중화인민공화국 토지관리법' 에 따르면 농촌 주택기지는 농민 집단경제조직의 소유로, 해당 조직 구성원만 택지 사용권을 누릴 수 있다. 농촌 마을 사람들은 단지 하나의 농가를 가질 수 있다. 농촌 마을 사람들은 집을 팔거나 임대한 후 택지 신청을 허가하지 않는다.
상술한 규정에서 볼 때, 농촌 촌민들이 주택 기지에 지은 주택을 팔거나 임대하는 것을 법으로 금지하지는 않지만, 주택 매각의 주체는 한계가 있다. 농촌 주택의 판매자는 일반적으로 농촌 집단경제조직의 촌민이지만 구매자에게는 두 가지 상황이 있다. 하나는 집단경제조직 내부의 구성원이고, 다른 하나는 집단경제조직 외부의 구성원이다.
1. 집단경제조직 내부 구성원은 세 가지 구체적인 상황으로 나뉜다. 하나는 자신의 택지가 있고, 국가택지 기준에 부합한다. 둘째, 택지가 있지만, 아직 국가가 규정한 기준에 도달하지 못했다. 셋째는 이미 집단경제조직에 입주했지만 아직 농가에 배정되지 않았다는 것이다. 한 촌민이 단지 한 곳의 택지만을 가질 수 있다는 규정에 따르면 이미 택지를 가지고 있고 국가 표준에 부합하는 촌민은 더 이상 택지를 신청할 수 없다. 상술한 두 번째 경우, 마을 사람들은 국가 기준을 초과하는 두 번째 택지를 신청하여 비준해서는 안 된다. 세 번째 경우에는 법에 따라 건설지를 신청할 수 있다.
2. 단체경제조직 이외의 회원인 경우 (1) 도시주민 두 가지가 있습니다. 국무원 사무청 1999 가 발표한' 토지유통관리 강화, 토지 매매를 엄금한다는 통지' 제 2 조 제 2 항에 따르면 농민의 집은 도시 주민들에게 팔 수 없고, 도시 주민들이 농민 집단 토지를 점유하여 집을 지을 수 있도록 허용해서는 안 되며, 관련 부서는 불법 건설과 매입한 주택에 대해 토지사용증과 부동산증을 발급해서는 안 된다. (2) 집단 경제 조직 이외의 농가. 국가토지관리법 관련 규정에 따르면 본 단체경제조직 구성원만이 기구의 집터를 사용할 자격이 있다. 따라서 집단경제조직 이외의 농민들은 농촌 주택의 합법적인 구매자가 아니다.
결론적으로 농촌 주택 판매는 신중해야 한다. 비본촌 단체조직원 간의 주택 매매 계약 분쟁에 대해 소송을 하면 법원은 무효를 인정할 수 있다.
집을 산 후 무단으로 개조하는 것은 위법이다.
사례: 마을 주민 유씨와 윤 씨의 집을 매입한 후 원내외양간이 너무 작다는 혐의를 받고 원래의 담을 허물고 벽돌로 다시 짓고 외양간을 확장했다. 향국토기획소 직원들은 유씨를 찾아 자신이 지은 외양간이 승인된 택지 범위를 넘어 아직 신청을 하지 않고 원외의 불필요한 건물을 철거해 달라고 요청했다.
성명: 농민들이 자기 집에서 인테리어 공사를 하는 것은 정상적인 것 같고, 대부분의 농민들은 이것이 어떤 수속이 필요하지 않다고 생각한다. 그러나 국가는 농민들이 국토기획부에 미리 신청해 기존 농가에 건축시설을 재건해야 한다는 규정이 있다. 비준을 받은 후에는 계획 허가 범위 내에서 건설을 진행해야 하며, 원래 농가의 면적을 초과해서는 안 된다. 계획을 초과하거나 원래 택지 부분은 위법 건설에 속하며, 관련 부서는 당사자가 스스로 철거하도록 명령할 권리가 있다. (저자 단위: 허난성 통백현 인민법원)
1, 농촌 주택 매매가 합법적인지 여부. 주택 매매에 관한 기존의 모든 법률, 규정, 규정은 도시에만 적용되며, 농촌 주택 매매에 특화된 법률, 규정, 규정은 기본적으로 없고, 관련 법규에 따라 근거를 찾을 수밖에 없다. 2007 년 6 월 65438+ 10 월 1 일부터 시행된' 물권법' 제 153 조에 따르면 주택기지 사용권 취득, 행사 및 양도, 토지관리법 적용 등 법률과 국가 관련 규정이 적용된다. 토지관리법' 제 62 조 제 4 항은' 농촌촌민이 집을 팔고 임대한 후 택지를 신청한 사람은 비준을 하지 않는다' 고 규정하고 있다. 토지관리법' 제 62 조 제 1 항은 "농촌 촌민들은 단지 한 곳의 택지만을 가질 수 있으며, 그 택지 면적은 성 자치구 직할시가 규정한 기준을 초과해서는 안 된다" 고 규정하고 있다. 법이 농촌 주택의 매매와 임대를 금지하지 않았다는 것을 알 수 있다.
한편' 민법통칙' 제 75 조 제 1 항에 따르면 주택은 시민의 개인 재산 범주에 속하며 시민의 합법적인 사유재산은 침범되지 않는다. 헌법 제 13 조 1 항과 2 항은 국가가 법에 따라 시민의 사유재산권과 상속권을 보호한다고 강조했다. 민법통칙' 제 7 1 조에 따르면' 시민개인 (농민 포함) 은 법으로 보호되는 재산의 소유권을 가지고 있기 때문에 당연히 법에 따라 자신의 재산을 소유, 사용, 수익 및 처분할 권리가 있다. 처벌에는 판매, 호혜, 제공 등이 포함됩니다. 클릭합니다 이로써 농촌 마을 사람들은 그들이 농촌에 있는 부동산을 판매할 권리가 있음을 알 수 있다.
도시 주민들이 농촌 주택을 살 수 있는지 여부. 국무원 사무청 1999 가 발표한' 토지 양도 관리 강화에 관한 토지 매매를 엄금한다는 통지' 제 2 조' 농촌 주택은 도시 주민에게 팔 수 없고, 도시 주민이 농민 집단 토지에 집을 지을 수 있도록 허용해서는 안 된다. 관련 부서는 불법으로 자건과 매입한 주택에 토지 사용증과 부동산증을 발급해서는 안 된다' 고 2004 년 6 월 5438 국토자원부의 농촌 택지 관리 강화에 대한 의견은 "도시 주민들이 농촌에서 택지를 구입하는 것을 엄금하고, 도시 주민들이 농촌에서 구매하고 불법으로 건설한 주택에 토지 사용증을 발급하는 것을 엄금한다" 고 규정하고 있다. 이 규정들에서, 도시 주민들이 농촌 주택을 살 수 없다는 것을 알 수 있을 것 같다. 그러나' 토지관리법' 제 63 조에 따르면,' 농민이 단체로 소유한 토지의 사용권은 비농업 건설을 위해 양도, 양도, 임대해서는 안 된다. 그러나 토지 이용 마스터 플랜에 부합하고 법에 따라 건설용지를 취득한 기업은 파산 합병 등의 이유로 법에 따라 토지사용권을 양도하는 경우는 제외된다. "농촌 촌민 주택이 있는 택지, 다른 위법 상황이 없는 한, 원래 건설용지였다. 주택 매매는 주체의 변화이며 집단 토지 사용의 전반적인 계획에 영향을 미치지 않는다.
"중화인민공화국 계약법" 적용에 관한 최고인민법원의 몇 가지 문제에 대한 설명 (1) "(법석 [1999] 제 19 호)" 계약법 시행 후 인민법원은 계약이 무효임을 확인했다. 따라서 필자는 상술한' 통지' 가 농촌 주택 매매 계약의 효력을 인정하는 근거가 되어서는 안 된다고 생각한다.
1992 년 7 월 9 일, 최고인민법원은' 범회대 곽명화 주택 매매 분쟁 신고 요청 보고의 승인' 에서 택지의 주택 양도 원칙을 확인했다. 회답 내용은 다음과 같습니다. "주택 매매는 중대한 법적 행위이며, 농촌 주택 매매는 서면 계약 체결, 중개 증명서, 약속대로 주택 지불, 주택 관리의 요건을 갖추어야 합니다. 증서세나 양도 수속을 해야 하는 사람은 법에 따라 수속을 처리한 후에야 교역자가 유효하다고 인정할 수 있다.
최고인민법원은 공보 사례에서 택지에서 주택 양도 금지 사례를 발표한 적이 없다. 따라서 필자는 농촌 부동산 시장을 활성화하기 위해 농촌 주택 매매에서 구매자를 제한해서는 안 된다고 생각한다. 집단 중 택지 사용권 분배 조건을 충족하는 농민 사이에서만 유통한다면 효과적인 시장을 형성하지 못하고 집의 실제 가치를 반영하지 않고 판매자와 농민의 이익을 손상시킬 수 있기 때문이다.
3. 전제조건을 어떻게 분리합니까? 전제일치' 원칙은 토지사용권과 지상주택 등 건물의 소유권을 함께 양도하고 담보할 것을 요구한다. 그 입법은 주로' 중화인민공화국 도시부동산관리법' 제 3 1 조에 반영된다.' 부동산 양도, 담보, 주택 소유권 및 주택 점유 범위 내 토지사용권이 동시에 양도되고 담보된다. " 농촌의 집은 매매할 수 있으니 토지는요? 농촌 토지 소유권은 집단이다. 매매는 허용되지 않고, 택지 소유권은 집단이며, 양도는 허용되지 않는다. 물권법' 제 152 조에 따르면' 택지사용권자는 법에 따라 집단 소유 토지의 소유와 사용에 대한 권리를 누리고, 법에 따라 그 토지를 사용하여 집과 부속 시설을 지을 권리를 누린다' 고 규정하고 있다. 택지사용권은 집단경제단체가 회원들에게 주는 복지로, 회원들에게 집을 지을 수 있는 권리 기반을 제공하기 위한 것이다. 이렇게 부동산 분리를 어떻게 실현할 것인가가 어려운 문제가 된 것 같다. 사람들의 마음속에서 땅은 항상 집과 함께 걷는 것 같다. 집이 팔렸으니 집터를 팔 수 있을까요? 사실 법률 범위 내에서' 땅' 과' 집' 은 각각 귀속될 수 있다. 토지임대의 개념에 따르면, 우리는 그것을 택지의 임대와 연결시켜 택지의 소유권, 사용권, 임대권을 명확하게 구분하고, 택지 소유자를 통해 매입자와 택지 임대 계약을 체결함으로써 주택과 재산의 분리를 실현할 수 있다. 택지 사용권은 택지 임대료의 수익을 누리고 있으며, 임대료의 액수는 쌍방이 협의하여 결정할 수 있다. 협상이 실패하면 인민법원에 판결을 요청할 수 있다.
필자는 주택이 특정 의미를 지닌 부동산이기 때문에 주택지 임대의 임대 기간은 계약법 제 2 14 조 임대 기간이 20 년을 초과할 수 없는 것이 아니라 농가에 있는 주택의 물리적 상태로 제한해야 한다고 생각한다. 집이 무너지거나 집의 새 주인이 재건, 건설, 구조 변경 등을 통해 집을 실질적으로 지을 때. , 지상 물물 소멸, 택지 이용권 존재 사유가 사라지고 택지 임대권이 사라진 것으로 여겨져야 한다. 택지 소유주는 사물에 대한 청구권에 따라 점유자에게 택지 반환을 요청할 수 있다.
4. 부동산증 없이 어떻게 계약의 효력을 확인합니까? 국무원 사무청 1999 에 따르면' 토지 양도 관리 강화에 관한 토지 매매를 엄금한다는 통지' 제 2 조' 농촌 주택은 도시 주민에게 팔 수 없고, 도시 주민이 농민 집단 토지에 집을 지을 수 있도록 허용해서는 안 되며, 관련 부처는 건설, 매입한 주택에 토지 사용증과 부동산증을 불법으로 발급해서는 안 된다' 고 밝혔다. 그 결과, 많은 농가들이 그에 상응하는 산권증을 취득하지 못하고 농가 매매에 장애를 일으켜' 암시장' 거래를 초래하고 재산권 분쟁의 숨겨진 위험을 묻기 쉽다.
필자는 주택 매매 이전 수속을 하지 않으면 계약 효력에 영향을 미치지 않는다고 생각한다. 농촌 주택 매매 후 이전 승인 수속을 할 것인지의 여부는 주택 매매 계약의 발효 요건이 아니므로, 이전 등록 수속을 하지 않아도 매매 계약의 효력에 영향을 미치지 않는다. 우리나라의' 계약법' 제 44 조에 따르면,' 법에 따라 성립된 계약은 자성즉시 효력이 발생한다' 고 규정하고 있다. 법률, 행정 법규는 비준, 등록 등의 수속을 밟아야 하며, 그 규정에서 발효해야 한다. " 따라서 이 규정에 따라 승인 등록 수속을 해야 하는 계약은 반드시 법률이나 행정 법규를 근거로 해야 하며, 지방성 법규를 근거로 계약을 법적으로 등록해야 효력을 발휘할 수 있는 근거로 삼을 수 없다. 이전 등록 수속을 하지 않은 것은 주택 매매 계약이 이행되지 않아 계약 효력에 영향을 미치지 않는다는 것이다.
우리 병원에서 심리한 많은 농민 권익과 관련된 재산 유형 사건 중 농촌 주택 매매 분쟁이 가장 큰 비중을 차지하고 있다. 그러나 기존의 주택 매매법 규정이 난잡하기 때문에, 특히 농촌 주택 매매 계약의 효력에 대한 규정이 많기 때문에 사법실천에서 법관의 법률에 대한 이해와 적용이 다르기 때문에 같은 안건에 따라 다른 판결이 있을 때가 있다. 이를 위해 우리 병원은 관계자를 조직하여 농촌 주택 매매 분쟁을 분석했다. 분석을 통해 우리는 농촌 주택 매매 계약의 효력과 관련된 인정에 대해 세 가지 의견이 있다는 것을 발견했다.
1, 주택 무처분권자가 체결한 주택 매매 계약에 대한 이해가 일치한다. 주택 소유자는 집을 처분할 권리가 없는 사람이 체결한 주택 매매 계약을 추인하는 것을 거절하고, 주택 매매 계약은 무효이며, 쌍방은 주택과 가격을 돌려준다.
2. 소유권 이전 등록이 주택 매매 계약의 유효성에 영향을 미치는지, 판결문에는 두 가지 관점이 있다. 한 가지 견해는 등록 변경과 이전이 주택 매매의 유효요건이 되어야 하고, 주택 등록을 처리하지 않은 주택 매매 계약은 무효라는 것이다. 또 다른 견해는 쌍방이 진실한 의미에서 맺은 계약은 법에 따라 성립된 계약이며 쌍방에 법적 구속력이 있다는 것이다. 당사자는 약속에 따라 의무를 이행해야 하며, 제멋대로 계약을 변경하거나 해지해서는 안 된다.
3. 농촌 주택이 도시 주민에게 매각된 주택 매매 계약이 유효한지 여부에 큰 차이가 있다. 한 가지 견해는 법률, 행정법규 강제성 규정을 위반한 계약이 무효가 되어야 한다는 것이다. 또 다른 견해는 쌍방이 진실한 의미에서 맺은 계약은 법에 따라 성립된 계약이며 쌍방에 법적 구속력이 있다는 것이다. 당사자는 약속에 따라 의무를 이행해야 하며, 제멋대로 계약을 변경하거나 해지해서는 안 된다.
같은 안건의 다른 판정 현상은 분쟁을 해결할 수 없을 뿐만 아니라 사법부의 권위를 손상시켜 큰 부정적인 영향을 미쳤다. 법 집행 기준을 통일하고, 같은 안건의 다른 판정 현상을 줄이기 위해, 상술한 세 가지 문제에 대하여 우리 병원은 연구 분석을 통해 다음과 같이 판단했다.
1. 다른 사람의 집을 처분할 권리가 없는 사람이 맺은 주택 매매 계약, 권리자가 인정하지 않는 것은 무효이다. 재산 소유자와 재산을 처분할 권리가 있는 사람만 재산을 처분할 수 있다.
2. 주택 이전 등록은 주택 매매 계약의 발효 요건이 아니다. 그 이유는 다음과 같다. 첫째, 등록제도의 목적상 등록의 역할은 공시, 즉 전 세계에 이 권리의 존재를 알리는 것이다. 등록은 주택 소유권의 변화이지, 주택 매매 계약이 아니다. 둘째, 등록의 법적 성격으로 볼 때, 이전 등록은 주택 매매 계약의 효력 내용 중 하나이며, 주택 매매 계약의 효력 요건과 혼동해서는 안 된다. 결론적으로, 등록은 토지사용권 양도의 중요한 요소이지, 주택 매매 계약의 중요한 요소가 아니다. 이전 등록을 처리하지 않는 효과는 주택 소유권이 변경되지 않지만 주택 매매 계약의 유효성에는 영향을 주지 않는다는 것이다.
3. 농촌 주택이 도시 주민에게 판매하는 주택 매매 계약은 유효하다. 그 이유는 다음과 같다. 첫째,' 계약법' 은 계약이 무효인 기준을 법률, 행정법규 위반으로 제한한다. 농촌 주택이 도시 주민에게 매각된 주택 매매 계약의 판결은 국무부 사무청이 발표한' 토지 을류 양도 금지 해고 금지 통지' 를 근거로 한 것이지 국무부가 아니다. 따라서 이 문건은 행정법규가 아니므로 계약 무효의 근거가 될 수 없다. 둘째, 토지관리법에 규정된 토지사용권은 비농업 건설에 사용해서는 안 된다. 그 입법 의도는 농업용지 수를 유지하고 농민의 생존과 식량 공급을 보장하는 것이다. 주택기지는 원래 건설용지였으며, 그 주체의 변화는 농지의 감소를 초래하지 않을 것이다. 따라서 이 조항은 택지에는 적용되지 않으며, 농촌 주택이 도시 주민들에게 매각된 주택 매매 계약이 무효라는 것을 인정하는 근거로도 입법 본의에 어긋난다. 셋째, 소유권법 보호의 기본 정신으로 볼 때, 농민의 매매를 제한하는 것은 농민의 이익을 보호하는 것이 아니라 농민의 권리를 침해하는 것이다. 소유권의 4 대 권력은 소유, 사용, 이익, 처분 중 가장 핵심적인 권력은 처분권이고 처분권은 소유권의 상징이다. 농촌 주택의 처분권을 제한하면 우리 나라가 농민의 이익을 보호하는 국책에 완전히 위배된다. 한편 계약법의 기본 정신은 계약의 자유, 계약 내용의 자유, 계약 대상의 자유를 포함하는 계약의 자유다. 농민들이 도시 주민들에게 집을 팔지 못하도록 제한하는 것도 계약의 자유에 위배되는 기본 정신이다. 넷째, 중국이 새로 통과한 농촌 청부 관리법도 같은 정신을 반영하고 있다. 이 법 제 32 조는 "가계청부를 통해 얻은 토지청부 경영권은 법에 따라 하청, 임대, 교환, 설치 또는 기타 방식을 통해 양도할 수 있다" 고 규정하고 있다. 이 조항은 원칙적으로 농민들에게 토지 청부 경영권에 대한 처분권을 부여했다.
법은 사람 중심의 정신을 구현하고 농민의 자주권을 충분히 존중하며, 농민들이 자신의 이익을 극대화하는 관점에서 자신의 재산을 합리적으로 처분할 수 있다고 생각하는 것은 입법정신의 큰 발전이다. 농민 생계의 기초인 농업 도급지가 유통될 수 있다면 농촌 농가에 대해서도 같은 이해를 해야 한다.
너는 이것들을 볼 수 있다. 저항력이 있지만 이윤도 풍부하다. 너는 반드시 스스로 힘을 장악해야 한다.