 4.24 년, 최대 7 년, 최소 3 년, 전환부채 (5.9 1 년), 회사채 (5. 16 년) 보다 낮다. 중기 어음 기한이 길수록 비용이 높아진다. 도시투지주가 2065438+2005 년 4 월 발행한 2 기 중기 어음으로 3 년 연금리는 4.59%, 7 년 연금리는 5.25% 로 전자보다 0.66% 포인트 높다. 2.3 회사채: 비용은 기준 금리에 가깝고 심사위원을 통해 모니터링하기가 쉽지 않다. 20 14-20 15 년, 부동산 기업 채무 융자 연금리가 4.80%-9.90% 사이에서 변동했고, 업계 평균 대출 비용은 약 6.74% 로 중기 어음과 전환 채무보다 높았다. 은행 대출에 비해 회사채 비용은 은행 기준금리보다 높지만 주택기업 실제 은행 대출의 평균 금리보다 낮다. 특히 최근 2 년간 대형 주택업체들은 회사채를 발행하지 않았으며, 대부분 중소기업 위주로 융자액이 비교적 적기 때문인 것으로 보인다. 회사채 융자에는 1) 회사채 융자 규모가 너무 커서 통과할 수 없는 특성도 있습니다. 20 13 이후 A 주식회사는 18 회사채를 성공적으로 발행해 최대 금액 16 억원을 발행했다. 대부분의 대형 회사채 신청은 모두 비준을 통과하지 못했다. 2) 회사채의 융자 비용도 기한이 길수록 비용이 높아진다. 북진업계가 20 15 와 1 에서 각각 7 년과 5 년의 기간 동안 두 건의 회사채를 동시에 발행했습니다. 융자년 금리는 각각 5.2% 와 4.8% 로 장기 비용이 0.4% 포인트 높다. 2.4 전환 사채: 비용이 매우 낮고 발행 자격이 회사채보다 높다. CRIC 모니터링에 따르면, 20 13 이후 A 주 주택업체는 2 건만 성공적으로 현금화했고, 연간 융자율 0.6%-4% 는 평균 융자비용 2.77% 로 다른 채권 융자 방식보다 훨씬 낮았다. 주로 전환채무가 채권 융자이자 지분 융자이기 때문이다. 투자자들이 이렇게 낮은 수익을 받아들일 수 있을지는 회사 주가의 상승 잠재력에 더 달려 있다. 앞으로 주가가 기대에 맞으면 회사 주식으로 전환하여 배당금을 즐길 수 있다. 주가가 기대에 맞지 않으면 위험 없이 퇴출할 수도 있다. 투자 위험이 낮기 때문에 이자 지불 비용도 낮다. 연간 금리가 낮은 것 외에 전환채무의 또 다른 특징은 대출 금리가 해마다 높아지는 것을 볼 수 있다. 기업이 이렇게 하는 주된 목적은 융자원의 안정을 보장하는 것이다. 2.5 신탁: 저렴한 비용, 더 이상 자금 조달의 주류가 아닙니다. CRIC 모니터링에 따르면 20 12-20 14 년 중점 주택업체들이 신탁융자를 통해 연금리가 5.63%- 13% 구간에서 변동했고 업계 평균 대출비용은 약 8.37 이었다. 최근 몇 년 동안의 추세로 볼 때 20 12, 20 13 년 신탁 평균 대출 비용은 8.6%, 20 14 년은 6.7% 로 떨어졌다. 주로 20 12 년 자금 공급 부족, 20 13 년 자금 공급 구조 불균형으로 신탁 융자 수요가 증가했으며, 이 2 년 동안 대출 비용이 높았습니다. 20 14 까지 주택업체들은 중기 어음, 회사채, 신탁에 대한 열정이 낮아져 신탁의 평균 대출 비용이 낮아졌다. 20 15 년 4 월까지 중천성은 화융국제신탁신청기간 대출 5 억원, 연율 4.65%, 심지어 은행대출 기준금리보다 낮았다. 신탁모델의 융자 비용도 시대와 함께 하락하고 있음을 알 수 있다. 우리는 또한 신탁융자 비용에 1) 보험원의 신탁비용이 일반적으로 재테크 상품보다 낮다는 것을 보았다. 예를 들어 2065438+2002 년 3 월, 중곡 부동산은 핑안 신탁으로부터 4 억 9700 만 위안을 빌려 연간 금리가 6. 15% 에 불과했다. 하지만 많은 신탁회사들이 재테크 상품을 구매하는 투자자들에게 약속한 연간 수익이 이 수준보다 높기 때문에 이렇게 낮은 수준을 달성할 수는 없다는 것을 알 수 있다. 2) 신뢰 비용은 주택 규모와 큰 관계가 없다. 예를 들어 2065438+2002 년 3, 4 월, 반케 화윤심국으로부터 신탁대출 654380 억원, 연율 9%; 건설업지는 백서신탁으로부터 9 억 위안을 빌려 연간 금리가 6.65% 로 낮았다. 3) 신뢰 비용은 목표 프로젝트와 관련이 있으며, 양질의 프로젝트는 저렴한 자금 조달을 받을 수 있습니다. 우리는 양광성이 2065438+2003 년 3 월 푸젠 자회사에 대출 6 억원을 신청했고, 연금리는 6.30% 에 불과했으며 당시 은행 대출 기준금리보다 0.3% 포인트 높은 것으로 나타났다. 반면 20 12, 12, 양광성은 중철신탁에 산시 공업 프로젝트 신탁대출 3 억 2 천만 원, 연율11.00 을 신청했다. 푸젠에서 깊은 경작을 하는 푸젠 기업으로서 양광성은 샤먼에서 양질의 프로젝트가 보편적으로 인기를 끌며 투자 위험이 낮기 때문에 신뢰 비용도 낮다. 산시 () 는 양광성 () 에서 새로 개발한 도시로, 위험이 비교적 높기 때문에 비용도 높다. 2.6 고급 참고 사항: QE3 를 미국 연방 준비 제도 이사회 종료한 후 비용은 이점이 없습니다. CRIC 통계에 따르면 20 10 ~ 20 15 년 5 월, 66 개 홍콩 경내 기업이 해외에서 우선어음 1 18 회 발행해 총 융자액을 할인했다 외국에서 우선 어음을 발행하는 비용은 분명히 국제 유동성과 기업 자질의 영향을 받는다. 1) 유럽의 양적완화 정책은 고급 어음의 총량과 비용에 큰 영향을 미친다. 역사적 추세로 볼 때, 부동산 기업의 해외 우선권 발행 최고봉은 20 13-20 14 로 나타났으며, 이 2 년은 이 융자 방식의 비용이 가장 낮은 시기이기도 하다. 하지만 20 14 1 1 미국 연방 준비 제도 이사회 종료 QE3 이후 부동산 기업의 해외 부채 난이도가 높아지고 비용도 빠르게 상승하고 있다. 자료에 따르면 15 처음 5 개월 동안 홍콩 주식업체들은 우선 순위 어음 융자 235 억원을 달성했으며 14 년 전체의 37% 에 불과했다. 자금 조달 비용 측면에서 15 처음 5 개월 동안의 평균 비용은 9.62% 로 20 14 보다 1.53% 포인트 높습니다. 특히 15 처음 5 개월 동안 최소 융자 비용은 7.5% 로 20 14 년 최저 수준보다 3. 12% 포인트 높았다. 이에 따라 국내 중기어음과 회사채가 개방된 이후 주택업체 해외 우선 어음 융자는 비용 이점이 없다. 2) 주택 기업의 브랜드 실력은 우선 순위 어음의 총액과 비용에 영향을 미칩니다. 홍콩 주식 66 개 주택 중 중국 판매액 상위 20 위 안에 위치한 주택 융자 총액은 6543.8+0364 억원으로 우선어음 융자 총액의 50% 이상을 차지하며 평균 융자 8.60% 를 차지하며 비용이 가장 낮다. 이후 TOP20-50, TOP50- 100, TOP 100 이상 주택 우선 어음 융자 비용은 각각 9.43%, 9.83%,/KLOC-였다. 기업의 규모, 실력, 브랜드가 하락하면서 원가도 상승하고 있다. 2.7 부채 기금: 비용은 중간에 있지만 유연성이 떨어지므로 개선이 절실히 필요하다. CRIC 모니터링에 따르면 부동산 기업의 20 12-20 12.4% 가 받는 자금 대출의 연간 금리가 변동했고 업계 평균 대출 비용은 약 8. 14% 로 신탁보다 낮았다 채권기금의 원가도 다음과 같은 특징을 가지고 있다: 1) 지분과 채권투자를 결합한 펀드 비용은 상대적으로 낮다. 2065438+2004 년 2 월, 중남건설이 지분투자와 채권투자를 결합하는 방식을 통해 환증부자본에서 5 억원을 융자하고 연금리는 5.5% 로 최근 3 년간 주택채권펀드 융자 모델 중 가장 낮은 수준이다. 2) 부채 기금 비용은 목표 프로젝트와 매우 관련이 있습니다. 2065438 년 5 월과 2065438 년 2 월에 차입한 자금의 경우 연간 이자율은 각각 7.98% 와 9% 로 KLOC-0/.02% 포인트 차이가 난다. 주된 이유는 대상 프로젝트의 성격이 다르기 때문입니다. 전자는 투자 안전이 높고 성장이 강한 주택 프로젝트를 통해 빠른 수익을 얻을 수 있습니다. 후자는 생태 비즈니스 커뮤니티 테마 부동산에 투자하여 안정적인 수익을 얻기 위해 오랜 기간 운영 개발이 필요하며, 기금이 제공하는 비용은 상대적으로 높습니다. 2.8 perpetualbond: 자기자본에 부과할 수 있으며, 비용은 상대적으로 높고 해마다 증가합니다. 영속채권은 원금 상환 기한을 정하지 않고 기한 내에 이자를 받을 수 있는 채권이다. 영속채권의 특징: 1, 이자는 일반적으로 금리보다 높다. 2. 상환 순서는 회사 주식과 일치하며 보통채권보다 낮다. 3. 회계처리는 자본자본자본에 부과할 수 있지만 투자자는 보통주주처럼 기업관리 및 이익분배에 참여할 수 없으므로 영구채무는 주주의 권익을 희석하지 않고 자본수준을 높일 수 있다. 4. 영속채권 보유자는 파산 등을 제외하고는 일반적으로 회사가 원금을 상환하도록 요구할 수 없고, 정기 이자만 받을 수 있다. 지분으로 볼 수 있지만 영속채권은 채권이' 기한 내에 약속대로 고정이자를 지급한다' 는 뚜렷한 특징으로 본질적으로 채권 융자 방식이다. 더 중요한 것은, 부동산 기업이 영속빚을 빌린 후에는 영원히 갚지 않을 수 없다는 것이다. 일정 기간이 지나면 영속부채 비용이 해마다 늘어나 기업의 감당력을 초과하기 때문이다. 영속채무의 비용은 결코 낮지는 않지만, 많은 고부채주택업체들은 오히려 이런 융자 방식을 좋아한다. 가장 전형적인 것은 항대지산이다. 20 14 연말까지 회사의 영속채권 총액은 528 억 5000 만 위안에 달했고, 영속자본도구는 회사의 총 지분의 47% 를 차지했다. 일반적으로, 영속 부채의 융자 비용은 처음에는 일반 채무 융자보다 약간 높을 것이다. 2-3 년 후 연금리는 15%-20% 와 같이 더 높은 수준으로 뛰어올라 해마다 25%-30% 까지 올라갑니다. 2.9 인터넷 금융: 주택 기업 자체 건설 채널 비용이 상대적으로 낮고 제 3 자를 통한 비용도 낮지 않다. 현재 주택 기업 인터넷 금융 융자에는 두 가지 주요 형태가 있다. 1) 주택업체들은 인터넷 금융 플랫폼을 직접 구축하여 상대적으로 비용이 저렴합니다. 녹색 공간 "부동산 보물" 을 예로 들어 보겠습니다. 앤트파이낸셜, 핑안 골든 사슴과 협력, 연간 이자율은 6% ~ 8% 사이, 첫 번째 제품의 융자 이자율은 6.4% 로 은행 대출 이자율 (5. 1%) 보다 20% 높고 비용은 높지 않다. 한편 녹색지대는 플랫폼을 중소기업들에게 개방하고, 융자측에 약 0.5 ~ 2% 의 관리비를 받고, 인터넷 금융을 기업업무로 삼아 자금 사용 비용을 더욱 낮춘다. 거대 기업인 완다는 방대한 고객층을 기반으로 인터넷 금융 플랫폼을 적극적으로 구축하고 있다. 빠른 돈 구매를 통해 인터넷 재테크 상품을 내놓았고, 첫 번째 제품 금리는 5% 로 낮았다. 하지만 이런 융자 형식으로 투자자들이 주택기업에 대한 실력 요구가 높아 실력 있는 브랜드 주택업체만이 많은 네티즌을 끌어들일 수 있다는 점을 지적해야 한다. 2) 부동산 기업이 제 3 자 인터넷 금융 플랫폼을 통해 자금을 얻는 비용은 결코 낮지 않다. 현재 국내 P2P 또는 P2B 흡수' 예금' 비용은 5%- 10% 사이입니다. 전형적인 김방연구소와 루팩스는 각각 8%-9.5% 와 5%-8.4% 사이이다. 제 3 자 P2P 또는 P2B 를 통해 자금을 조달하는 경우 비용은 10% 보다 낮을 가능성이 적습니다. 인터넷 금융회사 열치 금융지주에 따르면 현재 P2B 국내 대출 비용은 14- 18% 로 신탁 등 융자 방식보다 훨씬 높다. 이를 위해 제 3 자 인터넷 금융 플랫폼을 통한 자금 조달은 자금 회전이 시급한 부동산 기업에 더 적합하며 장기 경영에는 적합하지 않다. 3.REITs: 신탁채권 융자와 증권화 지분 융자를 하나로 합치면, REITs 융자의 비용은 은행 대출보다 약간 높으며, 그 평균 수익률로 측정할 수 있다. 그러나 우리나라 REITs 가 막 시작되었기 때문에 평균 수익률은 실증 데이터가 부족하다. 이와 관련하여 해외 자료를 참고할 수 있다. 기관 통계에 따르면 북미의 REITs 수익은 가장 좋다 (13.2%), 이어 유럽 (8. 1%), 아시아 평균 수익은 가장 낮다 (7.6%). 유럽의 REITs 수익률은 유럽 채무 위기의 영향으로 -9.2% 로 급락했고, 북미 REITs 는 여전히 12.0% 의 평균 수익을 달성했다. 국가마다 REITs 가 시기마다 투자 수익이 다르다는 것을 알 수 있다. 20 14 년, 국내 최초의 REITs' 중신 출항 특별 자산관리계획' 이 심교소에 상장되어 양도됐다. 부동산 개발 프로젝트에 대한 투자는 엄격한 규제를 받고 성숙한 부동산 자산의 투자와 관리에 초점을 맞추고 있지만, REITs 의 공식 출시는 중국 부동산 증권화가 새로운 단계로 접어들면서 부동산 융자에 새로운 도구가 생겼다는 것을 의미한다. 중신 항공 REITs 를 예로 들자면, 이 제품은 투자 목표인 52 억 65438 억원을 포함한다. 이 제품은 위험 등급에 따라 투자를 우선 순위 부분과 하위 부분으로 나누어 7:3 비율로 발행한다. 저위험 우선 투자자, 5 백만 원 투자, 예상 수익률 5.5% ~ 7%; 중 고위험 선호 투자자의 2 급 부분에 대해 청약 가격은 3000 만원, 2 급 예상 수익률은 12%~42% 입니다.