특별 채무가 아무데나 수거되기 전에 우리나라 토지수거의 융자 방식은 주로 비축지를 담보자산으로, 토지보유기관을 통해 상업은행 등 금융기관으로부터 돈을 빌리는 것이다. 하지만 토지 비축은 1 급 토지 개발 및 플랫폼 융자와 밀접한 연관이 있으며, 심지어 지방정부의 숨겨진 채무의 원천이 되기도 한다. 이에 따라 최근 몇 년 동안 우리나라 지방정부 융자체제는 두 차례의 중요한 조정을 거쳤으며, 토지보유전문채권의 탄생은 바로 이런 맥락에서 발생했다.
(1) 토지 수납 융자 방식의 두 가지 주요 조정. 첫째, 토지 수거 기능 부서 관리를 개선하고, 한 현 () 과 카탈로그 관리 () 를 보완하고, 도시 투자 플랫폼의 토지 수거 기능을 박탈하는 것이다. 200 1 년 4 월, 우리 나라는 조건적인 지방정부에 건설지 인수 비축제를 시범적으로 요구하기 시작했다. 2007 년 6 월, 1 1, 국토자원부, 재무부, 인민은행이' 토지비축관리방법' (국토 개발 [2007]277 호) 을 발표하고 토지비축기구를 토지비축 업무로 정립했다. 하지만 제도 시행 초기에는 각지의 토지수거기관이 혼란을 설치 및 관리하며, 많은 지방토지수거기관이 많고, 토지수거와 토지 개발이 혼란스럽다. 규제 관리를 위해 20 10 년 9 월 국토자원부는 토지보유기관이 20 1 1 년 3 월 말까지 소속 및 소속 토지개발 관련 업무에 종사하는 기관과 철저히 해야 한다는' 두 가지 변경' 목표 통지를 내렸다 20 12 국토자원부, 재정부, 인민은행, 은감회가 공동으로 토지 비축기구 명단을 세우고 토지 비축기구 관리를 강화하라는 통지를 발표했다. 20 16 년 2 월, 4 부처는' 토지비축 및 자금관리 규제에 관한 통지' (재정종합 [2065 438+06]4 호) 를 발표해 토지보유기관을 더욱 규범화하고 현급 이상 (현급 포함) 법정행정구역당 원칙적으로 1 개까지만 설치할 수 있도록 규정하고 있다 4 번 문후 지방융자 플랫폼은 토지비축 기능을 정식으로 박탈당하고 각지에 비축센터를 설립하여 토지비축기구의 카탈로그 단위로 삼았다. 현재 전국에 총 2000 여 개의 토지비축기구가 있다.
둘째, 토지 수납 융자 자금 관리를 규범화하고, 특별자금을 전용하며, 금융기관으로부터 대출을 받을 수 없다. 20 15 이전에는 토지 비축 융자에 필요한 대량의 자금이 주로 은행 대출에서 나왔다. 2007 년' 토지보유관리방법' 규정에 따르면 토지보유기관은 은행 등 금융기관에 담보대출을 신청할 수 있지만 토지보유대출은 전용, 폐쇄관리, 유용해서는 안 된다. 토지보유대출은 도시기반시설 확대에 직접 사용할 수 없기 때문에 지방정부는 자금 조달 플랫폼을 통해 토지보유기관을 우회하고, 저렴한 비용으로 토지를 확보한 다음 각종 지방프로젝트에 은행 담보대출을 적용해 정부의 숨겨진 채무 위험을 가중시키기 시작했다. 지방정부 채무 위험을 막기 위해 20 14 년 9 월 국무부는' 지방정부 채무 관리 강화에 대한 의견' (국발 [2065 438+04]43 호) 을 발표하고 지방정부 융자를 엄격히 규제했다. 20 15 신예산법은 채권 발행이 지방정부가 채무를 빌리는 유일한 합법적인 형태라고 규정하고 있다. 이후 20 16 년 재정부, 국토자원부, 중앙은행, 은감회가' 토지보유액 규제와 자금관리에 관한 통지' (재정종합 [2065 438+06]4 호) 를 발표해 토지보유기관이 은행업 금융기관에 20 17 재무부 국토자원부는' 지방정부 토지보유전문채권 관리 방법 (시범) 62 호' 를 발표하고 토지보유전문채권 발행주체, 상환자금원, 한도관리, 발행메커니즘, 감독관리 등에 대해 명확하게 규정하고 있다. 그 이후로, 특별 채권은 토지 보유 금융의 유일한 원천이되었으며, 토지 보유 금융의 "정문" 을 공식적으로 열었습니다.
(b) 토지 수납의' 앞문'-토지 수납 전용 채권 소개 20 17 년, 베이징시 정부가 첫 번째 토지 수납 전용 채권을 발행했고, 각지의 토지 수납 전용 채권이 잇따라 나타났다. 토지 보유 특별 채권은 주로 다음과 같은 특징을 가지고 있습니다.
1. 발행인은 지방 정부입니다. 시 현 정부는 토지보유전문채권을 발행하여 성 정부가 통일적으로 발행하여 시 현 정부에 대출해야 한다. 성투채 발행 주체는 지방투자융자 플랫폼이며, 본질적으로 기업채이다.
2. 발행 규모 한도 관리. 토지보유전문채권은 지방정부의 특별 채무 한도 관리에 포함돼 있다. 토지보유전문채권은 지방정부가 융자플랫폼을 이용한 채무 등 예산에 포함되지 않은 융자 방식보다 정부 채무의 통제와 구체화에 더 유리하다.
3. 특별 대금 전용. 토지보유전문채권의 발행과 사용은 엄격하게 대응하는 사업으로, 토지보유자금은 토지보유기관이 사용하며 횡령과 남용을 방지한다. 그러나 지방정부가 융자 플랫폼을 통해 발행한 채권이 널리 이용돼 예산과 규제에서 벗어나는 허점이 있다.
프로젝트 수익 금융은 자기 균형입니다. 토지보유전문채권을 발행한 토지보유항목의 토지양도수입은 안정적인 상환자금원이 있어 프로젝트 수익과 융자의 균형을 이뤘다. 다른 정부 융자 플랫폼의 상환에는 숨겨진 정부 보증이 있어 정부에 큰 재정적 부담을 줄 가능성이 높다.
5. 신용등급이 가장 높은 AAA 등급. 토지보유전문채권의 상환자금은 해당 프로젝트의 토지양도소득에서 유래한 것으로, 보장도가 높고 위약 위험이 낮다. 동시에, 주 발행인은 성급 정부이며, 토지보유전문채권 신용평가가 가장 높은 AAA 급이다. 지방정부가 융자플랫폼을 이용해 발행한 성투채 신용등급은 A- 1 에서 AAA 에 이르기까지 크게 다르다.
정부는 지불 할 책임이있다. 토지보유전문채권명은' XX 성, 자치구, 직할시 (본급 또는 XX 시, 현) 토지보유전문채권 (X 기) -XX 성, 자치구, 직할시 정부전문채권 (X 기)' 으로 채권 상환과 자금 관리 책임은 특정 시, 현에 해당한다. 도시 투채의 경우, 20 14 이후의 융자 플랫폼 신규 채무는 더 이상 정부 채무에 속하지 않으며, 지방정부는 더 이상 보증이나 상환 약속을 제공할 수 없습니다.
7. 세금 혜택. 20 15' 지방정부 특별채권 발행 관리 잠행방법' 에 따르면 지방정부 특별채권은 기업소득세와 개인소득세를 면제한다. 다른 금융 플랫폼에는 이 혜택이 없습니다.
8. 파일럿 수명 주기 위험 관리 6 월 2 1 일 재정부, 자연자원부는' 토지비축 프로젝트 예산관리방법 (시범)' 에서 토지비축 분야에서 수명 주기 예산관리를 시범적으로 실시할 것을 제안했다. 지방 전용 채권 및 프로젝트 전체 수명 주기 관리 시스템을 구축하려면 프로젝트를 수명 주기 단계로 나누고, 특별 채권 발행 전 준비, 건설 관리, 운영 관리, 자산 관리, 자금 관리, 정보 공개, 법적 책임 등에서 위험 관리 조치를 전면적으로 시행해야 합니다. 프로젝트의 전반적인 위험을 통제할 수 있습니다.
이에 따라 토지보유전문채권제도는 지방정부가 감당할 수 있는 채무규모와 지방정부의 토지자산이 채무를 보호하는 정도를 더욱 명확하게 측정하고 지방정부와 융자플랫폼이 비축토지변칙융자를 이용하는 것을 막을 수 있다는 것을 알 수 있다.
토지보유전문채권 발전 현황과 특징 20 17 년 7 월 중순부터 20 19 년 6 월까지 전국적으로 토지보유전문채권 449 개, 발행총액 1269008 억원이 다음과 같은 특징을 보이고 있다.
첫째, 발행 규모가 급속히 증가하여 지방정부 전문채권의 주요 품종이 되었다. 첫 번째 토지보유전문채권은 베이징시 정부가 20 17 년 7 월 발행한 최초의 지방정부 사업소득전문채권으로 조양구, 동성구, 석경산구, 대흥구 5 개 채권을 포함해 총 90 억원을 발행했다. 이후 중앙정책의 지도하에 지방정부 토지 수납 특별채권의 수와 규모가 급속히 증가했다. 현재 우리나라 지방정부가 발행한 770 개 특별채권 중 토지보유전문채권은 449 마리로 58.3 1%, 이어 판자촌구 개조전문채권 186 마리, 24.1이 뒤를 이었다. 발행 액면으로 볼 때 토지보유전문채권 발행 총액은 1269008 억원으로 전체 프로젝트 수익채권의 56.02% 를 차지하며 지방정부의 가장 중요한 프로젝트 수익전문채권이다.
차트 1: 토지 비축 특별 채권 발행 비율 (20 19 상반기 기준)
출처: Wind, 예를 들어 금융연구소.
도표 2: 토지 보유 특별 채권의 액면가 비율 (20 19 상반기 기준)
출처: Wind, 예를 들어 금융연구소.
둘째, 발행 기한으로 보면 주로 5 년이다. 20 17' 지방정부 토지보유전문채권관리방법 (시범)' 에 따르면 토지보유전문채권기한은 토지보유사업기한에 맞춰 원칙적으로 5 년을 넘지 않아야 한다. 실제 발행 과정에서 3 년, 5 년, 7 년, 10 년 4 개 기간, 토지보유채권 발행량은 각각 57, 383, 6, 3 마리였다. 토지보유주기의 고려로 5 년 이상 토지보유전문채권은 매우 적다. 예를 들면 20 19 (1 기) 신강 위구르자치구 (신강 생산건설병단) 토지보유전문채권이다. 신강 생산건설병단 제 8 사단 천산로 남토지보유사업, 프로젝트 계산주기는 10 년, 건설기간은 1 년, 토지양도경영기간은 9 년이므로 채권을 발행한다. 대부분의 토지보유전문채권은 5 년 위주로 85.30% 를 차지하며 평균 발행기간은 4.8 1 년으로 다른 프로젝트 수익전문채권보다 낮다.
도표 3: 프로젝트 수익 특별 채권의 평균 발행 기간 비교
출처: Wind, 예를 들어 금융연구소.
셋째, 발행 액면가로 보면 6543.8+0 억원 이하가 과반수를 차지한다. 토지보유전문채권의 평균 액면가는 28 억 2600 만원, 중앙값은 8 억 6700 만원, 최소 액면가는 2 억원, 예를 들면 흑룡강성 모란강시, 산서성 운성시 토지보유전문채권 2017; 최대 액면가는 436 억원으로 20 18 (2 기) 장쑤 토지 비축 특별 채무이다. 대부분의 토지보유전문채권 발행 액면액은 6543.8+0 억원 이하로 56.87% 를 차지한다. 이어 1-3 억원 액면가로 22.5 1% 를 차지했다.
도표 4: 토지 보유 특별 채권 발행 액면가 분포
출처: Wind, 예를 들어 금융연구소.
넷째, 발행 금리로 볼 때 토지 비축 전문 채권 금리는 비교적 높지만, 여전히 일정한 비용 우세를 가지고 있다. 토지보유전문채권의 평균 발행 금리는 3.84% 로 각종 프로젝트 수익 전용채권 중 높은 수준으로 교육사업과 유료 도로 전용채권에 버금가고 있다. 그러나 토지 비축 전문 채권은 은행 대출 등 융자 방식에 비해 여전히 어느 정도의 비용 우위를 가지고 있다.
도표 5: 프로젝트 수익 특별 채권의 평균 발행 금리 비교
출처: Wind, 예를 들어 금융연구소.
다섯째, 발행주체로 볼 때 광둥 (), 장쑤 (), 절강 () 발행 금액이 가장 앞선다. 20 19 상반기까지 3 주 발행액의 합이 총 발행액의 4 분의 1 을 넘어 28.69% 를 차지했다. 동부 연해지역의 발행액은 보편적으로 높고, 동북과 서부의 외진 지역은 발행액이 낮다. 동북지방의 길림 흑룡강 랴오닝 3 성 발행 총액은 388 억 4800 만 원으로 발행총액의 3.06% 에 불과하며 광시의 한 성에 해당한다. 티베트와 서북지역 청해, 닝샤, 신장, 내몽골 5 성 발행 총액은 249 억 6500 만 원으로 발행총액의 65.438+0.97% 에 불과하다. 홍콩, 마카오, 대만을 제외하고 구이저우성 지방정부는 아직 토지보유전문채권을 발행하지 않았다.
도표 6: 토지 보유 특별 채권의 지역 분포 (억 위안)
출처: Wind, 예를 들어 금융연구소.
특별 채무 수납의 영향: 도시 투자 전환과 새로운 토지 재정 (1) 토지 수납 모델이 도시 투자 전환을 강요하다.
도시 투자 기업은 투자 융자 건설의 중요한 주체로서 지방 인프라 건설과 도시 발전에 큰 공헌을 하였다. 토지자산은 지방정부가 가장 편리하고 사용할 수 있는 양질의 자산으로, 토지자산을 도시투자기업에 주입하는 것은 한때 지방정부가 자주 사용하는 지원 방식이었다.
토지보유제도 수립 초기에는 도시투자기업과 지방토지보유기구의 기능이 명확하게 정의되지 않았다. 지방정부는 할당이라는 이름으로 도시투자기업에 각종 토지자산을 주입하고, 일부 도시투자업체들은 실제로 토지비축 기능을 맡고, 토지비축이라는 이름으로 은행 등의 기관에서 대출을 한다. 20 10 이후, 규제층은 여러 가지 정책법규를 연이어 내놓아 도시투자업체와 토지비축기구 간의 관계를 명확히 하고, 도시투자기업이 토지비축 업무에 종사하는 것을 명시적으로 금지하고,' 앞문' 을 열어 지방정부가 토지보유전문채권을 발행할 수 있도록 했다.
규제정책이 갈수록 엄격해지는 상황에서 도시 투자 기업의 융자와 생존 압력이 눈에 띄게 높아졌다. 각종 정책, 예를 들면, "각종 도시 투자 회사는 새로운 토지 비축 업무에 종사해서는 안 된다", "지방정부는 자금 조달 플랫폼 회사에 공익성 자산과 비축 토지를 주입해서는 안 된다", "비축 토지의 예상 양도수익을 자금 조달 플랫폼 회사의 상환자금원으로 약속할 수 없다", "토지 비축 대출을 더 이상 인용해서는 안 된다", "비축 토지 선행 개발을 정부가 구매한 서비스 프로젝트로 금지한다", "밀집 출범" 현재, 투자 융자 플랫폼 회사의 통합 발전을 통해 지방정부의 숨겨진 채무 위험을 해소하여 자주경영, 자만손익, 자업자득이 되는 시장화 경영 주체로 변모시켜 도시 투자 기업의 미래 발전의 새로운 방향이 되었다.
(2) 토지 재정의 자기 규제가 지속적으로 강화되고있다. 토지 비축 전문 채권 제도는 과거의 토지 재정에 비해 정부 융자 모델의 변화일 뿐만 아니라 지방정부의 토지 공급에 대한 규제도 강화했다. 기존 플랫폼 융자와 비교했을 때, 토채 전용 채권의 가장 큰 장점은 발행 및 사용이 프로젝트에 엄격하게 대응하는 데 있다. 그 한도에 대한 통제는 토지저장 프로젝트에 대한 수직 모니터링과 지방정부의 채무 융자 행위에 대한 감독을 효과적으로 강화할 수 있다는 점이다. 지방정부와 융자 플랫폼이 예약 토지 변칙 융자를 이용하는 것을 억제하다. 또한 특수 부채 이자율이 일반적으로 낮으며 프로젝트 자금 비용을 어느 정도 줄여 부채 위험을 통제하면서 자본 구조를 최적화할 수 있습니다.
그러나 토지보유전문채권 위주의 전용채권 구조는 여전히' 토지재정' 의 그늘에서 벗어나지 못하고 있다. 20 18 년 전국 토지사용권 양도소득 65096 억원, 같은 기간 지방재정수입 97905 억원, 그 비율은 6.649% 에 달했다. 토지보유전문채권의 상환자금은 국유토지사용권 양도소득에서 비롯된다.
도표 7: 전국 토지사용권 양도소득과 재정소득 비교 (억 원)
출처: Wind, 예를 들어 금융연구소.
토지 양도소득을 주요 상환원으로 하는 특별 채무 프레임워크에는 다음과 같은 문제가 있다.
첫째, 토지 양도 수입은 부동산 시장의 영향을 받기 쉽다. 특히 국유지의 가치는 상대적으로 높고 가격은 끊임없이 변동한다. 시장 불황, 땅값 하락, 토지 양도 수입이 예상 수입에 미치지 못해 금융위험을 가중시켰다. 이에 따라 2065438 년 6 월 2 1 일 재정부, 자연자원부는' 토지비축 프로젝트 예산관리방법 (시범)' 에서 특별채권 발행 규모가 프로젝트 예상 토지양도소득의 70% 를 초과해서는 안 된다고 제안했다.
둘째, 부동산에 대한 국가의 지속적인 거시적 통제 정책과 도시 건설지 증가 규모가 감소함에 따라 토지 양도 소득의 성장 공간이 제한되어 있다. 다른 대체 펀드 수익원이 없다면, 전문채권의 미래 발전은 병목에 직면할 것이다. 20 19 년 지방정부의 특별 채무 한도는 2 15 만원으로 빠른 성장세를 보이고 있다. 그러나 실제로 지방은행에 빚을 낼 수 있는 공간은 제한되어 있으며, 이는 미래의 거대한 토지비축 수요와 모순된다.
토지 비축의 지속적이고 질서 있는 공급은 지방 경제 발전의 중요한 보장 중 하나로, 도시 건설 발전의' 선봉' 으로 꼽히고, 민생, 도시 발전, 사회자금 모금, 도시 발전지 보장은 도시 경영의 가장 중요한 전제 조건 중 하나이다. 20 17 년 첫 토지보유전문채권이 탄생한 지 2 년밖에 되지 않았다. 토지 저축 전용 채권 제도를 더욱 탐구하고 개선하고, 도시 계획, 토지 공간 최적화와 더 잘 결합해 토지 시장 규제와 맞물려 토지 절약 집약을 제고하고 민생지를 보장하는 데 더욱 적극적인 역할을 해야 한다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 토지, 토지, 토지, 토지, 토지, 토지, 토지)