중고 주택 매매에서 집주인이 바이어의 선불로 대출금을 갚을 수 있습니까?

안녕하세요!

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담보로 중고 주택을 사는 방법.

최근 몇 년 동안 집값이 계속 오르면서 많은 사람들이 집을 살 때 전체 주택 구입금을 한꺼번에 지불하기가 어려워 대부분의 사람들이 은행 대출을 선택하는 바람에 현재 시장에 유통되고 있는 중고주택의 대다수가 담보권 문제를 겪고 있다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 주택명언)

여기서 말하는 주택 담보는 구매자가 은행에서 대출을 받기 위해 자신이 구매한 주택을 대출은행에 담보로 담보로 담보하는 것을 말한다. 구매자가 은행에 대출금을 상환할 수 없을 때, 은행은 법에 따라 경매나 매각의 가격으로 주택을 할인하거나 우선적으로 상환할 권리가 있다. 은행은 이른바 담보권자이다. 따라서 담보가 있는 중고집을 매매하려면 먼저 대출은행의 남은 대출을 상환한 다음 은행과 업주가 주택담보취소 수속을 한 다음 매매 쌍방의 약속에 따라 주택 소유권 이전 수속을 밟아야 한다. 그런데 중고집을 매매할 때 어느 쪽이 먼저 은행 대출금을 갚게 해야 하나요? 어떻게 하면 거래의 안전을 보장할 수 있습니까?

담보가 있는 주택은 대출은행, 구매자, 판매자, 부동산 중개사, 심지어 보증회사 등 여러 주체를 포함한다. 교역 고리가 많고 복잡하여, 한 고리가 잘 처리되지 않으면 분쟁이 발생할 수 있다. 판매자 시장의 환경에서 주택 구입자가 주택담보가 있는 중고주택을 구입하는 위험은 훨씬 크다.

최근 몇 년 동안 중고 주택 거래에 법률 서비스를 제공하면서 중고 주택 거래에 많은 법적 문제와 피해야 할 위험이 있다는 것을 알게 되었습니다. 편폭에 불과하여, 나는 상세히 말할 수 없다. 여기서 저는 여러 가지 거래 방식을 자주 접하며, 담보가 있는 중고집을 구입할 때 참고할 수 있는 간단한 운영 아이디어를 제공합니다.

첫 번째 매도인은 자비로 거래주택 명의의 은행 대출을 청산했다.

이런 방식은 집의 판매자가 자비로 주택 명의의 은행 대출을 상환하고 담보취소 수속을 한 후 매매 쌍방이 쌍방이 체결한 주택 매매 계약의 약속에 따라 지불, 양도, 인도 수속을 밟는 것을 말한다.

이런 방식은 바이어에게 법적 위험이 가장 작기 때문에 바이어는 판매자와 주택 구매 계약을 체결할 때 다음과 같은 문제에 주의해야 한다.

1. 대출은행은 판매자에게 조기 상환의 과정과 시간을 상세히 알 것을 요구했다 (일부 은행은 한 달 정도 앞당겨 조기 상환을 신청해야 한다).

2. 부동산 거래 프로세스에 대한 자세한 약정은 판매자가 선불금을 신청한 날짜를 포함해야 한다.

기간, 모기지 해제 날짜, 모기지 해제 후 통지 의무 및 모기지 해제 후 처리.

부동산 양도 수락 수속 기한 등.

3. 매매 쌍방의 위약 책임을 상세히 약속하고, 상환 수속을 연기하고, 이행 연기 등을 포함한다.

의무와 이적 수속을 지연시키는 기한이 지난 위약금의 액수나 계산 방법을 알고 상세히 약속하다.

일방적으로 계약 해지 조건과 위약금 액수를 주장하다.

두 번째는 거래 재산의 이름으로 은행 대출을 상환하는 것이고, 비용은 보증회사가 부담한다.

이런 방식은 매매 쌍방이 담보회사를 찾아 담보회사가 은행 대출을 미리 지불하고 담보취소 수속을 한 후 매매 쌍방이 체결한 주택 매매 계약의 약속에 따라 거래 수속을 밟는 것을 말한다. 이런 방식을 사용할 때 보증회사는 선수금 금액의 일정 비율에 따라 서비스료를 받는다. 현재는 일반적으로 구매자가 서비스료를 지불한다.

이런 방식으로 거래할 때는 다음과 같은 문제에 주의해야 한다.

1. 보증회사를 선택하시려면 서비스 품질, 회사 신용도, 비즈니스 규모, 등록자본, 유료기준, 선불자금 절차 등에서 보증회사를 알아야 합니다.

2. 현재 보증회사는 주택 구입자에게 일부 매입금을 보증회사가 지정한 계좌에 예금해 감독할 것을 요구할 것이다. 따라서 주택 구입자는 보증회사의 선불절차를 자세히 이해하고 보증회사가 제공하는 형식 선불계약에 신중하게 서명하여 선불절차로 인한 분쟁을 방지하고 손실을 입게 해야 한다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 담보명언)

3. 부동산 매매 계약이나 중개 서비스 계약에서 어느 쪽이 담보회사를 위탁할 것인지, 필요한 경우 * * * * * 선택한 보증회사명, 선행서비스료 지급자, 담보해제 후 통지 의무, 담보해제 후 재산이전 수락 수속 기간 등을 상세히 합의해야 한다.

4. 매매 쌍방의 위약 책임을 상세히 규정하고, 기한이 지난 상환 수속, 기한이 지난 이행 통지 의무, 기한이 지난 이전 수속 수속을 처리하는 기한이 지난 위약액 또는 계산 방법을 상세히 규정하고, 일방적으로 계약 해지를 주장하는 조건과 위약금 액수를 상세히 규정하고 있다.

세 번째는 주택 구입자가 거래 부동산이라는 이름으로 은행 대출금을 미리 상환하는 것이다.

이런 방식은 매매 쌍방이 주택 구입 계약을 체결한 후 구매자가 거래 부동산의 명의로 은행 대출금을 상환한 후 판매자가 제때에 은행에 가서 이 부동산 담보권의 취소 수속을 처리하고 매매 쌍방이 체결한 주택 구입 계약의 약속에 따라 관련 거래 수속을 밟는 것을 가리킨다. (윌리엄 셰익스피어, 매매, 매매, 매매, 매매, 매매, 매매, 매매, 매매, 매매)

이런 거래는 바이어에게는 위험이 가장 크지만 실제 거래에서는 자주 발생한다. 따라서 구매자에게 신중한 조작이 필요합니다.

1. 선불하기 전에 부동산 소유권 등록센터에 가서 부동산 소유권 상태에 흠이 있는지 문의한다 (주로 부동산이 대출은행 담보를 제외한 다른 보존, 압류 등 담보가 있는지 확인한다). ) 을 참조하십시오.

2. 선급금을 판매자 은행 상환 계좌에 넣지 마십시오.

3. 선불금을 자신의 은행 계좌를 통해 판매자의 은행 상환 계좌로 직접 이체하고, 판매자에게 상세한 수금 영수증을 발급해 달라고 요구하며, 필요한 경우 변호사에게 증언을 요청합니다.

4. 필요하다면 판매자에게 제 3 자 보증이나 재산 보증을 요구할 수 있습니다.

5. 직접 조기상환과 저당취소에 따라 제때에 부동산증을 받습니다.

6. 담보취소 후, 소유권 등록센터에서 허용하는 최소 기한에 따라 재산권 거래 양도 수속을 제때에 처리한다.

7. 매매 쌍방의 위약 책임을 상세히 규정합니다. 기한초과 담보취소 수속, 기한초과 이행 통지 의무, 기한이 지난 양도 수속 수속을 처리하는 기한이 지난 위약액 또는 계산 방법, 일방적으로 계약 해지를 주장하는 위약금 조건과 액수를 포함합니다.

8. 부동산 거래를 계속할 수 없을 때 판매자가 구매자의 선불금을 반환하는 과정에 대한 상세한 약속.

담보가 있는 중고집은 어떻게 매매합니까?

집값이 하락하고 있지만 최근 몇 달 동안 반등의 작은 고조가 나타났다. 구체적인 원인은 감히 심도 있게 논의하지 못한다. 첫째, 나는 충분한 사실이 없다. 두 번째는' 다음 바둑' 과의 충돌을 두려워하는 것이다. 하지만 거래가 활발하다는 것도 사실이다. 한 친구는 비교적 경제적인 중고집을 보고 사고 싶었지만, 집에 담보가 있다는 것을 알게 되자 전화를 걸어 이런 집을 살 수 있는지 물었다. 내 느낌:

첫째, 대출금을 갚지 않은 중고실은 팔 수 없다.

현재 국내 대출로 집을 사는 경우 대출은행은 기존 주택에 담보를 설치할 예정이다. 물권법' 제 1 19 1 제 2 항에 따르면 "담보기간 동안 담보권자의 동의 없이 담보물을 양도할 수 없다. 단, 양수인이 대신 채무를 청산하고 담보권을 소멸하는 경우는 제외된다" 고 규정하고 있다. 즉, 구매자가 주택 소유자를 위해 은행의 채무를 청산할 의향이 없는 한, 주택 소유자는 은행의 동의 없이 집을 양도할 수 없습니다.

둘째, 어떻게 사야 할 중고집을 대출금을 갚는 중고실로 바꿀 수 있을까?

상환 방법에는 두 가지가 있는데, 하나는 한 번에 갚는 것이고, 하나는 경제력이 부족할 때 여러 번 갚는 것이다. 후자의 경우, 원래 소유주의 대출은 실제로 새로운 주택 구입자, 즉' 재담보' 로 이전되었다. 판매자는 대출금이 아직 갚지 않은 분양 주택을 팔고, 구매자는 계속해서 이 분양 주택의 대출금을 상환한다. 이런 방식은 새 구매자의 자금 수요에 대한 압력이 적지만, 문제는 현재 국내 관행에서 기본적으로 실현 가능하지 않다는 것이다. 홍콩 등지에서는 저당을 바꿀 수 있을 뿐만 아니라' 썩은 미루' 도 팔 수 있다. 그러나 자신의 위험을 줄이기 위해, 확실히 저당을 바꿀 수 있는 서비스는 거의 없다.

그렇다면 유일하게 실행 가능한 방안은 거래 전에 자금을 모아 일시불로 주택 대금을 지불하는 것이다. 바이어의 실력이 부족하면 바이어도 은행에서 대출을 받아야 한다. 본질적으로, 이것은 담보대출처럼 보이는 조기 상환 형식이다. 이 일회성 지불은 여러 가지 상황으로 나눌 수 있습니다.

첫 번째: 원래 집주인은 자신의 저축을 꺼내거나 친척과 친구에게 돈을 빌려 은행 대출금을 갚아 은행에서 담보를 해제할 수 있고 집도 팔 수 있다.

둘째: 중개 회사의 도움으로 대출이 있는 빌딩이 간판을 내걸고 구매자를 찾은 후 바이어와 소통한다. 구매자는 판매자가 미리 대출금을 상환할 수 있도록 일부 주택 대금을 미리 지불했다.

세 번째: 판매자는 스스로 대출을 받을 수 없고, 바이어가 주택 대금을 지불하려 하지 않으며, 중개 회사는 대출을 받을 수 있다. 중개 회사는 회사의 유동 자금을 이용하여 판매자가 대출금을 상환하는 것을 도울 수 있다.

주택 구입자에게는 선택한 집에 은행 대출이 있다면 집을 사는 것이 매우 신중할 것이다. 두 번째 방법으로 판매자가 조기 상환을 제안하면 구매자는 상당히 위험하기 때문이다. 주택 구입금을 지불한 후에도 부동산 소유권은 여전히 판매자에 속하며, 판매자가 인정하지 않거나 돈을 돌려주지 않으면 바이어는 막대한 손실을 입게 되므로 이런 거래는 가급적 피해야 한다.

그러나, 두 번째 방법은 바로 현재 중개기관이 제창하는 것이다. 현재 부진한 시장 상황에서 중개업자가 할 수 있는 사업이 점점 줄어들고 있다. 따라서 일부 주택은 주택 구입자에게 잠재적 위험이 있다 해도 중개업자는 거래를 성사시키기 위해 "대출로 이렇게 싸다", "대출한 집은 주택 구입자에게 위험이 없다" 며 신중하게 말해야 한다. 만약 집이 확실히 믿을 만하다면, 당신은 중개인에게 위에서 언급한 세 번째 방법을 채택하여 교역을 돕도록 요청할 수 있습니다.

셋째, 방 카드가 있어야 거래할 수 있습니다.

이 문제를 언급하는 이유는 저당된 집들이 부동산증을 내지 못했기 때문이다. 일부 집주인들은 새로 산 집으로 이사 온 지 1 ~ 2 년 만에 부동산 증명서를 받지 못하는 경우가 많다. 이 경우 확실히 거래 할 수 없습니다. 국가가 분명히 규정한 바와 같이, 산권증을 취득하지 않은 주택은 양도를 엄금하고, 동시에 신규 주택 구입자는 산권증을 취득하지 않으면 대출 수속을 할 수 없기 때문이다.

부동산 증명서가 주택 융자 은행에 의해 빼앗긴 경우가 비교적 많다. 이런 방법은 각지의 부동산 등록 절차에 따라 여러 가지로 나뉜다. 하나는 대출 후 두 개의 증빙이 있는데, 한 개의 부동산증, 한 개의 타증, 다른 한 증에는 집의 담보와 담보상황 (예: 상해) 이 나타난다. 담보대출이 있을 때 부동산증은 업주가 개인적으로 보관하고, 다른 증명서는 은행이 보관한다. 대출금이 상환된 후, 다른 증빙은 주택 관리국에서 취소한다. 다른 하나는 부동산증이 하나밖에 없다는 것이다. 저당 후, 저당은행은 일반적으로 부동산증의 호스팅을 요구한다.

그렇다면 부동산증은 있지만 은행에 보관돼 있는지, 아니면 부동산증이 없는 거래인지 알 수 있다면 어떨까요? 사실, 그것은 간단합니다: 어느 경우든, 지역 주택 토지 관리 부서가 등록될 것이며, 공안부, 법원, 검찰원은 유효한 증명서로 모든 관련 서류를 열람할 수 있고, 재산권자는 신분증, 부동산증으로 서류의 관련 정보를 열람할 수 있으며, 일반 대중은 유효한 증명서로 집의 간단한 정보를 조회해 주택 매매, 소송 등 정당한 이유에 사용할 수 있다. 따라서 구매자는 판매자 (즉, 재산권인) 에게 거래 전에 주택토지관리부에 가서 부동산의 등록 여부를 조사할 것을 요구할 수 있는데, 이는 판매자가 소지하고 있는 소위 부동산증 사본보다 훨씬 더 진실된 것이다. 판매자가 여러 가지 이유로 협조하지 않으면 변호사 조사도 의뢰할 수 있다. 변호사 조사의 장점은 담보뿐 아니라 부동산증의 내용이 주택등록기관 서류에 기재된 내용과 일치하는지, 판매자가 부동산증에 기재된 소유자인지, 집의 다른 * * * 소유자 (있는 경우 * * * 모든 사람이 우선구매권을 가지고 있는지 여부) 를 조사할 수 있다는 점이다.

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