도시 주택 매매에서는' 땅을 따라 집을 따라가라' 는 원칙을 따라야 한다. 이 개념은' 도시 부동산 관리법' 과' 도시 주택 철거 관리 조례' 에 명확하게 규정되어 있다. 중국 농촌에서 토지는 농촌 경제조직의 집단 소유에 속한다. 우리나라의' 토지관리법' 등 관련 규정에 따르면 집단토지는 징수하지 않고 판매, 양도할 수 없다. 실제로 농촌 토지가 징용될 때, 집은 지상 부착물로 보상을 하고,' 집이 있는 곳마다 가져간다' 는 원칙을 채택한다. 따라서, 이 요인에 근거하여, 필자는 농촌 주택의 양도도' 마음대로 가라' 는 원칙을 따라야 한다고 생각하는데, 토지사용권의 양도 여부는 주택 양도의 효력을 결정하는 주요 요인이다.

둘째, 농촌 주택 매매에 관한 현행법 및 규정.

1, 현행법 규정

재산법' 제 152 조 ~ 155 조는 주택지 이용자가 법에 따라 집단 소유 토지를 소유하고 사용할 권리를 가지며 법에 따라 그 토지를 사용하여 집을 지을 권리를 향유한다고 규정하고 있다. 택지사용권의 취득, 행사, 양도는 토지관리법 등 법률과 국가 관련 규정에 따라 집행된다.

토지관리법' 제 62 조 제 3 항은 "농촌촌민이 집을 팔거나 임대한 후 택지를 신청하는 것은 비준되지 않는다" 고 규정하고 있다.

국무원의 엄격한 토지 관리 심화 결정 (국발 28 호) 은 도시 주민들이 농촌에서 농가를 사는 것을 금지하고 있다.

국무원 사무청' 토지유동 강화 엄금해고지 통지' (국발 199939 호) 는 "농민주택은 도시주민에게 팔 수 없고, 도시주민이 농민집단토지집을 점유해서는 안 되며, 관련 부서는 불법 건설과 매입한 주택에 토지사용증과 부동산증을 발급해서는 안 된다" 고 규정하고 있다.

2, 농촌 주택 매매의 효력에 대한 최고인민법원의 의견.

대법원 1963 호가 발표한' 민사정책 집행에 관한 몇 가지 문제에 대한 의견' 은 "택지의 집, 나무, 공장 창고, 돼지우리, 화장실 등 부착물은 항상 회원에 속하며 회원은 집을 매매하거나 임대할 권리가 있다" 고 규정하고 있다. 주택이 매각된 후 택지 사용권이 새 주인에게 이전되었지만 택지의 소유권은 여전히 생산대에 속한다. " 을 눌러 섹션을 인쇄할 수도 있습니다 대법원 1984 가 발표한' 민사정책법 집행에 관한 몇 가지 문제에 대한 의견' 제 6 조 제 0 항은 "향진 시민 간에 주택 양도택지 사용권 매매로 인한 분쟁은 국무원' 향진 건설지 관리조례' 에 규정된 비준 절차에 따라 처리한다" 고 규정하고 있다. 토지관리법이 시행되기 전에 대법원은 원칙적으로 농촌 주택 매매의 효력을 인정한 것으로 보인다. 토지관리법이 시행된 뒤 국무원 및 관련 부처가 엄격한 농촌주택과 주택기지 관리 정책을 내놓았고 대법원도 새로운 규정이나 전형적인 사례를 내놓지 않아 농촌주택 매매에 대한 대법원의 태도가 바뀌었는지 판단하기 어렵다.

셋째, 농촌 주택 매매 계약의 효과

농촌 주택 매매 계약의 효력에 대하여 필자는 계약법에 규정된 계약 유효요건으로 계약의 효력을 판단해야 한다고 생각한다. 계약의 유효 요소에 부합하는 계약은 유효 계약이고, 유효 요소가 없는 계약은 무효 계약이다. 우리나라 계약법에 규정된 계약의 유효요건은 주로 네 가지 측면을 포함한다. 첫째, 계약 당사자는 민사권과 민사행위 능력을 지닌 자연인, 법인이며, 그에 상응하는 직권을 가지고 있다. 민사행위능력자가 체결한 계약은 무효이며, 민사행위능력자가 체결한 계약을 제한하고, 그 법정대리인은 인정하지 않고 무효이다. 사람이 맺은 계약을 처분할 권리가 없고, 채권자의 추인없이 무효이다. 대리인이 없는 사람이 체결한 계약은 대리인이 인정하지 않으면 무효입니다. 둘째, 사기, 협박수단으로 체결된 계약은 취소 가능한 계약이며, 법원은 사기, 협박의 요구에 따라 철회되거나 변경되어야 한다는 뜻이다. 중대한 오해로 체결된 계약은 당사자 측의 요청으로 법원이 철회하거나 변경할 수 있습니다. 악의적으로 국가, 집단 또는 제 3 자의 이익을 해치는 계약은 무효이다. 합법적인 형태로 불법 목적을 은폐하는 계약은 무효이다. 셋째, 내용은 법률의 강제성 규정과 공서 양속을 위반하지 않는다. 사기, 협박으로 국익을 해치는 계약은 무효다. 사회의 공익을 해치는 계약은 무효이다. 법률 및 행정 법규의 의무 규정을 위반하는 계약은 무효입니다. 공평치 못한 계약은 어느 한쪽의 요구에 따라 변경되거나 해지되어야 한다. 넷째, 형식은 법률의 요구 사항이나 당사자의 약속에 부합한다. 법이나 당사자의 약속은 반드시 특정 형식을 취해야 하며, 특정 형식의 무효를 취하지 않아야 한다.

현재 재판 관행에서 농촌 주택 매매 계약의 효력은 종종 논란이 되고 있다. 주로 비농촌 집단경제조직에서 조직원들은 집을 살 수 있다.

1, 농촌 주택 매매 계약이 무효인 몇 가지 경우

농촌 주민이 도시 주민에게 판매하는 계약은 반드시 도시 주민들이 농촌 주택과 택지 사용에 관한 것이다. 국가의 관련 규정을 위반했기 때문에 무효로 인정되어야 한다. 도시 주변 지역에서는 도시 호적을 가진 사람들이 주변 지역에서 농촌집을 사는 현상이 흔하다. 법은 그들이 매매할 수 있는 것을 명시적으로 금지하지는 않지만, 택지 사용권 변경과 관련해 매매 계약이 비교적 특별하다. 우리나라' 토지관리법' 은 주택기지가 농민의 집단 소유로, 한 농촌 촌민이 한 곳의 주택기지만 가질 수 있다고 규정하고 있다. 농촌 마을 사람들이 집을 팔거나 임대한 후 택지를 신청한 사람은 비준을 하지 않는다. 농촌 주택 매매는 토지사용권의 양도와 변경을 포함하므로, 매매의 효력은 주택사용권의 양도가 합법적인 비준을 거쳤는지에 달려 있다.

법인이나 다른 단체가 농촌 주택과 택지를 구매하는 사람은 택지 사용권의 주체 자격이 없기 때문에 무효로 인정되어야 한다.

농촌 주택은 가옥을 처분할 권리가 없는 사람이 주택 매매 계약을 체결하여 매매를 하고, 권리인의 추인없이' 민법통칙' 의 규정에 따라 매매가 무효라는 것을 인정한다.

비농촌 집단경제조직원들이 조직원의 집을 매입한 후 농촌 집단경제조직은 농민들이 농촌집단경제조직으로 호적을 옮기는 것을 분명히 거부하고, 주택 매매계약도 무효로 인정되어야 한다. 구매자가 농촌택지 신청 조건을 충족하지 못하기 때문이다.

농촌 주택 매매 계약이 유효한 몇 가지 상황.

농촌 집단조직 내부 회원이 농가를 분배하지 않은 경우 농촌 집단조직 내부 구성원과 체결한 농촌 주택 매매 계약은 유효로 인정되어야 한다.

농촌단체조직 내부멤버, 주택기지는 아직 국가규정 기준에 미치지 못했고, 농촌단체조직 내부회원과 체결한 농촌주택 매매계약은 유효함을 인정해야 하지만, 관련 주택기지 신청 수속을 밟아야 한다고 알려야 한다.

농촌 단체 조직에 정착했지만 아직 농가를 신고하지 않은 농촌 단체 내부 구성원과 체결한 농촌 주택 매매 계약은 유효로 인정되어야 한다.

택지 주택 매매가 이전 등록을 처리하는지 여부에 대해 필자는 이것이 계약의 효력에 영향을 미치지 않는다고 생각한다. 이전 등록은 주택 매매 계약의 발효 요건이 아니기 때문에, 주택 이전 등록을 처리하지 않으면 주택 매매 계약의 효력에 영향을 미치지 않으며, 주택 매매 계약이 계약의 발효 요건을 충족하는 한 계약은 유효하다. 그 이유는 (1) 등록제도의 목적상 등록기능은 공시, 즉 세상에 이 권리의 존재를 알리는 것이다. 채권과 물권의 차이는 물권 변동만이 등록을 필요로 하고, 채권변동은 등록할 필요가 없다는 것을 결정한다. 재산권과 채권은 권리체계에서 가장 중요한 두 가지 권리이다. 재산권은 절대적인 권리이며 객관적이고 배타적이다. 채권은 상대권이고, 인지상정이며, 공존하는 것이다. 즉, 채권의 권리자는 특정 채무자에게만 채무를 이행할 것을 요구할 수 있고, 물권의 권리자는 물권에 대한 누구의 간섭도 배제할 권리가 있다. 한 가지 물권만 존재할 수 있고, 같은 표지물에 여러 가지 채권을 병존할 수 있다. 이것은 물권이 반드시 일정한 방식으로 세상에 알려져야 다른 사람의 방해를 배제할 수 있다는 것을 결정한다. 채권의 인간성은 채무자가 채권의 존재를 아는 것으로 충분하다. 채권자는 채무자에게 자기에게 이행할 것을 요구할 수 있을 뿐 아니라 요구할 수 있을 뿐이다. 가옥의 경우, 주택 소유권 변경만 등록할 수 있고, 주택 매매 계약은 등록할 수 없다. 이 점을 분명히 하면 토지관리법 규정을 합리적으로 설명할 수 있다. 토지관리법' 제 12 조는' ... 토지소유권과 사용권 변경은 변경 등록일로부터 발효된다.