전반적으로 우리나라의 기존 민법규범이 채택한 변경 규칙은 실천적 관점에서 출발하지만 이론과 제도 논리가 부족하다.
우리나라가 현재 논의하고 있는 물권법 초안은 부동산물권의 설립, 변경, 양도 및 소멸을 반드시 등록해야 한다고 규정하고 있다. 등록하지 않으면 물권 효력이 발생하지 않습니다. 단, 법률에 별도로 규정된 경우는 예외입니다. 동시에 당사자 간에 체결된 부동산권의 설립, 변경, 양도, 소멸에 관한 계약은 계약이 성립될 때 효력이 발생하도록 규정하고 있습니다. 단, 법률에 달리 규정되어 있거나 계약서에 별도로 합의된 경우는 예외입니다. 물권 등록을 하지 않은 사람은 계약의 효력에 영향을 주지 않는다. 제 27 조는 동산소유권의 양도와 동산질권의 설립이 법에 달리 규정되어 있지 않는 한, 스스로 배달할 때 효력이 발생한다고 규정하고 있다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 동산, 동산, 동산, 동산, 동산) 제 28 조는 선박, 항공기, 자동차 등 물권의 설립, 변경, 양도, 소멸, 등록 없이는 선의의 제 3 자에 대항해서는 안 된다고 규정하고 있다.
물권법 초안에 채택된 입법 모델은 전반적으로 우리나라 민법의 원래 입법 모델을 계승하여 절충주의를 채택하였다. 부동산의 공시는 등록이고, 동산의 공시는 인도이다. 공시 후 재산권의 효과만 바꿀 수 있다. 준 부동산의 가치가 다르기 때문에 등록 공시와 인도 공시 모두 사회경제 유통의 거래 안전과 빠른 요구를 완전히 충족시킬 수 없다. 따라서 준부동산물권 변동의 경우 물권법 초안은 물권 변동의 중요한 요소로, 등록을 선의에 대항하는 제 3 인의 중요한 요소로 삼는다.
우리나라의 현행 이론과 실천 틀 아래 물권 변동 규칙과 선의의 제 3 인 보호에 대한 사고.
어떤 입법 모델을 채택하든 물권 변동의 가장 중요한 효과는 시장 거래의 안전과 신속성 유지이다. 거래 안전과 신속성 유지의 관건은 선의의 제 3 인의 이익을 보호하는 동시에 거래 쌍방의 공평성을 동시에 고려하는 것이다. 프랑스식' 공개대항' 은 거래의 신속성을 강조하지만 안전하지 않은 거래를 대가로 한다. 거래의 안전을 보장하기 위해 프랑스의 동산과 부동산은 모두 선의취득 제도를 채택하고 있다. 그러나 우리나라 시장경제의 민사법제도 하에서 선의취득 제도는 동산 거래와 부동산 거래에 모두 적용될 수 없는 것이 분명하다. 독일식' 형식주의' 입법은 물권 행위와 채권 행위를 분리한다. 물권 행위가 설정되면 물권이 옮겨진다. 물권 행위의 무인성으로 인해 행위가 흠이 있을 때 채권계약이 취소되거나 무효가 될 때 물권의 귀속 지위는 그대로 유지되며, 판매자는 부당이득에 근거하여 구매자에게 청구권을 행사할 수밖에 없다. 물권 행위는 무인성이지만 제 3 인의 이익을 잘 보호하고 빠른 거래의 요구를 충족시킬 수 있다. 제 3 자가 다시 구매자와 거래할 때, 구매자의 물권이 법률 공시의 요구에 부합할 것을 요구하며, 물권 사유에 흠이 있는지 걱정할 필요가 없다. 우리나라는 절충주의 모델을 채택하고 있으며, 우리나라 물권법 이론의 주류는 물권 행위가 무효라는 것을 인정하지 않는다. 채권계약이 결함으로 인해 취소되거나 무효가 될 경우, 판매자는 실물청구권으로 구매자의 반환을 요청할 수 있으며, 매매 쌍방의 이익을 보호하는 데 더욱 유리하다. 이런 절충적 모델은 물권 행위의 객관성을 어느 정도 인정한다고 할 수 있지만, 우리나라 물권법 이론은 무효성이 판매자의 이익에 미치는 손해를 피하기 위해 물권 행위의 무효성을 부정했다. 제 생각에는 우리나라의 이런 입법 모델은 거래에서 제 3 인의 이익을 보호하는 데 도움이 되며, 거래 쌍방의 이익도 어느 정도 보호했습니다. 그러나 이론적으로는 보완이 필요하고, 형식적으로는 합리적인 입법 모델을 구축해야 한다.
우선 물권 행위의 객관성을 인정하여 우리나라의 물권 변동 입법에 대한 이론적 근거를 찾아야 한다. 그러나 물권 행위를 인정한다고 해서 물권 행위의 무효성을 인정해야 하는 것은 아니다. 물권 행위의 유무는 입법의 선택일 뿐, 실천과 제도가 시장경제의 신속성, 안전, 공정거래를 실현할 수 있을지에 따라 결정되어야 한다.
둘째, 우리나라의 물권 변동 이론은 공신 원칙을 공시하지만, 이 원칙에 따라 거래의 신속성과 안전을 실현할 수는 없으며, 어느 정도 보완과 보완을 해야 한다. 공시 원칙은 물권 변동이 외부에서 발견할 수 있는 일정한 방식으로 나타나야 한다고 규정하고 있다. 공신 원칙은 물권 변동 공시 이후 당사자가 이런 공시를 신뢰하고 일정한 행위로 삼는다면 물권의 등록이나 인도가 실제 물권과 일치하지 않아도 물권 변동의 효력에 영향을 주지 않는다는 것을 말한다. 물권법 초안도 상응하는 원칙, 즉 부동산 등록, 동산인도 공시로 규정하고 있다. 공시는 거래 이외의 제 3 자에게 보장을 제공한다고 할 수 있다. 공시가 없으면 재산권 변동이 없을 것이다. 공시를 통해 권리의 성격과 귀속을 확정하면 분쟁을 어느 정도 해결하고 거래의 안전을 유지할 수 있다. 공시의 공신력은 제 3 자에 대한 보호에 초점을 맞추고 있다. 진정한 권리자가 공시의 흠집이 존재하고 공시의 흠에 잘못이 없다는 확실한 증거를 제시할 수 있다 해도 공시의 공신력은 영향을 받지 않는다. 제 3 자는 여전히 공시의 정확성과 공시의 결함에 대한 무지를 추정함으로써 보호받을 수 있다. 마지막으로 부동산과 동산은 재산 범주에 속하지만 성질은 크게 다르다. 우리나라의 기존 입법 틀에서 부동산과 동산의 공시 방식도 효력이 다르다. 그래서 나는 부동산과 동산을 구별하고 물권 변동의 규칙을 확정하여 거래를 촉진하고 거래의 안전을 보장해야 한다고 생각한다.
부동산 물권 변동 규칙
공신 원칙을 부동산에 적용하여 물권의 귀속과 변동을 결정하고 물권 변동의 빠르고 안전한 요구에 부합한다.
부동산 소유권 및 변경의 공시는 등록이다. 부동산 등록은 권리자가 법정 절차에 따라 국가 관련 등록 부서에 등록부에 물권의 창설, 이전, 변경, 소멸 등의 물권 사항을 기록하도록 신청한 사실이다. 여기에는 다음과 같은 요소가 포함되어 있습니다. 첫째, 등록 기관입니다. 이것은 부동산 소유권 및 관련 사항을 기록한 사람 또는 기관입니다. 둘째, 등록 대상. 물권으로서의 객체다. 셋째, 문자 기록을 통해 이루어진다. 일반적으로 구두 등록은 성립될 수 없다. 그러나 서면 기록에는 일반 기록, 공식 등록 양식 및 컴퓨터 데이터베이스 구축으로 나타낼 수 있는 여러 가지 형태가 포함될 수 있습니다. 부동산 등록을 물권 공시 방식으로 하면 다음과 같은 장점이 있다. 첫째, 등록기관이 국가의 관련 부서이기 때문에 그 형식의 정확성은 보장될 수 있고, 임의로 변경될 위험은 없다. 둘째, 이런 등록은 일정한 방식으로 외부에 알려질 수 있다. 부동산 등록 제도는 부동산 권리를 공시하는 방식으로 상당한 공신력을 가지고 있다. 부동산의 공시를 근거로 제 3 자는 부동산의 소유권을 얻을 수 있는데, 이는 선의의 제 3 자를 보호하는 데 매우 유리하다. 마지막으로, 부동산 물권 등록에는 잘못된 등록이 거의 발생하지 않는다. 잘못이 있어도 책임은 등록기관에 있고 등록기관은 공권력기관이기 때문에 이익 손실에 대한 강력한 배상을 할 수 있다. 물론 부동산 등록 공시의 장점은 등록 심사 제도가 엄격하고 엄격한 조건을 기초로 한 것이다. 완벽한 등록제도를 건립한 후 부동산물권의 변경, 공시 및 공신제도의 운용은 거래의 신속성과 안전을 잘 보장할 수 있다.
바로 이런 고려에 근거하여 우리나라의 물권법 초안은 법률에서 규정을 만들었다. 이런 부동산권의 공시와 공신 제도는 우리나라 시장경제의 발전에 적합하고, 이와 동시에 이런 입법 모델은 본질적으로 물권 행위의 객관성을 인정한다. 채권행위는 물권 변동의 효력을 직접 발생시킬 수 없고, 등록 후 물권 변동만 발생할 수 있다. 이 재산권이 제 3 자에게 양도될 때 제 3 자는 이전 거래에 결함이 있는지 여부를 고려할 필요가 없습니다. 우리나라의 주류 물권법 이론은 물권 행위의 객관성을 인정하지 않지만, 입법 실천에서는 인정의 효력을 반영하였다.