질문 2: 소재산권실 매매 계약은 법적 효력이 있습니까? 안녕하세요!
이 법은 다음과 같이 규정하고 있습니다.
(1) 헌법 제 10 조는 도시 토지가 국가 소유라고 규정하고 있다. 농촌과 도시 교외의 토지는 법률 규정이 국가 소유를 제외하고 집단 소유에 속한다. 택지, 자류지, 자류산도 집단 소유다. 어떠한 조직이나 개인도 점유하거나 매매하거나 다른 형식으로 토지를 불법으로 양도해서는 안 된다.
(2)' 국무원 사무청' 토지 유동 관리 강화, 토지 매매 금지 통지' (국발 (1999) 제 39 호) 제 2 조: 농민 집단 토지 유동 관리 강화, 농민 집단 토지 불법 점유 금지, 부동산 개발 금지 농민 집단 토지사용권은 비농업 건설에 양도, 양도, 임대해서는 안 된다. 농민 주택은 도시 주민들에게 팔 수 없으며, 도시 주민들이 농민들의 집단 토지를 점유하여 집을 짓도록 허용해서는 안 되며, 관련 부서는 불법 건설과 구매한 주택에 대해 토지 사용증과 부동산증을 발급해서는 안 된다.
(3) "국무원 사무청은 농촌 집단건설지 법률정책을 엄격히 집행하는 것에 관한 통지" (국발 (2007)7 1 호) 는 농촌 주택기지가 본 마을 주민에게만 할당될 수 있고, 도시 주민은 농촌에서 농가, 농민주택 또는' 소재산권실' 을 살 수 없다고 규정하고 있다
설명:
상술한 법률 규정에 따르면 우리나라 법률은 농촌 주택, 즉 이른바 소재산권실을 본촌 촌민에게만 분배할 수 있고, 도시 주민에게 매각을 금지할 수 있지만, 소재산권실이 같은 집단조직 구성원 간에 유통과 매각을 금지하지는 않았다는 것을 알 수 있다. 사법의 원칙에 따르면 법은 금지할 수 없다. 우리나라 법률 법규는 집단 구성원 사이에 작은 재산권실을 판매하는 것을 금지하지 않았다. 따라서, 같은 집단 구성원들이 상응하는 민사권능력과 민사행위능력을 가지고 있는 한, 소재산권실 매매계약을 체결할 때 진실을 나타내고, 법률규정이나 사회공익을 위반하지 않는다는 의미라면, 일반적으로 소재산권실 매매계약이 유효하다는 것을 인정한다.
2. 일반적으로 집단과 다른 단체 조직원 간의 작은 재산권실 매매 계약이 무효로 간주된다.
3. 단체조직원과 도시주민 사이에 작은 재산권실을 매매하는 것은 일반적으로 계약이 무효라고 인정한다.
4. 소재산권방 매매 계약이 무효로 인정되면 처리 규칙.
이 법은 다음과 같이 규정하고 있습니다.
(1) "중화인민공화국 계약법" 제 58 조는 계약이 무효이거나 해지된 후 계약으로 취득한 재산을 반환해야 한다고 규정하고 있다. 반납할 수 없거나 반납할 필요가 없는 것은 할인하여 배상해야 합니다. 잘못이 있는 쪽은 상대편이 당한 손해를 배상해야 한다. 쌍방 모두 잘못이 있으니 각자 책임을 져야 한다.
(2)2006 년 9 월 14 일 베이징시 고등인민법원은' 농촌 사유주택 매매 계약의 효력 확인 및 사건 처리 원칙' 을 발표하여 계약이 무효인 이유를 명확히 하고 판매자는 주요 책임을 지고 구매자는 부차적인 책임을 진다. 계약이 무효가 될 때, 판매자가 토지평가절상이나 철거, 보상으로 인한 이익, 그리고 집의 현재 가치와 원래 매매가격의 차이로 인한 손실을 종합적으로 고려하여 매매 쌍방의 이익을 균형있게 하여 계약 무효로 인한 이익 불균형을 방지해야 한다.
(3) 하이난성 고등인민법원 20 1 1
(4) 산둥 고원은 20 1 165438 년 10 월 30 일 발표된' 성 민사재판업무회의록' 에서도 집단 소유 토지에서 개발된 작은 재산권 주택 매매 분쟁 사건에서
(5)2065 438+03 년 4 월 베이징시 고등인민법원은 현재 민사재판 적용법의 몇 가지 문제를 빗어 다시 한 번 분명히 했다. 구매자의 손해배상을 확정할 때, 소송 후 주택은 이미 철거 절차에 처해 있다. 철거 절차의 평가 결과를 참고하여 주택 교체 및 위치 보상 가격을 결정할 수 있다. 철거 절차에 들어가지 않은 경우 위탁 평가를 통해 주택 교체 및 위치 보상 가격을 결정할 수 있습니다.
5. 소규모 부동산 분쟁에 관한 특별 규정
관련 규정:
상해 감독 2008 1 호
(1) 본향 내 농촌 경제조직원 간의 농촌 주택 매매, 주택 매매 계약은 유효한 것으로 간주된다.
(b) 주택 판매 ... >>
질문 3: 소규모 부동산 양도 계약이 유효합니까? 각지의 작은 재산권실 양도계약에 대한 법원 판결이 각각 다르다. 구체적으로 아래와 같다.
(a) 합법적인 소재산권실 매매 계약은 일반적으로 법적 효력이 있다.
합법적인 소재산권실은 택지 사용권을 갖고 계획허가와 건설허가를 받아 주택권증을 처리한 마을 사람들을 말한다.
1. 이런 작은 재산권실에는 합법적인 재산권권이 있어 법률 규정에 따라 집단경제조직원 (즉 동촌민) 간에 양도할 수 있다.
2. 다른 마을 주민과 도시 주민에게 판매하는 행위에 대해 분석 참고는 다음과 같다.
토지관리법 제 63 조 "농촌 집단 소유의 토지사용권은 비농업 건설에 양도, 양도, 임대할 수 없다" 고 말했다.
"도시 부동산 관리법" 제 38 조 "법에 따라 등록하지 않고 소유권 증서를 수령하지 않은 부동산은 양도할 수 없다" 고 말했다.
현행 법규는' 국무원 사무청 농촌 집단건설지 법률정책의 엄격한 집행에 관한 통지' 와 같이 여전히 금지성 규정을 하고 있지만, 이 규정들은 강제성 규범이 아니며 주택 매매 계약의 효력을 확인하는 데 사용할 수 없다.
현재의 사법실천으로 볼 때 계약법은 주로 소재산권방 매매계약의 효력 인정에 적용되며 계약법의 기본정신은 자치와 성실신용을 의미한다. 이런 계약이 무효로 확인되면 판매자는 불법 주택 매각 후 토지평가절상, 철거보상 등을 근거로 계약이 무효라고 주장할 가능성이 높다. 이로 인해 성실원칙을 준수하는 구매자가 손해를 입게 되어 사회공서 양속과 성실의 사회기반을 손상시킬 수 있다. 따라서, 소재산권실의 합법적인 매매는 당사자의 의미 자치 원칙을 반영하며, 사법판결은 기본적으로 계약이 유효하다는 것을 인정하는 경향이 있다. 주요 법적 근거는 다음과 같습니다.
최고인민법원은 현재 형세 아래 민상사계약 분쟁 사건의 몇 가지 문제를 심리하는 지도 의견 (법파 [2009] 40 호)
제 15 조 인민법원은' 계약법 해석 (2)' 제 14 조의 규정에 따라 발효성 강제성 규정과 행정성 강제성 규정을 구분해야 한다. 강제성 규정을 위반한 경우 인민법원은 계약이 무효라고 판단해야 한다. 행정강제규정을 위반한 경우 인민법원은 구체적인 상황에 따라 그 효력을 인정해야 한다. "
산둥 성 고등인민법원은' 산둥 성 민사재판업무회의록' 발행에 관한 통지 (루고발 [20 1 1]297 호)
제 2 조 (3) 항은' 도시부동산관리법' 제 38 조, 제 39 조의 규정은 법에 따라 등록하지 않고 소유권 증서를 취득하지 않은 주택 양도를 제한하는 행정규범이지 발효규범이 아니다. 소유권 증서를 취득하지 않은 주택 매매 계약은 법률의 강제성 규정을 위반하지 않으며 법에 따라 유효함을 인정해야 한다. "
(2) 위법한 소재산권 매매 계약은 일반적으로 법적 효력이 없거나 효력이 미정 상태에 있다.
불법 소재산권실은 집단 토지나 유휴 국유지를 불법으로 점유하고, 농촌 집단토지사용권을 양도하거나 국유토지 사용의 성격을 바꿔 토지사용증, 계획허가증, 시공허가증 없이 불법 건설을 하고, 시장에서 직접 판매하는' 삼무' 불법 건물이다. 농민들이 합법적으로 소유한 농촌주택과는 달리 이런 작은 재산권실에는 토지사용권증도 없고 계획, 국토, 건설부문의 비준문도 없다. 건설할 때 이미' 도시관리법' 과' 토지관리법' 의 규정을 위반하여 위법건물에 속하며 주택재산권 등록을 할 수 없는 것은 그 자체가 위법이다. 이런 위법적인 소재산권실 매매 계약에 대해서는 일반적으로 두 가지 처리 방법이 있다.
1. 직접 계약이 무효라고 판단한다. 매매 계약의 표지인 집, 즉 불법 건설된 작은 재산권실 자체가 불법 건물이고, 재산권 설립의 법적 효력이 발생해서는 안 되며, 양도할 수 없고, 계약의 표지로 실현될 수 없고, 법적 효력이 발생할 수 없다. 그리고 이런 불법 소재산권실의 절대다수는 도시계획, 환경보호, 공익사업, 향진 집단이익을 희생해 매매하는 것이다. 계약이 유효하다고 판단하면 위법건설을 장려하는 것과 같기 때문에 기본 원칙은 계약이 무효라고 인정하는 것이다. 주요 법적 근거:
국토자원부, 주택도시건설부는 20 1 13 년 10 월' 위법건설 판매' 소재산권실 행위를 단호히 억제하는 긴급 통지' 를 발표하며' 건설판매' 를 지적했다 소재산권실' 건설, 매매는 법률의 보호를 받지 않는다. "
..... & gt& gt
질문 4: 소규모 부동산 매매 계약이 유효합니까? 소재산권실 매매협정은 무효이며, 소재산권실은 법률의 보호를 받지 않는다.
작은 재산권실은 보통 중국 농촌과 교외 농민들이 공동 소유한 토지에 지은 매각용 주택을 가리킨다. 집단토지는 사용권 양도시 토지양도금 등의 비용을 납부하지 않았기 때문에 이런 주택은 국가주택관리부에서 발급한 재산권증을 받을 수 없고 향진 * * * 또는 마을위원회가 발급해 향진재산권실이라고도 불린다.
"작은 재산권실" 은 법적 개념이 아니라 사람들이 사회 실천에서 형성하는 약속된 속칭 호칭이다. 이런 집은 국가가 발급한 토지사용증과 예매허가증이 없고, 주택 구입 계약도 국토관리국에 등록하지 않을 것이다. 소위 산권증은 결코 진정으로 합법적이고 유효한 것이 아니다.
소재산권실의 출현은 도시 집값의 급등과 불가분의 관계에 있어 2007 년 집값이 급등하면서 사회적 관심의 이슈가 되고 있다. 국가 관련 요구에 따르면,' 소재산권실' 은 증빙을 허용하지 않으며, 법률의 보호를 받지 않는다.
20 13 12, 베이징시 국토자원국, 베이징시 건설위가 공동으로 관련 통지를 발표하여' 소재산권실' 위법건설과 판매 행위를 단호히 억제하였다.
질문 5: 작은 재산권을 구입하는 계약이 유효합니까? 국가 관련 부처의 비준 절차도 없고 관련 법조문도 없어 구매자가 구매 계약을 체결해도 계약은 무효다.
작은 재산권실이 존재하는 중요한 이유 중 하나는 가격이 매우 저렴하여 집을 살 여유가 없지만 주택 수요가 있는 많은 사람들에게 지름길을 제공한다는 것이다. 그러나 이런 집을 사는 것은 법과 정책의 보장이 없어 큰 위험이 있다. 그래서 이런 집을 사려면 반드시 신중해야 한다.
작은 재산권 집을 살 위험
1,' 오증' 이 부족합니다
만약' 오증' 이 없다면 부동산증을 처리할 수 없다. 재산권이 없으면 법률의 보호를 받지 못한다.
2. 철거 보상은 어렵습니다.
법에 따라 관련 심사 수속을 밟기만 하면 합법적인 건물이다. 그러나 * * * 범위를 벗어나는 불법 건물은 제외하지 않고 국가계획과 충돌하면 철거될 수 있고, 업주는 철거 안치 보상을 받지 않는다.
3, 품질을 보장하기가 어렵습니다.
이 집들은 가격이 싸고, 집의 품질은 감독되지 않으며, 일부 개발상들은 자재를 훔쳐 돈을 벌고, 안전의 위험이 있다. 이런 집은 일반적으로 토지가 있는 마을에서 개발한 것이다. 주택 품질과 주택 애프터보증은 보장하기 어려울 뿐만 아니라 입주 후 부동산 관리도 문제가 생기기 쉽다.
4. 작은 재산권실은 저당잡히거나 상장하여 재판매할 수 없습니다.
정규산 권증이 없기 때문에, 소재산권실은 담보물로 사용할 수 없고, 상장독점도 할 수 없다. 이들은 구매자가 작은 재산 집을 살 때 주의를 필요로 하는 곳 이다.
5. 작은 재산권실은 담보로 잡을 수 없습니다.
소재산권실은 부동산 관리부에 등록할 수 없고, 저당 등 기타 권리를 신청할 수 없다. 그의 권리가 없다면, 합법적인 담보물이 은행에 저당잡히지 않고, 은행 대출도 비준할 수 없다는 것은 당신이 집값을 한 번에 지불해야 한다는 것을 의미한다. (존 F. 케네디, 돈명언)
질문 6: 소규모 부동산 매매 계약이 유효합니까? 그것은 영수증 역할을 한다. 영수증의 역할은 자명하다.
질문 7: 작은 재산권을 구입하는 계약이 유효합니까? 첫째, 대재산권실인지 쉽게 판단할 수 있다.
1, 우리가 말한 상품실 (대재산권실) 은 반드시 5 증빙이 완비되어 담보할 수 있어야 하고, 작은 재산권실은 거래시장에 거래를 등록하거나 담보대출로 구매할 수 없다.
2. 재산권이 큰 상품주택용지는 국유양도의 성질 (국유토지사용증을 처리할 수 있음) 이며, 재산권이 작은 것은 대부분 집단토지의 성질 (국유토지사용증을 처리할 수 없음) 이다.
3. 대재산권실은 예매증을 처리할 수 있지만, 소재산권실은 매매를 금지하고, 하물며 예매증은 없다.
4. 대재산권실은 인터넷 서명을 할 수 있고, 주택관리국에 등록할 수 있으며, 소재산권실은 주택관리국에 등록할 수 없다.
5, 대재산권실은 은행 담보대출을 지원할 수 있고, 소재산권실은 은행 담보대출을 할 수 없다.
둘째, 이른바' 소재산권' 이란 농민 집단토지에 건설된 주택을 말하며 토지양도금을 납부하지 않는 것을 말한다. 그 재산권은 국가주택관리부에서 발급되는 것이 아니라 향향 * * * 또는 마을 * * * *, 따라서' 향재산권' 이라고도 하며' 소재산권' 이라고도 한다.
셋째, 향 * * * 이 보낸 소위 소재산권은 사실 진정한 재산권이 없다. 이런 집은 국가가 발급한 토지사용증과 예매허가증이 없고, 주택 구입 계약도 국토관리국에 등록하지 않을 것이다. 소위 산권증은 결코 진정으로 합법적이고 효과적인 산권증이 아니다.
도움이 되었으면 좋겠습니다. 입양을 클릭하시길 바랍니다!
질문 8: 소규모 부동산 매매 계약이 합법적이고 유효합니까? (1) 법적 효력
일반적으로' 소재산권실' 매매 계약의 효력은 무효로 인정된다. 그리고 다른 상황도 구별해야 한다.
1. 향진 범위 내 농촌 집단경제조직원 간의 농촌 주택 매매, 주택 매매 계약이 유효한 것으로 판명되었다.
2. 집이 고향 이외의 사람에게 매각되면 관련 조직과 부서의 비준을 거쳐 계약이 유효하다고 인정할 수 있다.
3. 관련 조직과 부서의 승인 없이 집을 고향 이외의 사람에게 팔고, 실제로 계약을 이행하지 않거나, 구매자가 실제로 주택을 사용하지 않는 경우 계약은 무효다.
(b) 부동산 양도
"작은 재산권실" 은 정식 부동산증을 받을 수 없기 때문에 법적 의미의 부동산권을 구성하지 않는다. 즉, 소재산권실은 사용권만 있고 소유권은 없다.
중화인민공화국 토지관리법에 따르면 소재산권실은 본 단체구성원이 아닌 제 3 자에게 양도하거나 판매할 수 없으며, 즉 구매 후 합법적으로 양도할 수 없습니다. 동시에 집의 보전과 부가가치에도 일정한 영향을 미친다.
정책 위험
건설중인 작은 재산권실을 구입하고, 구매자와 개발업자가 계약을 체결하고, 주택대금을 지불한 후, 관련 부처가 농촌 재산권실 건설 프로젝트를 정비하면 일부 프로젝트가 중단되거나 강제 철거될 수도 있다. 주택 구입자들은 집을 구할 수도 없고 제때에 주택 대금을 청구할 수도 없는 난처한 상황에 직면할 것이다.
집을 산 후, 만약 국가가 징수하여 철거한다면, 농촌재산권실에는 국가가 인정한 합법적인 재산권이 없기 때문에, 주택 구입자는 합법적인 재산권자가 아니며, 재산권 철거 보상을 받을 수 없다. 실제 이용인으로서의 철거 보상은 재산권 보상보다 미미하다.
감독이 부족하다
농촌 재산권실의 개발 건설을 제한하는 명확한 규정이 없고, 개발 건설 감독의 부재는 주택 구입자의 이익에 어느 정도 영향을 미친다. 동시에 개발자의 자질이 없으면 집의 품질과 집의 애프터보증을 보장하기가 어렵다.
질문 9:' 소재산권실' 매매계약이 유효합니까? 작은 재산권을 사거나 사지 않는 것은 모두 부동산증이 없는 부동산이다. 누가 사느냐는 속아서는 안 된다. 국가가 작은 재산권실의 시장 진출을 금지하고 있기 때문이다.
질문 10: 소액 재산권 증서 주택 매매 계약이 유효합니까?
(1) 헌법 제 10 조는 도시 토지가 국가 소유라고 규정하고 있다. 농촌과 도시 교외의 토지는 법률 규정이 국가 소유를 제외하고 집단 소유에 속한다. 택지, 자류지, 자류산도 집단 소유다. 어떠한 조직이나 개인도 점유하거나 매매하거나 다른 형식으로 토지를 불법으로 양도해서는 안 된다.
(2)' 국무원 사무청' 토지 유동 관리 강화, 토지 매매 금지 통지' (국발 (1999) 제 39 호) 제 2 조: 농민 집단 토지 유동 관리 강화, 농민 집단 토지 불법 점유 금지, 부동산 개발 금지 농민 집단 토지사용권은 비농업 건설에 양도, 양도, 임대해서는 안 된다. 농민 주택은 도시 주민들에게 팔 수 없으며, 도시 주민들이 농민들의 집단 토지를 점유하여 집을 짓도록 허용해서는 안 되며, 관련 부서는 불법 건설과 구매한 주택에 대해 토지 사용증과 부동산증을 발급해서는 안 된다.
(3) "국무원 사무청은 농촌 집단건설지 법률정책을 엄격히 집행하는 것에 관한 통지" (국발 (2007)7 1 호) 는 농촌 주택기지가 본 마을 주민에게만 할당될 수 있고, 도시 주민은 농촌에서 농가, 농민주택 또는' 소재산권실' 을 살 수 없다고 규정하고 있다