첫째, 다양한 부동산 서비스 모델 소개
1, 계약 재산 서비스 모델
업주와 부동산 서비스 업체는' 청부 부동산 서비스 계약' 에서만 부동산 서비스의 내용과 기준, 부동산 서비스 요금 기준을 약속했고, 부동산 서비스 비용 사용 방법, 부동산 내부의 구체적인 운영 방식에 대해 구체적인 약속을 하지 않았다. 즉, 업주가 부동산 서비스 기업에 고정 재산비를 납부하고, 부동산 서비스 기업은 그에 따라 업주에게 고정 서비스 내용과 기준을 제공한다. 따라서 업주들은 부동산 서비스 기업의 서비스 내용과 서비스 기준이 제자리에 있는지 여부만 감독한다. 부동산 서비스 기업의 비용이 어떻게 쓰이든 어떻게 경영관리를 하든 상관없다. 업주가 부동산 서비스업체에 납부한 부동산 서비스료는 부동산 서비스업체가 소유하고, 부동산 서비스업체는 스스로 손익을 부담하며, 적자는 업주와 무관하다.
2. 업주가 주도하는 유상 부동산 서비스 모델.
먼저 보상 제도가 무엇인지 말씀드리겠습니다. 보수제는 부동산 서비스 업체가 고정보수를 받거나 서비스동네 부동산 서비스료 총액을 기준으로 한 것으로, 계약된 부동산 서비스 계약에 따른 비율 (일반적으로 15% 이하) 에 따라 부동산 서비스 기업 서비스 보상으로 산정되는 부동산 서비스 모델이다. 부동산 서비스업체가 받는 부동산 서비스료는 전체 업주에 속하며, 부동산 서비스업체는 고정비용이나 부동산 서비스료에서 약속한 비용만 받습니다. 업주는 부동산 서비스 기업이 아니라 부동산 서비스의 손실에 대해 책임을 진다. 업주는 승인 부동산이 제공하는 부동산 서비스 비용 예산과 결산 및 부동산 서비스 방안을 심사할 권리가 있다. 부동산 서비스 업체는 업주가 심사한 예산지출이나 비용 및 승인된 부동산 서비스 계획에 따라 서비스를 제공해야 한다. 실행 중 조정이 필요한 경우 소유자의 재심사 승인을 받아야 합니다. 보수제와 계약제의 차이점은, 한편으로는 계약제는 부동산 서비스업체들이 스스로 손익을 부담하고, 보수제는 업주가 스스로 손익을 부담하는 것이다. 한편, 계약제의 내부 관리 프로세스와 비용은 업주에게는 투명하지도 자주도 아닌 반면, 보상 제도는 어느 정도 투명하고 자주적이다.
업주의 독립성이 어떠하든, 업주가 주도하는 임금제도에 속하든 아래에 소개된 업주가 직접 통제형 임금제도에 속하든, 부동산 서비스 기업은 반드시 일정한 원칙을 통제해야 하며, 전체 서비스 과정이 부동산 서비스에 상응하는 법률법규를 위반하지 않도록 보장해야 한다. 전체 서비스 과정에서 인력, 재산 및 시설 설비의 안전을 보장해야 하며, 반드시 부동산 서비스 기업의 서비스 이념과 서비스 규범을 견지해야 한다. 그래야 부동산 관리 기업 자체의 관리와 서비스가 미흡하거나 관문으로 인한 손실에 대해 책임을 질 수 있다. 그렇지 않으면 부동산 관리 서비스 기업의 서비스 주체 지위도 바뀌어 기착 (관련 법규는 기댈 수 없음) 이나 자관이 될 수 있다.
업주가 주도하는 유료 부동산 서비스 모델은 유료 부동산 서비스 모델로, 승인 서비스 방안, 부동산 서비스 요금 예산 결산 및 감독 서비스 프로세스를 통해서만 소유주의 자체 관리를 실현하며, 일반적으로 특정 관리 프로세스와 비용 또는 상환 통제 과정에 직접 참여하지 않습니다.
소유주는 보상 시스템의 부동산 서비스 모델을 직접 통제합니다.
업주가 직접 통제하는 유료 부동산 서비스 모델은 업주가 직접 부동산에 참여하는 구체적 관리 프로세스로, 구체적인 서비스비 또는 상환을 통제하는 유료 부동산 서비스 모델이다. 업주는 부동산과 전용 계좌를 개설하고 부동산 서비스 업체와 함께 재산비의 수지를 통제할 수 있다. 소유주는 각 비용을 상환하기 위해 부동산에 서명해야 하며, 소유주는 부동산 서비스의 모든 프로젝트 및 품목에 대한 입찰 또는 품질 평가 프로세스에 참여할 수 있으며, 소유주는 서비스 프로세스에 대한 조언을 할 권리가 있습니다. 업주가 주도하는 부동산 서비스 모델보다 업주가 장려제도를 직접 통제하는 이런 부동산 서비스 모델은 후자보다 더 많은 자주권과 통제권을 가지고 있다. 이런 부동산 서비스 모델은 업주 참여도가 높고 통제력이 강하기 때문에 일반적으로 고정보수 형태를 채택한다.
4. 소유자 자체 관리 부동산 서비스 모델
업주가 부동산 서비스 모델을 관리하는 것은 업주가 부동산을 스스로 관리하는 서비스 모델이다. 업주나 업위원회 또는 업위원회 아래에 설치된 전문기관은 부동산 서비스 기업을 대신하여 직원을 직접 채용하거나 아웃소싱 서비스 기업 (예: 청소 회사, 보안회사, 엘리베이터 유지 서비스 회사 등) 을 위탁한다. ) 자체 관리 및 서비스 재산.
둘째, 소유자의 장점과 단점 분석
1, 계약 재산 서비스 모델
이점: 주인이 책을 오는 것이 비교적 간단하고 쉽다. 그것은 단지 서비스 품질 기준을 감독하기만 하면 되고, 대량의 부동산 서비스 전문 지식도 필요없고, 대량의 정력도 필요하지 않다.
단점: 서비스 과정의 불투명으로 소유주의 자율성이 작다. 심도 있는 조사가 없기 때문에 전문지식이 상대적으로 부족하다. 업주들은 겉으로 드러난 서비스와 이미 드러난 문제나 갈등에만 주의를 기울일 수 있으며, 잠재적인 서비스 위험과 부적절한 기술 서비스 (예: 주택, 시설 장비의 최적화 유지 관리, 수명 연장 유지 관리 등) 는 알아채지 못할 수 있습니다. ), 이런 위험이 발생하기 쉽다. 한편, 업주들은 관리와 서비스에 대한 심층적인 이해와 연구가 없기 때문에, 부동산 상황에 대한 이해와 전문적인 서비스 기술 지식 방면에서 종종 부동산 서비스 기업의 실력과 지위와 같지 않고, 종종 부동산 서비스 기업에 끌려가 서비스 이익 법적 책임 등에서 손해를 보는 경우가 많다.
2. 업주가 주도하는 유상 부동산 서비스 모델.
업주가 더 전문적이고 더 많이 투자해야 하지만 서비스 이념과 기술이 모두 좋은 부동산 서비스 기업을 찾을 수 있다면 효과가 좋을 것이다. 업주는 어느 정도 자기관리를 할 수 있을 뿐만 아니라, 일부 부동산 서비스에 대한 지식을 배우고 축적하여 양질의 부동산 서비스를 누릴 수 있다. 그러나 부동산 서비스 기업이 정통하지 않은 경우, 업주의 참여, 감독, 전문지식 부족으로 인해 업주가 더 큰 손실을 입을 수 있다. 한편으로는 부동산 서비스 업체가 고정비용이나 일정 비율의 비용을 취하고, 무상으로 벌어들일 수 있고, 압력과 동력도 없고, 가짜 계약서, 가짜 가격, 가짜 송장 등을 통해 업주의 이익을 강탈하거나 훔칠 수 있기 때문이다. 한편, 부동산 서비스 업체는 부동산 서비스 요금이 낮다는 핑계로 서비스 품질을 낮추고 업주의 이익을 손상시킬 수 있다. 더 심각한 것은 업주가 업위원회에 대한 감독이 부족하면 업위원회가 부동산 서비스업체와 결탁하는 상황이 발생해 업주의 권익을 심각하게 손상시킬 수 있다는 점이다.
소유주는 보상 시스템의 부동산 서비스 모델을 직접 통제합니다.
단점은 소유주가 상당한 정력을 들여 관리해야 하고, 각종 전문 지식을 배우고, 부동산과 시설 설비의 상황을 깊이 이해하고, 각종 시장 상황을 깊이 이해해야 한다는 점이다. 업주와 부동산이 분열되면 부동산 서비스의 정상적인 과정에도 영향을 줄 수 있다.
장점은 전체 부동산 서비스 과정을 직접 통제할 수 있고, 능력 있는 업주들은 자신이 원하는 서비스 모델을 구축해 원하는 효과를 얻을 수 있다는 점이다. 부동산 서비스 회사가 있기 때문에 부동산 서비스 회사는 자신의 서비스 이념과 서비스 기준을 고수하고, 많은 위험을 피하고, 자기 관리보다 많은 정력을 줄일 것이다. 특히 부동산 서비스료에 대한 통제와 전문 서비스, 프로젝트, 물품의 입찰 또는 구매가 더욱 엄격해져 업주 자체의 서비스 품질과 경제적 이익을 어떠한 피해로부터 보호할 수 있다. 이런 서비스 모델은 업주의 높은 참여로 전체 과정을 더욱 투명하게 하고, 일반 업주에게 더욱 개방하고, 업주 감독을 용이하게 한다.
4. 소유자 자체 관리 부동산 서비스 모델
현재 주택단지는 이런 부동산 서비스 모델을 거의 채택하지 않고, 주로 부동산 규모가 작고, 부동산 서비스료가 낮은 주택단지나 단량체 건물이다. 부동산 서비스 요금이 낮기 때문에 일반 부동산 서비스 회사는 기꺼이 하지 않는다. 또 부동산 서비스회사에 지불한 보수로 청결과 보안을 강화하는 것이 낫다.
부동산 서비스 기업이 부족하기 때문에 부동산 서비스의 위험이 증가하고 업주가 더 많은 정력을 투입할 것이다. 그래서 이런 부동산 서비스 모델은 조금 더 큰 동네나 부동산 서비스료가 높은 동네에서는 거의 사용되지 않는다. 또한 현재 산업위원회의 법적 지위와 위험 부담 능력에 문제가 있어 손실 조사 및 배상, 은행 계좌 개설에 어려움이 있기 때문에 필요한 경우를 제외하고는 이런 모델을 거의 채택하지 않는다.