서비스 깊이로 산업 부동산을 측정하면 대략 세 단계로 나눌 수 있다.
첫째, 산업 테마가 없는 기초 부동산 서비스는 주로 부동산 운영 위주의 서비스 체계를 제공하며, 부동산 관리와 상업 배합을 위주로 몇 채의 오피스텔에서 흔히 볼 수 있다. 주요 목표는 사무실을 더욱 편안하게 하고, 품위를 높이고, 비즈니스 상담이 더 편리하고, 여행이 더 빨라지는 것이다.
이 수준에서 이익 모델은 주로 임대료 수입에 의존한다. 집세를 낼 수만 있다면 거절하는 경우는 드물다. 높은 임대료 자체가 업종 선택의 문턱이며, 종종 본부 경제와 금융업계를 위주로 한다. 모두 본사이고 모두 금융업계인데, 사실 더 이상 소위 업종 서비스가 필요하지 않습니다. 고객 자체가 업계 선두주자입니다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 성공명언) 따라서 임대료는 왕왕 가장 높고, 객원은 왕왕 가장 좋고, 공업 서비스는 왕왕 가장 적다. 엄밀히 말하면, 이런 서비스는 진정한 산업 서비스가 아니다.
두 번째는 특정 주제 산업에 초점을 맞춘 업계 서비스로, 각종 주제 산업원에서 흔히 볼 수 있다. 주제 업계를 중심으로 여러 선두 기업을 도입하여 공공 서비스 플랫폼 (예: 학술 플랫폼, 테스트 플랫폼, R&D 플랫폼, 전시 플랫폼, 인재 플랫폼, 장비 플랫폼, 산업 판매 플랫폼, 자격 신청 플랫폼 등) 을 구축하는 경우가 많습니다. ), 그리고 여러 상류 및 하류 기업을 도입하여 주제업계의 자원 통합과 업계 발언권을 실현하였다. -응?
주제업을 업종 선택의 근거와 문턱으로 삼는 것은 대기업에서 흔히 볼 수 있다. 같은 산업 주제 아래 서로 다른 성장 단계의 기업들이 서로 융합해 비교적 완벽한 전문 생태계를 형성했다. 그것의 목표는 비즈니스를 더 잘 하고, 가장 시기적절하고, 가장 광범위하며, 최첨단 방식으로 업계 자원을 통합하는 것이다.
이것은 가장 실제적인 산업 부동산 서비스 시스템이다. 어떤 유명한 산업 부동산 프로젝트라도 장강고과의 생물의약 및 집적 회로, 한하 행복고안 프로젝트의 항공 우주, 동완송산호의 지능형 제조 및 차세대 정보기술, 귀양 귀안 신구의 대데이터 등 뛰어난 산업 우위를 점할 수 있다.
최근 몇 년 동안 쌍창의 발전과 함께 또 다른 난이도가 더 높은 산업 서비스가 부상하기 시작했다. 즉, 신생 기업을 겨냥한 산업이 부화하기 시작했다.
신생물로서 현재 많은 명칭이 있는데, 대상은 공동 사무실, 인큐베이터, 가속기, 창작공간, 창창공간, 창업묘포 등 약간 다르다.
이름이 무엇이든 산업 부화는 반드시 두 가지를 갖추어야 한다. 첫째, 공간 전달체를 제공해야 한다. 공간 운반체가 없다면 투자기관, 생산서비스업과는 별 차이가 없다. 두 번째는 조기 창업팀을 위해 봉사하는 것이다. 그렇지 않으면 부화할 자격이 없다.
산업 부화는 위의 세 가지 산업 서비스 중 가장 어렵다.
부동산 서비스는 금상첨화이며, 외적 조건의 높이에 힘쓰고,' 시' 에 주목하는 문제이다. 산업 서비스는 자원을 통합하고, 기업 발전을 가속화하고, "거리" 문제에 초점을 맞추는 것입니다. 산업 부화는 어머니 (생존) 나 아버지 (발전) 로서' 당신 앞에서 발버둥치는' 문제에 초점을 맞추는 시기적절한 도움이다.
이렇게 높은 난이도, 이렇게 새로운 비즈니스 모델, 산업 인큐베이터 자체가 어떻게 살아남는지, 자연도 업계에서 더욱 의심할 만한 문제가 되었다. 결국 산업인큐베이터도 창업자 뒤의 창업자라고 불린다.
전형적인 문제는 정부가 임대료 감면, 인테리어 보조금, 운영보조금을 중단하면 산업인큐베이터가 스스로 살아남을 수 있을까 하는 것이다. 다른 말로 하자면, 결국 산업이 부화하여 번 것은 빠른 돈이고, 정부의 돈이다. 송풍구가 지나가면, 날으는 돼지는 넘어져 죽지만, 소멸될 수도 있다.
이 글은 산업 인큐베이터 전달체 ("인큐베이터" 라고 함) 의 명칭, 서비스 체계가 얼마나 핍박하고 서비스 대상의 세부 사항에 관심이 없다. 이 글은 산업 부화 자체의 이익 모델을 탐구하여 산업 부화가 어떻게 살아남는지 알아내려고 시도하고 있다.
제 생각에는 인큐베이터는 두 가지 반생적인 방법밖에 없습니다.
첫 번째 방법은 공명정대하게 두 집주인이 되는 것이다.
산업 부화를 2 집주인으로 꼽은 것은 대부분의 인큐베이터의 수입원이 실제로 입주기업의 임대료이며, 그 비용은 업주의 임대료와 인테리어 투입이기 때문이다. 재무 모델 앞에서는 설치할 필요가 없다. 인큐베이터는 산업 부동산의 한 형태이자 그 부동산 속성의 근본적인 표현이다.
"두 집주인", 언뜻 들어보면 좀 경멸적인 말이지만, 단어를 바꾸면 곧 높은 자산경영자가 될 수 있습니다!
업주는 업무를 모집할 수 없고, 나는 모집할 수 있다. 업주들은 인테리어 스타일을 모르지만, 팀 선호도는 내가 이해할 수 있다. 업주는 산업 서비스를 이해하지 못한다. 나는 산업 보모가 될 수 있다. 업주는 낮은 가격으로 임대할 수밖에 없다. 왜 내가 집세를 올리고 정정당당하게 차액을 벌 수 없는가? 업주에게 이것은 부동산 가치를 높이는 표현이기도 하다. 필자 이전 문장' 소득계정 계산: 공업토지보유재산의 논리' (이하' 자아') 중 두 번째 논리다.
업주 인큐베이터 입주팀 3 승, 부동산 가치 완전 활성화, 저가치 자산 활성화. 어떤 인큐베이터들은 다른 사람이 그가 둘째 집주인이라고 말하는 것을 듣자마자, 가능한 한 상대방과 거리를 두려고 급히 해명했다. 사실 필요 없어!
두 집주인은 잘 지내고 있습니까? 장부는 가장 분명하다.
심천의 전형적인 인큐베이터를 예로 들면, 운영면적 5000 평방 미터, 인테리어 투입 1000 원/평방 미터, 업주 임대료 50 원/평방 미터/월, 평균 임대료 100 원/평방 미터/월 ( 운영팀 5 명 (사장 1, 상인 기획 2, 부동산 행정 1, 부화서비스 1), 평균 인건비 10000 원/ ).
이 가격에 따르면 일회성 인테리어 비용은 500 만원으로 5 년 감가 상각으로 나누면 연간 임대료 비용은 300 만원, 인건비는 60 만원, 운영비용은 50 만원, 연간 총비용은 5 1 만원이다. 연간 임대료 수입은100 * 5000 * 90% *12 = 540 만원이다. 연간 매출 총이익은 30 만 명에 불과하다.
위의 가정 임대료가 두 배로 늘었고 평균 입주율 90% 가 이미 업계 최고 수준이라는 점에 유의해야 한다. 절대다수의 인큐베이터는 여전히 하기 어렵고, 기본적으로 적자 상태에 있기 때문에 도산 소식이 전해지고 있다.
그러나 각종 정부 보조금을 더하면 상황이 달라진다. 연간 운영비가 최소 654.38+0 만원인 5000 평짜리 인큐베이터는 대부분 임대료와 인테리어 전액 보조금입니다. 그래서 인큐베이터가 현재 벌고 있는 것은 정부 보조금이라고 생각하는 것은 잘못이 아니다. 결국 산업 부화의 본질은 공공 서비스 상품으로, 공공 자원을 기울여 장기적인 산업 기반을 육성하는 것이다. 인큐베이터가 정부 기능을 대체하는 것은 정부 산업 육성의 출발점이다.
하지만 정부 보조금은 얼마나 보상할 수 있을까? 20 15 년 인큐베이터가 대규모로 펼쳐져 같은 해 대량의 보조금이 시작되었다. 보조금 기간은 일반적으로 2-3 년이며, 20 18 은 첫 인큐베이터가 보조금을 받는 마감일이다. 20 19 보조금이 중지되면 숨이 막히는 인큐베이터는 어디로 갈까요? 3 년간의 보조금 기간 동안 인큐베이터는 다가오는 시장 경쟁에 대응하기 위해 얼마나 많은 자산과 기술을 침전시켰습니까?
인큐베이터 3 년의 발전과 함께, 저자는 보조금이 중단된 후에도 계속 생존하고 발전하려면 세 가지 핵심 능력을 형성해야 한다고 생각한다.
첫째, 비용을 잠그고, 임대료 수준을 높이고, 공실률을 낮추고, 개별 프로젝트가 이익을 얻을 수 있도록 해야지, 계속 적자를 낼 수는 없다. 부동산 초기 흑자가 높지 않은 것은 보편적인 현상이지만 필자의 문장' 자지' 에서 부동산의 가치는 운영 서비스에 따라 상승해야 하며, 시간이 지남에 따라 임대료 상승, 공실률 감소로 해마다 실현될 것이라고 제안했다.
주목할 만하게도,' 자아' 의 경우 부동산은 자기 것이기 때문에 아무리 오래 사용해도 가치는 자기 것이다. 그러나 인큐베이터에게 재산은 다른 사람의 것이다. 첫째, 미래의 임대 비용을 잠그기가 어렵다. 둘째, 인큐베이터가 만료돼 업주가 부동산을 휘저어 퇴출될 위험이 있어 결국 남의 시집가는 옷으로 전락한다.
따라서 두 집주인 모델의 핵심 포인트는 집주인에게 임대 기간이 충분히 길어야 하고, 연간 임대료 상승폭이 충분히 낮아야 자소유물과 비슷한 효과를 낼 수 있고, 원가를 잠글 수 있다는 것이다.
그러나, Reggs 와 같은 전통적인 두 집주인 기업에 비해 많은 인큐베이터는 실제로 이 점을 인식하지 못했다. 대부분 5 년 정도 임대기간에 서명했고, 일부는 3 년 정도밖에 되지 않았다. 그 이유는 사실 대부분의 인큐베이터는 설립 초기에는 정부 보조금을 겨냥해 회계 모델에 보조금이 있지만 일단 보조금이 없어지면 모델이 성립되는지 여부는 고려하지 않고 있다. 이는 송풍구 아래의 근시안이다.
둘째, 규모를 확대하고 규모 효과를 형성해야 한다. 위의 우수 사례에 따르면, 단일 프로젝트가 이윤을 내더라도 이윤은 매우 적고, 위험 방지 능력은 매우 낮다. "연도" 와 "지역" 이 좋지 않으면 손해를 볼 수 있습니다.
따라서 장기적인 발전을 이루고 경영을 안정시키기 위해서는 대규모로 해야 한다. 한편으로는 규모화를 통해 1 인당 관리 면적을 줄여 산업 부화 능력을 집중적으로 제공한다. 한편 전반적인 위험 방지 능력이 향상되어 개별 프로젝트의 손실을 보완할 수 있는 다른 프로젝트가 있습니다. 인큐베이터와 연횡합병은 조만간 있을 것으로 예상된다. 많은 공동사무업체들이 이미 합병통합을 시작했다.
셋째, 공간을 유량 입구로 삼아 산업 부화 서비스의 수익성을 갖추고 있다. 인큐베이터와 전통 2 집주인의 차이점은 일부 부동산을 임대하는 것 외에 산업 부화 서비스를 제공해야 한다는 것이다.
하지만 얼마나 많은 부화 서비스가 이익으로 전환될 수 있을까요? 오피스텔과 산업원의 산업 서비스 중 진정한 이윤은 매우 적다. (회의실과 광고위 임대는 산업 서비스가 아니라 공간 전달체 가치의 일부일 뿐이다.) 필자가 인터뷰한 거의 모든 기업은 산업 서비스를 비용으로 보고 있다.
오피스텔, 공업단지를 서비스하는 고부잘생긴 기업도 마찬가지다. 서비스업 인큐베이터' 띠아사' 도 빈곤공익을 위한 것이 아니다. 그로부터 돈을 버는 것은 말할 것도 없다.
게다가 시장에는 FA, 보조금 신고, 법률 서비스, 금융 서비스, 인력 서비스 등 실제로 돈을 벌 수 있는 전문 기관이 많이 있으며, 각 업종 자체는 이미 홍해이다. 이러한 전문 생산성 서비스에 비해 인큐베이터는 그다지 우세하지 않으며, 대부분 하나의 채널과 다리로 수익성이 떨어진다.
어느 인큐베이터의 산업 서비스가 실제로 돈벌이 능력을 형성했는가? 메시지를 환영합니다. 깊이 공부하기를 바랍니다.
두 번째 활법은 초심으로 돌아가 투자를 한다.
인큐베이터 서비스업의 가난한 소년에게서 돈을 벌기를 기대하는 것은 비현실적이고, 듣기에도 그렇게 고상하지 않다. 인큐베이터의 핵심은 가난한 아이를 부자로 바꾸는 것이지만, 가난한 아이가 부자로 변하면 인큐베이터와 어떤 관계가 있습니까? 만약 첫 번째 활법에 따라 집세를 받는다면 정말 상관없다. 떠나면 간판까지 걸어 졸업을 순조롭게 합니다. 하지만 가난뱅이가 고부남이 되는 과정에서 지분 투자를 하면 인큐베이터는 고부남이복으로 변해 관계가 커진다.
그래서 제 1 활법의 인큐베이터에 따르면 필자의 눈에는 진정한 인큐베이터가 아니다. 저자는' 지분 투자를 목적으로 하지 않는 인큐베이터는 건달이다' 라는 구호를 제시했다. 물론 이 말은 좀 저속하여 무대 위에 놓을 수 없었기 때문에 작가는 나중에 공개 석상에서' 지분 투자를 목적으로 하는 인큐베이터, 창업자의 사업 파트너' 라는 말을 바꾸었다.
다음으로 두 가지 문제가 있습니다.
첫째, 시장에는 많은 전문 투자 기관이 있습니다. 인큐베이터는 어떻게 눈에 띄나요?
내 수행의 결과는 두드러질 필요가 없고 투기와 회의를 열기만 하면 된다. PE 투자, 좋은 프로젝트는 대부분 점유에 속한다. 네가 나를 빼앗으면 손해를 볼 수 있으니, 공동 투자는 말하기 어렵다. 그러나 인큐베이터 서비스의 초기 프로젝트는 기본적으로 투자를 쟁취하는 단계에 있으며, 더 많은 사람들이 투자하는 것은 종종 어렵지 않다.
이러한 사실을 바탕으로 인큐베이터는 공간 플랫폼을 통해 프로젝트를 지속적으로 모으고, 운영 서비스를 통해 프로젝트를 지속적으로 업그레이드하고, 규모 효과를 통해 투자 기관의 중요한 프로젝트 채널이 되는 것입니다. 투자 기관이 프로젝트를 보고 투자 기관이 모든 조정, 업계 조사, 가치 평가 분석, 계약 협상, 전문적인 일을 할 수 있도록 합니다. 인큐베이터가해야 할 일은 투자기관이 마음에 드는 종목 중 우수를 골라 투자 작업을 잘 하는 것이다.
물론 후속 조치를 하는 것은 쉽지 않다. 조건이 허락한다면 인큐베이터도 자신의 투자팀을 양성하고, 우중선우를 하고, 점진적으로 영투로 전환하고, 결국 실적으로 말하고, GP 발행기금을 할 수 있어야 한다. 그렇지 않으면 인큐베이터 자체 자금도 몇 가지 프로젝트에 투자할 수 없다.
둘째, 현금 흐름의 균형을 맞추는 방법? 전공을 하려면 투자팀을 키워야 한다. 선거권을 따르기 위해 집세는 받지 않거나 적게 받는다. 프로젝트에 투자하기 위해서는 초기에 자체 자금을 소비해야 한다. 모든 투자는 프런트엔드에 있고, 모든 퇴출은 장기 VC 투자 논리로, 단기 현금 흐름은 거의 흐르지 않는다.
죄송합니다. 사실입니다. 단기간에 우리는 자금의 균형을 맞출 수 없다.
본질적으로 부화와 투자는 장기적인 일이다. 감정뿐만 아니라 지분 투자의 논리를 이해하고, 지분 투자의 외로움을 견디고, 지분 투자의 초기 투자를 지탱하는 실력이 있어야 한다.
그래서 필자는 소규모 인큐베이터가 되는 방식에 대해 낙관적이지 않다. 이는 부화와 투자의 근본 논리에 맞지 않는다. 정부 자금은 약간의 도움이 될 수 있지만 오래 가지 않을 것이다. 처음부터 대거 투자하거나, 이 과정에서 단기 현금 흐름의 균형을 맞추기 위해 끊임없이 자금을 조달한다. 또한, 나는 다른 방법을 볼 수 없다. 만약 있다면 여러분이 댓글을 남기셨으면 합니다. 저는 조사를 연구하고 싶습니다. -응?
셋째, "절반의 생명" 은 공업단지를 배합으로 한다.
구도를 좀 더 확대해서 인큐베이터 자체에서 뛰어내려 산업원의 관점에서 인큐베이터를 보면' 한 걸음 물러서는 것' 을 느낄 수 있다. (윌리엄 셰익스피어, 인큐베이터, 인큐베이터, 인큐베이터, 인큐베이터, 인큐베이터, 인큐베이터)
산업 공원의 관점에서 볼 때 인큐베이터는 네 가지 주요 기능을 가지고 있습니다. 첫째, 산업 단지는 전체 수명 주기의 산업 서비스 시스템을 구축하려면 신생 기업을 수용하는 공간 플랫폼을 구축해야 합니다. 둘째, 산업서비스도 각종 자원 축적의 전달체가 필요한데, 인큐베이터는 정책지원의 대상으로 천연적인 장점을 가지고 있다. 셋째, 인큐베이터는 짧고 정교하며, 배는 작고 유턴하기 쉬우며, 빠르게 반복하기 쉽다. 캠퍼스 시장의 경우 경자산, 경투자, 시험 오류 비용이 낮습니다. 넷째, 인큐베이터는 브랜드 효과가 뛰어나 캠퍼스 전체 브랜드 건설을 빠르게 추진할 수 있다.
이에 따라 최근 몇 년간 공업단지를 지지하는 인큐베이터가 점차 트렌드가 되고 있다. 산업단지를 보면 인큐베이터는 이미 산업 서비스의 내용이 되었다. 산업 서비스는 모두 비용 단위이기 때문에 인큐베이터는 비용 단위이다. 인큐베이터 초기에는 생존 압력이 없었고, 물론 부서도 되었다. 그래서 이것은 인큐베이터의 반쪽짜리 방법이며, 큰 캠퍼스로 지탱해야 한다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 인큐베이터, 인큐베이터, 인큐베이터, 인큐베이터) 후기 인큐베이터가 어떻게 자립하고 비용 단위에서 독립된 이익 주체가 되었는지는 처음 두 가지 활법에 대한 자신의 돌파구에 달려 있다.
전반적으로, 이 세 가지 활법은 모두 독립적으로 경영할 수 있지만, 종합경영에 더 적합하다. 초기에는 공업단지에 의해 지지되고, 중기에는 두 집주인의 임대료로 이윤을 내고, 장기적으로는 투자이익으로 이윤을 낸다.
마지막으로, 인큐베이터에는 산업 부동산과 결합 된 핵무기가 있습니다. 그러나 불설은 말할 수 없다. 도설은 비범하기 때문에 필자는 빈칸으로 팔고 뒤에서 다시 분해한다.