실제로 업주와 부동산 간의 분쟁은 왕왕 양방향이다. 부동산 기소 소유주, 주로 재산비 회수; 그리고 업주들은 여러 가지 이유로 부동산을 기소했다.
문제는 실제로 부동산에 대한 업주들의 불만으로 인한 분쟁이 모두 부동산의 책임이 아니거나 완전하지 않다는 점이다. 필자는 현실의 몇 가지 사례와 결합하여 이것에 대해 간략하게 분석했다.
업주와 분쟁이 있는 부동산은 정전할 권리가 없다.
시나리오:
한 업주의 집에 갑자기 정전이 되었다. 업주가 동네 부동산 서비스 회사를 찾아 정전의 원인을 확인하라고 요구했다. 그러나 부동산 서비스 회사는 정전은 그가 부동산 관리비를 체납했기 때문이라고 말했다.
업주와 부동산 서비스업체들이 미과를 협의한 뒤 전력 관리 부서를 찾았지만, 전력 공급 부서 직원들이 현장에 도착한 후 부동산 서비스업체들은 업무 증명서가 없다는 이유로 배전실 문을 열지 않았다.
업주들은 부동산 서비스업체들이 관리의 편리를 이용해 정전 방식으로 그를 협박해 생활에 큰 불편을 끼쳤다고 판단했고, 그래서 부동산 서비스업체들을 법정에 고소하고, 부동산 서비스업체들에게 전력 방해 해소, 전력 회복, 사과, 한 달 관리비 감면, 경제적 손실 배상을 요구했다.
법원은 피고의 부동산 서비스 업체가 전력 공급 부서가 아니며 어떤 이유로든 원고에 대해 정전 조치를 취할 권리가 없다고 판단했다. 그렇지 않으면 침해를 구성할 수 있다.
원고는 한 달 동안 관리비의 감면을 요구하는데, 쌍방의 부동산 관리 계약의 범위에 속하며, 본안 침해 분쟁과 같은 법적 관계가 아니므로 원고는 별도로 권리를 주장해야 한다.
원고는 피고에게 사과를 요구하고 한 달 관리비의 요구를 줄일 것을 요구하여 법이 근거가 없어 법원은 지지하지 않았다.
원고가 경제적 손실을 배상하고 전력 공급 장애를 배제하고 전력 공급을 재개하라는 요구를 요구하자 법원이 지지하였다.
의견:
부동산 서비스업체로서 업주와 어떤 갈등이 있어도 정전 조치를 취할 권리가 없다.
부동산 기업의 책임은 업주에게 양질의 서비스를 제공하는 것이며, 단수 정전 등 업주의 이익을 해치는 조치를 취해서는 안 된다. 그리고 정전을 배제하는 것은 전력 공급 부서의 책임이므로 부동산 서비스 업체들은 협조해야 한다.
이웃과의 분쟁은 이웃관계에 속한다.
시나리오:
양은 골목의 단층집에 산다. 이웃 유 씨는 식당을 개업해 큰 유연기를 설치했고, 그의 집 배기구는 유 집 옥상에 설치되었다.
양가 2 층 옆 창문은 유연기가 설치된 그 벽과 딱 인접해 있다. 둘 사이의 거리는 약 1 미터로 중간에 좁은 길을 형성한다. 사람은 가지 않지만, 줄곧 양 1 층 집의 주요 환기 통로였다.
유 () 의 식당이 정식으로 문을 연 후 양은 자신의 2 층 방에서 줄곧 기름담배 냄새가 나는 것을 발견했고, 창문을 열고 환기를 하면 기름담배 냄새가 더욱 심해졌다.
원인을 조사한 후 양은 유 모 식당 주방의 흡입기 배기구가 그의 집 2 층 창문과 너무 가깝다는 것을 발견했다. 흡입기가 켜져 있는 한, 연기가 그의 방으로 새어 들어갈 것이다.
양은 유씨를 찾아 연진 배출 문제를 상의했고, 유씨는 거들떠보지도 않았다.
부동산에 대해 불만을 제기하기 위해 부동산 관리인은 문으로만 설득할 수 있지만, 아무런 소용이 없다.
어쩔 수 없이 양은 유 씨에게 유연기 배기구를 재건하고 침해를 중지하고 장애물을 제거하라고 법원에 고소할 수밖에 없었다.
법원이 접수한 후 먼저 쌍방의 중재를 주재했지만, 쌍방의 의견 차이가 커서 조정은 무효였다.
법원은 피고 유 모 술집이 기름 연기를 배출하는 행위는 이미 원고 양 씨의 합법적 권익에 대한 손해를 구성한다고 최종 판결했다.
민법통칙' 제 18 조에 따르면 피고인 유씨는 식당의 유연기 사용을 중단해야 한다.
의견:
본 사건은 이웃 관계의 여러 측면을 포함한다.
인접관계는 권리의 관점에서 인접권이라고 할 수 있다.
이웃권이란 부동산의 두 명 이상의 소유자, 점유자, 이용자, 수혜자가 한 쪽에서 모든 부동산의 소유권 또는 소유, 사용, 수익을 행사할 때 상대방에게 필요한 편의를 요구할 권리를 가리킨다.
인접관계를 올바르게 처리하려면' 민법통칙' 제 83 조에 규정된' 생산 촉진, 생활 촉진, 단결공조, 공정하고 합리적인' 원칙을 따라야 한다.
이러한 원칙은 이웃 당사자가 이웃 권리를 올바르게 행사하고 이웃 관계를 적절히 처리하는 원칙이자 인민 법원이 이웃 분쟁을 올바르게 처리하는 원칙이다. 상대방의 행동이 타인의 합법적 권익을 침해하면 방해를 배제할 의무가 있다.
이전 부동산이 마음에 들지 않으면 업주 대회를 열어 초빙할 수 있다.
시나리오:
모 부동산 서비스 업체는 개발자의 전액 출자 자회사로 개발자가 개발한 모 주택단지의 선행 부동산 관리 업무를 맡고 있다.
업주가 입주한 후, 부동산 서비스 기업의 부동산 관리비 요금과 서비스 기준에 여러 차례 의문을 제기했고, 부동산 서비스 업체들은 여러 차례 업주 대회에 심각한 적자를 제기하여 부동산 관리비를 올리고 싶어 했다. 쌍방이 교착 상태에 빠지지 않다.
의견:
이 경우 소유주와 부동산 서비스 업체가 서로 이해하지 못하는 직접적인 이유는 부동산 서비스 기업과 소유주 간에 항상 쌍방이 합의한 부동산 요금 기준과 서비스 기준이 부족하기 때문이다.
부동산 서비스업체와 업주가 재산비, 서비스기준 등에 대해 논란이 많았기 때문에 업주대회가 성립된 후 입찰을 통해 부동산 서비스기업을 다시 채용할 수 있다.
실제로 업주가 초기에 갈등이 발생한 경우는 드물지 않다.
주택 건설 단위로서, 우선 입찰 방식을 통해 부동산 서비스 기업을 선임해야 하며, 부동산 서비스 업체와 사전 부동산 관리 서비스 계약을 체결해야 하며, 관련 조항은 구매자와 매매 계약에서 명확하게 합의해야 한다.
둘째, 매매 계약에는 서비스 내용, 표준, 요금, 위약 책임 등 주요 부분을 포함한 명확한 부동산 관리 조항이 있어야 하며, 업주가 집을 살 때 부동산 관리 관련 내용이 명확하지 않은 것을 피해야 하며, 업주가 입주한 후 부동산 서비스 기업의 서비스 비용에 의문을 제기하여 불필요한 갈등을 빚어야 한다.
다시 한 번, 첫 번째 업주 대회를 열어 부동산을 선임할 때, 부동산 서비스 기업은 업주 대회와 충분히 소통하여 부동산 관리 계약 조항을 명확히 해야 한다.
마지막으로, 부동산 서비스 기업은 서비스 내용과 서비스 기준에 따라 요금을 결정해야 한다.
"부동산 관리 조례" 가 공포된 후, 건설관이 분리되도록 규정하고 있으며, 개발자와 부동산 서비스 기업의 독립경영은 필연적이다. 부동산 서비스 기업은 반드시 자신의 실력을 통해 시장을 얻어야 한다.
소유주는 계약 시간이 불법이라고 주장할 수 있다.
시나리오:
부동산 기업이 출자하여 부동산 서비스 기업을 설립하는데, 부동산 기업은 이런 특수한 관계를 이용하여 선행 부동산 관리 계약을 체결하고, 부동산 서비스 기업에 동네의 부동산 관리를 의뢰하였다.
개발자와 부동산 기업의 합의에 따르면 위탁 기간은 8 년, 평방미터당 2.5 원, 같은 동네 같은 부동산은 평방미터당 1.2 원에 불과하다.
업주가 속속 입주한 후, 동네 관리가 혼란스럽고, 부동산 서비스가 좋지 않아, 유료가 다른 동종 부동산보다 훨씬 높다는 것을 발견하였다. 업주가 이에 불만을 품고 갈등이 끊이지 않는다.
의견:
부동산 관리 규정 및 관련 법규에 따르면, 이전 부동산 관리 계약의 기한은 업주위원회가 부동산 서비스 업체와 체결한 부동산 서비스 계약이 발효될 때부터 보통 2 년을 넘지 않는다.
이 경우 부동산 개발업체와 자체 설립한 부동산 서비스업체들은 8 년간의 위탁 관리 기한을 정해 소유주의 합법적 권익을 명백히 침해했다. 계약법의 관련 규정에 따르면, 그 협정은 법률의 강제성 규정을 위반했기 때문에 무효이다.
(위 답변은 2015-12-11에 발표되었습니다. 현재 관련 주택 구입 정책은 실제 상황을 기준으로 합니다.)
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