(a) 부동산 회계 실무에서의 소득 인식 시한에 대한 공통된 견해

실제로 부동산 개발업체는 소득 실현을 인식하는 여러 가지 방법이 있는데, 주로 다음을 포함한다.

(1) 예매 계약을 체결하고, 미리 집값을 받고, 수익 인식의 근거로 삼다.

(2) 수입은 공식 주택 매매 계약서에 서명하여 실현된다.

(3) 부동산업 개발 준공 검수,' 입주통지서' 발행, 판매인보이스 발행

(4) 주택대금을 받고 재산권 양도 수속을 마쳤을 때 수입을 인식한다. 흥미롭게도, 이러한 기준도 사람마다 다를 수 있으며, 전문적인 판단에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 예를 들어 상장회사 연보에는 부동산 개발 업무에 종사하는 상장회사 연보가 몇 부 있는데, 그해 부동산 판매 수입 확인으로 공인회계사가 예약의견이나 해석단락을 냈기 때문이다. 회사와 공인회계사의 의견 불일치의 초점은 상품주택 소유권의 중요한 위험과 보수가 이전되었는지 여부다.

상품주택 판매에는 상품주택의 현재 판매와 상품주택 예매가 포함된다. 개발상 판매 소득의 인식은' 기업회계제도' 의 수입 구경, 즉 기업이 이미 상품 소유권의 주요 위험과 보상을 구매자에게 이전했다는 것이다. 기업은 일반적으로 소유권과 관련된 지속적인 관리권을 보유하지 않으며 판매된 상품을 통제하지도 않습니다. 거래와 관련된 경제적 이익은 기업에 유입될 수 있다. 관련 수익과 비용은 안정적으로 측정할 수 있다. 이런 식으로 부동산 개발업체들은 이 네 가지 조건을 동시에 충족하면 수입을 인식할 수 있는 시기라고 생각하는데, 일반적으로 고객을 위해 부동산증을 처리할 때, 즉 재산권이 변경될 때 수입을 인식하는 경우가 많다.

예를 들어, 현재 고객의 약 80% 가 은행 모기지로 집을 사고 있으며, 은행은 일반적으로 고객이 계약금을 지불한 지 한 달 정도 되면 개발자에게 잔액을 할당한다. 은행은 주택 구입자와' 개인 주택 구입 (모기지) 대출 계약' 을 체결해야 한다. 이 계약에서, 개발업자는 보증인으로 나타나서 공인을 찍어야 한다. 계약에서 개발자가 제공해야 할 보증은 "본 계약이 체결된 날부터 대출자 (매입자) 까지 이 부동산의 정식 담보등록을 완료하고, 재산권권이나 기타 재산권 증명서를 대출자에게 양도하는 날까지" 입니다. 따라서, 집의 법적 의의가 주택 구입자에게 완전히 전달되기 전에, 개발자는 반드시 이런 연대 책임을 져야 한다. 인민법원은 상품주택 매매 계약 분쟁 사건 적용 법률 몇 가지 문제에 대한 해석 제 26 조 구매자가' 상품주택 담보대출계약' 의 약속에 따라 상환하지 않고 담보측에 상품주택 담보등록 수속을 하지 않은 경우, 담보측은 판매자에게 소송에 참가하라고 통지해야 한다. 담보측이 판매자를 동시에 기소할 때 판매자가 상품주택 담보대출 계약을 담보하는 것은 공동 피고로 기재해야 한다. 제 27 조 구매자는' 상품주택 담보대출 계약' 에 따라 대출금을 상환하지 않았지만, 이미 주택 소유권증을 취득하여 담보권자에게 상품주택 담보등록 수속을 처리했고, 담보권자는 매수인에게 대출금을 상환하거나 담보주택에 대한 우선보상을 요구하며, 판매자를 당사자로 늘리지 않는다. 단, 판매자가 담보를 제공하는 경우는 제외한다. 개발자들은 이런 연대 책임을 맡을 가능성이 있고, 수거한 주택대금에는 일정한 위험과 불확실성이 있기 때문에, 산권증을 처리하기 전에는 수입을 인식하지 못하는 경우가 많다.

"상품주택 판매관리방법" 제 34 조: 부동산개발업체는 상품주택 인도일로부터 60 일 이내에 주택소재지의 부동산 행정 주관부에 주택소유권 등록을 처리하는 데 필요한 자료를 제출해야 한다. 부동산 개발 기업은 상품 주택 구매자가 토지사용권 변경과 주택 소유권 등록 수속을 처리하는 것을 도와야 한다. "도시 부동산 개발 경영 관리 규정" 제 33 조: 분양주택 구매자는 분양일로부터 90 일 이내에 토지사용권 변경과 주택 소유권 등록 수속을 밟아야 한다. 분양주택 분양인은 분양계약 체결일로부터 90 일 이내에 토지사용권 변경과 주택 소유권 등록 수속을 밟아야 한다. 이에 따라 부동산 개발업체들은 관련 수속을 협조할 의무가 있을 뿐 구매자가 결정할 것인지의 여부는 구매자가 결정할 의무가 있다. 일부 주택 구입자들이 소유권 등록을 미루는 주된 이유는 (1) 매입한 주택이 평가절상 후 매각을 준비하고, 매각할 때 개발업자처에서 이름 변경 수속을 밟기 때문에 계약세와 주택 수리기금을 납부하지 않아도 된다. (2) 계약자는 그 기간 동안의 보증에 대해 연대 책임을 진다.

(b) 이 기사는 부동산 수입 기간에 대한 이해를 가지고있다.

다음은 위에서 언급한 수익 인식 시한을 하나씩 분석해 보겠습니다.

(1) 예매 계약을 체결하고 선불금을 받는 것은 선불성이다. 부동산 예매 계약은 주택 완공 전 예매행위이기 때문에 계약 약정의 일부일 뿐이다. 실제 판매를 실현할 수 있는지 여부는 프로젝트의 진척과 구매자의 최종 의도에 따라 결정된다. 그리고 예매 계약은 시공계약과 다르다. 건설계약은 자산 건설을 위해 체결된 계약이고, 부동산 예매계약은 매매 쌍방의 뜻이다. 이에 따라' 기업회계기준-수입' 에 따라 상품 소유권에 대한 주요 위험과 보상이 구매자에게 이전되었는지, 예매 계약을 체결하고 선불금을 받는 것은 판매실현의 근거가 될 수 없다. 개발된 제품이 아직 검수를 완료하지 않았기 때문이다. 개발제품 준공 수락 이양 이후에야 부동산 판매 수입의 실현을 인식하고' 예수금금' 을' 영업수익' 으로 바꿀 수 있다.

(2) 정식 매매계약을 체결하는 것이 판매로 실현될 수 있을지는 본 글에서 정식 주택 매매계약을 체결하는 것은 여전히 예매에 불과하며, 일반 공산품 매매계약과 마찬가지로 법적 의미의 제안일 뿐, 변화가 일어날 가능성이 매우 높다. 주택은 구매자가 받아들이지 않았고, 상품 소유권의 주요 위험과 보수는 구매자에게 이전되지 않았으며,' 기업회계규범-수입' 관련 규정을 준수하지 않아 수입을 인식할 수 없다. 건설 계약 조건이 충족되고 취소 불능 건설 계약이 있는 경우에만 건설 계약 수익 인식 원칙 및 완료율법에 따라 부동산 개발 사업의 수익을 인식할 수 있습니다.

(3) 주택대금을 이미 받은 경우 재산권 양도를 통해 수입을 인식할 경우 소득 지연 현상이 발생해 소득 인식 원칙에 부합하지 않는다. 십여 년의 발전을 거쳐 중국 부동산 개발 시장의 관련 관리 제도는 이미 비교적 건전하다. 주택 개발 전에 토지 양도금을 청산하고, 토지 사용증을 취득하고, 예매 허가증을 취득해야 한다. 공사가 준공되고 관련 부서의 검수 합격을 거쳐, 주택 관리 부서가 건물을 측량한 후에야 판매 허가증을 취득하고 정식 주택 매매 계약을 체결할 수 있다. 이에 따라 공사가 완공되고 관련 부처를 통해 검수하고, 주택은 이미 구매자가 검수하고, 주택면적과 가격에 이의가 없고, 구매자가 입주한 경우, 소득규범인 상품소유권의 주요 위험과 보상이 구매자에게 이전되었으며, 재산권이 이전되었는지 여부는 수입을 인식하는 데 필요한 조건이 아니다. 부동산 양도 절차에는 부동산 관리, 토지 관리, 세무 등의 부서가 관련되어 있으며, 부동산증 처리 시간은 개발자나 구매자가 통제할 수 있는 시간이 아니라는 것을 알고 있기 때문이다.

요약하자면, 이 글은 부동산 수입의 인식이 동시에 다음 조건을 충족해야 한다고 생각한다.

(1) 개발 제품이 완공되어 관련 부서를 통해 검수되었으며, 주택 면적은 관련 부서에서 인정했습니다.

(2) 고객과의 공식 주택 매매 계약;

(3) 표지물-이 집은 이미 고객이 검수했고, 쌍방은 이 집의 구조, 판매면적, 매매에 이의가 없으며, 이미 고객과 주택 납부, 입주 수속을 완료했으며, 쌍방은 이미 계약 약정의 의무를 이행했다. 주택 인수인계 수속을 마친 후 관련 부처에 관련 서류를 가지고 부동산 관련 권증을 처리할 수 있고, 일반 상품과 마찬가지로 주택이 이미 구매자에게 검수 및 인수인계 수속을 받은 후 주택금을 받고 법적 보호를 받을 수 있기 때문에 주택 소유권과 관련된 주요 위험과 보수는 이미 구매자에게 이전되었다. 둘째, 부동산 관리 관련 규정에 따르면 부동산 개발업체가 주택을 매각하고 인수인계 수속을 한 후에는 개발 프로젝트 지역 내 부동산 관리회사에 넘겨 관리해야 하며, 부동산 개발업체는 더 이상 경영권과 통제권을 소유하지 않는다. 소득 관련 비용의 경우 주택이 이미 건설되었기 때문에 관련 비용을 안정적으로 측정할 수 있다. 따라서 이 글은 부동산 수입 인식이 상술한 조건을 만족시켜야 기업 회계 기준인 수입에 부합한다고 주장한다.

둘째, 부동산 개발 기업이 법에 따라 소득을 인식하는 시한

부동산 개발 기업의 소득세 징수를 강화하고 부동산 개발 기업의 납세 행위를 규범화하기 위해 세무총국은' 부동산 개발 업무에 대한 기업 소득세 징수에 관한 통지' (국세 [2006] 31호) 를 발표했다.

(a) 개발 제품 판매 수익 인식

부동산 개발업체들은 향후 판매를 위한 주택, 상품주택 및 기타 건물, 부착물, 보조시설을 개발하여 수입원의 성격과 판매 방식에 따라 다음 원칙에 따라 각각 확인해야 한다.

1. 개발된 제품의 일회성 판매는 실제로 가격을 받거나 가격을 청구하는 증거 (권리) 를 얻은 당일 수익 실현을 인식해야 합니다. -응?

2. 개발 제품을 분할 판매하여 판매 계약이나 합의한 가격과 지급일에 따라 수익 실현을 인식합니다. 지불측이 미리 지불한 것은 실제 지급일에 수입의 실현을 인식한다. -응?

3. 은행담보방식으로 개발상품을 판매하는 경우, 판매계약이나 합의된 가격에 따라 수익을 결정하고, 실제로 계약금을 받은 날 소득 실현을 인식하고, 은행담보대출 양도일에 소득 실현을 인식한다. -응?

4. 개발제품 판매를 위탁한 사람은 다음 원칙에 따라 수익 실현을 인식해야 합니다.

(1) 개발제품 판매를 수수료로 위탁한 경우 수탁자가 판매한 개발제품 목록을 받은 날 판매 계약이나 계약에 명시된 가격에 따라 수익 실현을 인식합니다. -응?

(2) 개발업체가 구매와 같은 방식으로 개발제품 판매를 위탁한 경우 개발업체가 구매자와 체결한 판매 계약이나 계약이나 개발 기업, 수탁자, 구매자가 체결한 판매 계약이나 계약에 속한다. 판매 계약 또는 계약에서 약속한 가격이 매수 가격보다 높고 판매 계약 또는 계약에서 약속한 가격으로 계산한 가격은 수탁자가 판매한 개발 제품 목록을 받은 당일 수익 실현을 인식합니다. 판매 계약 또는 계약에 명시된 가격이 처음 두 경우의 구매 가격보다 낮고 수탁자가 구매자와 판매 계약 또는 계약을 체결한 경우 수탁자 판매로 개발된 제품 목록을 받은 날 수익 실현을 인식합니다. -응?

(3) 예비 가격 (보증 예비 가격) 을 채택하고 개발 제품이 양 당사자가 위탁하여 판매하는 개발 기업을 위해 구매자와 체결한 판매 계약 또는 계약 또는 개발 기업, 수탁자, 구매자가 체결한 판매 계약 또는 계약. 판매 계약 또는 계약에 명시된 가격이 기본 가격보다 높으며 수탁자가 개발을 위해 판매한 개발된 제품 목록을 받은 날 판매 계약 또는 계약에 명시된 가격으로 계산한 가격을 확인합니다. 판매 계약이나 합의된 가격이 기준가보다 낮은 경우 수탁자가 기준가격에 따라 계산한 가격을 받는 당일 소득 실현을 인식해야 합니다. 수탁자와 구매측이 직접 판매 계약을 체결한 것은 수탁자 판매개발 제품 목록을 받은 날 기준가격에 규정에 따라 취득한 점유율에 따라 수익 실현을 인식하는 것이다. -응?

(4) 개발 제품 위탁 위탁 위탁, 인수 기간 동안 인수 계약의 관련 규정에 따라 위 (1) 에서 (3) 까지 수익 실현을 참조할 수 있습니다. 계약 만료 후에도 판매되지 않은 개발 제품의 경우 개발업체는 계약이나 합의된 가격 및 지불 방식에 따라 수익 실현을 인식해야 합니다.

5. 개발업체는 개발된 제품을 판매 전에 임대합니다. 개발된 제품을 고정 자산으로 전환시키고, 임대 기간 동안 임대료에 따라 수익 실현을 인식하고, 판매할 때 고정 자산의 매출에 따라 수익 실현을 인식합니다. 개발된 제품은 고정 자산으로 전환되지 않고 임대 기간 동안 취득한 가격은 임대료에 따라 소득 실현으로 인식된 뒤 판매 시 개발제품의 매출에 따라 수익 실현을 인식한다. 6. 비화폐성 자산 공유로 수익을 얻는 경우, 개발된 제품을 공유할 때 수익 실현을 인식합니다.

(b) 개발 제품의 사전 임대 소득 인식.

개발업체는 신개발제품이 아직 완공되지 않았거나 부동산의 초기 등록을 완료하고 산권증을 취득하기 전에 임차인과 임대 예약 계약을 체결했다. 개발제품이 임차인에게 배달된 날부터 임대인이 받은 예임료는 임대료로 소득 실현으로 인식되고 임차인이 지불한 예임료는 임대료로 세전 공제됩니다.

(3) 제품 개발을 판매로 간주하는 세금 처리.

개발기업이 개발한 제품을 고정 자산으로 전환하거나 기부, 후원, 직원 복지, 보상, 대외투자, 주주 또는 투자자에게 할당, 채무 상환, 비화폐 자산으로 다른 기업, 사업 단위 및 개인을 교환하는 행위는 판매로 간주해야 하며, 제품 소유권 또는 사용권 이전 또는 실제 지분 취득 시 소득 (또는 이익) 을 인식해야 합니다 수익 (또는 이익) 을 인식하는 방법과 순서는?

1, 최근 또는 금년도 최근 한 달 동안 동종 개발 제품의 시장 판매 가격에 따라 결정됩니다. -응?

2. 주관 세무서가 현지 동류 개발 제품 시장의 공정가치를 참고하여 결정한다. -응?

3, 비용 이익률에 따라 제품을 개발하십시오. 제품 개발의 원가이익률은 15% 보다 낮아서는 안 되며, 구체적인 비율은 주관 세무서에서 결정한다.

(4) 건설공사와 노무에 관한 세무처리.

1. 개발기업대행건설공사와 제공노무가 12 개월을 넘지 않는 경우 계약서에 명시된 가격 결산일 또는 계약 완료일에 따라 수익 실현을 인식할 수 있습니다. 기간이 12 개월을 초과하면 완료 퍼센트 방법을 사용하여 분기별로 수익 실현을 인식할 수 있습니다. -응?

완료율법은 계약의 완료 진도에 따라 소득과 비용을 같은 비율로 인식하는 것이다. 완료 진행은 총 예상 계약 원가에 대한 누적 실제 계약 비용의 비율, 총 예상 계약 작업량에 대한 완료된 계약 작업량의 비율, 완료된 계약 작업량의 측정에 따라 결정됩니다. -응?

2. 개발업체가 용역을 대행하고 제공하는 과정에서 절약한 재료, 모서리 재료, 폐기 공사 또는 제품 잔재를 계약 약속에 따라 개발업체에 맡기고 실제 취득 시 공정시장 거래가격에 따라 수익 실현을 인식한다. -응?