(1) 소유자 회의 절차 규칙을 수립하고 개정한다.

(2) 관리 규정을 제정하고 개정한다.

(3) 소유주위원회를 선출하거나 소유주위원회 위원을 교체한다.

(4) 부동산 서비스 기업이나 기타 임원을 선발하고 해고한다.

(5) 건물 및 부속 시설 유지 보수 자금의 사용;

(6) 건물 및 부속 시설의 유지 보수를위한 기금을 조성한다.

(7) 건물 및 부속 시설의 갱신 및 재건;

(8) * * * 용도를 변경하거나 * * 를 이용하여 경영 활동에 종사하는 사람

(9) * * * 및 * * * 관리권과 관련된 기타 중요한 사항.

소유주 * * * 와 함께 독점 부분의 3 분의 2 이상을 차지하는 소유주가 전체 인원의 3 분의 2 이상을 차지하는 소유주가 표결에 참가해야 한다고 결정했다.

전항의 6 ~ 8 항이 문제인지 여부를 결정하는 것은 독점적인 부분의 4 분의 3 이상 표결에 참가한 업주와 4 분의 3 이상 표결인의 동의를 받아야 한다.

전항에 규정된 기타 사항을 결정하는 것은 표결에 참가한 업주의 과반수 동의를 거쳐야 하며, 표결에 참가한 업주의 과반수 동의를 거쳐야 한다.

법적 링크

재산법 제 76 조; 부동산 관리 조례 제 7 조, 제 37 조, 제 49 조, 제 53 조, 제 54 조 건물 소유권 분쟁 해석 제 7 조, 제 8 조, 제 9 조.

입법 배경

물권법에 비해 이 조의 수정은 주로 네 가지 측면을 포함한다.

첫째, 공공 유지 보수 자금 사용에 대한 투표 문턱을 낮췄다.

본 조에서' 물권법' 제 76 조 제 5 항 1' 건물과 부속시설 보수자금 조달 및 사용' 은 두 가지 설정, 즉 1 제 5 항, 제 6 항목으로 나뉜다. "수리 자금 조달" 과 "수리 자금 사용" 에 대한 표결 요구 사항을 각각 규정하고 있으며, 본 조 2 항은 "수리 자금 모금" 에 대한 표결 요구 사항만 규정하고 있다. 수리자금 사용' 의 표결 요구는 다른 사항과 동일합니다. 즉, 건물과 부속시설 보수자금의 사용은 독점 부분의 과반수와 반수 이상의 의결권이 있는 사람들이 표결에 참여해 보수자금의 사용 문턱을 낮춰야 합니다. 물권법' 제 76 조는 건물과 부속시설 보수자금의 모금과 사용에 대해 같은 표결 요구를 했고,' 3 분의 2 이상' 동의를 요구했다. 즉, 독점 부분은 건물 총면적의 3 분의 2 이상을 차지하며 소유주 총수의 3 분의 2 이상을 차지하는 소유주의 동의를 받아야 수리자금 사용을 결정할 수 있다. 그러나 실제 상황으로 볼 때' 2/3 이상' 에 동의하는 것은 난이도가 높고, 많은 곳에서 수리 자금 사용량이 3% 미만이다. 건물 및 부속 시설 유지 보수 자금 사용이 어려운 문제에 대해 민법전 물권편 (2 심) 은 공공유지 보수 자금 사용에 대한 표결 절차를 보완하고 관련 사항을 통과한 표결 요구 사항을 낮췄다. 1 심 제 73 조에 규정된 일부 지역 비율과 표결에 참가해야 하는 소유주 수를' 4 분의 3 이상' 에서' 2 분의 1 이상' 으로 변경했다.

둘째, 소유주의 공동 관리 부분 * * * 의 권리를 강화한다.

실제로 일부 부동산 서비스 업체들은 소유주의 동의 없이 일부 용도를 변경하거나 외벽, 엘리베이터 게시 광고를 이용해 이윤을 챙기며 소유주의 * * * * 를 침해했다.

옳다

。 2009 년 최고인민법원은' 건물 소유권 분쟁에 대한 해석' 을 발표했다. 이 중 7 조는' 용도 변경 * * * * 부분 사용, * * * * * * 부분 운영 활동, 처벌 * * * * * * * * 부분

업주대회

법에 따라 소유주가 결정하거나 관리 규약에 의해 결정되는 사항은' 물권법' 제 76 조 제 1 항 (7) 에 규정된 * * * 및 * * 관리권과 관련된' 기타 중대 사항' 으로 인정되어야 하며,' 물권법' 총칙은 이를 구체적으로 구체화해야 한다. 민법전을 편찬할 때 구체적인 조문에 관련된 문제에 대해서는 가능한 구체적인 규범을 주어야 한다. 제 1 8 항은 실제로' 건물 소유권 분쟁 해석' 제 7 조에서 유래한 것으로 재판 실무 경험의 입법 전환에 속한다.

셋째, 투표에 참가하는 독점 부분의 소유주 수 비율과 소유주 수 비율에 대해 최소 요구를 했다.

이 조 제 2 항에는' 업주 * * * 가 같은 사항을 결정하고, 독점 면적이 3 분의 2 이상이며, 3 분의 2 이상을 차지하는 업주가 표결에 참가해야 한다' 며, 업주 * * * 결정사항에 대한 절차 규칙을 보완하고, 소유주가 같은 관리권을 행사할 때 표결참여에 대한 최소 요구 사항을 명확하게 했다.

넷째, * * * 및 의사 결정에 대한 투표 요구 사항을 낮췄습니다.

자금을 모아 건물과 부속시설을 보수하고, 건물과 부속시설을 개축, 재건축하고, * * * 부분 용도를 변경하거나 * * * 부분을 이용하여 경영활동에 종사하며,' 4 분의 3 이상 2 배' 로 수정하다. 다른 사항을' 이중다수' 로 수정하기로 결정했지만' 이중다수 4 분의 3' 과' 이중다수' 는 모두 투표에 참여한 소유주의 독점 부분 면적과 투표자 수를 기준으로 했다. 물권법' 제 76 조 제 2 항의 규정에 비해' 총면적, 총인원' 을 기준으로 한 규칙이 바뀌었다. 투표 통과에 대한 요구 사항은 각각' 2/3×3/4= 1/2' 와' 2/3 ×1/2 =1/'이다 이때' 쌍과삼분기' 와' 쌍과반' 이 원래 기준의 합계가 되었다.

또한 이 조 1 제 2 항은 물권법 제 76 조 1 제 2 항을' 건물 및 부속시설의 관리 규정 개발 및 수정' 에서' 관리 규정 개발 및 수정' 으로 변경하고, 관리 규약을 수정하는 것은 단지 물관리를 위한 이해일 뿐이다 이 인식은 본법 제 3 부 부동산 서비스 계약의 조항에도 반영된다. 본 법 제 937 조 1 항은 부동산 서비스 공급자가 업주에게 제공하는 건물과 부속시설의 수리, 환경위생 관리 및 유지 보수뿐만 아니라 관련 질서의 관리 및 유지 보수도 포함한다고 규정하고 있다.

조항의 해석과 법률의 적용

이 조항은 업주의 결정 사항의 범위와 중대한 사항에 대한 표결 요구이다.

본 조의 내용은 업주 관리권의 행사에 관한 것으로, 업주가 부동산 관리에 참여하는 것과 관련이 있다. 본 법 제 27 1 조에 따르면 건물 구분 소유권에는 소유주의' 공동 관리' 권이 포함됩니다 업주가 결정한 사항 중 일부는 권리 행사 범위에 속하고, 일부는 의무 이행 범위에 속한다. 이런 일들은 업주의 이익과 관련되어 있어서 업주가 만장일치로 결정해야 한다.

본 조에서 업주가 동의한 중대한 문제는 일반적인 중대 문제와 특수한 중대 문제를 포함한다. 본 조 제 2 항은 각각 일반 중대 사항과 특별 중대 사항에 대해 서로 다른 표결 요구를 규정하고 있다.

하나는' 3 분의 2 이상' 투표입니다.

이 조의 제 2 항은 소유주 * * * 가 결정한 사항에 대해 표결에 참가해야 하며, 독점 부분은 면적의 3 분의 2 이상을 차지하고 인원수는 3 분의 2 이상을 차지하는 업주를 규정하고 있다. 이 규정은 처음으로 투표에 참가하는 최소 출석 수를 규정하고, 업주의 독점 부분이 투표에 참가하는 면적과 비율을 명확하게 했다.

이 절에서는 계산 비율의 독점 부분 면적과 소유자 비율의 참조 기수 및 계산 방법을 규정하지 않습니다. 이에 대해 필자는 독점 부분 면적과 업주 비율은 각각 총 건축 면적과 업주 총수로 계산해야 한다고 생각한다. 구체적인 계산 방법은' 건물 구분 소유권 분쟁 해석' 제 8 조, 제 9 조의 규정을 참고하여 계산할 수 있다. "건물 소유권 분쟁에 대한 해석" 제 8 조에 따르면, 독점 부분의 면적은 부동산 등록부에 기재된 면적에 따라 계산된다. 아직 재산권 등록을 하지 않은 경우, 측량 기관의 실측 면적에 따라 잠시 계산한다. 아직 실측되지 않은, 잠시 주택 매매 계약서에 기재된 면적에 따라 계산한다. 총 건축 면적은 전액 통계의 합계로 계산한다. 제 9 조는 소유주 수가 독점 부분 수에 따라 계산되고, 독점 부분은 한 사람에 의해 계산된다고 규정하고 있다. 그러나 건설 단위는 아직 판매되지 않았으며 판매되었지만 납품되지 않은 부분, 같은 구매자가 하나 이상의 독점 부분을 가지고 있는 것은 한 사람에 의해 계산됩니다. 총 인원수는 전액 통계의 합계로 계산한다.

둘째, "이중 다수" 는 일반적인 주요 쟁점에 동의한다.

이 조 제 2 항은 다음 사항은 표결에 참가한 과반수 업주와 표결에 참가한 과반수 업주의 동의를 거쳐 결정해야 한다고 규정하고 있다.

첫째, 소유자 회의 절차 규칙을 수립하고 수정하십시오. 업주대회는 업주대회 의사규칙을 통해 정상적인 회의질서를 확립하고, 회의 중 업주의 집단 의지와 행동의 통일을 보장하는 것은 업주의 권리에 큰 영향을 미친다. 따라서 이 조항은 이 내용을 업주 결정사항 중 1 위로 규정하고 있다.

두 번째는 관리 규정을 제정하고 수정하는 것이다. 관리규약은 업주의 자기관리, 자기구속, 자기조절의 규칙과 합의로, 건설부문 내 건물과 부속시설의 사용, 유지 관리 및 관리를 규정하고 있으며, 업주가 건물과 부속시설에 대한 중대한 업무에 대한 * * * 협정으로, 물관리와 업주의 행동에 대한 규범과 합의를 포함한다.

셋째는 업주위원회를 선출하거나 업주위원회 구성원을 교체하는 것이다. 업주위원회는 업주대회의 집행기구로서 업주대회의 의사규칙과 업주대회의 권한에 따라 업주대회를 소집하고, 부동산 관리의 실시 상황을 보고할 수 있다. 업주는 업주대회에 참가하여 업주위원회를 선출하거나 업주위원회 구성원을 교체하고, 상술한 조직이 업주를 대표하여 부동산 서비스 계약을 체결하고 업주공약의 시행을 감독할 권리가 있다. 업주위원회 위원은 직무를 진지하게 수행하지 않거나 업주의 이익을 대표하거나 업주의 이익을 훼손할 수 없는 경우 업주위원회 위원을 교체하기로 결정할 권리가 있다.

넷째, 부동산 서비스 기업이나 기타 임원을 선발하고 해고하는 것이다. 부동산 서비스 기업이나 다른 관리자는 부동산 서비스 공급자에 속한다. 부동산 서비스는 건물 및 부속 시설의 사용 및 유지 보수, 공공질서, 환경위생, 지역사회 안전 등 여러 측면을 포함한다. 부동산 서비스 제공자는 부동산 서비스의 질과 관련이 있으며, 부동산 서비스 제공자의 선임은 업주가 결정해야 한다.

다섯째, 건물 및 부속 시설을 사용하는 유지 보수 자금. 본 법 제 28 1 조는 건물과 부속시설의 수리자금이 소유주가 소유한다고 규정하고 있다. 업주의 동의를 얻어 엘리베이터, 지붕, 외벽, 접근성 시설의 부분 수리, 업데이트 및 개조에 사용할 수 있습니다. "부동산 관리 규정" 제 53 조 제 2 항은 "특별 유지 보수 자금은 소유주의 소유이며, 특히 부동산 보증 기간이 만료된 후 부동산의 부위와 시설의 수리, 갱신 및 개조에 사용되며, 다른 용도로 옮겨서는 안 된다" 고 규정하고 있다.

여섯째, * * * 소유권 및 * * * 경영권과 관련된 기타 일반적인 중대한 사항. 열거식 조문은 여러 가지 상황을 다 소진할 수 없기 때문에, 성질이 비슷한 사항은 소유자 결정 사항의 범위에 속하며, 열거식 입법 모델의 부족을 보완하고, 만일의 누락을 피하고, 나날이 변화하는 사회 변화에 적응할 수 있도록 모든 것을 포괄하는 조항을 추가했다.

셋째, "3/4 이상 이중" 은 특히 중요한 사항에 동의합니다.

이 조의 제 2 항은 다음 사항을 결정할 때 독점적인 부분의 4 분의 3 이상 소유주, 4 분의 3 이상 의결권이 있는 사람의 동의를 받아야 한다고 규정하고 있다.

첫째, 건물 및 부속 시설의 유지 보수를위한 기금을 마련하십시오. 건물 및 부속 시설의 유지 보수 기금은 소유주가 소유한다. 유지 보수 자금은 소유자가 제기 한 유지 보수 자금 및 소유자가 국가 규정에 따라 지불 한 특별 유지 보수 자금을 포함하여 다양한 출처를 가질 수 있습니다. "부동산 관리 조례" 제 7 조 제 4 항은 업주가 부동산 관리 활동에서 국가 관련 규정에 따라 특별 유지 보수 자금을 납부하는 의무를 이행해야 한다고 규정하고 있다. 제 53 조 1 항은 "주택재산, 주택단지 내 비주거재산 또는 단일 주택건축구조와 연결된 비주거재산의 소유주는 국가 관련 규정에 따라 특별 수리자금을 납부해야 한다" 고 규정하고 있다. "주택 특별 유지 보수 자금 관리 방법" 제 2 조 제 2 항은 유지 보수 자금의 성질이 특별 자금으로, 특정 용도, 즉 보증 기간이 만료된 후 주택 부위와 시설 설비의 수리, 갱신 및 개조를 위해 특별히 사용된다고 규정하고 있다. 단독 모금, 전문 저장, 단독 회계, 주택 구입, 세금, 재산비 제외. 특별수리자금을 납부하는 것은 특별한 거래나 법률관계 때문이 아니라 비상수리, 갱신 또는 개조를 위해 모든 건물을 구분하기 위한 준비다. 비주거전용 수리자금은 국가 관련 규정에 따라 미리 기탁되는 것이 아니라 건물과 부속시설의 수리, 갱신, 개조에 따라 모금하는 것이다. 이 조항은' 4 분의 3 이상' 의 동의를 요구해야만 이 일에 대해 표결을 진행할 수 있다.

두 번째는 건물과 부속 시설을 개조하고 재건하는 것이다. 실생활, 소유주, 소유주위원회,

부동산 관리 회사

건물과 부속시설의 개축과 재건에 분쟁이 잦다. 이 조항에 규정된 개조, 재건축 건물 및 부속 시설 (엘리베이터, 지붕, 외벽 및 접근성 시설 포함) 은 소유자가 부분적으로 유지 관리, 업데이트 및 재건해야 합니다. 건물과 부속시설의 쇄신 개조는 건물 소유권에 대한 소유주의 행사, 비용 부담, 소유주의 중대한 이익 등 일반적인 중대한 사안과는 다르다. 이 일은' 4 분의 3 이상' 동의해야만 표결을 통과할 수 있다.

셋째, * * * 의 특정 용도를 변경하거나 * * * 의 특정 용도를 이용하여 경영 활동에 종사한다. * * * 일부 용도는 합법적이며 원칙적으로 변경할 수 없습니다. 그러나, 특정 목적과 필요성에 근거하여, 업주들은 때때로 그 용도를 바꿔야 한다. 이에 대해' 재산관리조례' 제 37 조에는

부동산 관리실

소유권은 법에 따라 모든 사람에게 속한다. 업주 대회의 동의 없이 부동산 서비스 업체는 부동산 관리용 주택의 용도를 변경해서는 안 된다. 조례 제 49 조는 부동산 관리 구역이 계획에 따라 건설되도록 규정하고 있다.

공공건물

그리고 * * * 시설도 있으니 변경해서는 안 됩니다. 업주가 법에 따라 공공건물과 시설의 용도를 바꿔야 하는 경우, 법에 따라 관련 수속을 처리한 후 부동산 서비스 업체에 알려야 한다. 부동산 서비스 기업은 확실히 공공 건물과 시설의 용도를 바꿔야 하며, 업주 대회에 제출하여 통과를 논의해야 하며, 업주는 법에 따라 관련 수속을 밟아야 한다. 상술한' 재산관리용 방' 과' 재산관리구역 내 계획에 따라 건설된 공공건물과 시설' 은 본법 제 274 조에 규정된 소유주가 소유한 부분에 속한다. 실제로 일부 * * * * 를 이용하여 경영 활동에 종사하는 분쟁으로 인해 발생하는 경우가 있는데, 이러한 문제는 각 소유주의 재산권을 포함한다. 부동산 관리 조례 제 54 조는 부동산 * * * 부위 및 * * * 시설 설비를 이용한 경영은 해당 소유주, 업주 대회 및 부동산 서비스 업체의 동의를 얻은 후 규정에 따라 관련 수속을 밟아야 한다고 규정하고 있다. 그래서 이번 민법전 개정에서 이 일을 특히 중요한 사항 중 하나는' 4 분의 3 이상' 의 동의를 거쳐야 표결을 진행할 수 있다는 것이다.

넷째, 주의가 필요한 문제

이 조항은 소유주가 결정해야 할 사항의 범위를 명확하게 규정하고 있으며, 그 의미는 주로 * * * 와 * * 의 관리권이 소유주의 자행행위로 인해 침해당하는 것을 배제하는 것이다. 그러나 업주의 결정 사항 범위를 파악한 후, 우리는 또 다른 문제, 즉 업주의 과도한 권리 행사로 인해 업주의 합법적인 권익을 손상시키는 것을 피해야 한다. 최근 주택조건이 개선되면서 많은 업주들이 엘리베이터가 없는 주택가에 엘리베이터를 설치하기로 결정했기 때문에 1 층 업주들이 소송을 제기하는 사건이 가끔 발생했다. 이런 사건을 올바르게 처리하는 본질은 건물 소유권법 제도를 구분하는 틀 안에서 업주의 개인 권리와 업주의 이익 사이의 갈등과 충돌을 어떻게 조율할 것인가이다. 본법 제 280 조는 업주대회나 업주위원회의 결정이 업주에게 법적 구속력을 가지고 있다고 규정하고 있다. 업주대회나 업주위원회가 내린 결정이 업주의 합법적 권익을 침해하는 경우, 침해당한 업주는 인민법원에 철회를 요청할 수 있다. 이 둘의 관계를 적절히 조율하는 것은 건물 소유권법 제도의 난점일 뿐만 아니라 제도의 목적을 정확하게 파악하는 열쇠라는 것을 알 수 있다.

필자는 업주대회 결의안이 업주에게 구속력이 있는 것은 업주층의 이익을 실현하는 중요한 제도 보장이라고 생각한다. 만약 이 집단의 이익이 충분한 중시와 보호를 받지 못한다면, 조화되고 질서 있는 사회질서의 기초는 충격과 파괴를 받게 될 것이다. 저울질할 경우, * * * 와 (다수) 개인 권리 부과가 사유권 자유 행사의 최종선에 영향을 미칠지, 정당한 절차의 보장을 제공하는지, 이익 피해자에게 합리적인 보상을 제공하는지에 달려 있다.