장세 아파트가 새로운 단계에 들어서다. 미래의 주택 임대 시장은' 다중 주체 공급, 다중 채널 참여' 라고 불리는 3 차원 거시생태로 여겨진다. 장세 아파트는 규모 확장기와 금융위기 셔플 기간을 거쳐 운영과 서비스에서 임대율과 바닥 효율을 높이는 것이 기본이다.
중등자산이 경자산으로 바뀌다.
장세 아파트의 배치가 이미 5 년이 넘었고, 세련행은 이 업무에 대해 새로운 사고를 가지게 되었다.
세련행은' 일부 모금자금 투자 프로젝트 처분 및 전액 출자 자회사 지분 매각과 관련된 거래 공고' (이하' 지분양도협정') 에 대해 전액 출자 자회사 선전 세련 계방 자산관리유한회사 (이하' 세련계방'), 닝보 강북 화연지환산업투자합자기업 (유한파트너) (
그러나 이와 함께 앞서 언급한 지분 양도협정이 체결된 날로부터 7 일 (영업일 기준) 이내에 세계은행은 265,438+09 만원의 가격으로 세계은행 계방의 통제하에 있는 43 개 자회사의 지분을 인수할 계획이다.
세련 계방의 핵심 업무는 세련 홍포아파트다.
세련행은 20 15 년 말부터 경제가 상대적으로 발달하고 임대 수요가 왕성한 1, 2 선 도시 배치 아파트 업무를 시작했다.
2020 년 2 월 65438+2 월 말 현재 세계은행이 관리하는 아파트 프로젝트는 약 140 개로, 그 중 약 82% 는 중자산 모델이며, 소수를 제외한 나머지는 경자산 모델이다.
세련은 회사가 아파트 업무를 시작한 이후 중국 자산 모델이 빠른 규모 성장을 이룩해 몇 년 안에 전문 서비스 팀과 완벽한 운영 관리 시스템 플랫폼을 구축하여 좋은 브랜드 입소문을 형성하고 중앙 집중식 장세 아파트 업계의 경쟁 우위를 구축했다고 밝혔다.
그러나 이와 함께 전기에 막대한 자금이 투입되고 회수 기간이 길어져 현재 시장 환경에서 전체 경영에 어느 정도 압력을 가하고 있다.
세련행은 이번 세련행그룹의 가주주 지분 매각과 함께 세련그룹의 43 개 자회사 지분을 인수하여 아파트 관리 업무를 경자산 모델로 전환하는 전략적 목적을 달성했다고 밝혔다.
자산 재편이 완료된 후 세련 계방이 보유한 모든 업무는 중간 자산 모델의 장세 아파트 사업이다. 세련 계방의 43 개 자회사 중 23 개는 프로젝트가 종료된 회사 (프로젝트 없음), 7 개는 아직 운영회사가 되지 않았고, 나머지 65,438+03 개는 운영사업회사입니다. 그 중 25 개는 프로젝트이고, 주로 경자산 모델 아파트 프로젝트이고, 나머지는 호텔 단세 운영사업과 소유물 프로젝트입니다.
이번 거래의 거래 상대는 화연지환으로, 실제로 주해 횡금 화근업 투자 합자기업 (유한합자) (이하' 화근업') 을 맡고 있다. 세련행은 또한 난징 루빅 큐브 가홍 아파트 관리유한공사 (이하' 난징 큐브') 를 포함한 화근산업 투자자를 공개해 가입률이 65,438+08.5% 라고 밝혔다.
흥미롭게도 난징 큐브의 투자자금은 주로 모회사 큐브 (중국) 투자유한회사 (이하 큐브) 에서 나왔다. 큐브는 경자산 전략 위주의 아파트 서비스 사업자로, 주로 1,2 선 도시의 CBD 와 대형 캠퍼스 주변에 분포하며 세련 계방의 업무 지역 분포와 비슷하다. 이는 또 일부 권상들이 세련행이 경자산의 장세 아파트 분야에서 힘을 발휘할 것이라는 추측도 불러일으켰고, 허황된 자본 이야기는 아니었다.
장임대 아파트 발전이 불균형한 빙산의 일각에 불과하다.
낙거 아파트그룹의 설립자이자 CEO 로이는 한하 자산의 운영 모델이 주기의 영향을 많이 받는다고 밝혔다. 하행주기 동안 부동산을 임대하면 조립과 운영비용을 통제할 수 있다면 이윤은 여전히 희망이 있다. 하지만 반대로 모델의 내결함성은 매우 낮습니다. 일반적으로 경자산기관의 위험은 적지만 수익과 이윤의 증가는 선형적인 상태다. 주영 업무이익이 중후비용을 상쇄할 수 없을 때까지 장기적으로 자금 압박을 받게 된다.
이윤이 매우 어렵다
일찍이 20 16 년 동안 진강송은' 연내 65438+ 만실, 2020 년 50 ~ 60 만실, 미래 1 만실' 목표를 제시했다. 그는 계약 규모가 65438+ 만인 경우 홍푸 아파트가 2065.438+08 이후 이윤을 낼 것으로 보고 있다.
세련은행이 장세아파트에 입주한 6 년을 돌이켜 보면 세련행 집원의 전반적인 경영 상황은 낙관적이기 어렵다. 2020 년 9 월 30 일 현재, 세련 계방 순자산은-654.38+0 억 4 천만 위안을 기록했습니다. 2020 년 전 3 분기, 세련 계방 순손실 265,438+0 만원.
정책에 의존하는 동풍에도 임차인 시장은 전망이 넓지만 돈을 벌지 않는 것은 업계의 보편적인 현상이다.
현재 시장에서 아파트 업무의 운영 모델은 주로' 보유-운영' (자산 지향 모델),' 임대-운영' (중자산 모델) 및' 위탁 운영' (경자산 모델) 이다.
반케 및 벽계원 (02007) 이 지원하는' 보유-경영' (자산 지향 모델) 에 따라. HK), 용호지 (00960) 입니다. HK) 는 20 16 부터 장임대 아파트' 관우' 팀을 구성해' 2020 년까지 장임대 아파트 시장 상위 3 위' 를 언급하며 현재 미익 상태에 있다.
반케 (WHO) 는 의심할 여지 없이 장세 아파트의 선구자 중 하나이다. 반케 2020 년 중기 보고서에 따르면 회사 임대주택 영업수익은 654.38+0 억 5 천만 위안이다. 이 회사는 이미 33 개 도시에 총 65,438+027,300 개의 주차 공간을 개설했다. 개판 종목 전체 입주율 88%, 성숙항목 (개판 반년 이상) 입주율 93.7%.
그러나, 반케' 만촌계획' 은 이미 새 주택원의 확장을 중단했다. 반케 사장 겸 CEO 주구생 등 고위층은 장기 임대 아파트가 돈을 벌기 어렵다는 점을 거의 인정했다.
지난 한 해 동안 달걀 껍질, 자유자재로 대표되는 중자산 또는 경자산 모델로 운영되는 장세 아파트는 자주 불만의 늪에 빠졌다.
상장된 장세 아파트 브랜드는 예외 없이 모두 적자다. 예를 들어 청과 아파트는 20 17-20 19 회계연도에 각각 2 억 4500 만 원, 4 억 9900 만 원, 4 억 9800 만 원을 기록했다.
근본 원인은 업계 고소득 저임대료, 단기 부채, 장기 투자의 운영 모델이 규모 확장, 임차인 확장, 임대료 상승의 도움을 받아야 건강한 운영을 지속할 수 있다는 점이다. 그러나 임대 시장이 하락하면 집세 상승은 이어지기 어렵고, 세입자 감소, 방 공실률 상승 등이 있다. , 플랫폼과 업주, 세입자 사이에 이익 게임이 있어 각종 위험을 초래할 수 있다.
장세 아파트의 수익성 문제와 관련해 반케 이사회 의장 울량 () 의 이전 주장은 시장의 실상을 부분적으로 대표하는 것 같다. "수익률면에서 1%-2% 의 수익률을 달성할 수 있어서 우리는 매우 만족한다."
익명을 원하지 않는 임대 분야 책임자는 1 차 재경 기자와 공유했다. 장세 아파트의 수익률은 1%-3% 에 불과하며 일선 도시는 일반적으로 2% 미만이다. 현재 장세 사업의 융자 금리는 일반적으로 5% 이상이며,' 느린 돈을 버는' 업종으로 위험이 낮지 않다.
집값, 땅값, 융자 비용이 모두 높고 임대료 수익이 낮다. 이런 갈등의 지속적인 작용으로 소형 장세 아파트 업체들은 지난 한 해 동안 카드를 뒤섞어 아웃되었다.
"중앙은행과 은감회가 설정한' 티' 레드라인, 금융기관 부동산 대출 비율, 개인 주택 대출 비율을 배경으로 전체 외부 융자 환경이 긴박해지면서 자금이 부족한 주택업체와 투자객들은 느린 돈을 버는 장세아파트에서 탈퇴를 가속화할 뿐이다." 이 관계자는 차분한 마음으로 장기 배치를 하면서 흑자 난관을 극복하고 실력을 더욱 강화할 것으로 기대된다고 밝혔다.
주택 기업의 전략적 레이아웃의 "주판"
돈벌이가 어려운 이상, 주택업체들이 왜 이렇게 장세 아파트를 중시하는가?
현재 상위 30 명의 부동산 개발상 중 적어도 3 분의 1 은 이미 임대 시장에 진입했다. 벽계원, 반케, 용호, 폴리 부동산 (600048) 을 포함해서요. SH), 욱휘지주 (00884). HK), 그린 시티 중국 (03900). HK), 원양운송그룹 (03377) 입니다. HK), 상인 뱀 입 (00 1979. SZ) 등. , 이 분야에서 자신의 레이아웃을 가속화했습니다.
개발업자가 장세 업무를 선호하는 이유에 대해 심천 TOP 10 모 주택기업 운영책임자는 장세 아파트 시장이 전형적인' 롱테일 효과' 를 가지고 있다고 말했다. 특히 일선 도시에서는 장세 아파트가 방대한 고객층을 보유하고 있고, 임대재산 현금 흐름이 매우 좋아 자산증권화의 이상적인 전달체라고 말했다. 나는 금융 시장과 임대 부동산 시장의 발전이 상호 추진될 것이라고 믿는다. "장세 아파트의 융자 비용은 총 운영 비용의 50% 이상을 차지하지만 임대료는 운영 비용만 충당하거나 운영 비용을 전혀 충당할 수 없습니다. REITs, 주택임대 전문 회사채 등 금융상품의 성숙도 이 시장의 발전 저항을 크게 낮출 것이다. "
2020 년 7 월 베이징 반케 건설이 운영하는 전국 단체임대지 첫 장세아파트 (성수사 동네) 가 시장에 진출했다. 이것은 또한 반케 (WHO) 가 장세 아파트 ToG 분야에 착지하는 축소판이기도 하다.
2020 년 중기 실적회에서 주욱 반케 이사회 비서는 "현재 베이징의 두 단체임대주택 프로젝트가 이미 문을 열었고, 우리는 선전 제남의 인재주택그룹과 합자회사를 설립하여 단체임대방을 공동으로 건설하고, 앞으로도 더 큰 공헌을 할 수 있기를 바란다" 고 말했다.
ToC, ToB 에서 ToG 에 이르기까지 장세 아파트의 업무 경계가 확대되고 있으며, 이 분야를 계속 배치해 온 일부 기업들도 첫 번째 전환점 발전을 맞이하고 있다.
용호그룹 CEO Shao 는 2020 년 중기 실적회에서 장거리 아파트 업무에 대해 자신감을 가지고 있다고 직언했다. 그것은 매우 방대한 사용자 기반을 가지고 있으며, 265,438+0-35 세의 사용자 수는 매우 크다. 한편 전체 자금비용은 상대적으로 낮아 올해 65438+ 만 점포 개업을 마쳤는데, 수입은 20 억 원이면 문제없을 것이다.
그는 또한 이 사업이 2020 년부터 약간의 이윤을 내기 시작한 것이 시작이라고 지적했다. 미래 회사는 전체 기회에 대한 파악에 따라 중자산과 경자산의 비율을 더욱 최적화할 것이다. 동시에 관우는 비교적 안정된 시기에 이르렀고, 모금리도 32 ~ 35% 였다. 현재 개업 반년 대여율은 이미 88.6% 에 이르렀고, 전체 진도는 여전히 양성이다.
반케 (WHO) 는 최근 대화형 플랫폼에서 투자자들에게 아파트 장세는 주택 문제를 해결하는 중요한 통로로, 회사는 사업의 장기적 미래를 낙관하고 있다고 응답했다. 반케 (WHO) 는 중앙 집중식 아파트 시장의 수요가 커서 임대 구매와 병행하는 정책 방향에 부합한다고 보고 있다. 회사는 계속해서 확고부동하게 이 업무를 추진할 것이다.
나의는 또 제 1 재경 기자에게 주택임대업계가' 제14차 5개년 계획' 계획에서 사회보장 범주에 들어선 것은 국가 최상층 디자인의 중요한 영역이라고 밝혔다. 또한 일선과 준일선 도시에서는 장세 수요가 왕성하고 지속 가능하지만 공급 채널과 참가자들은 새로운 조정을 할 수 있다. "앞으로 장세에 참여하는 주체는 더욱 다양해지고, 참여 방식도 회사 자체의 능력과 유전자를 결합한다. 어떤 사람은 자산측에서, 어떤 사람은 운영 서비스측에서 들어온다. (존 F. 케네디, 자산명언) 물론, 어떤 신분이든 결국은 조작에 떨어질 것이다. 강력하고 체계적이며 반복적인 운영 능력은 앞으로 업계에서 더욱 희소해질 것이다. "