첫째, 중국의 "도시의 마을" 의 현상과 원인
이른바' 도시의 마을' 이란 도시의 급속한 발전 과정에서 농촌 토지가 모두 징용된 후에도 농촌 집단 구성원은 여전히 원촌에서 개조된 주거 지역의 마을에 거주하거나, 농촌 마을의 도시화 과정을 가리킨다. 농촌 토지의 대부분이 징용되어 현대 도시 관리의 발걸음에 뒤처져 농민들이 여전히 원촌에 거주하여 형성된 마을을 가리킨다. "도시의 마을" 이라고도 불립니다. 이른바' 도시의 마을' 이란 도시의 변두리에 위치하여 급속한 경제 발전과 도시화 과정에서 도시의 일부가 되었지만 토지 소유권, 호적, 행정체제에 농촌 모델이 남아 있는 마을을 가리킨다. "도시의 마을" 은 도시의 "틈새" 입니다. 이런 독특한 지위와 현상은 필연적으로 일련의 사회문제를 야기한다: (1) 인구 혼란, 마을, 시민, 유동인구로 구성된' 도시의 마을'. 유동 인구가 주요 범죄 집단이 되다. 치안 형세가 엄중하다. (2) 도시 계획이 뒤처져 위법건물이 상당히 집중돼' 첫눈',' 악수건물',' 단판건물' 풍경이 독특하다. 가옥의 밀도가 높고, 채광 통풍 조건이 좋지 않아, 마을 사람들은 거주 환경이 열악하다. (3) 인프라가 불완전하고 위생 조건이 열악하다. 각종 파이프가 혼란스럽고, 배수가 원활하지 않고, 쓰레기가 재해를 입는다. 골목길이 좁고 붐벼서 화재의 위험이 심각하다. (4) 토지 이용에는 택지, 공업지, 상업지가 얽혀 있어 불법 임대, 양도, 재판매, 관리 혼란 등 많은 문제가 있다. "도시의 마을" 은 도시의 미관에 영향을 줄 뿐만 아니라 도시화의 과정을 방해하고 도시의 발전을 제약하며 많은 도시의 발전을 괴롭히는' 고질병' 이 되었다.
그 이유는' 도시의 마을' 의 형성과 발전의 특수성에 있다. "도시의 마을" 의 역사적 변화에서 "도시의 마을" 이 형성된 주요 원인을 발견하는 것은 어렵지 않다. 객관적으로 말하면 우리나라의 도시화가 급속히 발전한 결과이다. 개혁개방 20 여 년, 도시화 과정이 빨라졌고, 중국 도시 수는 1978 년 320 개에서 현재 662 개로 발전했다. 도시 건설구도 3 만 6000 제곱 킬로미터에서 9 만여 제곱 킬로미터로 확대되었다. 도시의 급속한 발전은 주변 농촌의 경작지를 징수하여 확장 공간을 확보해야 한다. 경작지가 징용되었지만, 현지 농민들은 여전히 원래의 거주지에 남아 집을 지을 수 있도록 일부 농가를 남겨 두었다. 도시가 농촌을 포위하는 운동이 일어났다. 마을이 도시로 진입하여' 도시의 마을' 을 형성하였다. 주관적으로는 우리나라 도시와 농촌의 이원관리체제와 토지의 이원소유제 구조로 인해 발생하는데, 이것도 깊은 제도적 원인이다. 도시와 농촌의 이원관리체제란 바로' 도시' 와' 농촌' 이 각각 다른 관리 모델이다. 이원소유제 구조는 도시의 토지가 국가에 속하고, 농촌의 토지는 농촌 집단에 속한다. 일부' 도시의 마을' 에서는 이미' 변두리 공동체' 의 특징을 형성하여 도시와 농촌의 이원제 구조가 병행하여 존재하고, * * * 가 함께 작용한다. "개인의 이성적 선택의 관점에서 볼 때,' 도시의 마을' 이라는 특수한 건축 집단과 마을 체계의 형성은 토지와 주택 임대료가 급속히 오르는 상황에서 농민들이 토지와 주택 임대료 수익을 극대화한 결과이다." 따라서' 도시의 마을' 의 역사적 변천에서 볼 수 있듯이, 토지의 이원소유제 구조는' 도시의 마을' 형성의 근본 원인이다. 이원소유제 구조를 통해 촌민들은 저가로 무상으로 토지사용권을 얻을 수 있고, 집집마다 집터를 단체로 분배할 수 있으며, 촌민 스스로 임대해 가능한 많은 임대료를 받을 수 있다. 이에 따라' 도시의 마을' 의 형성이 더욱 심해졌다. 따라서 중국의' 도시의 마을' 개조도 근본적인 토지제도와 권리로 시작해야 한다.
둘째, "도시의 마을" 의 토지 권리 현황
"도시의 마을" 토지권리 현황에는 토지소유권과 토지사용권이 포함된다.
1.' 도시의 마을' 의 토지 소유권 상태
"중화인민공화국 토지관리법" 제 2 조에 따르면 "중화인민공화국은 토지의 사회주의 공용제, 즉 전민 소유제와 노동 군중 집단소유제를 실시한다" 고 규정하고 있다. 이른바' 토지 이원소유제 구조' 입니다. 중화인민공화국 헌법' 제 10 조와' 중화인민공화국 토지관리법' 제 8 조에 따르면 토지소유권의 상태는 구체적으로' 도시의 토지는 국가 소유' 로 나뉜다 택지, 자류지, 자류산도 집단 소유다. 도시화 과정에서' 도시의 마을' 은 도시의 변두리에 위치하여 도시의 일부로 분류되었다. 그것은 도시의 몇몇 습관이 있고, 또 농촌 고유의 특징에서 벗어날 수 없다. 그것은 양자의 혼합물이다. "도시의 마을" 토지의 소유권 상태는 크게 세 가지 범주로 나눌 수 있습니다.
(1) 이미' 마을을 헐고 집을 짓는다', 토지는 모두 국가에 징용되고, 농민들은 더 이상 집단 토지 소유권을 누리지 않고, 마을은 이미 도시에 완전히 포위되어 있고, 원래의 농민들은 모두 주민으로 전락하여 전통적인 농촌 생활 습관만 유지한다. 이것이 바로 이른바 넓은 의미의' 도시의 마을' 으로, 이미 도시로 개조되어 더 이상' 도시의 마을' 개조의 대상이 아니다.
(2) 는 "마을을 철수하고 집을 짓는다" 는 것이다. 대부분의 토지는 징용되고, 토지 소유권의 일부는 국가에 귀속되고, 일부는 집단에 귀속되지만, 원래의 농민들은 주민이 되지 않았다.
(3)' 마을을 헐고 집을 짓지 않았다' 는 것은 아니지만, 이미 도시 틀에 포함돼 있고, 토지는 여전히 집단 소유이다. 후자의 두 마을은 좁은' 도시의 마을' 으로, 흔히 개조할' 도시의 마을' 이라고 불린다. "도시의 마을" 의 토지 소유권은 두 가지가 있다: 국유지 소유권과 집단 토지 소유권. 표상으로 볼 때, 이 두 토지 소유권은 소유권의 주체가 다를 뿐, 그 본질은 불평등하며, 다음과 같이 나타난다.
(1) 국가 소유권의 권리 주체는 국가이고, 집단 소유권의 권리 주체는 집단이다. 토지법 제 10 조에 따르면 집단 소유권의 권리 주체는 향진 집단, 마을 집단, 촌민조의 세 가지 조직 형식으로 나뉜다. 두 종류의 토지소유제는 모두 집단과 국가 간에 전환될 수 있고, 일방적이며, 집단소유제에서 국가소유제로, 국가에서 집단소유제로 전환될 수 없다. 동시에 집단 소유제의 주체는 서로 바꿀 수 없다.
(2) 집단 소유제가 국가 소유제로 바뀌는 조건은 독특하다. 우리나라 헌법 제 10 조와 토지관리법 제 2 조는 양도를 규정하고 있다. 이런 행위는 본질적으로 일종의 장사로 볼 수 있지만, 단지 강제 매매일 뿐이다. 오직 한 쪽 (국가) 만이 다른 쪽 (농촌 집단) 이 거의 용납할 수 없다는 것을 의미한다. 농촌 집단은 단속할 의무밖에 없어 어렵다.
(3) 두 가지 소유권의 권력도 완전히 동등하지 않다. 이는 주로 두 가지 토지사용권에 반영된다. "도시의 마을" 의 토지 소유권은 종종 국가 소유권이 "공익의 필요성" 을 통해 끊임없이 확장되고, "도시의 마을" 의 집단 토지 소유권이 점차 위축되고 있음을 보여준다. 동시에 집단 토지 소유자는 국가가 토지를 징수하는 것이 전적으로' 공익의 필요' 에서 나온 것이 아니라, 징수 후 토지사용권 양도를 위해 상업적 이익을 얻는 것을 보았다고 설명했다. 이에 따라 농촌 집단은 토지 소유권 거래에서 시장 가격과 가격 흥정을 시도하고, 심지어 토지 소유권을 유지하기 위해 터무니없는 가격을 요구하기 시작했고, 마을은 도시에서 계속될 수 있었다.
2. "도시의 마을" 의 토지 사용권
토지사용권이란 토지사용자가 법률이 허용하는 범위 내에서 토지에 대한 소유, 사용, 수익 및 처분의 권리, 즉 법에 따라 토지를 사용할 수 있는 권한을 얻는 것을 말한다. 두 토지 소유권의 본질적 차이로 인해, 그들의 토지 사용권은 완전히 동일하지 않다. 국유토지사용권은 단 한 가지 형태이며, 집단토지사용권은 택지사용권, 농용지사용권, 비농용지사용권으로 나눌 수 있다. 집단토지사용권과 국유토지사용권은 모두 물권의 성격을 가지고 있으며, 다른 물권의 범주에 속하지만, 집단토지사용권은 국유토지사용권보다 더 많은 제한이 있다. ① 택지사용권은 법에 따라 양도하거나 담보할 수 없다. (b) 법에 따라 계약하고 계약자가 담보로 동의한 불모의 산, 황구, 황구, 황탄 등 농촌 집단 황무지의 토지사용권, 향향 (진), 마을 기업 공장 등 건물 사용과 관련된 집단 토지사용권만 담보할 수 있다. ③ 집단 토지 사용권은 임대에 사용될 수 없다. (4) 집단 토지 사용권은 투자하거나 출자할 수 없다. 이러한 제한으로 인해 집단 토지 사용권은 본질적으로 국유지 사용권과 불평등하게 되며, 집단 토지 사용권의 기능은 주거와 농업용지로 제한됩니다. "도시의 마을" 지역에서, 이 두 종류의 토지 사용권은 공존하지만, 효율성 격차가 커서, 토지 사용권으로 나타난 수익이 집단 토지 사용권으로 얻은 수익보다 훨씬 크다는 것을 강조한다. 이익의 자극과 유혹으로 집단 토지사용권인은 더 이상 각종 토지규범에 안주하지 않고, 기존 규칙을 돌파하고, 국유토지사용권과 동등한 이익을 찾게 되었다. 이것은 필연적으로' 도시의 마을' 의 현실로 이어질 것이다. ① 어떤 계획 건설 부서의 승인도 없이 대량의 불법 건물이 존재한다. (2) 많은 무질서한 점령과 인클로저 현상이 존재한다. ③ 불법 토지 임대; (4) 토지 주식으로 다양한 산업을 설립한다. ⑤ 집단토지담보대출 ⑤ 불법으로 집단토지로 부동산 개발 경영을 한다. "도시의 마을" 집단 토지의 변두리성, 희소성, 구위성, 고정성, 다양성, 복잡성, 국유지 사용권에 비해 저렴한 가격 때문에 강한 수요시장을 가지고 있으며, 토지사용권의 차이로 인해' 도시의 마을' 이 객관적으로 존재한다.
셋째, 현 단계에서' 도시의 마을' 개조 실천 중 토지권리 처리.
위의 분석에서 볼 수 있듯이,' 도시의 마을' 은 중국의 도시화 과정의 필연적인 산물이며, 현실에서 이미 중국 도시 발전의 장애물로 발전했다. 현재 전국 각지의 도시들은 모두 상응하는 개조를 진행하고 있다. 개조 과정에서 우리는' 도시의 마을' 형성의 근원을 직시하고, 토지의 이원소유제 문제를 해결하고, 둘 사이의 장벽을 근절해야 근본적으로' 도시의 마을' 의 개조를 완성할 수 있다. 실제로 토지권이라는 근본적인 문제를 감안하면 일반적으로 다음과 같은 조치를 취한다.
(1) 토지 교체 및 오프사이트 배치. 도시의 교외에서 정부는 동등한 면적이나 더 큰 면적의 토지를 징용하여 그것을 대신할 새로운 마을을 지었다. "도시의 마을" 개조 초기에 정부는 여전히 행정 수단을 통해 목적을 달성할 수 있었지만, 어려움도 가득했다. ① 마을 사람들은 원촌에 대한 강한 애착을 가지고 있었고, 조상 대대로 이곳에 살면서 고향을 떠나기 어려웠기 때문이다. (2) 농민들은 기존 주택 임대 수익을 포기하고 싶지 않다. ③ 아름다운 생활에 대한 주민들의 동경과 인격평등에 대한 갈망은 현재의' 도시의 마을' 을 떠나지 못하게 한다. 그래서 지금은 토지 교체와 오프사이트 배치 조치가 점점 어려워지고 있다.
(2) "토지 집단 소유제를 국가 소유제로 전환" 하다. 토지집단소유제가 국가소유제로 바뀌는 행위는 다음과 같은 특징을 가지고 있다. (1) 토지소유자의 주체가 근본적으로 달라졌다. 토지 소유권 주체는 향진 집단, 마을 집단, 촌민 집단을 포함한 원래의 농촌 집단에서 국가로 바뀌었다. 토지의 성격도 근본적인 변화가 일어났다. 원래의 집단 소유제에서 국가 소유에 이르기까지 (3) 토지의 권능에도 근본적인 변화가 있었다. 원래 집단토지사용권에서 할 수 없었던 담보, 임대 등의 문제는 토지소유권이 변경된 후 해결되었다. 이런 근본적인 변화와 함께 농민의 신분도 달라졌다. 모든 농민들이 호적을 떠나 도시 주민이 되고, 모든 것이 도시화 관리에 포함돼 있고, 건물은 계획, 의료, 보험은 도시 주민처럼 취급해야 한다.
각지의' 도시의 마을' 개조에 관한 규정을 살펴보면,' 토지집단소유제가 국가소유제로 바뀌었다' 는 관행이 근본적으로' 도시의 마을' 을 개조하여 토지의 이중소유제 문제를 해결하는 것이 실행 가능한 방안이 된 것으로 보인다. 현재 이 방법은 전국 각 도시에서 비교적 유행하고 있다. 예를 들어, 2004 년에 선전은 보안과 용강 2 구 27 만 농민을 한 번에 도시 주민으로 전환했고, 그들이 공동 소유한 956 만 평방킬로미터의 토지는 국유로 전환될 것이다. 그러나 이 사건을 통해 필자는 이 행위의 합법성이 명백히 의문을 품고 있으며, 주로 다음과 같은 방면에서 나타난다.
1. 우리 헌법에 따르면 토지소유권은 실체적 권리로, 그 박탈은 국가 최고권력기관에 의해서만 이뤄질 수 있으며, 다른 어떤 기관이나 개인도 이런 권리가 없다. 그렇지 않으면 무효가 된다. 현재' 도시의 마을' 개조 조례는 소재한 도시의 인대나 정부가 제정한 것으로, 지방법규의 효력을 지닌 경우도 있고,' 선전시 중촌 (구촌) 개조 잠행규정' 과 같은 정부 문건도 있지만, 헌법 근거가 부족해 조례의 효력이 헌법보다 훨씬 낮기 때문에 무효다.
2. 집단토지를 국유지로 만들기 위해 우리 헌법 제 10 조와 토지관리법 제 2 조에 따르면' 징수' 방식만 채택할 수 있으며, 그 외의 어떤 행위도 집단토지소유권의 성격을 국가토지소유권의 성격으로 바꿀 수 없다. 현재, 각지 모두 지방입법에서 집단토지소유권' 전전' 을 국유토지소유권의 효력으로 인정하지만, 이런' 전전' 은 법적 근거가 없기 때문에, 법적으로 말하면, 각지에서 집단토지를 국유지로' 전전' 하는 것은 무효이다. 왜냐하면 법적 근거가 부족하기 때문이다.
3. 집단 토지 소유권이 국유지 소유권으로 바뀐 후, 소유자는 자신의 영구 소유권을 유한기한의 사용권과 바꾸었다. 원래 집단 토지의 모든 인권에 대해 국가와의 토지 소유권 거래에 대한 대가가 너무 높고, 거래 비용이 너무 높고, 분명히 불공평하고, 거래할 수 없다.
그러나' 토지집단소유제가 국가소유제로 바뀌는 것' 에 동의하는 학자도 있다.' 도시의 마을' 은 이름에서 알 수 있듯이 도시의 마을이며 도시의 일부이기 때문이다. 중화인민공화국 헌법' 제 10 조와' 중화인민공화국 토지와 토지관리법' 제 8 조에 따르면' 도시의 토지는 국가 소유이다. 이에 대해 나는 이 이유가 적절하지 않다고 생각한다. 우선 헌법은 국가의 근본법으로 토지자원의 소유권이 국가와 집단에 속한다는 것을 직접 확인했다. "도시의 마을" 은 원래 농촌이었기 때문에, 토지가 정확할 때 집단 소유로 정의되었기 때문이다. 즉, "도시의 마을" 이 중촌이 되면 그 땅은 단순한 집단 소유이다. 둘째, 소유권의 발생과 소멸은 반드시 법적 사실이나 법적 행위의 발생이어야 한다. 어떠한 법적 사실이나 법적 행위도 없이, 원래의 집단 토지 소유권은 변화하고 소멸할 수 없다. 마지막으로,' 도시의 마을' 은 도시에 위치하여 도시의 일부이며, 단지 양자의 지리적 관계를 보여 줄 뿐, 소유권 관계를 증명할 수는 없다.
넷째, "도시의 마을" 개혁에서 토지 권리를 해결하는 방법
"도시의 마을" 은 이미 지리적으로 도시의 일부이므로, "도시의 마을" 에 있는 사람들은 도시 주민과 동등한 대우를 받아야 하며, 가장 직접적인 표현은 재산 소유권이다. "도시의 마을" 에 있는 집도 도시의 다른 집처럼 자유롭게 양도해야 한다. 우리나라의' 부동산법' 의' 집이 마음대로 간다' 원칙에 따르면, 결국 그들의 집의 토지사용권 성질은 반드시 국유토지사용권이어야 한다. 집단 토지 사용권을 국유지 사용권으로 바꾸려면 집단 토지 소유권이 국유지 소유권으로 바뀌어야 한다. 우리나라 헌법' 제 10 조와' 토지관리법' 제 2 조의 규정에 따르면 징수 방식을 통해서만 농촌 집단 토지 소유권을 국유토지 소유권으로 전환함으로써 징수 조건에 부합하여' 도시의 마을' 을 형성하는 원인을 근본적으로 해결할 수 있다. 우리나라 헌법 제 10 조와 토지관리법 제 2 조에 따르면 징수 조건은' 공공의 이익을 위한 것' 이어야 하며 국가는 필요한 보상을 해야 한다. "도시의 마을" 개조의 목적은 "공익의 필요를 충족시키는 것" 이며, "도시의 마을" 에 거주하는 주민과 외래인의 이익을 위한 것이며, 도시 전체의 정치, 경제, 문화의 조화 발전을 위한 것이며, 국가와 사회의 이익을 위한 것이다. "도시의 마을" 개혁의 목적은 공익의 범주에 속한다. 그리고 집단 토지가 국유지로 전환될 때, 국가도 그에 상응하는 보상을 주지만, 일반적으로 집단 토지를 징수하는 화폐 보상 방식과는 다르다. "도시의 마을" 개조에 대한 보상 방식에는 농민 신분이 주민으로 바뀌는 것과 의료 보험, 실업보험, 주민 최저 생활보장, 장기 국유토지사용권 등 다양한 물질적 이익이 포함된다.
따라서' 도시의 마을' 개조에서' 도시의 마을' 형성의 근본 원인을 해결하려면 토지의 이중소유권 문제를 해결해야 하며 징수를 통해서만 토지의 이중소유권 문제를 해결할 수 있다. 집단 토지 징수 과정에서 토지 소유권과 토지 청부권 사이의 관계를 잘 처리해야 하는데, 그 본질은 토지법과 농촌 토지 청부법 사이의 관계이다. 토지 청부 경영권은 시민과 집단경제조직이 법에 따라 집단 소유나 집단 소유지에 대해 청부 경영을 할 수 있는 권리이다. 도급 책임제는 우리나라 농촌 토지의 기본 경영제도이기 때문에, 그것은 농촌 가정의 공동 생산 도급 책임제의 법적 구현이다. 농촌 토지 청부 경영권의 출현은 집단 토지 소유권과 국유 토지 사용권의 존재에 기반을 두고 있다. 집단 토지를 징수하는 과정에서 농촌 집단은 먼저 농촌 토지 청부 계약을 해지하고 그에 상응하는 보상을 해야 하며, 국가가 징수를 시작하기 전에 집단적으로 토지 사용권을 회수해야 한다.
더 많은 공사/서비스/구매 입찰 정보, 낙찰률 향상, 공식 홈페이지 고객서비스 밑부분을 클릭하여 무료 상담:/#/? Source=bdzd