철거 재건의 갱신 단위를 정의할 때, 합법적인 토지 비율이 부족하다는 문제가 불가피하게 존재하며, 이 문제는 필자가 법률 서비스를 제공하는 대부분의 도시 갱신 프로젝트에도 존재한다. 문제를 해결하려면 먼저 문제를 이해해야 한다. 어떤 토지가 합법적인지, 어떻게 합법적인 토지가 될 수 있는지를 알아야 구체적인 상황에 따라 해결 방법을 선택할 수 있다. 예를 들면' 비농지표 양도',' 역사 유류 위법건물 신고',' 갱신 단위 면적 감소' 등이 있다. 필자는 관련 정책 법규를 상세히 빗어 5 종 합법지 및 기타 위법지 처분과 관련된 문제를 다음과 같이 요약했다.
1
합법적인 국유지
합법적인 국유지는 합법적인 토지 사용 수속이 있는 토지로, 토지사용권 양도 계약이 체결된 토지와 부동산권 등록이 이루어진 토지를 포함한다. 이런 토지는 부동산권 증명서가 있어 소유권은 분명하고 구별하기 쉽다. 대부분 원특구의 상업용지와 노공업용지입니다.
2
중촌 토지
도시의 마을 토지는 임대료가 낮고 환경이 열악한' 도시의 마을' 이 일상생활에서 차지하는 땅이 아니라 선전시 도시화 과정에서 중원 농촌 집단경제조직의 마을 주민, 후계자가 예약한 비농건설지의 건설지, 또는 비농건설지와 토지 반환지가 신청자가 제공한 자료에 따라 반제될 수 있다는 뜻이다. 주요 내용은 다음과 같습니다.
1. 원특구 (후쿠다, 나호, 염전, 남산) 농촌 단체주식회사 용지선
1984 이후 수십만 명의 농민공이 선전 경제특구로 몰려들어 대량의 원촌민들이 집단 토지를 이용해 개인 임대를 하도록 촉구했다. 원특구 촌민 건설 행위를 규범화하기 위해 불법 부지를 줄이기 위해, 1986 년 6 월 27 일 선전 시 정부는' 선전 특구 농촌계획 강화 통지' (심부사무소 [1986] 4/KLOC-) 를 발표했다.
실제로 특구의 일부 마을이 보유한' 토지홍선' 은 국토부문 붉은 도장이 찍힌 토지사용 범위와 좌표도 또는 소유권과 경계점 좌표를 나타내는 기타 증명서이다. 도시 갱신 프로젝트에서 토지와 건물 정보를 확인할 때 내부 토지 정보 등록 시스템에서 확인할 수 있습니다.
2. 1993 과 2004 년 이후 보안 용강구가 정한 비농건설지.
비농건설용지는 선전시 도시화 과정에서 집단토지가 국유지로 전환된 후 정부가 원농촌 집단경제조직의 생산생활 요구를 충족시키기 위해 경제의 지속가능한 발전을 촉진하기 위해' 선전 시 보안 용강구 계획토지관리 잠행조치' (이하' 심부 [1993]283 호' 라고 함)
비농건설용지는 토지 성격에 따라 상공업지, 주거지, 공공시설지로 나뉜다. 구분 기준은 1993 년 1 월 1 일 각 행정촌 공안부에 등록된 가구 수와 상주인구 수, 상공업지는 1 인당100m2 입니다. 주택지는 가구당100m2, 건축 면적은 480m2 를 넘지 않는다. 공공시설 부지는 200 m2/ 가구이다.
각 구역마다 비농건설지가 도시 쇄신 관리에 참여하는 잠행 방법을 내놓았으며, 규정 절차에 따라 관련 수속을 밟아야 한다. 특히, 개발자와 마을 주식회사가 공동으로 도시 갱신 프로젝트를 진행하는 경우, 우선 마을 주식회사가 비농건설지 사용권을 합법적으로 취득하고 지속적으로 소유하고 있는지, 그리고 원래 비준한 비농건설지 용도, 면적 등을 검증해야 한다는 점에 유의해야 한다. , 그리고 적어도 합법적인 토지 비율이 규정 준수를 보장하다. 필자는 한 개발업자를 만나 이 정보를 확인하지 못하고 마을 주식회사와 654.38+ 만 평방미터의 토지협력 프레임워크 협정을 체결했다. 대량의 자금을 투입한 후, 그는 합법적인 토지가 654 만 38+만 평방미터에 불과하다는 것을 발견했고, 마을 주식회사는 또 비농건설지 지표를 제공할 수 없어 진퇴양난을 겪고 있다.
3. 토지 취득 및 토지 반환
징집퇴지는 정부가 관련 법규와 정책에 따라 원농촌 집단 소유지를 징수한 후 지속가능한 발전을 촉진하기 위해 건설지를 원농촌 집단경제조직에 돌려주는 것을 말한다. 토지 취득이 반환된 토지와 관련 문서에 따라 토지 취득 유류 문제를 해결하는 토지 배치를 포함한다.
선전 특구 설립부터 1988 까지 대부분의 징지는 화폐보상을 위주로 한다. 그러나 토지 개발 가치의 향상과 원촌민이 개발할 수 있는 토지의 감소로 원촌민들은 토지 징발 보상과 교체에 점점 더 치우쳐 가고 있다. 1989 년 선전은' 선전 경제특구 징발 약간의 규정' 1993 년 7 월 광동성은' 광둥성 토지징수조례' 를 반포해' 토지징수를 실시할 때 시 현 국토부는 징집된 부서가 경제를 발전시키고 생활을 개선하는 데 필요한 토지를 총괄적으로 마련해야 한다. 일반적으로 징용된 토지면적을 초과하지 않는 10% 로 토지를 예약할 수 있으며, 징용된 토지기관이 규정에 따라 사용할 수 있다. " 이 서류들은 토지 징용과 토지 반환을 위한 근거를 제공한다.
2000 년부터 2002 년까지 광둥성과 선전시는 연이어 낡은 법규를 폐지하고, 새 법규를 내놓고, 징집보상과 토지반환을 취소하고, 명확한 보상 방식은 화폐보상으로 했다. 2004 년 이후, 징집보상은 주로 역사의 유류 문제를 처리한다. 9 월 15,10,2065438,2065438,2015,2065438,20/kloc
셋；삼；3
구오촌 토지
낡은 주택촌은' 선전 () 시 보안 () 용강구 () 계획 토지관리 잠행조치 발행 시 시' (심부 [1993]283 호) 가 시행되기 전에 이미 형성된 것으로, 여전히 원농촌 구 (조) 주택의 집중 거주지로 남아 있다. "통지" 를 실시하기 전에 구촌 생활을 위해 서비스된 강당, 사당, 농산물 시장, 공중화장실 등 공공서비스 시설이 건설되어 구촌 범위에 포함됐다. 선전 경제특구 처리 역사 유류 위법 개인 몇 가지 규정' 등의 규정에 따라 이미 부동산증을 처리한 개인 주택은' 통지' 시행 전에 이미 건설되어 낡은 주택 신촌 범위에 포함될 수 있다. 잠행방법' (12) 에 따라 구주택촌 정책의 적용 범위를 확대한' 후쿠다 나호 염전 남산 등은 6 월 1992 호' 선전 경제특구 농촌도시화 잠행규정' 시행 전 농촌 구주택 (조옥) 집중 분포구를 형성했다
인정 절차에는 283 번 서류가 시행되기 전의 측량 성과가 있으며, 최종 측량 결과를 근거로 한다. 283 번 문건은 시행 전 측량 성과, 가장 빠른 시행 후 측량 성과로 범위를 제시했다. 실제로 1994 지형도를 기준으로 하는 경우도 있습니다.
사
이미 부동산권 등록 역사의 유류 문제에 포함된 관련 토지.
심천시 부동산 등록 역사의 유류 문제 처리에 관한 몇 가지 규정에 관한 통지' 심부 (2004) 193 호, 심부 (2065 438+00)66 호' 심천시 인민정부의 부동산 등록 역사 유류 강화에 대한 의견' 에 따르면 지상 건물은 이미 또는 계획 확인 서류와 토지소유권 증명서 요구 사항을 충족하는 토지.
부동산 등록 역사의 유류 문제를 처리하기 위한 토지는 (1) 선전 시 1982 년 7 월 이전에 완공되거나 완공된 부동산이다. (2) 특구 내1982.8-1988.1이전에 완공되거나 완공된 부동산 (3) 보안, 용강구 1993.7. 14 이전에 완공되거나 완공된 부동산 (4)2004 년 6 월 2 일 신복 (2004) 193 일 시행 전 승인 없이 예매 및 실제 판매, 용도 변경, 건설 또는 초건된 부동산 (5) 시 () 시 () 구 () 주택관리부 () 는 당시 주택개혁 정책에 따라 주택 개조나 매각을 승인한 정책적 주택으로 관련 절차가 미비하다. (6) 주택 소유권권이나 부동산 대체증을 취득했지만 토지나 건설 수속을 완성하지 못한 부동산.
다섯；오；5
처리 후 역사가 남긴 위법지.
역사가 남긴 위법지를 처리하는 것은 문서에 따라 두 가지 범주로 나눌 수 있다.
1.200 1 반포된' 선전 경제특구 처리 역사 유류 위법 주택 규정' 과' 선전 경제특구 처리 역사 유류 위법 건물 규정' (일반적으로' 양규' 라고 불림) 에서 처리된 위법 사유와 생산경영지. 역사가 남긴 위법 사채와 생산경영용실은' 선전 인민대표대회 상무위원회' 가 위법 건물을 단호히 조사하는 결정' 이 공포되기 전인 1999 년 3 월 5 일까지 계획, 토지 등 관련 법규 건설을 위반한 사채와 생산경영용실을 가리킨다. "양규" 처리 조건에 부합하는 주택은 토지위원회, 건설, 공안, 소방 등 정부 부처가 처리하고, 주택 구체적 상황에 따라 땅값과 벌금을 납부한 뒤 재산권을 확인하고 부동산증을 발급한다. 실제로, 두 조례를 거쳐 처리한 토지는 반드시 처리결정서와 부동산증으로 합법토지에 포함되어야 한다.
2. 2009 년' 선전 시 인민대표대회 상무위원회 농촌 도시화 유류 위법 건물 처분 결정' 과 20 14 년' 선전 시 인민대상위원회 농촌 도시화 유류 위법 건물 시범 시행 방법' (일반적으로' 신양규' 또는' 삼규' 로 알려짐) 에 따라 역사의 유류 위법지를 처분했다 원촌민이 건설한 불법 주거루와 부동산 개발을 목적으로 한 불법 주거루 (일반적으로 소재산권실이라고 함) 외에는 심각한 안전위험이 없고, 시용조례에 심각한 영향을 주지 않으며, 국가가 이미 징수를 완료하고 보상을 양도한 토지를 차지하지 않는다. 2009 년 6 월 2 일 이전에 건설된 각종 위법건물은 모두 신고할 수 있다. 불법 거주 건물, 불법 생산 경영 건물, 불법 상업 사무실 건물, 불법 공공시설 등이 있다.
"세 가지 규칙" 은 처음으로 간단한 처리 절차를 제안했습니다. "연간 도시 갱신 계획에 포함된 도시 갱신 단위의 경우, 법에 따라 철거나 몰수에 속하지 않는 역사의 유류 위법 건물에 대해' 농촌 도시화 역사의 유류 위법 건축물 간이처리 통지서' 가 발행된다. 역사적으로 위법건물을 유류한 당사자나 관리인이 규정에 따라 땅값과 벌금을 납부한 후 도시 갱신 과정에서 확인된 건물을 처리한 것으로 간주된다. " 잠행방법' 은 "합법용지 비율이 60% 미만이지만 50% 이하인 경우 철거 범위 내 역사 위법건물은 규정에 따라 간단한 처리를 신청할 수 있다" 고 규정하고 있다. 따라서 필자는' 삼규' 가 남긴 역사 위법지의 간단한 처리에 대해 매우 주목할 만하며, 법정용지 비율이 부족한 도시 갱신 사업의 돌파구가 될 수 있다고 본다.
3 가지 규정 파일럿은 20 14 년 4 월 시행, 20 15 년 6 월 중단됐다. 첫 번째 시범 지역은 1 거리와 12 커뮤니티로 평산신구 구덩이 사무소, 남산구 시리거리 신와이 커뮤니티, 보안구 사정거리 등을 포함한다. 그러나 간단한 처리 절차로 인해 역사 위반은 먼저 국토부의 심사를 거쳐 현재 도시 계획에 심각한 영향을 미치지 않는다는 것을 확인함으로써 재판 효과가 좋지 않다. 산하 커뮤니티 역사가 남긴 위법건물 1444 채, 단지 58 채만이 초심을 통과하고, 실제로 토지규제 부문의 요구에 부합하는 것은 3 채에 불과하다고 소개했다.
시범 정지 후 심천 시 정부 총결산 시범 경험, 20 15438+0 15 년 10 월' 선전 시 인민대표대회 상위원회 농촌 도시화 역사 유류 위법 건물 처분 시범 결정 실시 방법' ( 예비 심사 후 거리로 넘겨 위법 건축물을 조사할 수 있어 역사 위반 건설 문제를 크게 개선할 수 있다. 유감스럽게도, 이 규정은 아직 반포되지 않았다. 관심있는 독자는이 위챗 공식 계정에주의를 기울일 수 있습니다. 정책이 반포된 후 필자는 제때에 정리하여 모두에게 푸시할 것이다.
여섯；육
소유권이 불분명한 토지를 처분하다
잠행방법 (11) 역사토지정책 개선: 미서명 (분양) 계약이나 이미 토지 취득 (분양) 협정에 서명했지만 토지나 건물이 보상되지 않은 건설구, 2007 년 6 월 30 일 이전에 발생한 토지행위, 토지수속이 미비한 경우, 다음과 같은 규정에 따라 역사용지를 처분할 수 있다.
1, 원농촌 집단경제조직과 접수기관이 토지 처분 범위 내 경제관계를 스스로 빗질하고 있다. 재건축을 철거할 때는 지상 건물, 구조물 및 부착물을 철거하고 청소해야 한다.
2. 접수기관은 정부와 협의하여 징집처분 (분양) 수속을 보완해야 하며, 정부는 보상비용을 지불하지 않는다.
3. 일반 갱신 단위의 철거 개조 사업의 경우 정부는 토지 처분의 80% 를 수신기관에 넘겨 도시 갱신을 하고 나머지는 정부 토지 비축에 포함시켰다. 수령기관에 넘겨 도시 쇄신을 하는 토지에서' 방법' 과' 시행 세칙' 의 요구에 따라 15% 이상의 토지를 무상으로 정부에 이관해 토지비축에 포함시켰다.
4. 철거 개조 사업, 처분된 토지는 협의를 통해 프로젝트 시행자에게 개발건설을 위해 양도될 수 있으며, 건축면적은 개조된 기능과 토지사용권 사용년수 (여기서 10% 는 역사토지행위처리임) 에 따라 발표된 기준 땅값 기준의1/Kloc-에 따라 평가된다
일곱
토지 징용 정리 작업이 이미 완성되었다.
퇴지는 이미 양도하고 보상한 것으로, 계획실시가 도시쇄신단위 철거 범위에 포함되어야 하기 때문에 도시쇄신사업주체가 상환하는 국유미매토지다. 이 부분의 토지는 이미 토지 취득 및 양도 수속을 완료했지만, 여러 가지 이유로 불법 점유되었다. 도시 갱신 단위를 포함해야 하는 경우 개발자가 토지 범위 내의 경제 관계를 빗질하고, 바닥의 건물, 구조물 및 부착물을 자체적으로 철거하고, 청소하고, 정리한 토지를 모두 무상으로 정부에 넘겨야 합니다. 갱신 단위 내에 상환용지가 있는 경우 양도해야 할 공익용지 면적은 비례에 따라 적당히 줄어들고 상환지 중 양도지 건축 면적의 15% 는 시행주체에게 양도할 수 있다.
출처: 광동 lianjian 법률 회사