중고 주택 매매 중개 계약에는 어떤 법적 문제가 있습니까?

중고 주택 매매에서 흔히 볼 수 있는 법적 문제;

첫째, 주택 소유권 증명서 없이 어떻게 집을 매매합니까?

우리 나라 법률은 주택 재산권권이 없는 주택은 매매할 수 없고, 이런 계약은 원칙적으로 무효라고 규정하고 있다. 그러나 이런 집이 매매되고 이미 실제로 거주한다면 구매자의 거주권은 법률의 보호를 받을 수 있다. 물론, 만약 쌍방이 주택재산권을 취득한 후 주택 양도를 처리한다면, 계약의 이행으로 간주될 것이며, 어느 쪽도 번복할 수 없다. 구매자가 무산권집을 매매해야 하는 사람은 무산권집을 매매할 때 고액의 위약금을 약속하거나 부동산권증을 취득하는 시간이나 재산권증을 취득한 후 양도기한을 약속할 수 있다는 점에 유의해야 한다. 이런 식으로 구매자의 이익은 최대한의 보장을 받을 수 있다.

둘째, 부동산증에 기재된 재산권자와 매매계약을 체결한 판매자가 일치하지 않는 것은 어떻게 처리합니까?

관건은 재산권자와 계약자에 달려 있다.

셋째, 주택 소유권 영장없이 집을 사고 파는 방법?

4. 부동산증에 기재된 재산권자와 매매계약을 체결한 판매자가 일치하지 않으면 어떻게 처리합니까?

관건은 재산권자와 청부업자가 합법적인 허가 수속을 가지고 있느냐에 달려 있다. 관례에 따르면, 일반적으로, 재산권자는 실제 매입자와 계약을 체결할 수 없으며, 공증처에 가서 허가공증을 실시해야 하며, 계약자가 대신 계약, 재산권 양도, 주택 수거, 주택 인도 등의 판매자 일을 할 수 있도록 명시적으로 허가해야 한다. 그렇지 않으면 이러한 계약은 무효이거나 효력이 미정이며 구매자는 계약을 해지하고 계약자에게 배상 책임을 요구할 권리가 있습니다.

5. 계약금의 법적 문제 및 전액 지불이나 대출로 집을 사는 계약금의 기교.

만약 쌍방이 주택 매매에서 기본적으로 의향을 이루면, 주택 구입자가 계약금을 지불하고, 어느 한 쪽이 계약을 위반하면 계약을 이행할 수 없다. 그런 다음 실제로 납부한 계약금에 대해 계약금 벌칙을 합니다. 즉, 구매자가 위약할 경우 계약금 반환을 요구할 수 없고, 판매자가 위약할 경우 계약금을 두 배로 반환해야 합니다. 구매자가 충분한 자금을 가지고 있고, 지불 의무를 이행하는 데 문제가 크지 않다면, 판매자의 위약에 중점을 두고, 총 가격의 20% 와 같은 더 높은 계약금을 합의하여 판매자의 위약 비용을 증가시켜 제때에 이전 수속을 밟도록 해야 한다. 한편, 계약금 벌칙은 양날의 검이기 때문에, 대출집을 사는 주택 구입자들은 주택 융자금을 처리할 자신이 없다면, 계약금 지불 비율을 적당히 낮춰야 한다. 특히 현재 은행은 대출심사가 엄격하다. 일단 대출을 처리할 수 없게 되면, 다른 약속이 없다면 판매자에게 위약 책임을 져야 한다.

6. 구매자가 은행 주택 대출 수속을 할 수 없으면 어떻게 합니까?

원칙적으로 이것은 주택 구입자의 위약이지만, 20 10 의 4, 6 월에 국가부처는 국가 10 조, 경 12 조, 3 부처 2 호실 기준 등 일련의 규제 정책을 공포했다. 정책 변화로 인해 주택 구입자는 원래 계약에 따라 주택 융자금을 신청할 수 없으며, 주택 구입자의 필요에 따라 다음과 같은 조치를 취할 수 있습니다. 구매자가 집을 계속 매입해야 하는 경우, 계약을 변경 (계약금 지불, 대출 기간 연장) 하여 계약을 계속 이행할 수 있습니다. 구매자가 더 이상 집을 사고 싶지 않다면 계약을 해지하고, 이미 지불한 모든 것을 돌려주고, 위약 책임을 지지 않도록 요구할 수 있다. 물론, 이러한 정책으로 인해 주택 구입자가 대출을 받지 못한다면, 특별한 약속이 없다면 구매자는 판매자에게 위약 책임을 져야 한다.

7. 판매자가 양도를 하지 않거나 수금을 거부하면 바이어는 어떻게 처리해야 합니까?

집값이 너무 급등한 2009 년에는 이런 분쟁이 흔하다. 집값 상승으로 판매자가 악의적으로 위약할 경우, 구매자는 다음과 같은 조치를 선택할 권리가 있다. 첫째, 구매자가 집을 계속 매입할 경우, 판매자에게 계속 이행할 것을 요구할 수 있고, 법원에 집을 보전하고 이전을 도와줄 것을 요구할 수 있다. 둘째, 집을 계속 사고 싶지 않다면 계약 요구 사항에 따라 판매자에게 계약금을 두 배로 반환하거나 위약금을 배상하고 기타 경제적 손실을 배상할 수 있다. 물론 쌍방 협상이나 법원 조정, 계약 변경, 이행을 계속할 수도 있다.

8. 구매자가 약속대로 계약금, 계약금 또는 대출을 지불하지 않고 판매자를 어떻게 처리합니까?

이런 분쟁은 20 10 초 부동산 규제 정책이 출범한 시기에 흔히 볼 수 있는데, 구매자는 위험을 피하기 위해 관망하는 태도를 취하고 있다. 구매자가 계약을 위반하면 판매자는 다음과 같은 조치를 취할 수 있습니다. 첫째, 계약을 계속 이행하고 위약 손실에 대한 보상을 요구할 수 있습니다. 둘째, 계약 변경을 협상한 후 이행한다. 셋째, 상대방이 정말로 사고 싶지 않다면, 계약을 해지하고, 상대방의 계약금을 압수하고, 상대방에게 손해 배상을 요구할 수도 있다. 물론, 만약 전조 정책 조정으로 주택 구입자가 집을 빌릴 수 없게 된다면, 주택 구입자의 위약 책임을 추궁할 수도 없다.

9. 매매 쌍방의 위약 책임은 어떻게 결정합니까?

중고 주택 거래의 관례에 따르면 매매 절차는 이렇다. 먼저 구매자가 계약금을 지불하고, 계약금을 지불하고, 인터넷 서명 수속을 한 다음, 구매자가 주택 대출을 신청하는 것이다. 은행이 담보통지서에 동의한 후 쌍방은 주택 양도 수속을 처리하고, 양도가 끝나면 주택 인도를 처리한다. 납품 후 판매자는 나머지 상품 대금을 받았다. 만약 쌍방이 모두 위약하면, 계약과 상술한 절차에 근거하여 어느 쪽이 먼저 위약하는지 확정한다. 한쪽이 먼저 계약을 위반하고, 다른 쪽이 이행할 수 없는 것은 상대방의 위약 책임을 면제할 수 있다. 예를 들어 구매자가 계약금이나 계약금을 내지 않으면 판매자는 양도를 하지 않을 권리가 있다.

X. 구매한 주택의 존재, 임대 또는 담보는 어떻게 처리합니까?

중고 주택 매매에서 주택은 왕왕 대여하거나 담보로 잡은 것이지만, 우리나라 법률 규정에 따르면' 매매는 임대를 깨지지 않는다',' 매매는 담보를 깨지지 않는다' 는 것이다. 따라서 담보나 임대주택의 경우 판매자에게 매매하기 전에 담보나 임대주택의 제 3 자 권리를 처리하도록 요구해야 한다. 이로 인해 바이어에게 손해를 입히면, 바이어가 집을 살 때의 위약 책임을 추궁할 수 있다. 이 집에 다른 * * * 소유자가 있는 경우 구매자는 집을 사기 전에 * * * 의 동의를 받아야 합니다. 그렇지 않으면 계약이 무효라고 선언할 수 있습니다.

11. 상대방이 모르는 상황에서 부부 한쪽의 효력.

이런 상황은 중고 주택 거래에서 자주 발생하는데, 일반적으로 큰 법적 분쟁은 없을 것이다. 상대방이 알지 못하더라도 구매자가 실제로 주택 대금을 지불하고 양도를 하면 주택 매매 계약이 유효한 것으로 인정된다. 그러나 구매자가 부부 측이 무단으로 집을 팔고 계약을 맺은 것을 알고 있다면 계약을 취소하고 집을 반환할 수 있다.

12. 경제 적용 주택 판매, 농촌 주택의 법적 위험.

저렴한 주택은 독특한 주택 재산권 형식이다. 상장허가 (전경영성) 없이 이런 집을 매매하면 매매계약이 원칙적으로 무효가 되고 베이징 법원도 비슷한 판결이 내려져 지원 계약이 무효가 된다. 따라서 이러한 업무 규정에 대한 높은 위약 책임은 판매자가 제때에 구매자에게 업무를 양도하는 것을 제한할 수 있을 뿐만 아니라, 판매자가 악의적으로 위약을 위반하지 않는 경우에도 계약이 무효가 되더라도 어느 정도 보상을 받아 자신의 손실을 보상할 수 있다.

도시화의 발전과 도시와 농촌의 통합이 가속화됨에 따라, 도시 주민들은 농촌에서 주택과 토지 (예: 택지 주택, 소재산권 주택) 를 매입한다. 그러나 우리나라의 토지관리법으로 볼 때 이것은 국내법이 엄격히 금지하는 것이다. 베이징시 고등인민법원은 "이런 계약의 효력은 무효를 원칙으로 하고, 유효를 예외로 한다" 는 전문 법률 문서를 발표했다. 구매자와 판매자가 같은 집단 경제 조직의 일원이고 농가 승인 절차를 이미 처리했다면 계약이 유효하다고 판단할 수 있다. 그러나 도시 교외의 토지 철거 보상 가격이 급등하는 것을 감안하여 쌍방의 이익을 균형잡히기 위해 먼저 무효 계약이 쌍방의 이익에 미치는 영향, 특히 판매자가 토지평가절상이나 철거 보상으로 얻은 이익, 구매자가 집의 현재 가치와 원래 매매가격의 차이로 인한 손실을 충분히 고려해야 한다고 지적했다. 둘째, 구매자가 집을 개조하거나 확장하는 경우 부가 가치 부분을 보상해야 합니다. 다시 한 번, 퇴실이나 퇴진을 결정할 때, 집의 구매자를 잘 안배하여 합리적인 퇴출 시간을 남겨 두어야 한다.

13. 안치주택 판매, 제한가, 위태로운 주택 개조, 집자금을 모아 집을 짓는 법적 분쟁.

이런 분쟁을 해결하는 관건은 집의 성격에 달려 있다. 만약 집이 경제 적용 주택 관리 방법에 따라 관리되거나, 집의 재산권이 경제 적용 주택에 속한다면, 상술한 방법에 따라 해결해야 한다. 완전 재산권인 집이라면 매매 계약이 유효하다.

14, 임대 단위 또는 주택 관리 공공 주택 판매.

공채는 분기관이 스스로 관리하고, 국유관소는 직접 관리한다. 임차인은' 판매' 를 바이어에게 줄 수 있는데, 이는 속칭' 사용권매매' 라고 불린다. 이런 장사의 관건은 주택재산권 소유자나 관리인 (단위 또는 주택관리소) 의 허가를 받고 임대 변경 등록을 하는 것이다. 그렇지 않으면 이런' 매매' 는 법률의 보호를 받지 못한다.

15. 사적거래의 장단점은 잠시 논하지 않는다.

이번 거래의 특징은 쌍방이 집값 협상, 계약 체결, 집값 지불 (부분 지불) 이 특징이지만, 잠시 이전 수속을 하지 않는 것이다. 우리나라가 주택 소유권을 확정하는 주된 근거는 산권증이기 때문에 이런 거래에는 큰 위험이 있다. 만약 판매자가 재산권 등록자로 신증을 재발행하고, 사사로이 매매하고 저당잡히면, 구매자의 이익을 크게 손상시킬 것이다. 또는 판매자의 채무 분쟁으로 인해 주택이 법원에 의해 경매되어 빚을 갚을 수도 있다. 따라서 대안은 대출 협의에 서명하고 주택담보등록을 하면 판매자가 위약을 범하는 것을 효과적으로 막을 수 있다. 물론, 가장 근본적인 해결책은 제때에 이전을 처리하여 큰 잠을 막는 것이다.

16. 가격이 다른 두 가지 협의에 서명하여 조세를 피하다.

쌍방이 체결한 협정은 주택의 실제 거래가격을 약속했지만, 거래시장이 주택 매매계약을 작성할 때 집값을 적게 채워 주택영업세, 증서세를 적게 내는 목적을 달성했다. 그러나 사전 약속으로 주택 관리 부서에서 제출한 계약은 뒤에 있다. 법률 계약에 따르면, 원래 계약이 대체되었습니다. 주택 양도가 완료된 후 구매자가 계약한 가격을 근거로 집값을 적게 지불하면 분쟁이 발생하고 소송도 뒤따르게 된다. 물론, 판매자는 불법 조세 회피로 인해 계약이 무효라고 주장할 수 있다. 그러나 차액을 돌려주더라도 경제적 손실은 적은 세금보다 클 수 있다.

17. "증여" 라는 이름은 정말 "매매" 이다

예전에는 매매증서세가 낮았고 증여증서세가 높을 때 많은 가족 간의 주택 거래가 원래 증여였지만, 증서세를 절약하기 위해' 매매' 로 바뀌었다. 지금은 더 이상 가족 구성원 간의 주택 매매가 아니다. 영업세를 피하기 위해 증여로 바꿨다. 그러나 증여와 매매는 두 가지 다른 법적 행위다. 증여의 방식으로 주택 거래를 처리하면 더 큰 위험을 초래할 수 있다. 증여할 수 없고, 위약이 없고, 위약 책임은 말할 것도 없다. 구매자가 주택 대금을 전액 지불할 수 없게 되면 판매자는 법적 보호를 받을 수 없다. 판매자가 채무 문제로 집을 저당잡히거나 채무 분쟁으로 법원에 고소되면 채권자가 취소권을 행사할 경우 구매자가 취득한 주택도 법원에 회수될 수 있다.

18. 비상장 중앙인도소 매매 위험

중앙정부는 베이징에서 공공 주택을 구입하여 간단히' 중앙산실' 이라고 불렀다. 이런 분쟁과 다른 중고 주택 매매 분쟁의 가장 큰 차이점은 판매자가 종종 센터 분양 증명서를 제공하지 못해 집을 계속 판매할 수 없다는 것이다. 이런 문제가 발생하면 구매자는 제때에 기한 내에 계약을 이행할 것을 요구해야 한다. 판매자가 이행하지 않으면 위약 책임을 지고, 계약금을 두 배로 돌려주고, 경제적 손실을 배상해야 할 수도 있다. 중앙교방 상장의 주요 규정은 국가주택 개편 [2003] 165 호' 베이징시 중앙기관이 이미 공공 주택 상장 판매 관리 방법' 이다.

열아홉 살. 중고 주택 담보 매매는 어떻게 법적 위험을 예방할 수 있습니까?

판매자의 집이 이미 은행에 저당잡힌 경우, 판매가 성공하려면 판매자는 먼저 은행에 가서 담보 수속을 이해하고 담보를 해지한 후에야 양도를 처리할 수 있다. 만약 이런 상황이 발생한다면, 구매자는 의심할 여지 없이 위험 방지에 주의해야 한다. 첫째, 선불은 적당히 낮출 수 있으며, 일반적으로 판매자가 주택 융자금을 취소하는 데 필요한 돈의 수를 제한하고, 가급적 선불을 많이 내지 않도록 한다. 둘째, 판매자가 담보를 해지할 수 없다면 상대방에게 제때에 계약금을 반환하도록 요구해야 한다. 물론, 이런 종류의 주택 매매에 대해서는 담보를 해지한 후 처리 방식을 약속한 것이 가장 좋다. 그리고 조건이 허락한다면 바이어는 판매자의 은행 상환 기록을 살펴보고 담보를 해지하고 위험을 미리 해결할 수 있다는 것을 확인하는 것이 좋다.

20.20% 의 벌금이 증가하거나 감소할 수 있습니까?

어떤 형태의 매매 계약에 따르면 위약 행위가 있으면 총 계약 가격의 20% 기준에 따라 위약금을 지급한다. 우리 나라 계약법은 위약금에 관한 규정이 주로 보상성 위약금의 사상을 강조하지만 위약금의 징벌을 제한적으로 인정할 뿐이다. 한편 위약금의 지급액은 위약상황에 따라 결정되는데, 즉 위약금의 약속은 한쪽의 위약이 상대방에게 초래할 수 있는 손실을 예상해야 하며, 원래 손실과 어울리지 않는 위약액을 약정해서는 안 된다는 것이다. (윌리엄 셰익스피어, 위약금, 위약금, 위약금, 위약금, 위약금, 위약금) 한편, 당사자가 약속한 위약액은 위약으로 인한 손실보다 낮으며, 당사자는 인민법원이나 중재기관에 적절한 증가를 요청하여 위약금이 실제 손실과 대략 비슷하도록 할 수 있다. 이는 위약금의 보상성을 분명히 보여 주고 위약금을 위약구제수단으로 간주하며 채권자의 이익을 보호하고 당사자가 적극적으로 거래활동과 경제유통에 종사하도록 독려했다.

한편,' 계약법' 제 1 14 조 제 2 항은 "... 합의된 위약금이 실제 손실보다 지나치게 높은 경우 당사자는 인민법원이나 중재기관에 적절한 감소를 요청할 수 있다" 고 규정하고 있다. 일반적으로 실제 손실보다 높으며 감소를 요구할 권리가 없다. 이 방면은 당사자의 증거의 번거로움을 피하기 위한 것이고, 한편으로는 법이 위약금을 어느 정도 손실보다 크게 허용하고 위약측에 대한 명백한 징벌이 있다는 것을 설명하기 위한 것이다. (윌리엄 셰익스피어, 위약자, 위약자, 위약자, 위약자, 위약자) 특히 2009 년 5 월 13 일부터 시행된' 중화인민공화국 계약법 적용' 에 관한 몇몇 문제에 대한' 최고인민법원 해석' 은' 위약금 증가 후 당사자가 상대방에게 손해 배상을 청구하면 인민법원이 지지하지 않는다' 며 "증가된 위약금은 실제 손실을 초과해서는 안 된다" 고 강조했다. 당사자가 약속한 위약금이 초래한 손실의 30% 를 초과하는 것은 일반적으로 발생한 손실보다 지나치게 높은 것으로 인정될 수 있다. "

법에 규정된 위약금 액수는 실제 손실을 기초로 한 것으로 보인다. 따라서 중고주택 매매에 위약이 있을 경우, 거래비용, 가격변동 등 실제 손실이 총가격의 20% 이하인 위약금을 초과하거나 낮추면 당사자는 법원에 적당히 늘리거나 줄이도록 요청할 수 있다.

21.' 귀신의 집' 구입을 어떻게 막을 수 있습니까?

중고주택 시장에서도 집주인이 살인 자살 등 악랄한 사건이 발생한' 귀신의 집' 사실을 악의적으로 숨기고 바이어에게 팔았다. 이런 집의 경우 구매자가 구매를 마치면 거주할 수도 없고 팔 수도 없는 궁지에 빠지게 된다. 따라서' 귀신의 집' 의 수는 매우 적지만 바이어는 반드시 이 문제를 예방해야 한다. 우선, 이런 상황이 발생하면 판매자는 위약 책임을 져야 하고 구매자는 체크아웃을 요구할 권리가 있다는 것을 계약에서 분명히 해야 한다. 둘째, 평균 가격보다 저렴한 주택에 대해 더 많이 복습하고 이해해야 하며, 가능하다면 주택이 있는 부동산, 파출소, 이웃들과 주택 사용 현황을 알 수 있다. 마지막으로 이런' 귀신의 집' 을 잘못 샀다면 업주들은 사기를 이유로 법적 소송을 통해 체크아웃을 요구하고 손해를 배상할 수 있다고 미리 알리지 않았지만 충분한 증거를 준비해야 한다.

22. 주택 매매가 성사되지 않은 경우 중개 커미션을 어떻게 지불합니까?

현재 부동산 중개 서비스는 계약법의 중개 서비스 성격에 속한다. 계약법' 제 427 조는 "중개자가 계약 성립을 촉진하지 않아 보수를 요구해서는 안 되지만, 의뢰인에게 중개 활동에 종사하는 데 필요한 비용을 지불하도록 요구할 수 있다" 고 규정하고 있다. 따라서 주택 거래가 완료되지 않으면 중개 회사는 지불을 요구해서는 안되지만 판매자에게 필요한 비용을 지불하도록 요구할 수 있습니다.