사건 소개

원고 ×××× × 유한 회사 (이하 개발자라고 함)

피고인 유 모 (이하 업주)

65438 2003 년 2 월 8 일, 개발업자들은 개발된 소산미의 원산지를 위해' 건설공사 계획허가증' 을 처리할 때 전 동네 1000 여 채의 주택을 미리 납부했다. 2004 년 이후 피고를 포함한 업주들은 계속해서 개발자와' 상품주택 매매 계약' 을 체결하여 상품주택을 구입했다. 2005 년에 집을 냈을 때, 개발업자는 업주에게 주택 통지서를 보내 각 업주에게 수천원에서 십여만원의 부동산 수리 기금을 납부할 것을 통지했다. 일부 업주들은 교방 통지서에 따라 주택 수속 수속을 밟았고, 일부 업주들은 정부 주관부 샤오가 [2003]76 호 문건 부동산 수리기금이 이미 집값에 포함돼 있으며, 수거 후 부동산 수리기금을 납부하기를 꺼린다. 양측은 뒤이어 분쟁을 일으켰다. 협상이 성사되지 않은 상황에서 개발자는 일부 업주에게 소송을 제기하여 업주에게 부동산 수리 기금을 부담할 것을 요구했다.

또 개발상이 원고와 업주로 부동산 보수기금 사건에 대해 항저우시 소산구 인민법원을 기소한 뒤 부동산 수리기금을 납부한 업주 대표도 항저우시 소산구 인민법원에서 개발업자를 기소해 개발업자에게 부동산 수리기금을 반납할 것을 요구했다.

논쟁의 초점

개발업자가 업주에게 부동산 유지 보수 기금을 받는 것은 중복요금인지 여부, 즉 부동산 유지 보수 기금이 집값에 포함되어 있는지 여부다.

첫째, 개발자의 주요 관점

1. 부동산 유지 보수 기금을 납부하는 것은 소유주의 법적 의무이다. 2. 부동산 수리 기금은 판매 수입에 포함되지 않고 집값 범주에 속하지 않는다. 쌍방이 합의한 집값에는 부동산 유지 보수 기금이 포함되어 있지 않다. 3. 부동산 수리 기금은 대리 수료에 속하므로 업주는 법에 따라 개발자에게 납부해야 한다.

둘째, 소유자의 주요 관점

1 .. 쇼 가격 [2003]76 호는 정부 기능 부서의 필수 문서입니다. 개발자는 이 문서의 적용을 배제하지 않고 개발자의 의무이다. 2. 쇼가 [2003]76 호 문서에 따르면 업주가 개발자로부터 시장조정가격을 구매한 상품주택은 일회성 매수가격을 실시해야 한다. 즉, 부동산 수리기금이 이미 집값에 포함되어 있고, 업주가 이미 납부했고,' 지급거절' 이 없다는 사실은 개발업자가 업주에게 부동산 수리기금을 다시 납부하도록 요구할 권리가 없다. 3. 소산 구 상업용 주택의 거래 습관과 역사적 진화에 따르면 부동산 유지 보수 기금은 실제로 개발자에 의해 납부됩니다.

셋째, 대리인의 이념

변호사는 개발자의 일년 내내 법률 고문으로 컨설팅 단위 개발자의 이익을 보호해야 할 뿐만 아니라, 업주의 합법적인 이익이 훼손되는 것을 방지하여 사회적 갈등을 초래하지 않도록 해야 한다. 이들은 1000 여 가구 소유주의 절실한 이익과 관련되어 있으며, 소산, 항주, 전성 소유주의 부동산 유지 보수 펀드를 포함한다. 개발자에게 있어서, 수많은 가구가 관련되어 있기 때문에, 또한 이익이 중요한 일이다. 따라서 법에 따라 엄격하게 사건을 처리하고, 각 방면의 이익을 균형잡는 것이 가장 중요하다. 변호사는 개발자의 위탁을 받아 건물 전체의 각 방면에 대한 법률 의견을 제공하는 데 참여하여 본 사건 1, 2 심 소송을 대리하여 다음과 같은 주요 대리 의견을 형성하였다.

부동산 수리 기금은 판매 수입에 포함되지 않고 집값 범주에 속하지 않는다. 쌍방이 체결한' 상품주택 매매 계약' 에서 약속한 주택 단가에는 부동산 유지 보수 기금이 대리 납부한 비용이 포함되지 않는다.

1.' 주택구 시설설비보수자금관리방법' 제 5 조,' 저장성 주택구 부동산유지보수특별자금관리잠행조치' 제 5 조 및' 항주시 소산구 부동산수리자금관리잠행조치' 제 2 조 (1) 항에 따르면 재산수리자금은 상품주택 판매소득에 포함되지 않는다. 국가세총국' 재산관리기업이 비용영업세를 징수한다는 통지' (1998),' 주택전용 수리자금에 관한 영업세 면제 통지' 등의 서류는 개발업체로서 개발업체에 청구된 부동산 수리자금에 대해 영업세를 면제한다. 집값에 부동산 수리 기금이 포함되어 있는 사람은 영업세를 징수해야 한다. 이에 따라 개발업자들은 업주에게 부동산 수리자금을 받는 것은 판매 수입이 아니라 집값 범주에 속하지 않는다고 주장했다.

2. 소유주는 주택 단가에 부동산 유지 보수 기금이 포함되어 있다고 생각하는데,' 항주시 소산 구 물가국 건설국' 에 따라 상품 주택 판매 행위를 더욱 규범화하는 몇 가지 규정' (이하' 약간의 규정') 제 3 조가 법률과 일치하지 않는다.

(1) 개발상이 개발한 미원서구는 경매지로 시장을 위해 분양주택을 조정한다. 몇몇 조항 중 일회성 매수가격은 계약 쌍방이 약속한 주택 단가가 변하지 않을 것으로 이해해야 한다. "몇 가지 규정" 중의 일회성 매수 가격이나 예매가격은 주택 단가를 가리켜야 한다.

(2)' 몇 가지 규정' 제 3 조에서' 상품주택 인도 사용 시 결제가격 (집값) 이 얼마나 많이 환불되는지' 라는 규정은 세트별 판매에 적용된다고 이해되어야 하지만 본안주인이 건축면적에 따라 결산하기로 선택한 집값에는 적용되지 않는다. 계약 면적과 재산권 면적이 다를 수 있다는 것은 법적으로 인정되고 쌍방이 합의한 것으로, 실제로 면적 차이로 인한 주택 결제가 처리되었다.

(3)' 몇 가지 규정' 제 3 조는 "계약가격에는 상품주택 사용 기능과 관련된 각종 설비 시설 및 합법적인 규정 준수 비용 (부동산 유지 보수 기금 등) 이 포함돼 있다" 고 규정하고 있다. ). 물가부문의 승인 없이는 구매자에게 기타 비용을 청구할 수 없습니다. " 이 규정이 위법한 구체적인 원인은 행정허가와 승인 절차를 무단으로 설정하고 행정허가법의 관련 규정을 위반한 것이다. 많은 상급 지방성 법규, 행정 규정 및 행정 법규와 상충된다. 행정 법규나 규범성 문서에 속하지 않고 법적 지위가 없다. 몇몇 규정' 의 이 부분은 2004 년 3 월 22 일부터 시행된' 항주시 소산 구 부동산 보수자금 관리 잠행 조치' 와 모순된다. 합법성이 부족해 당사자의 계약자유를 제한했기 때문이다. 항주시 소산 구 부동산 유지 보수 자금 관리에 관한 잠정 조치 제 6 조의 규정에 따르면 이 부분은 폐지되었지만 실제로는 무효 문서 정리 범위를 포함시켜 폐지했다.

(4) 몇몇 조항은 쌍방 계약의 일부분도 아니고, 개발자의 일방적이거나 일방적인 의무도 아니며, 법적 구속력이 없다. 업주들은 주택 단가에 부동산 수리 기금이 포함되어 있어 법과 사실의 근거가 없다고 생각한다.

3. 쌍방이' 상품주택 매매계약' 에서 체결한 주택 단가에는 부동산 수리기금 등 개발상이 대리 납부한 비용이 포함되지 않는다.

(1) 양측 소유주는 주택 예매에 동의했고, 멜린 14 번 건물 2 단 302 호실. "상품주택 매매계약" 제 4 조 가격 책정 방식 및 가격은 건축면적에 따라 계산하는데, 이 상품주택 단가는 평방미터당 4973.00 원, 계약면적은 104.2 1 평방미터, 총가격은 4973× 65438+ 쌍방이 합의한 내용은 법률, 행정법규의 강제성 또는 금지성 규정을 위반하지 않고 유효하다.

(2) 분양주택 단가의 의미는 저장성 물가국 1999 년 4 월 시행된' 저장성 분양주택 가격 구성 및 가격행동규범' 규정에 따라 분양주택 가격은 다음과 같이 구성된다. ① 토지이용권 취득비; ② 주택 개발 비용; ③ 주택 개발 중 비용; 4 이익 5 세 ⑥ 상업용 주택 가격 차이. 부동산 유지 보수 기금, 석탄 관리비, IC 카드 기능비, 인화세, 증서세, 부동산증료 등 대리 납부한 비용은 본 문서에 규정된 상품주택 가격 범위 내에 있지 않으므로 쌍방이 합의한 상품주택 단가에는 부동산 유지 보수 기금이 대리 납부한 비용이 포함되지 않습니다.

(3) 업주들은 이미 다른 계약에서 약속하지 않은 대리 납부 비용을 갚았으며, 단지 부동산 수리 기금이 주택 단가에 포함되어 있다고 생각한다. 소유주의 논리에 따르면, 이미 지불한 다른 대리 송금 비용은 이미 주택 단가에 포함되어 있으며, 소유주가 부담해야 한다는 것은 사실에 위배되는 것이며, 명백히 터무니없는 것이다.

재판 판결

본 사건은 이미 1 심 2 심이었는데, 모두 대리인의 주요 관점을 지지한다.

일심 판결

2006 년 2 월 6 일, 쇼산구 인민법원은 쇼민 제 4069 호 민사 판결을 내렸다

항주시 소산구 인민법원은 부동산 유지 보수 기금이 보증 기간이 만료된 후 공공시설 설비 대중수리, 쇄신 개조 공사를 위한 예비기금으로 상품주택 판매 수입에 포함되지 않는다고 보고 있다. 이 경우, 개발자와 업주가 분양주택 매매 계약을 체결할 때 분양주택 단가를 약속했지만, 부동산 수리기금의 수거 방식을 약속하지 않았으며, 분양주택 단가에는 부동산 수리기금이 포함되지 않았다. 현재 개발업자는 이미 관련 규정에 따라 업주를 대신하여 관련 부서에 이 기금을 납부했고, 업주는 이미 법에 따라 관련 권리를 얻었다. 공평하고 동등한 보상의 원칙에 따라 소유주는 개발자에게 부동산 유지 보수 기금을 납부해야 한다. 업주들은 쇼가 [2003]76 호 문건에 따르면 개발자와 업주가 상품주택 매매계약에서 일회성 매수가격을 약속한 것으로 보고 있지만, 이 서류는 국가 강제규정이 아니며, 업주들도 부동산 수리기금이 이미 상품주택 단가에 포함되어 있다는 것을 증명하지 못했기 때문에 업주들의 주장은 증거가 부족하여 채택하지 않았다. 이에 따라' 중화인민공화국 민법통칙' 제 4 조와' 중화인민공화국 민법통칙' 규정에 따라, 판결 소유주는 본 판결이 발효된 후 10 일 이내에 개발자의 부동산 유지 보수 기금을 지급해야 한다.

2 심 판결

차주가 1 심 판결에 불복하여 상소를 제기하다. 항주시 중급인민법원은 2006 년 5 월 17 일 항민일자 제 472 호 민사 판결을 내렸다.

항주 중원은 소유주와 개발상이 관련 상품 주택 매매, 납품과 관련된 매매 계약 및 관련 협의가 합법적으로 유효하며 주체가 정당하다는 것은 진실되고 내용이 완전하며 법률 법규의 금지성 규정을 위반하지 않는다는 것을 의미한다. 쌍방이 체결한 매매 계약은 저장성 건설청, 저장성 공상국이 감독하는 시범문 (저장성 2000 년 개정판) 을 채택하고 있으며, 본 계약 및 관련 계약에는 집값 (단가나 총가격) 에 부동산 수리기금 등이 포함되어 있지 않다. 계약 및 계약 내용과 쌍방의 준수 사실에 따르면 쌍방이 예매할 때 단가 결정, 예상 주택 면적과 총 가격, 오차 3% 이내의 실제 건축 면적에 따라 주택 대금을 결제하는 거래 방식도 계약 시범텍스트에 사전 설정되어 있다. 2003 년 5 월 23 일, 항주시 소산구 물가국, 건설국은 소가 [2003]76 호/소건설실 [2003] 143 호' 항주시 소산구 물가국, 건설국' 이 분양주택 판매 행위를 더욱 규범화하는 것에 관한 몇 가지 규정을 발표했다 쌍방이 가격을 약속한 후 주택 구입 계약 (합의) 에서 매매 조건을 약속하고, * * * * 원칙에 따라 쌍방의 권리 의무를 명확히 하고, 상품주택 인도 시 더 이상 결제가격 (주택대금) 을 더 이상 환불하지 않습니다. 계약가격에는 상품주택 사용 기능과 관련된 각종 설비 및 합법적인 규정 준수에 대한 각종 대리비 (부동산 수리기금 등) 가 포함됩니다. ). 물가부문의 승인 없이는 구매자에게 기타 비용을 청구할 수 없습니다. " 그러나 두 이닝은 2005 년 9 월 22 일' 순발미의 원산지보수기금 민원 문제에 대한 회답' 에서 "재산수리기금은 대납비에 속하며 구체적인 대납방식은 건설기관과 구매자가 협의해 확정한다" 고 밝혔다. 우선, 소가 [2003] 제 76 호/소건설실 [2003] 제 143 호 문서의 발행인으로서, 그 회신에는 이미 부동산 수리기금의 수거 방식이 당사자가 약속한 것이지 행정집행이 아닌 것으로 명시되어 있다. 그리고 쇼가 [2003]76 호/쇼건설실 [2003] 143 호 제 3 조에 기술된' 일회성 매수 가격' 의 거래 방식과 특징은 본 사건 거래 방식과 다르다. 이 조의 규정과 관련 내용은 쌍방의 계약, 협의에 반영되지 않았다 따라서 소유주는 본 사건 쌍방의 거래 방식이' 규정' 에 기술된' 일회성 매수가' 라는 관점으로 우리 병원은 채택하지 않는다. 둘째, 개발자가 부동산 유지 보수 기금을 받는 것은 법적 근거가 있으며, 항주시 소산 구 물가국과 건설국은 이 같은 답변에서 이를 확인했다. 셋째, 본안 상품주택 거래에 대해 업주들은 부동산 수리기금이 이미 약속한 집값에 포함되어 있다는 증거가 없다. 따라서 원심 판결은 개발자가 업주에게 부동산 유지 보수 기금의 소송 요청을 납부할 것을 요구하며, 법과 사실에 부합하며, 결코 부당하지 않다. 업주의 상소 요청은 본원에서 지지하지 않는다. 중화인민공화국 민사소송법 제 153 조 제 1 항 제 1 항의 규정에 따라 항소를 기각하고 원심을 유지하다.