1, 예금과 계약금의 서로 다른 법적 성격을 구분해야 합니다. 계약금' 은 보증의 일종으로 계약법, 보증법, 보증법 사법해석이 모두 계약금 조항을 명확하게 규정하고 있다. "보증금" 은 선불금이며 일반적으로 이중 반환에는 적용되지 않습니다. "상품주택 판매관리방법" 제 22 조 제 2 항에 따르면, "상품주택 판매 조건에 부합하는 경우, 상품주택 매매계약을 체결할 때, 부동산 개발업체가 징수한 비용을 집값으로 상쇄해야 한다. 당사자가 분양 주택 매매 계약을 체결하지 않은 경우, 부동산 개발업체는 부과한 비용을 구매자에게 반환해야 한다. 보증금 조항은 이중 반환에는 적용되지 않는다는 것을 알 수 있다.
2. 구매자가 계약에 따라 정식 상품주택 매매 계약을 체결하는데 일부 조항으로 상품주택 매매 계약을 체결할 수 없는 경우 계약금은 어떻게 처리합니까? 이것은 사법 관행에서 흔히 볼 수 있는 문제이다. 그러나 법은 이와 관련하여 명확한 규정이 없다.' 최고인민법원의 상품주택 계약 분쟁 사건 심리에 관한 법률 적용에 관한 몇 가지 문제에 대한 해석' 제 4 조에서만 규정하고 있다.' 쌍방에 귀속될 수 없는 이유로 상품주택 매매 계약을 체결할 수 없는 경우, 판매자는 계약금을 구매자에게 반납해야 한다' 고 규정하고 있다. 그러나 이곳의' 쌍방에 귀속해서는 안 된다' 는 범위는 법이 정의되지 않았다. 물론, 인수서의 계약금이 계약예금에 속하기 때문에, 구매자가 계약대로 상품주택 매매계약을 체결하면 상품주택 매매계약이 특정 조항으로 인해 체결되지 못하더라도 위약에 속하지 않는다고 생각합니다. 계약금은 청구해서는 안 되며 반납해야 합니다. 그러나 쌍방이 청약계약을 체결할 때 매매 계약 조항으로 인해 쌍방이 의견이 다를 경우 계약금 반환 여부를 따를 수 있다는 약속이 명확하다. (윌리엄 셰익스피어, 매매, 매매, 매매, 매매, 매매, 매매, 매매, 매매, 매매)
3. 청약계약을 체결할 때 가능한 상품주택 매매계약의 주요 조항을 설명하여 앞으로 계약조항에 대해 의견 차이가 생기지 않도록 하여 계약 체결에 영향을 줍니다. 운영상, 상품주택 예매나 매매 계약 문건은 주문계약 뒤에 첨부될 수 있다.
둘째, 상업 주택 구매 및 구매 분쟁 해결
1. 일방 당사자의 이유로 상품주택 매매 계약을 체결할 수 없는 경우' 계약금법' 규정에 따라 처리해야 합니다.
(1) "일방적인 이유로 상품주택 매매계약을 체결하지 못한 상황 분석.
일반적으로 유효한 계약은 이행할 수 없는 상황이 발생하지 않는 한 실제로 이행해야 한다고 생각한다. 어떤 사람들은 "쌍방이 예약을 통해 이런 계약을 체결하도록 요구해야 한다" 고 생각한다. 예약에 그 사람의 비 주요 조항이 열거되지 않으면 쌍방이 합의할 수 없고 법원은 거래 관행을 고려해 당사자의 의지를 대신하는 판결을 내릴 수 있다. ""
그러나 상품주택 매매 인수서의 내용은 정식 주택 매매 계약서에 서명하는 것에 불과하다. 계약행위는 예약효력에 제약을 받지만, 계약 체결은 당사자의 자율성 과정으로 계약의 자유 원칙을 반영하고 있고, 분양주택 매매 인수서는 결국 예약일 뿐이기 때문이다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 계약명언) 예약의 효력이 쌍방이 계약을 강제로 체결할 수 있다면, 그 효력은 사실상 본 계약과 다르지 않다. 최고인민법원' 상품주택 매매 계약 분쟁에 대한 해석' 제 4 조는 상품주택 매매 인서에게 본 계약을 체결할 수 있는 효력을 부여하지 않고,' 일방적인 이유로 상품주택 매매 계약을 체결할 수 없는 경우' 계약금법' 규정에 따라 처리한다. "
판매자가 주택 매각 자격을 취득하지 못한 두 가지 상황이 있다. 하나는' 도시 부동산 관리법' 제 37 조에 규정된 상황으로 양도를 금지하는 것이다. 둘째, 예매인은 예매 허가증을 받지 못했다. 분양 주택 분양, 판매자 (분양인) 는 분양 허가를 받아야 분양 할 수 있다. 그렇지 않으면 분양 계약의 효력에 영향을 미칠 수 있다 (최고인민법원' 분양주택 매매계약 분쟁에 대한 해석' 제 2 조는 본 책이 분양주택 분양 계약의 효력에 관한 논술 참조). 판매자는 정해진 시간 내에 예매 계약 체결을 요청했고, 구매자는 판매자가 아직 예매 자격을 취득하지 않았다는 이유로 예매 계약이 즉시 무효가 되는 경우 (판매자가 기소하기 전까지는 예매 허가증 등 예매 조건을 받을 수 없고 예매 계약은 무효가 되는 경우) 분양계약 체결 의무를 이행하기를 꺼리는 것은 판매자의 이유로 주택 매매 계약을 체결할 수 없는 상황에 속한다. (윌리엄 셰익스피어, 판매인, 판매인, 판매인, 판매인, 판매인, 판매인)
(2) 상품주택 매매 인수서에 확정된 계약의무를 위반한 책임.
상품주택 매매는 당사자에 대한 구속력을 당사자의 계약의무의 발생, 즉 당사자가 약속한 장래에 본 계약을 체결하기 위해 협상할 의무를 나타낸다. 계약은 당사자의 특정 행위에 대한 의무이지, 그 행위의 결과에 대한 직접적인 확인이 아니다. 그러나 당사자가 어떤 상황에서 계약을 체결할 수 없는지에 대해서는 명확한 규정이 없다. 실제로 판사는 당사자가 계약의무를 이행하기를 원하지 않는 구체적인 상황과 당사자 계약 심사의 목적에 따라 종합적으로 인정할 수 있다.
당사자 일방이 상품주택 매매 인수서에 약속한 계약의무를 위반하여 상품주택 매매 계약을 체결하지 않은 경우, 이익을 배상해야 합니까, 아니면 신탁이익을 배상해야 합니까? 최고인민법원' 상품주택 매매 계약 분쟁에 대한 해석' 제 4 조는 "판매자가 구매, 주문, 예약 방식으로 구매자의 계약금을 받아 상품주택 매매 계약을 체결하는 담보로, 당사자 사유로 상품주택 매매 계약을 체결할 수 없는 경우' 계약법' 규정에 따라 처리한다" 고 규정하고 있다. 이 조의 규정에서 볼 때, 계약금의 역할은 당사자가 신탁이익 보상액에 대한 약속으로 작용하는 것이다.
2. 쌍방에 귀속될 수 없는 이유로 상품주택 매매 계약을 체결할 수 없는 경우, 판매자는 계약금을 구매자에게 반납해야 한다.
최고인민법원의 상품주택 매매 계약 분쟁에 대한 해석' 제 4 조 제 2 항은 쌍방에 귀속될 수 없는 이유로 상품주택 매매 계약을 체결할 수 없는 경우 판매자는 계약금을 구매자에게 반납해야 한다고 규정하고 있다.
상품주택 판매 인수서의 성질.
상품주택 매매 인수서란 주택 매매 쌍방이 정식으로 체결한 것을 가리킨다.
주택 매매 계약
이전에 서명한 서류는 나중에 정식 주택 매매 계약을 체결하기로 동의했다. 목적은 쌍방의 주택 거래와 관련된 사항을 초보적으로 확인하는 것이며, 왕왕 일정 금액의 계약금을 협의의 담보로 삼는 것이다. 실제로 상품주택 매매인수서의 조항은 의향서, 구매주문, 구매예약주문, 주문주택계약 등 각각 다르며, 상품주택 예매, 장기 인도 등 주택 거래에 대량으로 나타난다.
최고인민법원' 분양주택 매매 계약 분쟁에 대한 해석' 이 발표되기 전까지 분양주택 매매 인수서의 성격과 효력, 특히 분양주택 예매 인수서에 대한 의견이 엇갈렸다. 어떤 사람들은 단지 계약 의미일 뿐이라고 생각하는데, 당사자에게 구속력이 크지 않다는 것이다. 판매자 (예매인) 가 예매 조건을 갖추지 못하고 예매 허가증을 받지 못하면 분양주택 예매 자격이 아직 확보되지 않아 관련 규정에 따라 예매할 수 없다는 시각도 있다. 상품주택 인수서의 형식으로 구매하는 것은 일종의 변장한 예매이며, 법률 금지성 규정에 대한 회피이다. 따라서 가입 계약은 무효입니다. 상품주택 매매 인수서의 성질은 예약계약이며, 그 효력은 인정받아야 한다는 의견도 있다.
최고인민법원' 상품주택 매매계약 분쟁에 대한 해석' 제 4 조는 "판매자가 구매자의 계약금을 인수구매, 주문, 예약방식으로 상품주택 매매계약을 체결하는 담보로, 일방 당사자의 이유로 상품주택 매매계약을 체결할 수 없는 경우,' 예금법' 규정에 따라 처리한다" 고 규정하고 있다. 쌍방에 귀속될 수 없는 이유로 분양 주택 매매 계약을 체결할 수 없는 경우, 판매자는 계약금을 구매자에게 반납해야 한다. " 이 규정은 상품 주택 매매 중 인수의 효력을 인정하는데, 중점은 계약금 조항의 적용이다. 내용 분석에서' 해석' 은 상품주택 매매 인수서의 성격을 예약으로 인정한다.
1, 데이트 정보
약속이란 장차 어떤 계약을 체결하기로 약속하는 것으로, 예비계약이라고도 한다. 약속을 이행한 후 체결된 계약은 바로 이 계약, 즉 정식 계약이다. 양측이 약속한 의무는 정해진 시간에 본 협정에 서명하는 것이다. 따라서 예약은 그러한 계약 자체의 행동을 가리키고 당사자 간에 계약 의무를 발생시키는 임시 계약입니다.
일반적으로 임명의 구성은 두 가지 요소를 조사해야 한다.
(1) 예약 형식. 만약 서명할 정식 계약 (본 계약) 이 강제 형식으로' 예약 우회를 허용하지 않는다' 고 규정한다면. 예약 내용이 이미 구속력이 있는 경우, 주계약 체결 여부에 관계없이 주계약과 동일한 공식 조항을 예약에 적용해 법적 추궁을 피해야 한다. "
(2) 예약의 확실성. "예약에 의해 설정된 계약의무를 충분히 정의하지 않고 예약 내용을 설명할 수 없다면 그 의무와 예약 자체는 무효가 될 것이다." 예를 들어, 당사자들 간에' 우리가 공동으로 회사를 설립할 의향이 있다' 는 약속은 충분하지 않다. 당사자가 아직 회사의 목적, 장소, 법률 형식을 약속하지 않았기 때문이다. 이런 의도는 구체적인 이행 내용이 없고, 이행 효과가 주어져도 실제로 이행 변수가 너무 커서 이행할 수 없다. 하지만 어떤 상황에서 임명의 확실성이 충분할까요? 예약은 본 계약의 모든 조항을 갖춘 조건 하에서 예약이라고 하는데, 실제로는 본 계약이므로 예약과 본 계약을 구분할 필요가 없습니다. 양자의 균형은 종종 파악하기 어렵고, 판사는 각 사건의 상황에 따라 구분해야 한다.
2. 상품주택 예매인수서의 예약성격.
상품주택 매매 인수서의 경우, 그 목적상, 계약 체결의 목적은 앞으로 정식 주택 매매 계약을 체결하기 위한 합의를 하고, 목적상 예약의 기본 특징에 부합하는 것이다.
(1) 상품주택 매매 청약 내용은 반드시 확정해야 한다. 상품주택 매매 인수서의 내용으로 볼 때 예약이 확정되어야 하기 때문에 앞으로 체결될 이 계약의 주요 내용이 있어야 합니다. 상품주택 매매의 예약으로서, 상품주택 매매 인수서의 내용은 일반적으로 쌍방의 기본 상황을 포함한다. 집의 기본 정보 (위치, 면적 등 포함). ); 가격 계산 정식 주택 구입 계약을 체결하는 기한. 만약 상품주택 매매 인수서의 내용이 확실하지 않다면, 상품주택 매매인수서가 계약의향서일 뿐 법적 구속력이 없다고 생각할 수밖에 없다.
(2) 분양주택 매매 인수서와 주택 매매 계약의 실질적 요소를 구분한다. 판매자는 이미 약속대로 구매금을 수락했다. 최고인민법원' 분양주택 매매 계약 분쟁에 대한 해석' 제 5 조는 "분양주택 청약, 주문, 예약협정은' 분양주택 판매관리방법' 제 16 조에 규정된 분양주택 매매계약의 주요 내용을 가지고 있으며, 판매자가 약속대로 구매금을 수락한 경우, 이 협정은 분양주택 매매계약으로 인정되어야 한다" 고 규정하고 있다. 이 규정은 본 계약의 내용, 즉 본 계약을 구성하는 일반 이론을 돌파하며, 분양 주택 매매의 인수에도 매매계약의 내용 (약정의 효력은 본 계약에 도달함) 이 있어도 분양 주택 매매의 인수의 실질은 이미 매매 계약이라고 볼 수 없다. 분양주택 매매 인수서 명의로 체결한 계약 (예약) 을 주택 매매 계약으로 직접 인정하려면 구매자가 매입금을 지불하는 행위와 판매자가 매입금을 수락하는 행위가 있어야 한다.