이론적으로 부동산의 네 가지 평가 방법: 시장 비교법, 수익법, 가설 개발법, 원가법은 대체원칙에 따라 하나의 평가방법으로 통일될 수 있지만 실제 응용에서는 큰 차이가 있다. 따라서' 부동산 평가 규범' 은 네 가지 방법의 적용을 명확히 규정하고 있으며, 부동산의 공개 시장 가치를 최소한 두 가지 방법으로 평가해야 한다고 규정하고 있다. 불법 건물 평가 평가 방법의 경우, 선정 네트워크는 다음과 같이 생각합니다.
(1) 시정할 수 없는 불법 건물에 대해서는 원가법을 사용해야 하며 수익법, 가정개발법, 시장비교법을 이런 위법 건물의 평가 방법으로 사용해서는 안 된다.
수익법의 전제는 평가 대상에 합법적 인 수입이 있다는 것입니다. 개발법은 투자 또는 재개발 잠재력이 있는 부동산 평가에 적용된다고 가정하고, 계획 설계 조건 요구 사항은 있지만 아직 명확하게 규정되지 않은 개발 보류 부동산에 대해서는 가설 개발법으로 평가하기가 어렵다. 이런 상황에서 평가를 강행할 경우, 가장 가능성이 높은 계획 설계 조건을 평가의 가정과 제약으로 삼아 평가 보고서에 설명해야 합니다. 시장 비교법은 같은 수급 범위 내에서 부동산과 같은 거래가 더 많아질 것을 요구한다. 즉, 평가 대상은 완전한 재산권 형태를 가져야 한다는 것이다. 잘못된 위법건물은 도시계획 요구 사항을 위반하고 기한이나 즉각 철거해야 하는 건물을 말한다. 자신의 수입과 이윤은 그 형태가 사라지면서 사라지고 수익법, 가정개발법, 시장비교법을 채택해서는 안 된다.
현재 우리나라 사법실천에서 위법건물의 귀속에는 세 가지 근거가 있다: (1) 동산소유권 이론, 즉 위법건물은 부동산으로 간주된다. 그 위법성은 국가의 인가를 받지 못했기 때문에, 이로부터 파생된 권리는 법률의 보호를 받을 수 없지만, 위법 건물을 구성하는 건축 재료는 동산으로서 합법적이며 법률의 보호를 받아야 한다. (2) 부동산이란 위법건물이 부동산으로 인정되었지만 국가가 인정하지 않은 부동산을 말한다. 실제 처리에서 민사측은 합법적으로 소유권을 취득한 건물과 동등하게 대우할 것이다. (3) 점유론, 즉 건축가의 위법 건물에 대한 점유는 사실 상태로 법률의 보호를 받는다. 법 집행 기관이 처리한 위법 건물 외에 건축자 본인은 위법 건물을 소유, 사용, 이익을 얻을 수 있으며, 다른 사람이 건축자의 건물 점유를 침범하는 것을 금지할 수 있다.
현재 사법관행에서는 여전히 논란이 있지만 건설망은 시정할 수 없는 위법건물이 그 성격 때문에 동산소유권 이론에 기반을 두어야 한다고 판단했다. 법률의 존엄성을 보호하고 사회적 부를 보호하며 위법건물의 가치 (일부 또는 전체) 가 생산 과정에서 필요한 비용에 의해 결정된다는 것을 인정하기 때문이다. 따라서 건설망은 원가법이 시정할 수 없는 위법 건물을 평가하는 적절한 방법이라고 보고 있다. 원가법의 적용 과정에서, 그 처분의 특수성으로 인해 건설망은 그 공식이 실제 상황에 따라 수정되어야 한다고 생각한다. 예를 들면 다음과 같다.
평가액 = 건축재료 원가+건축인건비+관리비+재정비-처분철거비-건축재료 감가상각.
건설망도 후자의 두 가지 사법근거가 시정할 수 없는 위법건물 처분에 대한 평가는 바람직하지 않다고 보고 있다. 부동산 가치 평가의 목적은 평가 대상의 합법적인 공개 시장 가치를 결정하는 것이다. 객관적인 시장 가치는 존재하지만, 그 가치는 객체 형태의 처분에 따라 소멸된다. 평가도 의미가 없다.
(2) 수정 가능한 불법 건물의 경우 실제 상황과 평가 목적에 따라 원가법, 수익법, 가설 개발법 및 시장 비교법을 채택할 수 있습니다.
시정할 수 있는 위법건물의 경우 소유, 사용, 수익, 처분의 권익은 법으로 보호되지 않지만 처분 (즉 벌금, 준공) 후 합법적인 건물의 법적 지위를 부여할 수 있다. 그런 다음 평가 과정에서 가격 사양의 규정 및 실제 상황에 따라 다른 방법을 사용할 수 있습니다. 정부 처분 전에 평가를 진행할 경우 실제 현황을 계획 조건으로 하고 평가 결과에 가정된 계획 조건에 의해 제한되며 평가 가치에서 처분 및 절차 비용을 공제해야 한다는 점에 유의해야 합니다.
(c) 역사적인 불법 건물의 선택 및 현재 불법 건물의 평가 방법.
역사 불법 건물의 처분 결과는 수속을 마친 후 합법적인 불법 건물로 간주되며, 그 방식은 합법적인 건물과 같아야 한다. 현재의 위법건물도 시정할 수 있는 것과 시정할 수 없는 두 가지 범주로 나눌 수 있으며, 평가방법의 선택은 상술한 분석을 참고하여 진행할 수 있다.
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