조화로운 부동산 사용 질서를 확립하고 이익 쟁탈과 책임을 떠넘기는 현상을 피하기 위해서는 객관적으로 전체 업주를 조직하고 일정한 관리기관을 설립하여 부동산 사용과 수리 문제를 공동으로 해결해야 한다. 부동산 관리 시스템이 생겨났다.
부동산 관리는 외국에서 결코 신선하지는 않지만, 중국에서는 시작이 비교적 늦다. 그러나 사회와 시장의 부동산 관리에 대한 절실한 수요로 많은 부동산 관리 회사가 설립되었다. 부동산 관리 업무에 종사하는 이러한 기업 중 상당수는 전문 부동산 관리 회사가 아닙니다.
1. 부동산 개발업체 또는 부동산 관리 업무를 겸영하는 기타 기업, 즉 비독립법인 부동산 관리 기관을 갖추고 부동산 관리 업무를 겸영하는 부동산 개발업체입니다.
2. 주택관리소 (처소) 에서 전출한 재산관리기업, 즉 정기업 분리, 정기기업 분리 요구에 따라 원주택관소 (처소) 에서 독립법인으로 전출한 재산관리기업.
3, 부동산 관리 기업의 물류 서비스, 즉, 원래 기관, 기업 및 기관의 물류 서비스에서 독립 법인의 재산 관리 기업으로.
이러한 비전문기업의 존재로 인해 우리나라의 실천 경험이 부족하고, 입법상 하나의 전반적인 규범이 부족하며, 게다가 원래 계획경제체제 하에서 사람들이 형성한 일부 낡은 관념의 영향까지 더해져 현재 부동산 회사는 부동산 관리에 많은 역할 착오와 행동 규범이 없는 현상이 존재하고 있다. 그러나 관리제도가 건전하지 않고, 관리시설이 미비하고, 관리계약이 동등하지 않고, 관리인원이 불합격하여, 부동산회사의 서비스 품질이 보편적으로 업주에게 불만을 제기하게 되었다. 특히 부동산 관리비 문제가 특히 두드러진다. 한편, 업주들은 부동산 회사가 각종 구실로 무단 유료나 초과 유료에 대해 불평하지만, 지불을 거부한다. 한편, 부동산 회사들은 종종 단수 정전을 위협하고 심지어 업주들이 동네를 드나드는 것을 제한한다. 업주와 부동산 관리사의 갈등은 매우 날카로워 때로는 폭력사건까지 일으킬 수 있다.
최근 몇 년 동안, 부동산 관리 문제에 대한 주민들의 불만은 점차 부동산 분야의 핫스팟이 되었으며, 법원이 접수한 부동산 관리 분쟁 사건도 상승세를 보이고 있다. 우리나라의 주택 상품화와 시장화 개혁이 심화됨에 따라 부동산 관리가 점점 더 중시되고 있다.
부동산 관리 문제가 많은 이유는 다각적이지만, 가장 근본적인 것은 부동산 관리에 대한 법적 성격이 명확하지 않다는 점이다. 정부부처든 관련 부동산 관리업체든 부동산 관리 활동에서의 자신의 지위를 제대로 파악하지 못한다는 것이다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 부동산 관리, 부동산 관리, 부동산 관리, 부동산 관리, 부동산 관리, 부동산 관리) 이 글은 부동산 관리의 두 가지 형태부터 시작하여 민법의 관점에서 부동산 관리의 법적 속성을 분석하였다.
첫째, 재산 관리의 형태
부동산 관리란 2003 년 9 월 1 일 시행된' 부동산 관리 규정' 에서 규정한 것으로, 업주가 부동산 관리 기업을 선임한 것을 의미하며, 업주와 부동산 관리 기업은 부동산 서비스 계약에 따라 주택, 보조 시설 설비 및 관련 장소를 수리, 정비 및 관리하고, 관련 지역 환경 위생 및 질서를 유지하는 활동을 말한다.
부동산 관리 업무를 담당하는 주체에 따라 부동산 관리는 자주관리와 위탁관리의 두 가지 형태로 나눌 수 있다.
1, 소위 자관이란 업주가 스스로 부동산 관리 업무를 수행하거나 조직 (업주 자치조직) 을 구성해 공동으로 부동산 관리 업무를 수행하는 것을 말한다. 같은 부동산 관리 구역 내의 전체 소유주는 부동산이 있는 지역, 현 인민정부 부동산 행정 주관부의 지도하에 업주 대회를 설립하고, 본 지역의 부동산 관리 활동에서 전체 업주의 합법적인 권익을 대표하고 보호하고, 업주 위원회를 선출해야 한다. 단 한 명의 소유주만 있거나 소유주 수가 적고 전체 소유주가 만장일치로 동의한 경우 업주 대회를 설립하지 않고 업주 * * * 가 업주 대회와 업주 위원회의 책임을 공동으로 수행하기로 했다. ) 을 참조하십시오
2. 위탁관리란 부동산 관리를 전문으로 하는 회사, 기업이 부동산 관리 업무를 실시하는 것이다. 시간, 정력, 능력의 제한으로 인해 업주가 직접 부동산 관리 업무를 할 수는 없다. 관리 효율성을 높이기 위해 일부 관리 업무를 전문 부동산 회사에 위임해야 하기 때문에 위탁 관리 형식이 등장해 현대 부동산 관리의 주요 방식이 되고 있다. 부동산 관리의 법적 성격을 분석하는 것은 상술한 두 가지 부동산 관리 형식, 특히 위탁 관리를 고찰할 필요가 있다.
위탁경영과 자주경영의 차이는 경영권의 근원에 있다. 자기관리의 관리권은 업주의 재산에 대한 소유권에서 비롯되며, 자신이 부동산 소유권을 행사하는 것이며, 부동산 소유권의 고유 권력이며, 다른 매체를 통해 누릴 필요가 없다. 위탁 관리의 경우, 부동산 회사가 소유한 부동산 관리권이 업주로부터 이전되었다. 부동산 회사는 업주 (업주 자치조직) 와 부동산 관리 계약을 체결해야 업주 (업주 자치조직) 의 일반 허가를 받을 수 있고, 다른 사람의 부동산을 관리할 자격이 있으며, 부동산 구역 내의 물품과 사람을 관리할 수 있다.
둘째, 부동산 관리에서 자기 관리 행사의 법적 성격
자기 관리 행사에서는 본질적으로 소유주가 재산 소유권을 행사하는 구체적인 방법일 뿐이다. 소유권은 본질적으로 모든 것을 통제할 수 있는 권리라는 원칙에 따라 관리도 통제에 포함되어야 한다. 업주의 부동산 관리는 업주가 재산에 대한 소유권을 가지고 있는 필연적인 결과와 표현 형식, 즉 부동산을 소유하고 있는 사람은 관리권을 가진 주체이다. 따라서 자영업 장소의 부동산 관리는 본질적으로 민사 행위이며 사법상의 행위이며, 자영업 장소의 부동산 관리권은 사권의 범주에 속하므로, 아래에서 나는 군말을 하지 않을 것이다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 자기관리명언)
셋째, 위탁 관리 상황에서 부동산 관리의 법적 성격
위탁 관리를 하는 자리에서는 전문관리회사가 부동산 관리를 담당하고 있으며, 그 관리 문제에는 물건의 관리와 사람의 관리도 포함되며, 자주관리와는 차이가 없다. 시험 포럼
소위 사물의 관리는 건물, 기지 및 부속 시설의 보존, 개선, 활용, 폐기에 대한 물리적 관리를 말한다. 사람의 관리란 부동산 관리 분야에서 업주 거주와 주거 관계를 구분하는 동네 관리를 말한다. 그 대상은 이 분야의 모든 건물에 거주하는 소유주를 구분하는 행위에 국한되지 않고, 이 분야에 출입하는 사람의 행동을 포함해야 한다.
관리 내용에는 일반적으로 건물의 부적절한 손상 관리, 건물의 부적절한 사용에 대한 관리 및 생활 방해 관리가 포함됩니다. 요약하자면, 주로 세 가지 각도에서 시작한다.
1. 객체적으로 건물 및 부속 시설, 장비 및 관련 장소를 유지 관리, 유지 관리 및 수리하여 손상을 방지하고 재산의 정상적인 사용 기능을 유지하는 것으로 주로 나타납니다. 예를 들어 동네 차량 주차 질서, 엘리베이터 안전검사 등을 유지한다.
2. 부동산이 위치한 지역 환경에서 볼 때 주로 청소, 녹화, 치안 등의 행위로 표현되어 동네 환경의 깔끔함과 아름다움을 유지하고 주민들의 인신과 재산의 안전을 보장한다. 예를 들어 수돗물 탱크를 청소하고, 일상적인 쓰레기를 치우고, 동네를 드나드는 사람들의 증명서를 검사한다. "재산 관리 규정" 제 46 조에 따르면, 재산 관리 기업은 재산 관리 구역 내에서 치안, 환경 보호, 부동산 장식, 사용 등의 법률과 규정을 위반하는 행위를 제지하고 관련 행정 관리 부서에 제때에 보고해야 한다.
동시에, 부동산 관리 기업은 부동산 관리 구역 내의 안전 보위 업무를 잘 하는 데 협조해야 한다. 안전사고가 발생할 때, 부동산 관리 기업은 긴급 조치를 취하여 구조작업을 돕는 동시에, 제때에 관련 행정관리부에 보고해야 한다.
이 두 가지 부동산 관리 행위는 기본적으로 일종의 보호 행위이며,' 관리' 의 색채도 없고' 관리' 의 본의에 부합하지도 않는다. 아무도 관리 대상이 아니기 때문에 그런 종속적이고 지배적인 인간관계에 속하지 않고, 더 직접적으로 사람과 사물의 관계로 드러난다. (윌리엄 셰익스피어, 햄릿, 믿음명언)
3. 물건의 사용 순서를 보면 주로 업주 (또는 비업주) 의 부동산 독점 부분 또는 * * * 사용 부분을 감독하여 전반적인 이익을 해치거나 다른 사람의 사용을 방해하는 부적절한 행위를 제지함으로써 전체 업주가 부동산을 효율적으로 사용할 수 있도록 하는 것을 주로 보여준다. 예를 들어 업주가 함부로 짓는 것을 제지하다. 이런 부동산 관리 행위만이 관리 행위의 대상인 사람은 부동산 소유주의 사용 행위를 제한하고 부적절한 사용을 제지하여 부동산의 전반적인 사용 질서를 보장하는 것이다.
그렇다면 세 번째 관리 행위는' 관리' 의 성격을 가지고 있습니까? 물론 아니죠!
이런 행위의 목적은 부동산 소유주의 사용 행위를 제한하고 부적절한 사용을 제지하여 부동산의 전반적인 사용 질서를 보장하는 것이기 때문이다. 따라서 본질적으로 물질적 방해를 배제하는 행위에 속해야 하며, 행정관리의 내용과 특징을 갖추지 말아야 한다. 본질적으로 업주가 재산 소유권을 행사하는 구체적인 방법일 뿐이다.
부동산 회사의 부동산 관리 활동의 목적과 효과로 볼 때, 관리석상의 부동산 관리를 위탁하는 것은 관리라기 보다는 서비스라고 할 수 있다. 부동산 회사는 관리 서비스를 통해 업주에게 조화되고 편리한 생활과 작업 환경을 조성하고 그에 상응하는 서비스 대 가격인 부동산 관리 서비스 요금을 벌어들인다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 서비스, 서비스, 서비스, 서비스, 서비스, 서비스, 서비스, 서비스) 이 점에서, 부동산 회사가 소유한 부동산 관리권은 사실 더 많은 책임이나 의무이다. 부동산 회사가 부동산 관리권을 행사할 때, 업주를 상대인으로 하는 것이 아니라 계약의무를 이행하는 것이다. 부동산 회사는 자신의 손에 쥐고 있는' 관리권' 을 선의로만 이행해야 하며, 게으름을 피우거나 포기해서는 안 된다. 그렇지 않으면 직무상 과실이 되어 위약이 된다.
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